『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

相続税の基礎控除額が減額されるという税制改正が公表されたのちに、様々な相続税の節税商品が世に出されてきたような感があります・

一つには、生命保険、まさに目からうろこ・・・という訳ではありませんが、今までの常識を覆す逆転の発想の商品がでました。

生命保険商品のうち死亡保障や医療保障の商品は病気等にかかってしまうと入れないものです。

心臓疾患しかり糖尿病しかり高血圧しかり喘息しかり、病状によっては加入できなことはないでしょうが、条件が付されたり保険料が高かったり等の処遇を受けることとなります。

最近、新しくでてきた終身保険ともいうべき商品・・・会社に依っては９０歳でも病歴があっても入院していなければ加入できる商品です。

この保険は、ほとんど死亡保障というメリットはありません。

何かあったときに、多額の保険金がもらえて救われたというものではなく、殆ど保険金に相当する額の保険料を一時で払込み、死亡した時には、ほんの少しの上乗せ部分と一緒に保険金として受領する商品です。

この商品のメリットは何か、それはずばり、相続税法の生命保険金の非課税の活用です。

８０歳をすぎ、８０歳までの定期保険が満了してしまったお年寄りのかたは数多くいらっしゃるものと想像します。

８０歳過ぎると、常識的には新規の生命保険には加入できないものでした。

そうすると、折角の生命保険の非課税枠を使わずにその分の相続税を納めることとなってしまいます。

そこで常識破りの終身保険・・・９０歳でも入院していなければ生命保険の非課税の適用ができる終身保険に加入できる、といった商品がでてきたわけです。

この商品は、よく売れているようです。

支払保険料が、ほとんど、そのまま生命保険金ですから普通預金に預けているようなもののわけですが、何といっても相続税の非課税がついてきます。

相続税の超過累進税率２０％代の財産をお持ちの方が、手持ちの現金で法定相続人が５人いることから５００万円×５人=2500万円の同生命保険に加入しておくと、2500万円相当分の相続税がかからないこととなってきますので、おおよそ、2500万円×20％=500万円の相続税が圧縮できることとなってきます。

2500万円の元手で500万円を稼ぎ出すことは至難の技ですから、この商品のメリットは相当数高いものと個人的には感じています。

わかってはいましたが、健康上の理由でもはや生命保険には加入できなかったお年寄りにはもってこいの商品です。

売れるわけです。

最近は、いろいろな保険会社でも、同様の商品を取り扱うようになってきたみたいです。

そして、不動産に目を向けてみると・・・ありました・・・一説には80％を超える相続税の評価額が圧縮できるといわれているものが・・・

それは、タワーマンションの最上階に近い物件です。

タワーマンションは上の階に行けば行くほど、相続税の圧縮効果が高いと言われています。

そんなことが、なぜ、起きてしまうのか・・・

相続税を課税する時には、相続財産をいくらの価値があるものであるかを評価しなければなりません。

相続税法22条では、相続財産の評価、死亡した時の時価によるものとされています。

では、この時価とはどうやって求めるのか・・・

皆が皆、勝手に時価を求めていては、三者三様の財産評価となってしまいます。

そこで、相続税の計算をするための財産評価のルールが作られました。

それが、財産評価基本通達というものです。

この財産評価基本通達では、預貯金をはじめとしてあらゆる金融商品や不動産などの評価の計算方法が記されています。

そのなかで、土地の評価は路線価方式または倍率方式によるものとされています。

路線価方式は主に市街化区域の道路に設定されている路線価と呼ばれている評価額に一定の補正率で増減額の調整をしてその調整後の価額に土地の面積を乗じて相続税の税額計算のための土地の評価額を計算するとしたものです。

この路線価は土地の時価相場のおおよそ80％を目安に設定されています。

ちなみに毎年1月1日時点での評価額を算出し、大体7月頃に発表されることとなります。

そして、もう一つの倍率方式は主に郊外の市街化区域以外が対象となり、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。

そして、建物の相続税評価額は固定資産税評価額で計算することとされています。

タワーマンションの上部階の相続税評価額が、なぜ、購入した価額の▲80％超となり得てしまうのかは、この相続税の財産評価方式によってもたされています。

まず、土地に付いてですが、タワーマンションが建っている立地は、まず、路線価方式しかありえません。

路線価がベースとなりますから、黙っていても時価の80％相当額となってきます。

そして、分譲マンションは区分所有となりますので、タワーマンションのような高層マンションでは各お部屋の区分所有している土地の権利は、ごく僅かなものとなってきます。

購入価額に占める土地の価額相当の割合は、通常の分譲マンションよりは低減できることとなってきます。

更には、建物の固定資産税価額は、時価のおおよそ50～60％程度で評価されるといわれています。

そして、マンションの場合、マンション全体で評価された固定資産税評価額は各お部屋毎の面積按分で各お部屋の評価額が求められているといわれています。

要は、同じ広さというかタイプのお部屋でしたら１階も最上階も、固定資産税評価額は、さほど変わらないものとなってきます。

マンションの場合、上の階にいけばいくほど販売価格は高く設定されています。

タワーマンションの最上階となれば、１階のものと比べ、非常に高い価額設定となってきます。

ここで、最上階のタワーマンションを購入すると、購入価格と相続税評価額に大きな乖離が生ずることとなるわけです。

相続税評価額は、各階とも、同じ評価額、販売価格は上の階に行けばいくほど高く売れる、さらには相続税対策にも有効なことから、最上階やそれに近い階数の物件は、中古も含めて人気の物件のようです。

人気が高いということは、後々の売却を考えても有利なことから、キャピタルゲインの不安も少なく、更なる人気を博すこととなってきます。

ここで、あくまでも個人的な見解として申し上げたいのが、

相続税の財産評価額は、相続税法では時価によるものとされていることから、無道路地のような土地としての商品価値が望めないようなものは、財産評価基本通達のルール通りで計算してしまうとそこそこの評価額が計算されてしまうことから、不動産鑑定士の鑑定評価額で相続税の申告を提出し、それが認められることもあります。

要は、時価に沿った評価が財産評価基本通達のルールでは無理なこともあり、士業の不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて認めてもらおうというものです。

これは、きちんとした論拠だった鑑定評価書であれば認めてもらえているようです。

そうなると、タワーマンションの最上階の場合、逆もまた真理なり・・・

財産評価基本通達のルールで計算された相続税の財産評価額は時価と比べ低い方に乖離しているといえるでしょう。

この乖離について、国税側が、このまま、何ら改正を行わないかが疑問に感じています。

過去の例で見れば、生命保険の税務上のルールはいくつもの改正が行われてきています。

ハーフタックスに相続税法２４条の定期金の改正、生命保険に関する権利の評価の改正等々・・・

金融商品のなかで、税務上、特に優遇されていた生命保険にメスが入ったということｄしょうか。

生命保険の非課税規定も、その対象者に未成年や障害者であること等の制限が加えられそうになったこともありました。

この非課税については、何等の改正も無く、今に至っていますが、今後の動向はどうなってくるでしょうか。

あまりにも節税効果の高いものは、何かしらの改正が行われるリスクは多少なりと含んでいるという前提で考えていた方がいいかもしれません。

もしかしたら、何年後かに、タワーマンションの財産評価上、階数ごとの係数が与えられそれを乗じること、といったような改正が行われるかもしれません。

不満があれば、鑑定評価でいった場合、鑑定評価でも高い評価額が算出されることでしょう。

あくまでも、個人的な見解としてのお話ですが、今までの節税効果の高い金融商品等の処遇を考えてみると、あながち、あり得ないことではないとも思えます。

その他にも、パススルーや任意組合等々・・・

税務の改正リスクが考えられる節税スキームはありそうです。

もっとも、タワ―マンションの場合、資産価値は高いものですから、仮に税務改正があったとしても、タワーマンションそのもの資産価値が下がる訳ではなく、いい買い物であることに違いはないと思います。

以上、長々となりましたが、最近、思っていることを書き記してみました。

節税スキームを考えるときには、税務の改正リスク含みで考えてみるのもよろしいのではないでしょうか・・・


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