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2015年01月29日
相続対策の生前贈与のここに注意・・・
今年からの相続増税によってTVや週刊誌等で生前贈与という単語を良く見かけるようになりました。
相続税の基礎控除減額分の相続税の課税価格を下げるべく手段として生前に贈与で次世代に承継しようというものです。
暦年贈与の基礎控除額110万円を活用するのと贈与税と相続税の超過累進税率の違いを見据えての対策です。
例えば年間200万円を一人の子供に贈与すると200万円ー110万円×10％＝9万円の贈与税が発生します。
この贈与を10年間実施すると合計90万円の贈与税の負担となってきます。
そして相続税ではこの効果はどうなるかというと10年間で2000万円の相続財産が減ったことになりますので、この2000万円が減ったあとの相続税の超過累進税率が10％超の対象となる場合は、それだけで節税効果が表れることとなってきます。
また生前贈与の贈与税の特例として、住宅取得資金、教育資金、結婚資金等、の特例があります。
ここで、注意したいのは、やはり、ブームともいうべき流れでしょうか・・・
相続増税時代の到来といった流れで、地主さんの間では相続税対策としての貸家建築がブームとなっているようです。
建築業者の貸家建築＝相続税対策といった営業攻勢でその気になってしまうようです。
建築業者が相続財産の全体を把握して遺産分割や納税方法まで包括しての貸家建築の提案で有ればよろしいのですが、どちらというと、その建築地単体での節税効果や資金収支上の建築計画であることがほとんどでしょう。
相続税がいくら軽減できる効果が得られますとはいうものの、そもそも論として相続税がいくらかかってくるかは把握していない状況であったりしますので、具体的にいくら下がってくるのか、又、全体的に見た資金収支上のメリットがどの程度得られるのかは不明瞭なケースが殆どでしょう。
この全体としてのメリットとリスクの許容の判断は、いずれにしても自己責任となる訳ですが、それでもメリットばかりの話が多く借入リスクなどのデメリットの話は少ないような気がしています。
このことと似ていることは相続対策と言っては生前贈与を謳い文句に生前贈与を利用した生命保険や教育資金の信託等の加入をすすめてくるケースが思い当ります。
確かに、遺産分割対策や相続税の節税対策にも有効な手段となり得るものではあります。
ここで、注意したいのは、やはりリスクやデメリットのお話をせずに奨められるケースが多いことです。
生前贈与のリスクやデメリットにもいろいろありますが、むしろ税務上のリスクである名義預金などについては、実に慎重に対応されています。
贈与契約書は締結してくださいとか、お子様が通常使用されている預金通帳に振り込んで下さいとか、毎年、同じ日付けは避けて下さいとか、毎年同じ金額で振り込まないでくださいとか、この辺りの対応はきちんと説明されています。
注意したいのは、むしろ老後の生活設計について、きちんとお話をしているかです。
老後の介護の問題、住居の問題（2世帯の同居を前提に考えていたものの、結局別々に暮らす等）、趣味や趣向（旅行やロングステイの夢等）など、これからの暮し方によってのお金の使い方を確認しているかです。
この辺りは、余計なお世話的の面もありますので、触れればよいという訳ではないでしょうが、生前贈与で子や孫にいくらずつ渡しておきたいと相談されたときに、老後の暮らし方とお金の話はさせていただくべきと考えています。
相続財産を多く遺してしまうと相続税での税負担が多くなってしまうとうことはありますが、老後の生活資金はそれとなく多めに残しておきたいところです。
いろいろなパターンで相続税と贈与税の税金負担のシミュレーションを重ねて、どの程度の生前贈与額としておくべきかは、ご自身で良く考えてみるべきと思います。
くれぐれも、保険や信託確保を目的としたセールストークで判断しないでください。
そして、流行りの教育資金の一括贈与の非課税の特例・・・
一昨年の４月に税制改正で導入されたわけですが、聞いた話では教育資金の贈与というと何でもこの非課税の申請をする方が多かったようです。
この非課税制度は、あくまでも、将来に向けた教育資金を今のうちに一括贈与するものが対象です。
例えば、5歳の孫にこれからの小学校、中学校、高等学校、大学、大学院の資金としてMAX1500万円が非課税してもらえるものです。そして、教育資金を学校に支払った都度、その領収書を教育資金管理契約を締結した取扱金融機関に提出することとなります。これで適正に教育資金として使われているかが確認できるようになっているわけです。
学校の入学の都度におじいちゃんかんから、入学資金や学資の贈与を受けた場合には、上記の非課税申請ではなく、もともとの贈与税の非課税
の規定でことたりることとなります。
今回の教育資金の一括贈与の非課税は、あくまでも一括贈与した場合で、その都度の贈与の場合は従来の贈与の非課税が適用されます。
いま、生前贈与を検討されているかたは多いものと思います。
生前贈与の場合は、以上の点を気にかけてみてください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
相続税の基礎控除減額分の相続税の課税価格を下げるべく手段として生前に贈与で次世代に承継しようというものです。
暦年贈与の基礎控除額110万円を活用するのと贈与税と相続税の超過累進税率の違いを見据えての対策です。
例えば年間200万円を一人の子供に贈与すると200万円ー110万円×10％＝9万円の贈与税が発生します。
この贈与を10年間実施すると合計90万円の贈与税の負担となってきます。
そして相続税ではこの効果はどうなるかというと10年間で2000万円の相続財産が減ったことになりますので、この2000万円が減ったあとの相続税の超過累進税率が10％超の対象となる場合は、それだけで節税効果が表れることとなってきます。
また生前贈与の贈与税の特例として、住宅取得資金、教育資金、結婚資金等、の特例があります。
ここで、注意したいのは、やはり、ブームともいうべき流れでしょうか・・・
相続増税時代の到来といった流れで、地主さんの間では相続税対策としての貸家建築がブームとなっているようです。
建築業者の貸家建築＝相続税対策といった営業攻勢でその気になってしまうようです。
建築業者が相続財産の全体を把握して遺産分割や納税方法まで包括しての貸家建築の提案で有ればよろしいのですが、どちらというと、その建築地単体での節税効果や資金収支上の建築計画であることがほとんどでしょう。
相続税がいくら軽減できる効果が得られますとはいうものの、そもそも論として相続税がいくらかかってくるかは把握していない状況であったりしますので、具体的にいくら下がってくるのか、又、全体的に見た資金収支上のメリットがどの程度得られるのかは不明瞭なケースが殆どでしょう。
この全体としてのメリットとリスクの許容の判断は、いずれにしても自己責任となる訳ですが、それでもメリットばかりの話が多く借入リスクなどのデメリットの話は少ないような気がしています。
このことと似ていることは相続対策と言っては生前贈与を謳い文句に生前贈与を利用した生命保険や教育資金の信託等の加入をすすめてくるケースが思い当ります。
確かに、遺産分割対策や相続税の節税対策にも有効な手段となり得るものではあります。
ここで、注意したいのは、やはりリスクやデメリットのお話をせずに奨められるケースが多いことです。
生前贈与のリスクやデメリットにもいろいろありますが、むしろ税務上のリスクである名義預金などについては、実に慎重に対応されています。
贈与契約書は締結してくださいとか、お子様が通常使用されている預金通帳に振り込んで下さいとか、毎年、同じ日付けは避けて下さいとか、毎年同じ金額で振り込まないでくださいとか、この辺りの対応はきちんと説明されています。
注意したいのは、むしろ老後の生活設計について、きちんとお話をしているかです。
老後の介護の問題、住居の問題（2世帯の同居を前提に考えていたものの、結局別々に暮らす等）、趣味や趣向（旅行やロングステイの夢等）など、これからの暮し方によってのお金の使い方を確認しているかです。
この辺りは、余計なお世話的の面もありますので、触れればよいという訳ではないでしょうが、生前贈与で子や孫にいくらずつ渡しておきたいと相談されたときに、老後の暮らし方とお金の話はさせていただくべきと考えています。
相続財産を多く遺してしまうと相続税での税負担が多くなってしまうとうことはありますが、老後の生活資金はそれとなく多めに残しておきたいところです。
いろいろなパターンで相続税と贈与税の税金負担のシミュレーションを重ねて、どの程度の生前贈与額としておくべきかは、ご自身で良く考えてみるべきと思います。
くれぐれも、保険や信託確保を目的としたセールストークで判断しないでください。
そして、流行りの教育資金の一括贈与の非課税の特例・・・
一昨年の４月に税制改正で導入されたわけですが、聞いた話では教育資金の贈与というと何でもこの非課税の申請をする方が多かったようです。
この非課税制度は、あくまでも、将来に向けた教育資金を今のうちに一括贈与するものが対象です。
例えば、5歳の孫にこれからの小学校、中学校、高等学校、大学、大学院の資金としてMAX1500万円が非課税してもらえるものです。そして、教育資金を学校に支払った都度、その領収書を教育資金管理契約を締結した取扱金融機関に提出することとなります。これで適正に教育資金として使われているかが確認できるようになっているわけです。
学校の入学の都度におじいちゃんかんから、入学資金や学資の贈与を受けた場合には、上記の非課税申請ではなく、もともとの贈与税の非課税
の規定でことたりることとなります。
今回の教育資金の一括贈与の非課税は、あくまでも一括贈与した場合で、その都度の贈与の場合は従来の贈与の非課税が適用されます。
いま、生前贈与を検討されているかたは多いものと思います。
生前贈与の場合は、以上の点を気にかけてみてください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2015年01月23日
相続対策に命綱の現状分析・・・
今年1月からの相続税基礎控除額減額改正に伴って相続増税・・・相続増税・・・とTVや週刊誌等、各種メディアにとりたてられています。
相続増税に備えての相続税対策としての生前贈与を特集している専門誌も発刊されました。
一言で相続対策といっても、将来の相続税を軽減する節税対策ばかりでなく、むしろ、重要なのは遺産分割であり、そして納税を考えた対策でなければなりません。
以前のブログでも申し上げましたが、相続税には一定の要件もとに相続税の負担を下げられる特例規定が設けられています。
配偶者の税額権限や小規模宅地等の特例、農地や非上場株式等の納税猶予、等々・・・
この合法的に相続税を下げられる特例は、相続税の申告期限までにその特例を受ける相続財産が相続人間で分割協議がまとまっていないと適用できません。
結局、遺産分割でもめてしまうと、そもそも論としていかにして相続税対策を練っていたとしても相続税は軽減出来ないということになりかねません。
このように、相続対策は遺産分割の方法を考えながら相続税の税額をシミュレーションしてその相続税をいかにして納税するかを考え、そして少しでも相続税を下げらる方法も考えなければなりません。
ただし、相続税だけを考えてばかりでもいけません。
相続の開始があるまでのあいだ、土地活用等の収入をだれが享受し所得税はだれが負担するのか、不動産管理法人をつくったり貸家の建物の一部を家族に生前贈与したりしながらの所得税や法人税、消費税も含めてその対策は練っておきたいところです。
このように、いろいろなことを考えて行かなければ、よりよい財産承継はできないでしょう。
では、この相続対策を考えて行く上で、一番大事なことは何でしょうか？
それは、ずばり、財産の現状分析と考えています。
日本の資産家の特徴ともいえる相続財産に占める割合の内、最も高いのは不動産と言われています。
日本全国の平均値で、その割合は50％を超えるといわれています。
路線価の高い地域では、その比重は自ずと上がってきます。
この不動産と言うのが、相続対策では実に厄介な存在となります。
例えば、ポートフォリオの基本である｢財産三分法｣（財産を｢預貯金｣「有価証券」「不動産」に適正配分する考え方）の投資・資産運用の基本となるのは「収益性」「安全性」「流動性」の３つの要素といわれていますがが、不動産の投資・運用（有効活用）についてその特性は次のようにいわれています。
①収益性
不動産の収益はインカム・ゲイン（賃料収入）とキャピタル・ゲイン（値上がり益）によって成り立ってきます。
不動産価格の下落によって投資額が少なくなれば、インカム・ゲインの割合が大きくなりますので、投資のタイミングが収益性を大きく左右することになる。
②安全性
実物資産である不動産はそれ自体の利用価値があること、登記による公示制度が整備されていることなどから、比較的安全性の高い資産といえます。
③流動性
不動産はすぐに換金できるわけではありません。
不動産業者に仲介を依頼してから実際に代金を受け取るまで数カ月かかることも珍しくありません。
したがって、不動産は流動性に乏しい資産といえます。
このような三分法で見た場合、まず、収益性についてのインカムゲインについては、土地活用等の賃料収入を得る場合、大きく住宅用と事業用に分かれてきます。
住宅用はアパートや賃貸マンション、駅近くの新規の区画整理地などでは、地主還元地にあっという間にアパートや賃貸マンションが林立してきます。
これは、住宅メーカーや建築業者、不動産会社、銀行等が相続税対策とうたっての猛烈な売り込みがあるからにほかなりません。
まだ、駅から歩10分以内のエリアであれば将来のリスクは少ないものの中には、駅から車で10分以上の区画整理地の端の方の立地に建築されたものもあります。
新しいうちは競争力もあり、そこそこ空室も少なく貸せるでしょうが、10年もすると競争力が落ちて稼働率の低下に悩まされそうです。
まして、これから日本の人口は減少していきますので、建築資金の元を取るのに15～20年もかかる貸家の建築は慎重に進めたいところです。
賃貸経営のリスクの高い住宅地は住宅を欲している方に売却してあげて、そのお金で別の事業用資産に組み替えるといった方法もあるでしょう。
事業用は、例えばロードサイドの店舗や倉庫、駅前の事業用ビル、そしてクリニックモールなどです。
この事業用の土地活用は、一件、一件の賃料が高く、何といっても１件でも空室が出てしまったら、年間に何百万もの収入減となってしまうことでしょう。
私の昔のお客様でもクリニックモールで全6室のうち、2室が空室で入居が決まらず、その建築資金の借入金返済に窮している方がいらっしゃいました。
年間四千万を超える賃料収入があっても、一つの物件でこのような空室が出てしまうと、生活に回せるお金は微々たるものになってしまいます。
資産の時価は２０億円あろうとも、一つの土地活用でつまずいてしまうと、一般のサラリーマンの手取り収入に、とても及ばなくなってしまうこともありますので、注意が必要です。
結局、手持ちの不動産を切り売りしながら、何とかやりくりしていくといった話も、よく耳にします。
続いて、キャピタルゲイン、要は、将来売却したら幾らのお話ですが、バブルの崩壊後、ファンドのミニバブルの時期を除いては、不動産をキャピタルゲインを目的として投資してその効果を挙げられた人は、ごく僅かであろうと想像します。
いまは、東京五輪に向けて都心の一等地を初めとして不動産市況は活発化しているようです。
ミニバブルの再来か？と思わせるようです。
タワーマンションも好調な売れ行きであるようです。
ただ、東京五輪の手前のある時点で、このミニバブルの終焉があるのではというお話をされる方もいます。
キャピタルゲイン狙いは、それこそ、東京都心に一等地を除いては、あまり、期待の持てるものではないものと予想します。
まして、郊外となると将来の人口減もあいまって、投資としての不動産という概念は持てないでしょう。
続いて、安全性については、権利関係は不動産は登記という公示制度がありますから安全性は高いものといえます。
利用価値という面で見ると、昔よりは、かなり落ち込んでいると思われますが、それでも駐車場にするとかの無投資での利用価値はあるでしょう。
むしろ、利用価値での問題は借地として貸し出している土地でしょう。
借地のうえに建物が建っている限り、その権利は如何ともしがたいものとなります。
何十年もの間の借地人と地主の関係であると地代もあげるにあげられずに、安い地代の水準のまま貸し続けているケースはよくある話です。
この借地関係の解消、例えば、底地を購入してもらうとか、借地権を購入するとか、何かしらの手立ては組んでいきたいところです。
貸地＝仮死地ともいわれています。
いつかは、対応しなければならないものでしょう。
つづいて、流動性については、まさに、流動性は低い財産です。
すぐ、売ろうと思っても、すぐ買ってもらえるものでもなく、もちろん、条件のいいものは、すぐ売れるでしょうが、条件良く売却するためには、ある程度の時間は見ておく必要はあるでしょう。
相続が発生して、遺産分割協議をして、納税額が出て、さあ、納税用に土地を売却しようといった感じでは、申告期限（相続開始の翌日から１０ヶ月後）までに売却して納税資金を準備するのには間に合わないといったことにもなりかねません。
こと、相続に準備するといったことでは、売却すべき土地を絞っておいて、即、売却できるようにしておくことが望ましいでしょう。
もしくは、事前に売却しておいて、納税用に生命保険を加入しておくとか（生前贈与を利用するとかいろいろな方法は考えられます）
こうして、考えていくと、不動産は個別性が高く、それぞれの不動産はそれぞれの特性があり、また、いくらで売れるかも実際に売り出してみないと幾らで売れるかは確証はできません。
相続に備えての対策にはこの不動産の現状分析をきちんと行っておく必要があります。
一つ、一つの不動産の資料（公図、測量図、謄本、インフラ資料等）を揃える・・・
一つ、一つの不動産を現地で確認する（立地、日当たり、交通の便、生活利便施設、学校、道路状況等々）・・・
一つ、一つの不動産の価値を調べる（相続税評価額、売却時価等）・・・
一つ、一つの不動産の活用の可能性を探る（住居用、事業用等）・・・
ここまできて、全体を整理して、誰に何を遺してあげていこうか考えてみるべきです。
土地の評価は高くても建物が老朽化して賃料の稼げない物件もあれは、土地の評価は低くてもロードサイドで成功した賃料の稼げる物件もあるでしょう。
単に、土地の価値だけでは、判断できない問題もでてきます。
インカムゲインとキャピタルゲインの両方で考えることも必要でしょう。
こうして、遺産分割をかんがえて、実際の相続税は幾らくらいかかるのか検証して、どうやって納税するのか対策を考えていく。
そして、小規模宅地等の特例や納税猶予の特例の適用可否を確認しながら少しでも節税できる方法を考えて行く。
このような準備が必要でしょう。
よりよい相続対策には、まずは、不動産の現状分析をきっちりと行ってみてください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
相続増税に備えての相続税対策としての生前贈与を特集している専門誌も発刊されました。
一言で相続対策といっても、将来の相続税を軽減する節税対策ばかりでなく、むしろ、重要なのは遺産分割であり、そして納税を考えた対策でなければなりません。
以前のブログでも申し上げましたが、相続税には一定の要件もとに相続税の負担を下げられる特例規定が設けられています。
配偶者の税額権限や小規模宅地等の特例、農地や非上場株式等の納税猶予、等々・・・
この合法的に相続税を下げられる特例は、相続税の申告期限までにその特例を受ける相続財産が相続人間で分割協議がまとまっていないと適用できません。
結局、遺産分割でもめてしまうと、そもそも論としていかにして相続税対策を練っていたとしても相続税は軽減出来ないということになりかねません。
このように、相続対策は遺産分割の方法を考えながら相続税の税額をシミュレーションしてその相続税をいかにして納税するかを考え、そして少しでも相続税を下げらる方法も考えなければなりません。
ただし、相続税だけを考えてばかりでもいけません。
相続の開始があるまでのあいだ、土地活用等の収入をだれが享受し所得税はだれが負担するのか、不動産管理法人をつくったり貸家の建物の一部を家族に生前贈与したりしながらの所得税や法人税、消費税も含めてその対策は練っておきたいところです。
このように、いろいろなことを考えて行かなければ、よりよい財産承継はできないでしょう。
では、この相続対策を考えて行く上で、一番大事なことは何でしょうか？
それは、ずばり、財産の現状分析と考えています。
日本の資産家の特徴ともいえる相続財産に占める割合の内、最も高いのは不動産と言われています。
日本全国の平均値で、その割合は50％を超えるといわれています。
路線価の高い地域では、その比重は自ずと上がってきます。
この不動産と言うのが、相続対策では実に厄介な存在となります。
例えば、ポートフォリオの基本である｢財産三分法｣（財産を｢預貯金｣「有価証券」「不動産」に適正配分する考え方）の投資・資産運用の基本となるのは「収益性」「安全性」「流動性」の３つの要素といわれていますがが、不動産の投資・運用（有効活用）についてその特性は次のようにいわれています。
①収益性
不動産の収益はインカム・ゲイン（賃料収入）とキャピタル・ゲイン（値上がり益）によって成り立ってきます。
不動産価格の下落によって投資額が少なくなれば、インカム・ゲインの割合が大きくなりますので、投資のタイミングが収益性を大きく左右することになる。
②安全性
実物資産である不動産はそれ自体の利用価値があること、登記による公示制度が整備されていることなどから、比較的安全性の高い資産といえます。
③流動性
不動産はすぐに換金できるわけではありません。
不動産業者に仲介を依頼してから実際に代金を受け取るまで数カ月かかることも珍しくありません。
したがって、不動産は流動性に乏しい資産といえます。
このような三分法で見た場合、まず、収益性についてのインカムゲインについては、土地活用等の賃料収入を得る場合、大きく住宅用と事業用に分かれてきます。
住宅用はアパートや賃貸マンション、駅近くの新規の区画整理地などでは、地主還元地にあっという間にアパートや賃貸マンションが林立してきます。
これは、住宅メーカーや建築業者、不動産会社、銀行等が相続税対策とうたっての猛烈な売り込みがあるからにほかなりません。
まだ、駅から歩10分以内のエリアであれば将来のリスクは少ないものの中には、駅から車で10分以上の区画整理地の端の方の立地に建築されたものもあります。
新しいうちは競争力もあり、そこそこ空室も少なく貸せるでしょうが、10年もすると競争力が落ちて稼働率の低下に悩まされそうです。
まして、これから日本の人口は減少していきますので、建築資金の元を取るのに15～20年もかかる貸家の建築は慎重に進めたいところです。
賃貸経営のリスクの高い住宅地は住宅を欲している方に売却してあげて、そのお金で別の事業用資産に組み替えるといった方法もあるでしょう。
事業用は、例えばロードサイドの店舗や倉庫、駅前の事業用ビル、そしてクリニックモールなどです。
この事業用の土地活用は、一件、一件の賃料が高く、何といっても１件でも空室が出てしまったら、年間に何百万もの収入減となってしまうことでしょう。
私の昔のお客様でもクリニックモールで全6室のうち、2室が空室で入居が決まらず、その建築資金の借入金返済に窮している方がいらっしゃいました。
年間四千万を超える賃料収入があっても、一つの物件でこのような空室が出てしまうと、生活に回せるお金は微々たるものになってしまいます。
資産の時価は２０億円あろうとも、一つの土地活用でつまずいてしまうと、一般のサラリーマンの手取り収入に、とても及ばなくなってしまうこともありますので、注意が必要です。
結局、手持ちの不動産を切り売りしながら、何とかやりくりしていくといった話も、よく耳にします。
続いて、キャピタルゲイン、要は、将来売却したら幾らのお話ですが、バブルの崩壊後、ファンドのミニバブルの時期を除いては、不動産をキャピタルゲインを目的として投資してその効果を挙げられた人は、ごく僅かであろうと想像します。
いまは、東京五輪に向けて都心の一等地を初めとして不動産市況は活発化しているようです。
ミニバブルの再来か？と思わせるようです。
タワーマンションも好調な売れ行きであるようです。
ただ、東京五輪の手前のある時点で、このミニバブルの終焉があるのではというお話をされる方もいます。
キャピタルゲイン狙いは、それこそ、東京都心に一等地を除いては、あまり、期待の持てるものではないものと予想します。
まして、郊外となると将来の人口減もあいまって、投資としての不動産という概念は持てないでしょう。
続いて、安全性については、権利関係は不動産は登記という公示制度がありますから安全性は高いものといえます。
利用価値という面で見ると、昔よりは、かなり落ち込んでいると思われますが、それでも駐車場にするとかの無投資での利用価値はあるでしょう。
むしろ、利用価値での問題は借地として貸し出している土地でしょう。
借地のうえに建物が建っている限り、その権利は如何ともしがたいものとなります。
何十年もの間の借地人と地主の関係であると地代もあげるにあげられずに、安い地代の水準のまま貸し続けているケースはよくある話です。
この借地関係の解消、例えば、底地を購入してもらうとか、借地権を購入するとか、何かしらの手立ては組んでいきたいところです。
貸地＝仮死地ともいわれています。
いつかは、対応しなければならないものでしょう。
つづいて、流動性については、まさに、流動性は低い財産です。
すぐ、売ろうと思っても、すぐ買ってもらえるものでもなく、もちろん、条件のいいものは、すぐ売れるでしょうが、条件良く売却するためには、ある程度の時間は見ておく必要はあるでしょう。
相続が発生して、遺産分割協議をして、納税額が出て、さあ、納税用に土地を売却しようといった感じでは、申告期限（相続開始の翌日から１０ヶ月後）までに売却して納税資金を準備するのには間に合わないといったことにもなりかねません。
こと、相続に準備するといったことでは、売却すべき土地を絞っておいて、即、売却できるようにしておくことが望ましいでしょう。
もしくは、事前に売却しておいて、納税用に生命保険を加入しておくとか（生前贈与を利用するとかいろいろな方法は考えられます）
こうして、考えていくと、不動産は個別性が高く、それぞれの不動産はそれぞれの特性があり、また、いくらで売れるかも実際に売り出してみないと幾らで売れるかは確証はできません。
相続に備えての対策にはこの不動産の現状分析をきちんと行っておく必要があります。
一つ、一つの不動産の資料（公図、測量図、謄本、インフラ資料等）を揃える・・・
一つ、一つの不動産を現地で確認する（立地、日当たり、交通の便、生活利便施設、学校、道路状況等々）・・・
一つ、一つの不動産の価値を調べる（相続税評価額、売却時価等）・・・
一つ、一つの不動産の活用の可能性を探る（住居用、事業用等）・・・
ここまできて、全体を整理して、誰に何を遺してあげていこうか考えてみるべきです。
土地の評価は高くても建物が老朽化して賃料の稼げない物件もあれは、土地の評価は低くてもロードサイドで成功した賃料の稼げる物件もあるでしょう。
単に、土地の価値だけでは、判断できない問題もでてきます。
インカムゲインとキャピタルゲインの両方で考えることも必要でしょう。
こうして、遺産分割をかんがえて、実際の相続税は幾らくらいかかるのか検証して、どうやって納税するのか対策を考えていく。
そして、小規模宅地等の特例や納税猶予の特例の適用可否を確認しながら少しでも節税できる方法を考えて行く。
このような準備が必要でしょう。
よりよい相続対策には、まずは、不動産の現状分析をきっちりと行ってみてください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2015年01月21日
本末転倒な相続対策とならないために・・・
いよいよ、相続税の基礎控除額が60％となり相続増税時代の幕があけました。
基礎控除額が減額になること＝相続税の課税価格が増えることから、相続税の課税価格を下げられる商品の販売が盛んになってきています。
生命保険の商品でいえば、会社によっては90歳まで無告知で加入できる終身保険も用意されています。
ほとんど、預けたお金が死亡時に支給されるものでしかないのいですが、それでも、生命保険金等の非課税枠（500万円×法定相続人の数）に満たない死亡保障しか加入していない方にとっては、この生命保険の商品に加入するだけで節税効果は得られることから人気の商品となっているようです。
相続税法の非課税の規定を余すことなく利用できますので、確かにメリットはあるでしょう。
その他、最近の目立った動向では、2世帯住宅の建築告や貸家建築広告、さらにはタワーマンションの公告等が目立ってきている感じがします。
2世帯住宅建築と相続税の関係は、小規模宅地等の居住用宅地等の特例の適用を見据えてのことでしょう。
完全分離型の2世帯住居でも上記の特例が使えるように改正になってからは、その売り込み公告が目立ってきています。
最も、2世帯住居で同居はあいてみたものの税制改正で小規模宅地等の特例そのものの見直しがないともいえませんので節税目的だけで2世帯住居の建築を決めるのにはリスクは伴いそうです。
同居はしてみたものの嫁、姑の関係が上手くいかずに結局は同居を解消するといったこともあるやもしれません。
さらには、2世帯住居で暮らしていたものの遺産分割のことを何も気にせずにいて遺言書の準備もしていなかった場合、いざ、相続が発生し、遺言書が遺されていなかったことから遺産分割協議の話に入ったところ、相続財産に占める2世帯住居の敷地の割合がものすごく高く、結局は遺産分割のために2世帯住居を売却して遺産分割を行わざるを得なかったということも考えられるでしょう。
そして、相続税法においては、申告期限までに遺産分割協議が纏まっていないと相続税の負担を軽減できる特例が使えないものがあります。
それは、配偶者の相続税の減額、小規模宅地等の特例、特定計画山林の特例、農地・非上場株式等の納税猶予等などです。
申告期限までに相続人間で分割協議が纏まらなかった相続財産については、上記の特例は適用の対象外となってしまいます。
このように考えてみると、相続税の軽減ばかり考えて相続対策を練っても、本末転倒な結果となりかねません。
まずは、遺産分割・・・相続人間の遺産分割をどのように着地させるか・・・
相続人全員全てが、満足のいく円満な遺産分割といかずとも、少なくとも手続上は円滑に済ませられるような円滑な遺産分割の準備はしておきたいところです。
そして、いかに、円満な遺産分割にできるか・・・
円滑、円満な遺産分割が相続税の節税には不可欠です。
節税できるか否かによって、相続税の納税の準備の方法もかわってきます。
遺産分割が思うに任せず、本来は売却しなくとも何とかやりくりできたものを、相続税の納税のために虎の子の土地を売却せざるを得ないということも起こるかもしれません。
先ずは、遺産分割に考えの重きをおいてみる・・・
そして、節税方法の王道と言うべき土地活用・・・
更地の上に貸家を建築する、建物部分は固定資産税評価額に借家権を差し引いた70％を乗じた金額が相続税の評価額となります。
一般的に建物の固定資産税評価額は建築価格の5～6割程度といわれています。
そして固定資産税評価額に70％を乗じますから、相続税の評価額は建築価格の約40％程度となってきます。
更地に関しては更地のままを１の評価額とした場合、更地に貸家を建築すると【１－１☓借地権割合☓借家権割合】の評価額となります。
つまり、借家権は30％と決まっています借地権が60％か70％のときには、おおよそ、約20％の評価減が得られることとなってきます。
これが、貸家を建築した場合の節税の仕組みです。
ケースによっては、小規模宅地等の貸付事業用の特例が受けられることもあります。
以上の様な節税効果を求めるあまり、時には事業性のリスクの高い立地であるにもかかわらず建築業者の奨めるままに貸家建築に踏みきってしまうと、結局は、築10年を過ぎたあたりから空室が目立つようになり、結果、建築資金の借入金を返済できずに、任意売却や競売で、その貸家と土地を安く処分してしまうということもありますので注意が必要です。
相続対策は節税という税金対策ばかりに目をとらわれず、円滑・円満な遺産分割や事業としての土地活用を大前提として考えて行かなければなりません。
本末転倒な相続対策とならぬよう・・・
くれぐれもご注意ください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
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業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
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また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
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基礎控除額が減額になること＝相続税の課税価格が増えることから、相続税の課税価格を下げられる商品の販売が盛んになってきています。
生命保険の商品でいえば、会社によっては90歳まで無告知で加入できる終身保険も用意されています。
ほとんど、預けたお金が死亡時に支給されるものでしかないのいですが、それでも、生命保険金等の非課税枠（500万円×法定相続人の数）に満たない死亡保障しか加入していない方にとっては、この生命保険の商品に加入するだけで節税効果は得られることから人気の商品となっているようです。
相続税法の非課税の規定を余すことなく利用できますので、確かにメリットはあるでしょう。
その他、最近の目立った動向では、2世帯住宅の建築告や貸家建築広告、さらにはタワーマンションの公告等が目立ってきている感じがします。
2世帯住宅建築と相続税の関係は、小規模宅地等の居住用宅地等の特例の適用を見据えてのことでしょう。
完全分離型の2世帯住居でも上記の特例が使えるように改正になってからは、その売り込み公告が目立ってきています。
最も、2世帯住居で同居はあいてみたものの税制改正で小規模宅地等の特例そのものの見直しがないともいえませんので節税目的だけで2世帯住居の建築を決めるのにはリスクは伴いそうです。
同居はしてみたものの嫁、姑の関係が上手くいかずに結局は同居を解消するといったこともあるやもしれません。
さらには、2世帯住居で暮らしていたものの遺産分割のことを何も気にせずにいて遺言書の準備もしていなかった場合、いざ、相続が発生し、遺言書が遺されていなかったことから遺産分割協議の話に入ったところ、相続財産に占める2世帯住居の敷地の割合がものすごく高く、結局は遺産分割のために2世帯住居を売却して遺産分割を行わざるを得なかったということも考えられるでしょう。
そして、相続税法においては、申告期限までに遺産分割協議が纏まっていないと相続税の負担を軽減できる特例が使えないものがあります。
それは、配偶者の相続税の減額、小規模宅地等の特例、特定計画山林の特例、農地・非上場株式等の納税猶予等などです。
申告期限までに相続人間で分割協議が纏まらなかった相続財産については、上記の特例は適用の対象外となってしまいます。
このように考えてみると、相続税の軽減ばかり考えて相続対策を練っても、本末転倒な結果となりかねません。
まずは、遺産分割・・・相続人間の遺産分割をどのように着地させるか・・・
相続人全員全てが、満足のいく円満な遺産分割といかずとも、少なくとも手続上は円滑に済ませられるような円滑な遺産分割の準備はしておきたいところです。
そして、いかに、円満な遺産分割にできるか・・・
円滑、円満な遺産分割が相続税の節税には不可欠です。
節税できるか否かによって、相続税の納税の準備の方法もかわってきます。
遺産分割が思うに任せず、本来は売却しなくとも何とかやりくりできたものを、相続税の納税のために虎の子の土地を売却せざるを得ないということも起こるかもしれません。
先ずは、遺産分割に考えの重きをおいてみる・・・
そして、節税方法の王道と言うべき土地活用・・・
更地の上に貸家を建築する、建物部分は固定資産税評価額に借家権を差し引いた70％を乗じた金額が相続税の評価額となります。
一般的に建物の固定資産税評価額は建築価格の5～6割程度といわれています。
そして固定資産税評価額に70％を乗じますから、相続税の評価額は建築価格の約40％程度となってきます。
更地に関しては更地のままを１の評価額とした場合、更地に貸家を建築すると【１－１☓借地権割合☓借家権割合】の評価額となります。
つまり、借家権は30％と決まっています借地権が60％か70％のときには、おおよそ、約20％の評価減が得られることとなってきます。
これが、貸家を建築した場合の節税の仕組みです。
ケースによっては、小規模宅地等の貸付事業用の特例が受けられることもあります。
以上の様な節税効果を求めるあまり、時には事業性のリスクの高い立地であるにもかかわらず建築業者の奨めるままに貸家建築に踏みきってしまうと、結局は、築10年を過ぎたあたりから空室が目立つようになり、結果、建築資金の借入金を返済できずに、任意売却や競売で、その貸家と土地を安く処分してしまうということもありますので注意が必要です。
相続対策は節税という税金対策ばかりに目をとらわれず、円滑・円満な遺産分割や事業としての土地活用を大前提として考えて行かなければなりません。
本末転倒な相続対策とならぬよう・・・
くれぐれもご注意ください。
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2015年01月04日
法人税減税による恩恵は誰のもとに・・・
今日のニュ－ス番組で昨年の株価の動向について触れていました。
いまの株高は、円安によって海外投資家が日本の株を買っているのが要因といっていました。
日本国内で、日本の株を購入しているのは、ごく、わずかであるとのお話でした。
確かに、ここにきての円安は日本の株や不動産への投資には絶好のチャンスでしょう・・・
そして、続いて、税制改正大綱のニュースにも触れていました。
贈与税の改正では新たに結婚や子育てのための贈与には1000万円の非課税が施行されます。
少子高齢化問題を少しでも解消できる起爆剤となることに期待したいところです。
そして、法人税の減税についても触れていました。
世界的にみて、日本の法人税率は高いといわれています。
海外企業の誘致を考えても、法人税の減税は必要なことと思います。
その必要性を認めながらもその減税による分配の恩恵は誰が受けるかといった意見がでてきました。
日本の法人の株の購入者の大半は海外投資家です。
そして、日本の一部の資金に余裕のある人が株を購入しています。
法人税減税によって企業の税負担が減少する、そして配当原資に余裕がでてくる・・・
その恩恵は海外投資家と日本の一部の富裕層が享受することとなるでしょう。
その番組のコメンテーターは法人税減税は確かに必要ではあるがその減税による効果によって誰が分配を受けられるのか・・・
そこまで考えた政策を考えてほしいといったようなことを言っていました。
どうような方策で分配の公正性を実現できるか、私には思いもつきませんが、確かにその通りと妙に納得して聞いていました。
いまのところのアベノミクスは経済の活性化は遂げつつあるものの、格差は広がりつづけているような感じがします。
こののちに・・・
格差を解消する有効な矢は放たれるのでしょうか・・・？
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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日本国内で、日本の株を購入しているのは、ごく、わずかであるとのお話でした。
確かに、ここにきての円安は日本の株や不動産への投資には絶好のチャンスでしょう・・・
そして、続いて、税制改正大綱のニュースにも触れていました。
贈与税の改正では新たに結婚や子育てのための贈与には1000万円の非課税が施行されます。
少子高齢化問題を少しでも解消できる起爆剤となることに期待したいところです。
そして、法人税の減税についても触れていました。
世界的にみて、日本の法人税率は高いといわれています。
海外企業の誘致を考えても、法人税の減税は必要なことと思います。
その必要性を認めながらもその減税による分配の恩恵は誰が受けるかといった意見がでてきました。
日本の法人の株の購入者の大半は海外投資家です。
そして、日本の一部の資金に余裕のある人が株を購入しています。
法人税減税によって企業の税負担が減少する、そして配当原資に余裕がでてくる・・・
その恩恵は海外投資家と日本の一部の富裕層が享受することとなるでしょう。
その番組のコメンテーターは法人税減税は確かに必要ではあるがその減税による効果によって誰が分配を受けられるのか・・・
そこまで考えた政策を考えてほしいといったようなことを言っていました。
どうような方策で分配の公正性を実現できるか、私には思いもつきませんが、確かにその通りと妙に納得して聞いていました。
いまのところのアベノミクスは経済の活性化は遂げつつあるものの、格差は広がりつづけているような感じがします。
こののちに・・・
格差を解消する有効な矢は放たれるのでしょうか・・・？
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2015年01月02日
固定資産税改正にみる空き家対策
昨年12月30日に平成27年税制改正大綱が発表されました。
その大綱のなかに空き家に関する改正が盛り込まれていました。
それは、固定資産税の改正です。
従来は、空き家であろうとも家が建っている宅地の固定資産税は6分の1等の軽減措置を受けることができるようになっていました。
それが、今年の改正で一定の要件を満たす特定の空き家となっている宅地については、固定資産税の軽減措置はうけられないこととなりました。
これは、増え続ける空き家を抑制するための空き家対策といえる改正でしょう。
空き家となっている老朽化した貸家があるもののあまりにも老朽化しているため新たに借り手が見つからないといった場合、とりあえずは固定資産税があがることを避けるために貸家を空き家のまま放置しておくという話はよく耳にします。
火災に見舞われるというリスクはあるものの、固定資産税の増額を考えるとそのままにしておこうという気持ちもよく理解できます。
そのようなケース以外の場合でも、親の相続後、住まなくなった親の家を固定資産税もあがってしまうからといって、其のままにしておいている等々・・・
また、親の相続で遺産分割の話がまとまらずに、そのままに放置されているケースもあるでしょう。
とにかく、この空き家は、年々、増え続け大きな社会問題となってきています。
日本の人口は減少し続けているわけですから、何も対策を講じなければ空き家は、年々、増え続けていくだけでしょう。
そういった意味では、この改正によって固定資産税の負担が増えてくれば、空き家を解体して更地を売却してしまおうとか、思い切ったリノベーションをして老朽化した空き家を再生して再利用しようといった流れが産まれてくるかも知れません。
何かいい手もなく何気に空き家になっている状態でいるところに背中をおしてくれる、そんな効果が見込めるのではないでしょうか？
この空き家問題に直面している方に、その方達にとっての一番の希望に沿う解決策は何か、そんな相談業務にもこれからは積極的にのっていきたいなと思っています。
とりあえずは、駐車場にして細々でもキャッシュバリューをあげていこうとか、空き家を売却してワンルームマンションに組み換えしてキャッシュバリューをあげていこうとか・・・
固定資産税の軽減効果が期待できなくなったこれからは、空き家にしておくメリットは、何もないでしょう・・・
何かしらの対策は施していきたいところです。
まずは、残していくべきものか、処分していいものか、の考えを整理してみたらいかがでしょうか・・・
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業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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その大綱のなかに空き家に関する改正が盛り込まれていました。
それは、固定資産税の改正です。
従来は、空き家であろうとも家が建っている宅地の固定資産税は6分の1等の軽減措置を受けることができるようになっていました。
それが、今年の改正で一定の要件を満たす特定の空き家となっている宅地については、固定資産税の軽減措置はうけられないこととなりました。
これは、増え続ける空き家を抑制するための空き家対策といえる改正でしょう。
空き家となっている老朽化した貸家があるもののあまりにも老朽化しているため新たに借り手が見つからないといった場合、とりあえずは固定資産税があがることを避けるために貸家を空き家のまま放置しておくという話はよく耳にします。
火災に見舞われるというリスクはあるものの、固定資産税の増額を考えるとそのままにしておこうという気持ちもよく理解できます。
そのようなケース以外の場合でも、親の相続後、住まなくなった親の家を固定資産税もあがってしまうからといって、其のままにしておいている等々・・・
また、親の相続で遺産分割の話がまとまらずに、そのままに放置されているケースもあるでしょう。
とにかく、この空き家は、年々、増え続け大きな社会問題となってきています。
日本の人口は減少し続けているわけですから、何も対策を講じなければ空き家は、年々、増え続けていくだけでしょう。
そういった意味では、この改正によって固定資産税の負担が増えてくれば、空き家を解体して更地を売却してしまおうとか、思い切ったリノベーションをして老朽化した空き家を再生して再利用しようといった流れが産まれてくるかも知れません。
何かいい手もなく何気に空き家になっている状態でいるところに背中をおしてくれる、そんな効果が見込めるのではないでしょうか？
この空き家問題に直面している方に、その方達にとっての一番の希望に沿う解決策は何か、そんな相談業務にもこれからは積極的にのっていきたいなと思っています。
とりあえずは、駐車場にして細々でもキャッシュバリューをあげていこうとか、空き家を売却してワンルームマンションに組み換えしてキャッシュバリューをあげていこうとか・・・
固定資産税の軽減効果が期待できなくなったこれからは、空き家にしておくメリットは、何もないでしょう・・・
何かしらの対策は施していきたいところです。
まずは、残していくべきものか、処分していいものか、の考えを整理してみたらいかがでしょうか・・・
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