『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

今年に入って、相続税の基礎控除額の減額が施行されました。

昨年までの5000万円＋1000万円×法定相続人の数の実に40％もの基礎控除額が減額されることとなりました。

相続人が母と子ども3人の場合では、9000万円の基礎控除額が、5400万円となり、実に3600万円もの減額となります。

もともと、相続税の超過累進税率が30％の方は、約1000万円の増税となります。

ただし、増税、増税と言われてはいますが、その裏では、減税できる生前贈与の特例が、租税特別措置法で時限立法化されています。

教育資金の非課税や結婚子育て資金の非課税などです。

この相続増税を乗り切るためには、このような生前の贈与の非課税や小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例など、特典ともいうべき相続税法上の特例規定を、あますことなく上手に使いきることが重要かもしれません。

そして、相続税の減税を考える上で忘れてならないのは、土地の評価方法のうち、広大地の評価でしょう。

平成16年に改正のあった広大地の評価は、改正以後は改正前に要求されていた開発想定図の提出が不要になったりとか、計算式がごくシンプルにかつ減税効果の高いものとなりました。

この広大地の評価は、評価額の軽減効果の高さからも、細かな適用要件があることから、適用なるかならないか、を巡っての税務訴訟となっているケースは、かいま、見られます。

原則的な広大地評価の対象となる土地は、ある一定の広さの土地が対象となります。

その一定の広さとは、都市計画法で定めた開発行為の申請を要する面積以上の広さです。

例えば、三大都市圏では500㎡（500㎡未満としている市町村もあります）、三大都市圏以外では1000㎡、無指定区域では3000㎡（用地地域の定めのある区域では1000㎡）など。

そして、広さの要件だけでは無く、その広い土地は、戸建住宅用の分譲用地として開発され、これらの戸建住宅の敷地として使用するのが、最有効利用であると認められる土地となります。

さらに、戸建住宅分譲として開発する際に、道路等の潰れ地が生じざるを得ない土地が対象となってきます。

ということは、大規模な工場や分譲マンション、さらにはロードサイド型の大規模店舗に適した土地は、そもそもとして、広大地評価の適用対象外となってきます。

一つには、潰れ地が生じなくても、一体で有効に利用すｔることができるからです。

ちなみに、マンション適地であるか否かは、原則、容積率が300％以上は、マンション適地と見なされることとなっています。

原則、容積率200％までが、広大地の対象とされているというのが一般的です。

上記の要件だけでは、広大地であるか否かの判定をするのは難しいケースも多々あります。

例えば、潰れ地が必要な開発であるか否か・・・

道路に広く間口の接している土地は、開発行為の許可を受けて道路を作るまでもなく、戸建分譲は容易にできます。

また、角地の敷地等は敷地延長で分譲住宅用地として上手に分割することができることがあります。

そして、マンション適地であるか否か、容積率200％の地域でも、分譲マンションの人気の地域はあります。

反して、容積率300％の地域でも、前面道路の広さによっては、使える容積率が300％を下回ってしまうこともあります。

このように、広大地評価には、グレーゾーンともいうべき適用が受けられるのか否かについて、悩ましいものが、数多く存在します。

このような判定するのに悩ましい条件の土地は、税理士の方にとっては、安全策をとって、広大地の評価を諦めてしまうケースがあります。

もちろん、それぞれの税理士のかたによって、その対応は大きく異なってきますが、何といっても不動産の専門家ではありませんから、潰れ地が必要であるか否か、そして、マンション適地で得あるか否かの理論武装については、どちらかというと不得手な方が大半でしょう。

相続増税時代を迎えたいま、広大地評価については、税理士のかたの判断のみに委ねるのではなく、不動産産鑑定士や相続対策に積極的に取り組んでいる不動産コンサルタントに相談はしてみるべきでしょう。

多少のコストは、かかっても広大地評価の適用を受けることによる恩恵には換え難いものがものがあると思います。

まずは、ご自身の所有している土地の中で、原則的な広大地の要件に該当するか否かを判定しながら、専門家の方に相談しておく事をお奨めします。

また、相続税の評価には、評価単位というものがあります。

要は、利用者毎に、一つの単位で評価するものというものです。

広大地の面積要件も、この利用者単位ごとで、原則的には、考えることとなります。

この利用者単位ごとで評価するという評価方法により、有効活用している建物の名義を誰にしておくかで、広大地の評価が適用できるか否かの問題が生じてくる時があります。

この件につきましては、次回のブログで詳しく、お話させていただきます。

まずは、広大地評価の摘要が受けられる要件を確認してみてください。


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