『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

今年に入っての相続税の基礎控除額の減額に伴って相続税の計算のための土地の財産評価に注目が集まっているようです。

相続税の計算のための土地の財産評価は、路線価方式と倍率方式の二つの方法があります。

路線価方式は、主に市街化区域の道路に相続税の計算のための価額が設定されており、その価額に一定の加減調整を行ったうえでその土地の地積を乗じて評価額を計算するものです。

倍率方式は、市街化区域調整区域等の市街化区域外で主に用いられる方法で固定資産税評額に一定の倍率を乗じて計算するものです。

この相続税の計算のための評価額は、あくまで、相続税という税金をかすための評価方法ですので、実際の時価を表しきれるものではありません。

例えば、間口狭小敷地の補正率・・・いわゆる間口の狭い敷地は使い勝手が悪いことから相続税の評価でも、決まった一定の率で減額出来ることとなっております。

ただ、その補正率の最少の長さは４ｍ未満となっています。

４ｍ未満の敷地は使い勝手の悪い敷地として一率、同じ補正率となっています。

これが、一般の市場価格ともいうべき時価という観点で見てみると、例えば間口が２ｍ未満の土地は道路の接道要件を満たさずに建物の建てられる敷地の要件を満たせないこととなってしまいます。

要は、建物が建てられない敷地なのですが、相続税の財産評価の計算では２ｍ未満の建物の建てられない敷地も４ｍ未満の補正率というカテゴリーの中で一緒くたになって評価されてしまます。

これが不動産の売買の現場では、間口2ｍの敷地と1.8ｍ間口とではその価額には大きな差額が生じてくることとなってきます。

黙っていても建物が建てられる敷地か、少し買い足さなければ建てられない敷地かの大きな違いがあるからです。

このように、相続税の計算のための土地の評価の計算方法は、所詮は税金の計算のために考えられたものであり、とてもその土地の適正な時価を表しきれないことも多々、出てくることとなってきます。

この他にも、無道路地や、近くに墓地がある等々、相続税の財産評価の考え片には限界が生じてくるときがあります。

このようなときには,不動産鑑定士の鑑定評価書で相続税の申告書を提出することもあります。

そうすることで、時価に近い評価額で相続税の申告を行えることとなります。

相続税の申告は、それとしても、何より適正な時価に気を配りたいのが遺産分割の協議です。

きちんと土地の調査をして、土地の活用をしている土地については、10年後、20年後、30年後のインカムゲインとその土地そのものの価値としてのキャピタルゲインをきちんと評価してその土地ごとの適正な価値を割り出しておきたいところです。

このようにして考えると税理士のかたは相続税の計算のための財産評価には精通していますが、本来の時価ともいうべき土地の価値の算定にはどちらかというと不得手のようです。

そうなると遺産分割での土地の評価をどうするか・・・

相続の相談は圧倒的に税理士のかたに集中します。

相続税のかからないかたは、そうでもないかもしれませんが、相続税に不安を感じている方は、圧倒的に税理士のかたへのご相談となるでしょう。

全ての事に精通することは、非常に困難なことです。

こうなってくると、色々な場面で、使い分けが必要となってきます。

税金の計算や申告、遺産分割の取り纏め、相続対策としての土地の売却や活用、相続対策としての生命保険の活用、等々・・・

それぞれの専門性の高い人にそれぞれ、使い分けをして業務を依頼することとなります。

ここで、問題が生じてくるのが、全ての状況や条件等を把握して全体を見すえて、それぞれの業務を適正に依頼をしたりとか指示したりとかが出来るかです。

原則、当事者である自分の手で行わなければなりません。

ですから、相続に関するセミナーや勉強会は大流行りの状況となっています。

相続は、あらゆることが絡んできますので、税理士や司法書士、弁護士、不動産業者、保険会社などあらゆる業者のかたとの連携が必要です。

相続は、広くて、かつ、やや深い知識は欠かせそうにありません。

将来の相続の対策を考えて行くには、充分な下調べや勉強が必要です。

まずは、無料のセミナーやFPの無料相談などを利用されてみてはいかがでしょうか・・・


株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

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