PR
2015年09月13日
相続増税時代のいま、見逃せない広大地評価②・・・
前回のブログで広大地評価についての適用要件についてお話させていただきました。
ブログでの文章によるお話ですので、当然ながら、原則的なことに終始せざるを得ず、グレーな部分につきましては、文章でに説明は、甚だ、困難を極め、ご容赦頂けますよう、お願いいたします。
さて、今日は、広大地評価というよりは、そもそも論としての相続税の土地の財産評価を計算する上での根本的な決まりについてのお話がメインとなります。
相続税を計算する上での土地の評価は、その土地の利用者毎に評価するものとされています。
広大地評価に該当するような広くて大きな土地の場たて合、自宅の隣をにアパートや駐車場として活用している場合があります。
このアパートや駐車場を利用する人は自宅の所有者と異なりますので、この広大な土地は、自宅部分とアパートさらには駐車場部分を分けて評価することとなります。
たとえば、この広大な土地が、三大都市圏内の500平米の土地であり、かつ、その他の広大地の適用要件を満たしていた場合で考えてみると、３つの利用者毎に分けて評価すると、それぞれの土地の面積は当然ならが、500㎡未満となってしまいます。
広大地評価はこの相続税の財産評価の評価区分ごとに面積の要件を考えることとしていますので、全体としては広大地評価の適用要件をクリア―しているものの、評価を区分して行うことにより、折角の広大地評価の適用が受けられないということとなってしまうわけです。
広大地評価の減額効果が非常に高いことを考えると簡単に適用が受けられないと諦めるのは勿体ないような気もしてきます。
上記のような場合で、広大地評価の適用を受けられるようにすることはできるのでしょうか？
その答えはＹＥＳです。
次の様な対処をすれば、広大地評価の適用要件を満たせることとなります。
まず第一には、アパートについてですが、アパートの建物の名義を、土地の所有者である父から、例えば長男に贈与や売買で移転する。
そして、父と長男との間でアパートのための土地の利用は使用貸借関係とする。
長男の変わりに不動産管理法人という方法もあるでしょう。
いずれにしても、アパートの建物の名義を土地の所有者以外の者の名義に移し、かつ、その利用関係は使用貸借とすることがポイントです。
こうすることで、アパート部分の敷地は使用貸借として供出している土地ですから、他人の権利の及ばない自用地扱いの評価となり、自宅部分と一体の評価となるわけです。
また、貸駐車場部分は、使用貸借関係などというものは存在しえませんので、とにかく他人が利用しているという状況をなくすほかは無く、相続の開始の前に駐車場としての貸し出しを一旦、止めるほかはなさそうです。
こうすることにより、この500㎡の広くて大きな土地は、一体の土地として評価されることとなり、広大地評価の適用要件である500㎡以上の要件を満たせることとなります。
この、名義を変える効果は、相続対策や所得税対策として良く使われる所得分散にも繋がってくる事となります。
また、アパートの所有者が高齢となり認知症となったような場合、その賃料を家族が自由に使えなくなる、または法定後見人の着服などの問題等、高齢になったときのリスクをヘッジするために、若い世代に名義を移していくことは意義の高い対処かと思います。
さらに、広い大きな土地で広大地の適用要件を満たしている土地にアパートが数棟、建っている時は、どうするか？
この場合、やはりアパート１棟ごとに分割して土地の評価を行う事となりますので、1棟ごとの土地の面積では広大地の適用要件を満たせない場合には、アパートの全てを長男や不動産管理法人に移転して使用貸借関係とする方法をとることによって、広大評価の適用が受けられることとなってきます。
こうすることによってアパート全体を一つの敷地として一体評価できることとなり広大地の適用面積要件がクリア―されることとなります。
相続対策で貸家を建築して建築資金の債務と建物評価の時価との乖離部分ならびに土地の貸家建付地としての約20％の評価減を狙うとした対策を、やみくもに実施することは御法度です。
ご自身の所有している土地の数や金額、そして毎年の所得金額、さらには将来の遺産分割や納税金額の確保等までをも考えて、誰の名義にするのが得策か、今すぐではなくても、10年後、20年後にどうじていくか、その戦略を考えながら相続対策を実践して行って欲しいなと思います。
備え有れば憂いなしですが、その備えには、現状の分析から導き出す戦略が、とても重要です。
早い段階で、戦略にのった備えを行って欲しいなと思います。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
ブログでの文章によるお話ですので、当然ながら、原則的なことに終始せざるを得ず、グレーな部分につきましては、文章でに説明は、甚だ、困難を極め、ご容赦頂けますよう、お願いいたします。
さて、今日は、広大地評価というよりは、そもそも論としての相続税の土地の財産評価を計算する上での根本的な決まりについてのお話がメインとなります。
相続税を計算する上での土地の評価は、その土地の利用者毎に評価するものとされています。
広大地評価に該当するような広くて大きな土地の場たて合、自宅の隣をにアパートや駐車場として活用している場合があります。
このアパートや駐車場を利用する人は自宅の所有者と異なりますので、この広大な土地は、自宅部分とアパートさらには駐車場部分を分けて評価することとなります。
たとえば、この広大な土地が、三大都市圏内の500平米の土地であり、かつ、その他の広大地の適用要件を満たしていた場合で考えてみると、３つの利用者毎に分けて評価すると、それぞれの土地の面積は当然ならが、500㎡未満となってしまいます。
広大地評価はこの相続税の財産評価の評価区分ごとに面積の要件を考えることとしていますので、全体としては広大地評価の適用要件をクリア―しているものの、評価を区分して行うことにより、折角の広大地評価の適用が受けられないということとなってしまうわけです。
広大地評価の減額効果が非常に高いことを考えると簡単に適用が受けられないと諦めるのは勿体ないような気もしてきます。
上記のような場合で、広大地評価の適用を受けられるようにすることはできるのでしょうか？
その答えはＹＥＳです。
次の様な対処をすれば、広大地評価の適用要件を満たせることとなります。
まず第一には、アパートについてですが、アパートの建物の名義を、土地の所有者である父から、例えば長男に贈与や売買で移転する。
そして、父と長男との間でアパートのための土地の利用は使用貸借関係とする。
長男の変わりに不動産管理法人という方法もあるでしょう。
いずれにしても、アパートの建物の名義を土地の所有者以外の者の名義に移し、かつ、その利用関係は使用貸借とすることがポイントです。
こうすることで、アパート部分の敷地は使用貸借として供出している土地ですから、他人の権利の及ばない自用地扱いの評価となり、自宅部分と一体の評価となるわけです。
また、貸駐車場部分は、使用貸借関係などというものは存在しえませんので、とにかく他人が利用しているという状況をなくすほかは無く、相続の開始の前に駐車場としての貸し出しを一旦、止めるほかはなさそうです。
こうすることにより、この500㎡の広くて大きな土地は、一体の土地として評価されることとなり、広大地評価の適用要件である500㎡以上の要件を満たせることとなります。
この、名義を変える効果は、相続対策や所得税対策として良く使われる所得分散にも繋がってくる事となります。
また、アパートの所有者が高齢となり認知症となったような場合、その賃料を家族が自由に使えなくなる、または法定後見人の着服などの問題等、高齢になったときのリスクをヘッジするために、若い世代に名義を移していくことは意義の高い対処かと思います。
さらに、広い大きな土地で広大地の適用要件を満たしている土地にアパートが数棟、建っている時は、どうするか？
この場合、やはりアパート１棟ごとに分割して土地の評価を行う事となりますので、1棟ごとの土地の面積では広大地の適用要件を満たせない場合には、アパートの全てを長男や不動産管理法人に移転して使用貸借関係とする方法をとることによって、広大評価の適用が受けられることとなってきます。
こうすることによってアパート全体を一つの敷地として一体評価できることとなり広大地の適用面積要件がクリア―されることとなります。
相続対策で貸家を建築して建築資金の債務と建物評価の時価との乖離部分ならびに土地の貸家建付地としての約20％の評価減を狙うとした対策を、やみくもに実施することは御法度です。
ご自身の所有している土地の数や金額、そして毎年の所得金額、さらには将来の遺産分割や納税金額の確保等までをも考えて、誰の名義にするのが得策か、今すぐではなくても、10年後、20年後にどうじていくか、その戦略を考えながら相続対策を実践して行って欲しいなと思います。
備え有れば憂いなしですが、その備えには、現状の分析から導き出す戦略が、とても重要です。
早い段階で、戦略にのった備えを行って欲しいなと思います。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
2015年09月09日
相続増税時代のいま、見逃せない広大地評価①・・・
今年に入って、相続税の基礎控除額の減額が施行されました。
昨年までの5000万円＋1000万円×法定相続人の数の実に40％もの基礎控除額が減額されることとなりました。
相続人が母と子ども3人の場合では、9000万円の基礎控除額が、5400万円となり、実に3600万円もの減額となります。
もともと、相続税の超過累進税率が30％の方は、約1000万円の増税となります。
ただし、増税、増税と言われてはいますが、その裏では、減税できる生前贈与の特例が、租税特別措置法で時限立法化されています。
教育資金の非課税や結婚子育て資金の非課税などです。
この相続増税を乗り切るためには、このような生前の贈与の非課税や小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例など、特典ともいうべき相続税法上の特例規定を、あますことなく上手に使いきることが重要かもしれません。
そして、相続税の減税を考える上で忘れてならないのは、土地の評価方法のうち、広大地の評価でしょう。
平成16年に改正のあった広大地の評価は、改正以後は改正前に要求されていた開発想定図の提出が不要になったりとか、計算式がごくシンプルにかつ減税効果の高いものとなりました。
この広大地の評価は、評価額の軽減効果の高さからも、細かな適用要件があることから、適用なるかならないか、を巡っての税務訴訟となっているケースは、かいま、見られます。
原則的な広大地評価の対象となる土地は、ある一定の広さの土地が対象となります。
その一定の広さとは、都市計画法で定めた開発行為の申請を要する面積以上の広さです。
例えば、三大都市圏では500㎡（500㎡未満としている市町村もあります）、三大都市圏以外では1000㎡、無指定区域では3000㎡（用地地域の定めのある区域では1000㎡）など。
そして、広さの要件だけでは無く、その広い土地は、戸建住宅用の分譲用地として開発され、これらの戸建住宅の敷地として使用するのが、最有効利用であると認められる土地となります。
さらに、戸建住宅分譲として開発する際に、道路等の潰れ地が生じざるを得ない土地が対象となってきます。
ということは、大規模な工場や分譲マンション、さらにはロードサイド型の大規模店舗に適した土地は、そもそもとして、広大地評価の適用対象外となってきます。
一つには、潰れ地が生じなくても、一体で有効に利用すｔることができるからです。
ちなみに、マンション適地であるか否かは、原則、容積率が300％以上は、マンション適地と見なされることとなっています。
原則、容積率200％までが、広大地の対象とされているというのが一般的です。
上記の要件だけでは、広大地であるか否かの判定をするのは難しいケースも多々あります。
例えば、潰れ地が必要な開発であるか否か・・・
道路に広く間口の接している土地は、開発行為の許可を受けて道路を作るまでもなく、戸建分譲は容易にできます。
また、角地の敷地等は敷地延長で分譲住宅用地として上手に分割することができることがあります。
そして、マンション適地であるか否か、容積率200％の地域でも、分譲マンションの人気の地域はあります。
反して、容積率300％の地域でも、前面道路の広さによっては、使える容積率が300％を下回ってしまうこともあります。
このように、広大地評価には、グレーゾーンともいうべき適用が受けられるのか否かについて、悩ましいものが、数多く存在します。
このような判定するのに悩ましい条件の土地は、税理士の方にとっては、安全策をとって、広大地の評価を諦めてしまうケースがあります。
もちろん、それぞれの税理士のかたによって、その対応は大きく異なってきますが、何といっても不動産の専門家ではありませんから、潰れ地が必要であるか否か、そして、マンション適地で得あるか否かの理論武装については、どちらかというと不得手な方が大半でしょう。
相続増税時代を迎えたいま、広大地評価については、税理士のかたの判断のみに委ねるのではなく、不動産産鑑定士や相続対策に積極的に取り組んでいる不動産コンサルタントに相談はしてみるべきでしょう。
多少のコストは、かかっても広大地評価の適用を受けることによる恩恵には換え難いものがものがあると思います。
まずは、ご自身の所有している土地の中で、原則的な広大地の要件に該当するか否かを判定しながら、専門家の方に相談しておく事をお奨めします。
また、相続税の評価には、評価単位というものがあります。
要は、利用者毎に、一つの単位で評価するものというものです。
広大地の面積要件も、この利用者単位ごとで、原則的には、考えることとなります。
この利用者単位ごとで評価するという評価方法により、有効活用している建物の名義を誰にしておくかで、広大地の評価が適用できるか否かの問題が生じてくる時があります。
この件につきましては、次回のブログで詳しく、お話させていただきます。
まずは、広大地評価の摘要が受けられる要件を確認してみてください。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
昨年までの5000万円＋1000万円×法定相続人の数の実に40％もの基礎控除額が減額されることとなりました。
相続人が母と子ども3人の場合では、9000万円の基礎控除額が、5400万円となり、実に3600万円もの減額となります。
もともと、相続税の超過累進税率が30％の方は、約1000万円の増税となります。
ただし、増税、増税と言われてはいますが、その裏では、減税できる生前贈与の特例が、租税特別措置法で時限立法化されています。
教育資金の非課税や結婚子育て資金の非課税などです。
この相続増税を乗り切るためには、このような生前の贈与の非課税や小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例など、特典ともいうべき相続税法上の特例規定を、あますことなく上手に使いきることが重要かもしれません。
そして、相続税の減税を考える上で忘れてならないのは、土地の評価方法のうち、広大地の評価でしょう。
平成16年に改正のあった広大地の評価は、改正以後は改正前に要求されていた開発想定図の提出が不要になったりとか、計算式がごくシンプルにかつ減税効果の高いものとなりました。
この広大地の評価は、評価額の軽減効果の高さからも、細かな適用要件があることから、適用なるかならないか、を巡っての税務訴訟となっているケースは、かいま、見られます。
原則的な広大地評価の対象となる土地は、ある一定の広さの土地が対象となります。
その一定の広さとは、都市計画法で定めた開発行為の申請を要する面積以上の広さです。
例えば、三大都市圏では500㎡（500㎡未満としている市町村もあります）、三大都市圏以外では1000㎡、無指定区域では3000㎡（用地地域の定めのある区域では1000㎡）など。
そして、広さの要件だけでは無く、その広い土地は、戸建住宅用の分譲用地として開発され、これらの戸建住宅の敷地として使用するのが、最有効利用であると認められる土地となります。
さらに、戸建住宅分譲として開発する際に、道路等の潰れ地が生じざるを得ない土地が対象となってきます。
ということは、大規模な工場や分譲マンション、さらにはロードサイド型の大規模店舗に適した土地は、そもそもとして、広大地評価の適用対象外となってきます。
一つには、潰れ地が生じなくても、一体で有効に利用すｔることができるからです。
ちなみに、マンション適地であるか否かは、原則、容積率が300％以上は、マンション適地と見なされることとなっています。
原則、容積率200％までが、広大地の対象とされているというのが一般的です。
上記の要件だけでは、広大地であるか否かの判定をするのは難しいケースも多々あります。
例えば、潰れ地が必要な開発であるか否か・・・
道路に広く間口の接している土地は、開発行為の許可を受けて道路を作るまでもなく、戸建分譲は容易にできます。
また、角地の敷地等は敷地延長で分譲住宅用地として上手に分割することができることがあります。
そして、マンション適地であるか否か、容積率200％の地域でも、分譲マンションの人気の地域はあります。
反して、容積率300％の地域でも、前面道路の広さによっては、使える容積率が300％を下回ってしまうこともあります。
このように、広大地評価には、グレーゾーンともいうべき適用が受けられるのか否かについて、悩ましいものが、数多く存在します。
このような判定するのに悩ましい条件の土地は、税理士の方にとっては、安全策をとって、広大地の評価を諦めてしまうケースがあります。
もちろん、それぞれの税理士のかたによって、その対応は大きく異なってきますが、何といっても不動産の専門家ではありませんから、潰れ地が必要であるか否か、そして、マンション適地で得あるか否かの理論武装については、どちらかというと不得手な方が大半でしょう。
相続増税時代を迎えたいま、広大地評価については、税理士のかたの判断のみに委ねるのではなく、不動産産鑑定士や相続対策に積極的に取り組んでいる不動産コンサルタントに相談はしてみるべきでしょう。
多少のコストは、かかっても広大地評価の適用を受けることによる恩恵には換え難いものがものがあると思います。
まずは、ご自身の所有している土地の中で、原則的な広大地の要件に該当するか否かを判定しながら、専門家の方に相談しておく事をお奨めします。
また、相続税の評価には、評価単位というものがあります。
要は、利用者毎に、一つの単位で評価するものというものです。
広大地の面積要件も、この利用者単位ごとで、原則的には、考えることとなります。
この利用者単位ごとで評価するという評価方法により、有効活用している建物の名義を誰にしておくかで、広大地の評価が適用できるか否かの問題が生じてくる時があります。
この件につきましては、次回のブログで詳しく、お話させていただきます。
まずは、広大地評価の摘要が受けられる要件を確認してみてください。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
2015年07月04日
空き家問題と共有分割・・・
今、ちまたに空き家の問題が勃発しています。
東京をはじめ、地方の各地域でその問題は深刻化しています。
その原因としては、子どもが親の家を継承して住まなくなった核家族化をはじめ、もちろん人口の減少もその空き家問題に拍車をかけています。
さらには、空き家の問題の原因としては相続が発生しその遺産分割を共有持分で分割してしまったこともあげられるでしょう。
空き家問題の解決策として、一番、難しいのは、どうあっても「売れない」、「貸せない」、物件でしょう。
この場合、自分で住むという用途がなければ、にっちもさっちもいかなくなるでしょう。
あげくには、固定資産税の軽減のため、崩れんばかりになった家を放置しているといった状態も見受けられるようになります。
反面、立地に恵まれていて「売ること」も「貸すこと」も容易な住宅なのに荒れ果てた「空き家」となっているものも見受けられます。
何とでもできる条件の恵まれた物件なのに、何故・・・
このようなケースでその物件の不動産情報を調べてみると、権利者甲区に所有者が30人で共有しているといったことがあります。
そして、取得原因をさかのぼっていくと、ひいおじいちゃんの相続、おじいちゃんの相続、等々・・何度かの相続を繰り返すたびに、相続人の共有持分で分割を行った結果、所有者が何十名といったケースが出てくるわけです。
こうなると、もう大変なことになってきます。
貸すことも、売ることも、更には、壊すことさえ、共有者全員の合意がなければ、前に進みません。
ただ、たんに、立地に恵まれずに、「貸すこと」も「売ること」も出来なかったケースとは違うのです。
ただたんに、立地に恵まれていないケースの場合は、最低、壊して更地にすることはできます。
一応の空き家の対策とはなるわけです。
ただし、共有持分の場合、壊すだけでも、相当の手間と苦労がかかりそうです。
相続が発生したときには、とりあえず、共有で分割しておけば、全ての手続がスムーズに進みますので、つい、共有持分で分割しがちになってしまうかもしれませんが、のちのちの手間とリスクを考えた場合、共有での分割は御法度のようです。
やはり、相続には、事前の準備が大切なようです。
できることであれば、遺言書、それも公正証書遺言を遺しておきたいところです。
20年先、30年先も円滑にものごとがすすめられるように・・・
備えあれば憂いなし・・・です。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
東京をはじめ、地方の各地域でその問題は深刻化しています。
その原因としては、子どもが親の家を継承して住まなくなった核家族化をはじめ、もちろん人口の減少もその空き家問題に拍車をかけています。
さらには、空き家の問題の原因としては相続が発生しその遺産分割を共有持分で分割してしまったこともあげられるでしょう。
空き家問題の解決策として、一番、難しいのは、どうあっても「売れない」、「貸せない」、物件でしょう。
この場合、自分で住むという用途がなければ、にっちもさっちもいかなくなるでしょう。
あげくには、固定資産税の軽減のため、崩れんばかりになった家を放置しているといった状態も見受けられるようになります。
反面、立地に恵まれていて「売ること」も「貸すこと」も容易な住宅なのに荒れ果てた「空き家」となっているものも見受けられます。
何とでもできる条件の恵まれた物件なのに、何故・・・
このようなケースでその物件の不動産情報を調べてみると、権利者甲区に所有者が30人で共有しているといったことがあります。
そして、取得原因をさかのぼっていくと、ひいおじいちゃんの相続、おじいちゃんの相続、等々・・何度かの相続を繰り返すたびに、相続人の共有持分で分割を行った結果、所有者が何十名といったケースが出てくるわけです。
こうなると、もう大変なことになってきます。
貸すことも、売ることも、更には、壊すことさえ、共有者全員の合意がなければ、前に進みません。
ただ、たんに、立地に恵まれずに、「貸すこと」も「売ること」も出来なかったケースとは違うのです。
ただたんに、立地に恵まれていないケースの場合は、最低、壊して更地にすることはできます。
一応の空き家の対策とはなるわけです。
ただし、共有持分の場合、壊すだけでも、相当の手間と苦労がかかりそうです。
相続が発生したときには、とりあえず、共有で分割しておけば、全ての手続がスムーズに進みますので、つい、共有持分で分割しがちになってしまうかもしれませんが、のちのちの手間とリスクを考えた場合、共有での分割は御法度のようです。
やはり、相続には、事前の準備が大切なようです。
できることであれば、遺言書、それも公正証書遺言を遺しておきたいところです。
20年先、30年先も円滑にものごとがすすめられるように・・・
備えあれば憂いなし・・・です。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
2015年06月04日
昨年の生前贈与の納税額が大幅増にみる相続対策としての生前贈与の人気
昨年一年間の贈与税の申告による納税額は、その前年対比60％を超える増加だったようです。
今年からの相続税の基礎控除額の減額に備えての傾向が顕著にあらわれたといって過言ではないでしょう。
何といっても、毎年、110万円が非課税となります。
上手に利用して、将来の相続税対策に活用していきたいところです。
贈与税の納税額が、対前年比60％増ということは、非課税枠を超える贈与が多かったということです。
贈与も、その目的に応じて贈与する金額や贈与する時期をいろいろと考慮しなければなりませんが、あえて、非課税枠を超えた贈与を選択していることも考えられるなと感じています。
110万円を少し超える贈与をして、あえて、少額の贈与税を払って贈与の証拠を残しておく目的等等が考えられます。
税務上の贈与は、何かと相続が発生し相続税の調査等で何かと物議を醸し出すものです。
税金を徴収する側は、租税法律主義（法律で定められた事項（条文等）以外で税金を課すことはできない規定）は、もちろん大前提で対応はしているものの、反面、課税公平の主義から強く税金の徴収を意識しています。
要は、何でもかんでも贈与、贈与で預貯金等の名義を移して、いざ相続が発生といったときに、多額の預貯金が相続人に生前に相当額移転していた。
この事実に対して、税金を課税する側は、相続税の負担を下げさせる目的で行った贈与なのか、本当に必要として行った贈与なのかを見極めようとします。
本当に必要な贈与などという定義はあるわけもなく、その判断となる具体的な根拠を示すのは難しく、それであるならば、子どもや孫に黙って作った子どもや孫の預金通帳にお金を移していくとか、その預金通帳等をその贈与した人が保管しているなどといった行為は、貰った側も知らない行為であることから、それは贈与でないといったことで、その贈与した人の財産という解釈で相続税が課されることがあります。
まさに、必要として行った贈与という以前の問題として、そもそも、もらった側が知らない、もしくはもらった側が自由に管理できない状況では、贈与ではないという解釈のようです。
贈与も一つの契約行為である限り、あげる人、もらう人の合意があって、成り立つものであるとするのがその根拠となっています。
とはいうものの、親が子どもに黙って子どもの預金通帳にお金を積んでいってあげるのは、子どもに知られてしまえば、安心して散財しかねないことから、黙って貯めているのが多いことかとは思いますが。税務上はその行為は税金を下げるための租税回避行為というような解釈となってしまます。
子どもを思う親の心は、あまり、関係ないということでしょうか・・・
もっとも、そんなことを気にしていると租税回避行為をやったものの勝ちのやらない正直者が損をするといった課税の不公平が生じてしまうこととなるでしょう。
やったもの勝ちを防ぐ考えが、課税公平の主義です。
相続税法の条文には、黙って贈与したら課税などという表記は無いはずですが、ただ、暦年贈与の場合は年間110万円は非課税ということが規定されているくらいです。
このように考えると、黙って贈与した預金等は、『名義預金』などと呼称されていますが、黙って贈与した人は、子どもに黙って贈与して何が悪いと思っているかもしれません。
ただ、課税の公平性を考えるとやむなき処置であるやもしれません。
ここで、生前贈与の注意点ですが、単に贈与税を申告して贈与税を払ったから安心と、たかをくくるのではなく、預金通帳の保管や相互の合意があったことを証する贈与契約書を取り交わしておくことが賢明です。
税務上は租税回避行為の防止のため、民法とは別に独自の規定を設けることがあります。
りす
その代表例は、法定相続人の数に算入する養子の数の制限です。
民法上は、何人、養子がいても、それは当然養子として子どもの権利がありますから、もれなく相続権は有していることとなります。
相続税の計算上、養子の数を制限しているというだけなのです。
長々と、なってしまいましたが、生前贈与を行うときには、後々の相続のときも想定してその手続を奨めてみてください。
そして、税法のことのみならず、民法の考え方としての特別受益や遺留分なども考慮して行ってみてください。
さらに、安全のためには、専門家に財産の状況を現状分析してもらい、土地の評価もきちんと算出し、相続税の評価額も確認したうえで、将来起こるであろう相続の時の遺産分割までをも見すえた生前贈与の計画をたてて欲しいなと思います。
そして、公正証書遺言等で、相続のときの手続は、円滑さらには円満に行えるように準備しておくことが理想だと思います。
そのためには、税金のことばかりではなく、遺産分割のための民法の知識や、さらには不動産の本当の意味での価値が理解できる不動産の知識を有しているかたの協力は欠かせません。
相続対策は、部分的な判断で実践すると失敗するリスクが高いです。
総合的な判断で行うようにしてみてください。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
今年からの相続税の基礎控除額の減額に備えての傾向が顕著にあらわれたといって過言ではないでしょう。
何といっても、毎年、110万円が非課税となります。
上手に利用して、将来の相続税対策に活用していきたいところです。
贈与税の納税額が、対前年比60％増ということは、非課税枠を超える贈与が多かったということです。
贈与も、その目的に応じて贈与する金額や贈与する時期をいろいろと考慮しなければなりませんが、あえて、非課税枠を超えた贈与を選択していることも考えられるなと感じています。
110万円を少し超える贈与をして、あえて、少額の贈与税を払って贈与の証拠を残しておく目的等等が考えられます。
税務上の贈与は、何かと相続が発生し相続税の調査等で何かと物議を醸し出すものです。
税金を徴収する側は、租税法律主義（法律で定められた事項（条文等）以外で税金を課すことはできない規定）は、もちろん大前提で対応はしているものの、反面、課税公平の主義から強く税金の徴収を意識しています。
要は、何でもかんでも贈与、贈与で預貯金等の名義を移して、いざ相続が発生といったときに、多額の預貯金が相続人に生前に相当額移転していた。
この事実に対して、税金を課税する側は、相続税の負担を下げさせる目的で行った贈与なのか、本当に必要として行った贈与なのかを見極めようとします。
本当に必要な贈与などという定義はあるわけもなく、その判断となる具体的な根拠を示すのは難しく、それであるならば、子どもや孫に黙って作った子どもや孫の預金通帳にお金を移していくとか、その預金通帳等をその贈与した人が保管しているなどといった行為は、貰った側も知らない行為であることから、それは贈与でないといったことで、その贈与した人の財産という解釈で相続税が課されることがあります。
まさに、必要として行った贈与という以前の問題として、そもそも、もらった側が知らない、もしくはもらった側が自由に管理できない状況では、贈与ではないという解釈のようです。
贈与も一つの契約行為である限り、あげる人、もらう人の合意があって、成り立つものであるとするのがその根拠となっています。
とはいうものの、親が子どもに黙って子どもの預金通帳にお金を積んでいってあげるのは、子どもに知られてしまえば、安心して散財しかねないことから、黙って貯めているのが多いことかとは思いますが。税務上はその行為は税金を下げるための租税回避行為というような解釈となってしまます。
子どもを思う親の心は、あまり、関係ないということでしょうか・・・
もっとも、そんなことを気にしていると租税回避行為をやったものの勝ちのやらない正直者が損をするといった課税の不公平が生じてしまうこととなるでしょう。
やったもの勝ちを防ぐ考えが、課税公平の主義です。
相続税法の条文には、黙って贈与したら課税などという表記は無いはずですが、ただ、暦年贈与の場合は年間110万円は非課税ということが規定されているくらいです。
このように考えると、黙って贈与した預金等は、『名義預金』などと呼称されていますが、黙って贈与した人は、子どもに黙って贈与して何が悪いと思っているかもしれません。
ただ、課税の公平性を考えるとやむなき処置であるやもしれません。
ここで、生前贈与の注意点ですが、単に贈与税を申告して贈与税を払ったから安心と、たかをくくるのではなく、預金通帳の保管や相互の合意があったことを証する贈与契約書を取り交わしておくことが賢明です。
税務上は租税回避行為の防止のため、民法とは別に独自の規定を設けることがあります。
りす
その代表例は、法定相続人の数に算入する養子の数の制限です。
民法上は、何人、養子がいても、それは当然養子として子どもの権利がありますから、もれなく相続権は有していることとなります。
相続税の計算上、養子の数を制限しているというだけなのです。
長々と、なってしまいましたが、生前贈与を行うときには、後々の相続のときも想定してその手続を奨めてみてください。
そして、税法のことのみならず、民法の考え方としての特別受益や遺留分なども考慮して行ってみてください。
さらに、安全のためには、専門家に財産の状況を現状分析してもらい、土地の評価もきちんと算出し、相続税の評価額も確認したうえで、将来起こるであろう相続の時の遺産分割までをも見すえた生前贈与の計画をたてて欲しいなと思います。
そして、公正証書遺言等で、相続のときの手続は、円滑さらには円満に行えるように準備しておくことが理想だと思います。
そのためには、税金のことばかりではなく、遺産分割のための民法の知識や、さらには不動産の本当の意味での価値が理解できる不動産の知識を有しているかたの協力は欠かせません。
相続対策は、部分的な判断で実践すると失敗するリスクが高いです。
総合的な判断で行うようにしてみてください。
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。
先ずは、お気軽にご連絡ください。
2015年05月31日
相続税を計算するための土地評価と実際の時価との乖離について思うこと・・・
今年に入っての相続税の基礎控除額の減額に伴って相続税の計算のための土地の財産評価に注目が集まっているようです。
相続税の計算のための土地の財産評価は、路線価方式と倍率方式の二つの方法があります。
路線価方式は、主に市街化区域の道路に相続税の計算のための価額が設定されており、その価額に一定の加減調整を行ったうえでその土地の地積を乗じて評価額を計算するものです。
倍率方式は、市街化区域調整区域等の市街化区域外で主に用いられる方法で固定資産税評額に一定の倍率を乗じて計算するものです。
この相続税の計算のための評価額は、あくまで、相続税という税金をかすための評価方法ですので、実際の時価を表しきれるものではありません。
例えば、間口狭小敷地の補正率・・・いわゆる間口の狭い敷地は使い勝手が悪いことから相続税の評価でも、決まった一定の率で減額出来ることとなっております。
ただ、その補正率の最少の長さは４ｍ未満となっています。
４ｍ未満の敷地は使い勝手の悪い敷地として一率、同じ補正率となっています。
これが、一般の市場価格ともいうべき時価という観点で見てみると、例えば間口が２ｍ未満の土地は道路の接道要件を満たさずに建物の建てられる敷地の要件を満たせないこととなってしまいます。
要は、建物が建てられない敷地なのですが、相続税の財産評価の計算では２ｍ未満の建物の建てられない敷地も４ｍ未満の補正率というカテゴリーの中で一緒くたになって評価されてしまます。
これが不動産の売買の現場では、間口2ｍの敷地と1.8ｍ間口とではその価額には大きな差額が生じてくることとなってきます。
黙っていても建物が建てられる敷地か、少し買い足さなければ建てられない敷地かの大きな違いがあるからです。
このように、相続税の計算のための土地の評価の計算方法は、所詮は税金の計算のために考えられたものであり、とてもその土地の適正な時価を表しきれないことも多々、出てくることとなってきます。
この他にも、無道路地や、近くに墓地がある等々、相続税の財産評価の考え片には限界が生じてくるときがあります。
このようなときには,不動産鑑定士の鑑定評価書で相続税の申告書を提出することもあります。
そうすることで、時価に近い評価額で相続税の申告を行えることとなります。
相続税の申告は、それとしても、何より適正な時価に気を配りたいのが遺産分割の協議です。
きちんと土地の調査をして、土地の活用をしている土地については、10年後、20年後、30年後のインカムゲインとその土地そのものの価値としてのキャピタルゲインをきちんと評価してその土地ごとの適正な価値を割り出しておきたいところです。
このようにして考えると税理士のかたは相続税の計算のための財産評価には精通していますが、本来の時価ともいうべき土地の価値の算定にはどちらかというと不得手のようです。
そうなると遺産分割での土地の評価をどうするか・・・
相続の相談は圧倒的に税理士のかたに集中します。
相続税のかからないかたは、そうでもないかもしれませんが、相続税に不安を感じている方は、圧倒的に税理士のかたへのご相談となるでしょう。
全ての事に精通することは、非常に困難なことです。
こうなってくると、色々な場面で、使い分けが必要となってきます。
税金の計算や申告、遺産分割の取り纏め、相続対策としての土地の売却や活用、相続対策としての生命保険の活用、等々・・・
それぞれの専門性の高い人にそれぞれ、使い分けをして業務を依頼することとなります。
ここで、問題が生じてくるのが、全ての状況や条件等を把握して全体を見すえて、それぞれの業務を適正に依頼をしたりとか指示したりとかが出来るかです。
原則、当事者である自分の手で行わなければなりません。
ですから、相続に関するセミナーや勉強会は大流行りの状況となっています。
相続は、あらゆることが絡んできますので、税理士や司法書士、弁護士、不動産業者、保険会社などあらゆる業者のかたとの連携が必要です。
相続は、広くて、かつ、やや深い知識は欠かせそうにありません。
将来の相続の対策を考えて行くには、充分な下調べや勉強が必要です。
まずは、無料のセミナーやFPの無料相談などを利用されてみてはいかがでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続税の計算のための土地の財産評価は、路線価方式と倍率方式の二つの方法があります。
路線価方式は、主に市街化区域の道路に相続税の計算のための価額が設定されており、その価額に一定の加減調整を行ったうえでその土地の地積を乗じて評価額を計算するものです。
倍率方式は、市街化区域調整区域等の市街化区域外で主に用いられる方法で固定資産税評額に一定の倍率を乗じて計算するものです。
この相続税の計算のための評価額は、あくまで、相続税という税金をかすための評価方法ですので、実際の時価を表しきれるものではありません。
例えば、間口狭小敷地の補正率・・・いわゆる間口の狭い敷地は使い勝手が悪いことから相続税の評価でも、決まった一定の率で減額出来ることとなっております。
ただ、その補正率の最少の長さは４ｍ未満となっています。
４ｍ未満の敷地は使い勝手の悪い敷地として一率、同じ補正率となっています。
これが、一般の市場価格ともいうべき時価という観点で見てみると、例えば間口が２ｍ未満の土地は道路の接道要件を満たさずに建物の建てられる敷地の要件を満たせないこととなってしまいます。
要は、建物が建てられない敷地なのですが、相続税の財産評価の計算では２ｍ未満の建物の建てられない敷地も４ｍ未満の補正率というカテゴリーの中で一緒くたになって評価されてしまます。
これが不動産の売買の現場では、間口2ｍの敷地と1.8ｍ間口とではその価額には大きな差額が生じてくることとなってきます。
黙っていても建物が建てられる敷地か、少し買い足さなければ建てられない敷地かの大きな違いがあるからです。
このように、相続税の計算のための土地の評価の計算方法は、所詮は税金の計算のために考えられたものであり、とてもその土地の適正な時価を表しきれないことも多々、出てくることとなってきます。
この他にも、無道路地や、近くに墓地がある等々、相続税の財産評価の考え片には限界が生じてくるときがあります。
このようなときには,不動産鑑定士の鑑定評価書で相続税の申告書を提出することもあります。
そうすることで、時価に近い評価額で相続税の申告を行えることとなります。
相続税の申告は、それとしても、何より適正な時価に気を配りたいのが遺産分割の協議です。
きちんと土地の調査をして、土地の活用をしている土地については、10年後、20年後、30年後のインカムゲインとその土地そのものの価値としてのキャピタルゲインをきちんと評価してその土地ごとの適正な価値を割り出しておきたいところです。
このようにして考えると税理士のかたは相続税の計算のための財産評価には精通していますが、本来の時価ともいうべき土地の価値の算定にはどちらかというと不得手のようです。
そうなると遺産分割での土地の評価をどうするか・・・
相続の相談は圧倒的に税理士のかたに集中します。
相続税のかからないかたは、そうでもないかもしれませんが、相続税に不安を感じている方は、圧倒的に税理士のかたへのご相談となるでしょう。
全ての事に精通することは、非常に困難なことです。
こうなってくると、色々な場面で、使い分けが必要となってきます。
税金の計算や申告、遺産分割の取り纏め、相続対策としての土地の売却や活用、相続対策としての生命保険の活用、等々・・・
それぞれの専門性の高い人にそれぞれ、使い分けをして業務を依頼することとなります。
ここで、問題が生じてくるのが、全ての状況や条件等を把握して全体を見すえて、それぞれの業務を適正に依頼をしたりとか指示したりとかが出来るかです。
原則、当事者である自分の手で行わなければなりません。
ですから、相続に関するセミナーや勉強会は大流行りの状況となっています。
相続は、あらゆることが絡んできますので、税理士や司法書士、弁護士、不動産業者、保険会社などあらゆる業者のかたとの連携が必要です。
相続は、広くて、かつ、やや深い知識は欠かせそうにありません。
将来の相続の対策を考えて行くには、充分な下調べや勉強が必要です。
まずは、無料のセミナーやFPの無料相談などを利用されてみてはいかがでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
2015年05月23日
相続税対策にタワーマンションを購入する意義と今後の展望の個人的見解
相続税の基礎控除額が減額されるという税制改正が公表されたのちに、様々な相続税の節税商品が世に出されてきたような感があります・
一つには、生命保険、まさに目からうろこ・・・という訳ではありませんが、今までの常識を覆す逆転の発想の商品がでました。
生命保険商品のうち死亡保障や医療保障の商品は病気等にかかってしまうと入れないものです。
心臓疾患しかり糖尿病しかり高血圧しかり喘息しかり、病状によっては加入できなことはないでしょうが、条件が付されたり保険料が高かったり等の処遇を受けることとなります。
最近、新しくでてきた終身保険ともいうべき商品・・・会社に依っては９０歳でも病歴があっても入院していなければ加入できる商品です。
この保険は、ほとんど死亡保障というメリットはありません。
何かあったときに、多額の保険金がもらえて救われたというものではなく、殆ど保険金に相当する額の保険料を一時で払込み、死亡した時には、ほんの少しの上乗せ部分と一緒に保険金として受領する商品です。
この商品のメリットは何か、それはずばり、相続税法の生命保険金の非課税の活用です。
８０歳をすぎ、８０歳までの定期保険が満了してしまったお年寄りのかたは数多くいらっしゃるものと想像します。
８０歳過ぎると、常識的には新規の生命保険には加入できないものでした。
そうすると、折角の生命保険の非課税枠を使わずにその分の相続税を納めることとなってしまいます。
そこで常識破りの終身保険・・・９０歳でも入院していなければ生命保険の非課税の適用ができる終身保険に加入できる、といった商品がでてきたわけです。
この商品は、よく売れているようです。
支払保険料が、ほとんど、そのまま生命保険金ですから普通預金に預けているようなもののわけですが、何といっても相続税の非課税がついてきます。
相続税の超過累進税率２０％代の財産をお持ちの方が、手持ちの現金で法定相続人が５人いることから５００万円×５人=2500万円の同生命保険に加入しておくと、2500万円相当分の相続税がかからないこととなってきますので、おおよそ、2500万円×20％=500万円の相続税が圧縮できることとなってきます。
2500万円の元手で500万円を稼ぎ出すことは至難の技ですから、この商品のメリットは相当数高いものと個人的には感じています。
わかってはいましたが、健康上の理由でもはや生命保険には加入できなかったお年寄りにはもってこいの商品です。
売れるわけです。
最近は、いろいろな保険会社でも、同様の商品を取り扱うようになってきたみたいです。
そして、不動産に目を向けてみると・・・ありました・・・一説には80％を超える相続税の評価額が圧縮できるといわれているものが・・・
それは、タワーマンションの最上階に近い物件です。
タワーマンションは上の階に行けば行くほど、相続税の圧縮効果が高いと言われています。
そんなことが、なぜ、起きてしまうのか・・・
相続税を課税する時には、相続財産をいくらの価値があるものであるかを評価しなければなりません。
相続税法22条では、相続財産の評価、死亡した時の時価によるものとされています。
では、この時価とはどうやって求めるのか・・・
皆が皆、勝手に時価を求めていては、三者三様の財産評価となってしまいます。
そこで、相続税の計算をするための財産評価のルールが作られました。
それが、財産評価基本通達というものです。
この財産評価基本通達では、預貯金をはじめとしてあらゆる金融商品や不動産などの評価の計算方法が記されています。
そのなかで、土地の評価は路線価方式または倍率方式によるものとされています。
路線価方式は主に市街化区域の道路に設定されている路線価と呼ばれている評価額に一定の補正率で増減額の調整をしてその調整後の価額に土地の面積を乗じて相続税の税額計算のための土地の評価額を計算するとしたものです。
この路線価は土地の時価相場のおおよそ80％を目安に設定されています。
ちなみに毎年1月1日時点での評価額を算出し、大体7月頃に発表されることとなります。
そして、もう一つの倍率方式は主に郊外の市街化区域以外が対象となり、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。
そして、建物の相続税評価額は固定資産税評価額で計算することとされています。
タワーマンションの上部階の相続税評価額が、なぜ、購入した価額の▲80％超となり得てしまうのかは、この相続税の財産評価方式によってもたされています。
まず、土地に付いてですが、タワーマンションが建っている立地は、まず、路線価方式しかありえません。
路線価がベースとなりますから、黙っていても時価の80％相当額となってきます。
そして、分譲マンションは区分所有となりますので、タワーマンションのような高層マンションでは各お部屋の区分所有している土地の権利は、ごく僅かなものとなってきます。
購入価額に占める土地の価額相当の割合は、通常の分譲マンションよりは低減できることとなってきます。
更には、建物の固定資産税価額は、時価のおおよそ50～60％程度で評価されるといわれています。
そして、マンションの場合、マンション全体で評価された固定資産税評価額は各お部屋毎の面積按分で各お部屋の評価額が求められているといわれています。
要は、同じ広さというかタイプのお部屋でしたら１階も最上階も、固定資産税評価額は、さほど変わらないものとなってきます。
マンションの場合、上の階にいけばいくほど販売価格は高く設定されています。
タワーマンションの最上階となれば、１階のものと比べ、非常に高い価額設定となってきます。
ここで、最上階のタワーマンションを購入すると、購入価格と相続税評価額に大きな乖離が生ずることとなるわけです。
相続税評価額は、各階とも、同じ評価額、販売価格は上の階に行けばいくほど高く売れる、さらには相続税対策にも有効なことから、最上階やそれに近い階数の物件は、中古も含めて人気の物件のようです。
人気が高いということは、後々の売却を考えても有利なことから、キャピタルゲインの不安も少なく、更なる人気を博すこととなってきます。
ここで、あくまでも個人的な見解として申し上げたいのが、
相続税の財産評価額は、相続税法では時価によるものとされていることから、無道路地のような土地としての商品価値が望めないようなものは、財産評価基本通達のルール通りで計算してしまうとそこそこの評価額が計算されてしまうことから、不動産鑑定士の鑑定評価額で相続税の申告を提出し、それが認められることもあります。
要は、時価に沿った評価が財産評価基本通達のルールでは無理なこともあり、士業の不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて認めてもらおうというものです。
これは、きちんとした論拠だった鑑定評価書であれば認めてもらえているようです。
そうなると、タワーマンションの最上階の場合、逆もまた真理なり・・・
財産評価基本通達のルールで計算された相続税の財産評価額は時価と比べ低い方に乖離しているといえるでしょう。
この乖離について、国税側が、このまま、何ら改正を行わないかが疑問に感じています。
過去の例で見れば、生命保険の税務上のルールはいくつもの改正が行われてきています。
ハーフタックスに相続税法２４条の定期金の改正、生命保険に関する権利の評価の改正等々・・・
金融商品のなかで、税務上、特に優遇されていた生命保険にメスが入ったということｄしょうか。
生命保険の非課税規定も、その対象者に未成年や障害者であること等の制限が加えられそうになったこともありました。
この非課税については、何等の改正も無く、今に至っていますが、今後の動向はどうなってくるでしょうか。
あまりにも節税効果の高いものは、何かしらの改正が行われるリスクは多少なりと含んでいるという前提で考えていた方がいいかもしれません。
もしかしたら、何年後かに、タワーマンションの財産評価上、階数ごとの係数が与えられそれを乗じること、といったような改正が行われるかもしれません。
不満があれば、鑑定評価でいった場合、鑑定評価でも高い評価額が算出されることでしょう。
あくまでも、個人的な見解としてのお話ですが、今までの節税効果の高い金融商品等の処遇を考えてみると、あながち、あり得ないことではないとも思えます。
その他にも、パススルーや任意組合等々・・・
税務の改正リスクが考えられる節税スキームはありそうです。
もっとも、タワ―マンションの場合、資産価値は高いものですから、仮に税務改正があったとしても、タワーマンションそのもの資産価値が下がる訳ではなく、いい買い物であることに違いはないと思います。
以上、長々となりましたが、最近、思っていることを書き記してみました。
節税スキームを考えるときには、税務の改正リスク含みで考えてみるのもよろしいのではないでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
一つには、生命保険、まさに目からうろこ・・・という訳ではありませんが、今までの常識を覆す逆転の発想の商品がでました。
生命保険商品のうち死亡保障や医療保障の商品は病気等にかかってしまうと入れないものです。
心臓疾患しかり糖尿病しかり高血圧しかり喘息しかり、病状によっては加入できなことはないでしょうが、条件が付されたり保険料が高かったり等の処遇を受けることとなります。
最近、新しくでてきた終身保険ともいうべき商品・・・会社に依っては９０歳でも病歴があっても入院していなければ加入できる商品です。
この保険は、ほとんど死亡保障というメリットはありません。
何かあったときに、多額の保険金がもらえて救われたというものではなく、殆ど保険金に相当する額の保険料を一時で払込み、死亡した時には、ほんの少しの上乗せ部分と一緒に保険金として受領する商品です。
この商品のメリットは何か、それはずばり、相続税法の生命保険金の非課税の活用です。
８０歳をすぎ、８０歳までの定期保険が満了してしまったお年寄りのかたは数多くいらっしゃるものと想像します。
８０歳過ぎると、常識的には新規の生命保険には加入できないものでした。
そうすると、折角の生命保険の非課税枠を使わずにその分の相続税を納めることとなってしまいます。
そこで常識破りの終身保険・・・９０歳でも入院していなければ生命保険の非課税の適用ができる終身保険に加入できる、といった商品がでてきたわけです。
この商品は、よく売れているようです。
支払保険料が、ほとんど、そのまま生命保険金ですから普通預金に預けているようなもののわけですが、何といっても相続税の非課税がついてきます。
相続税の超過累進税率２０％代の財産をお持ちの方が、手持ちの現金で法定相続人が５人いることから５００万円×５人=2500万円の同生命保険に加入しておくと、2500万円相当分の相続税がかからないこととなってきますので、おおよそ、2500万円×20％=500万円の相続税が圧縮できることとなってきます。
2500万円の元手で500万円を稼ぎ出すことは至難の技ですから、この商品のメリットは相当数高いものと個人的には感じています。
わかってはいましたが、健康上の理由でもはや生命保険には加入できなかったお年寄りにはもってこいの商品です。
売れるわけです。
最近は、いろいろな保険会社でも、同様の商品を取り扱うようになってきたみたいです。
そして、不動産に目を向けてみると・・・ありました・・・一説には80％を超える相続税の評価額が圧縮できるといわれているものが・・・
それは、タワーマンションの最上階に近い物件です。
タワーマンションは上の階に行けば行くほど、相続税の圧縮効果が高いと言われています。
そんなことが、なぜ、起きてしまうのか・・・
相続税を課税する時には、相続財産をいくらの価値があるものであるかを評価しなければなりません。
相続税法22条では、相続財産の評価、死亡した時の時価によるものとされています。
では、この時価とはどうやって求めるのか・・・
皆が皆、勝手に時価を求めていては、三者三様の財産評価となってしまいます。
そこで、相続税の計算をするための財産評価のルールが作られました。
それが、財産評価基本通達というものです。
この財産評価基本通達では、預貯金をはじめとしてあらゆる金融商品や不動産などの評価の計算方法が記されています。
そのなかで、土地の評価は路線価方式または倍率方式によるものとされています。
路線価方式は主に市街化区域の道路に設定されている路線価と呼ばれている評価額に一定の補正率で増減額の調整をしてその調整後の価額に土地の面積を乗じて相続税の税額計算のための土地の評価額を計算するとしたものです。
この路線価は土地の時価相場のおおよそ80％を目安に設定されています。
ちなみに毎年1月1日時点での評価額を算出し、大体7月頃に発表されることとなります。
そして、もう一つの倍率方式は主に郊外の市街化区域以外が対象となり、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。
そして、建物の相続税評価額は固定資産税評価額で計算することとされています。
タワーマンションの上部階の相続税評価額が、なぜ、購入した価額の▲80％超となり得てしまうのかは、この相続税の財産評価方式によってもたされています。
まず、土地に付いてですが、タワーマンションが建っている立地は、まず、路線価方式しかありえません。
路線価がベースとなりますから、黙っていても時価の80％相当額となってきます。
そして、分譲マンションは区分所有となりますので、タワーマンションのような高層マンションでは各お部屋の区分所有している土地の権利は、ごく僅かなものとなってきます。
購入価額に占める土地の価額相当の割合は、通常の分譲マンションよりは低減できることとなってきます。
更には、建物の固定資産税価額は、時価のおおよそ50～60％程度で評価されるといわれています。
そして、マンションの場合、マンション全体で評価された固定資産税評価額は各お部屋毎の面積按分で各お部屋の評価額が求められているといわれています。
要は、同じ広さというかタイプのお部屋でしたら１階も最上階も、固定資産税評価額は、さほど変わらないものとなってきます。
マンションの場合、上の階にいけばいくほど販売価格は高く設定されています。
タワーマンションの最上階となれば、１階のものと比べ、非常に高い価額設定となってきます。
ここで、最上階のタワーマンションを購入すると、購入価格と相続税評価額に大きな乖離が生ずることとなるわけです。
相続税評価額は、各階とも、同じ評価額、販売価格は上の階に行けばいくほど高く売れる、さらには相続税対策にも有効なことから、最上階やそれに近い階数の物件は、中古も含めて人気の物件のようです。
人気が高いということは、後々の売却を考えても有利なことから、キャピタルゲインの不安も少なく、更なる人気を博すこととなってきます。
ここで、あくまでも個人的な見解として申し上げたいのが、
相続税の財産評価額は、相続税法では時価によるものとされていることから、無道路地のような土地としての商品価値が望めないようなものは、財産評価基本通達のルール通りで計算してしまうとそこそこの評価額が計算されてしまうことから、不動産鑑定士の鑑定評価額で相続税の申告を提出し、それが認められることもあります。
要は、時価に沿った評価が財産評価基本通達のルールでは無理なこともあり、士業の不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて認めてもらおうというものです。
これは、きちんとした論拠だった鑑定評価書であれば認めてもらえているようです。
そうなると、タワーマンションの最上階の場合、逆もまた真理なり・・・
財産評価基本通達のルールで計算された相続税の財産評価額は時価と比べ低い方に乖離しているといえるでしょう。
この乖離について、国税側が、このまま、何ら改正を行わないかが疑問に感じています。
過去の例で見れば、生命保険の税務上のルールはいくつもの改正が行われてきています。
ハーフタックスに相続税法２４条の定期金の改正、生命保険に関する権利の評価の改正等々・・・
金融商品のなかで、税務上、特に優遇されていた生命保険にメスが入ったということｄしょうか。
生命保険の非課税規定も、その対象者に未成年や障害者であること等の制限が加えられそうになったこともありました。
この非課税については、何等の改正も無く、今に至っていますが、今後の動向はどうなってくるでしょうか。
あまりにも節税効果の高いものは、何かしらの改正が行われるリスクは多少なりと含んでいるという前提で考えていた方がいいかもしれません。
もしかしたら、何年後かに、タワーマンションの財産評価上、階数ごとの係数が与えられそれを乗じること、といったような改正が行われるかもしれません。
不満があれば、鑑定評価でいった場合、鑑定評価でも高い評価額が算出されることでしょう。
あくまでも、個人的な見解としてのお話ですが、今までの節税効果の高い金融商品等の処遇を考えてみると、あながち、あり得ないことではないとも思えます。
その他にも、パススルーや任意組合等々・・・
税務の改正リスクが考えられる節税スキームはありそうです。
もっとも、タワ―マンションの場合、資産価値は高いものですから、仮に税務改正があったとしても、タワーマンションそのもの資産価値が下がる訳ではなく、いい買い物であることに違いはないと思います。
以上、長々となりましたが、最近、思っていることを書き記してみました。
節税スキームを考えるときには、税務の改正リスク含みで考えてみるのもよろしいのではないでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
