『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

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昨日、政府・与党は来年4月から予定される消費税率の段階的な引き上げに伴った住宅を買った一定の年収以下の人の税負担を減らすための給付金を出すと発表したようです。

消費税率が8％になって以降の入居者に最大30万円、2015年10月に予定する税率10％への引き上げ以降に入居した人に最大50万円を出すようです。

これは、住宅ローン減税は拡充されるものの、納めている所得税などが少ない中低所得者は、控除額に限度があるため、ローン減税の恩恵を十分に受けられないこととなるからのようです。

そこで給付金を出して穴埋めすることになったようです。

消費増税が予定通り増税された場合は、17年末までの入居者が対象となるようです。

具体的な給付額は、家族構成や年収によって異なってくるようです。

これで、消費増税による駆け込み需要の波に呑まれることなく・・・

じっくり、腰を据えて物件選びをされた方がよろしいかと思います。

消費増税の流れで、今ひとつ、要望に合っていない物件を妥協して購入するのは避けた方がよろしいでしょう。

ただ、気になるのは金利の上昇です。

金利の上昇が懸念されてもいますので、消費増税の駆け込みには乗るべきではないでしょうが、満足いく物件に出会え、自己資金もそこそこ準備できている・・・

無理の無い資金計画の範疇あれば・・・

金利の動向を考えると買いのタイミングではないかと思います。

できるものであれば、ライフプランを、早目、早目に考えておくことをお奨めします。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

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その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

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相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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今月28日（金）29日（土）の両日において日経相続フェアーが東京八重洲のベルサール八重洲（東京都中央区八重洲1-3-7）2階で開催されます。

朝の10時からは、28日（金）には東京大学の伊藤元重教授の『日本経済の動きをどう見るのか』、29日（土）には慶応大学の竹中平蔵教授の『これからの税制と経済』という講演が催しされます。

また、セミナーが両日ともそれぞれＡ会場で4コマ、Ｂ会場で5コマずつ実施されます。

セミナーでは、税理士の方や不動産会社、ハウスメーカーの方達によるそれぞれの立場から考えた相続対策のお話が聞けそうです。

また、パネルディスカッションとして関西大学の白石教授をコーディネーターとして、初日は日本財宅の重吉社長、レガシィ税理士法人の天野先生、大和証券の藤田部長で行われ、2日目は日本財宅の重吉社長に代わって黒永会計事務所の黒永先生によって行われます。

いろいろと参考となる貴重なお話が聞けるのではと思っています。

私が理事を務めさせていただいております、ＮＰＯ法人『日本相続士協会』もブースに出展いたします。

お時間のある方は、是非、お気軽に、お立ち寄りください。

当日は、いろんな業種のプロの方が出展していますので、税務のことから、土地活用や投資の件まで、幅広く、いろいろな事がお聴きできるようになっています。

帰りには、丸の内でも見物して帰られたらいかがでしょうか・・・

  

本日の日経ＷＥＢ版に相続の際に土地を共有で分割した場合の解消方法についての記事が掲載されていました。

のちのちの所有形態等（共有者が代を重ねるごとに増えてしまう等）を考えると共有での分割は避けたいところですが、すでに共有で分割してしまっている場合、どうするか・・・

そのような場合の参考になる記事ですので原文のまま、紹介させていただきます。

親から相続した土地や家を、当時はみんな仲良く共有で分けたものの、そのままだと何かと問題が出てきたのでやっぱり共有はやめにしたい……。そのような際、元の遺産分けの話し合い自体を白紙に戻すことは難しいのですが、新たな手続きをとることによって共有状態を解消できるような方法があります。やり方はいくつか存在しますが、今回はそのうち３つの方法について簡単に確認してみたいと思います。

ところで、具体的な解消方法の説明に入る前に、まずは不動産の共有状態についてのよくある誤解についてもういちど整理しておきましょう。例えば親の遺産であった100平方メートルの土地を、長男・次男の兄弟２人で半分ずつ共有して相続しているというケースがあったとします。この場合、100平方メートルの土地のうち、兄が自由に使える部分はどこになるのでしょうか。

なんとなく、「兄の持ち分は２分の１だから、面積でいうと全体の半分の50平方メートルまでは兄の所有となって、その範囲内であれば兄が好きに使ってよいだろう」というイメージが浮かんでくるかもしれません。しかし残念ながら、そのイメージは誤りです。この場合の「共有持ち分２分の１」というのは、所有している面積の割合のことではありません。

つまり、100平方メートルの土地を共有しているといっても、土地のどこかに境界線が設定されていて、こちら側の50平方メートルは兄のもの、あちら側の50平方メートルは弟のもの、といったわかりやすい分け方がされているわけではありません。あくまでも、物理的には土地は一体で100平方メートルのままなのです。

ですから、土地上には何の明確な区分もなく、一体の土地のオーナーであるという「権利」だけを、兄弟で半分ずつに分けているというにすぎないのです。そうした曖昧な状態が「不動産を共有している」ということの正体であるともいえるでしょう。

そのため、兄がこの土地を使って何かをしたいと思っても、自分だけに割り当てられている部分というのは物理的には決まっていません。「ここからここまでの50平方メートルは俺の好きに使うからな」ということはいえないのです。そもそも半分の50平方メートルどころか、たとえ1平方メートルについての話であっても、共同オーナーである弟の承認が必要となる場合が出てくるということになります。

このように、共有している持ち分は決まっていても物理的な境界までは決まっていないから、結局はお互いとも自由に使えない――という状態を解消しようというのが、今回とりあげる第１の方法です。すなわち、不動産に線を引いて物理的に分けてしまい、「現物」を分割するというやり方です。

一体となっている土地について、まずは「分筆（ぶんぴつ）」という手続きをとって、そもそも複数の土地に分けてしまいます。そして、その新しく分かれた複数の土地を、それぞれが単独でもらえるようにしようじゃないか、という話になります。さきほどの兄弟の例でいえば、物理的には区分のなかった100平方メートルの土地に実際に境界を設けて「土地Ａ」「土地Ｂ」といったように２つの土地に分けてしまい、土地Ａは兄がもらう、土地Ｂは弟がもらう、などとそれぞれ単独で名義を取得できるように調整していくということです。

この方法、要するに持ち分に応じて土地を分けて配るというだけなので、一見シンプルなようにも思えるのですが、実際にはそう簡単に進まないところも少なくありません。例えば100平方メートルの土地を兄50平方メートル、弟50平方メートルというように現物で分割できたとして、「それが本当にもともとの持ち分である２分の１に見合った配分になっているのか？」という問題があります。

たしかに「面積」だけでいえば、正確に半分ずつになっているでしょう。しかし、だからといって「価値」についても半分ずつになっているとは限りません。角地かどうか、道に面している間口が広いか狭いか、勾配があるかないかなど、土地の価値を左右する要素は面積以外にもたくさん存在しています。

それらも考慮したうえで、当事者がお互い納得できるように土地を切るというのは、なかなか骨が折れる場合もあるのです。ですから、ケースによっては切った土地の価値の過不足をお金などで調整しなければならないということも出てくるでしょう。

また、土地の境界を区切るためには共有者たちだけが納得していればよい、というわけではないことにも注意が必要です。自分たちの土地のなかを通る線だけであれば、共有者同士が納得すれば設定できるかもしれません。しかし、土地の外周については、共有者だけで決められる話ではないのです。

なぜなら、土地の外周については「お隣さん」との間の線だということになるからです。そのため、外周のラインがどこになるかというのは、隣地の所有者に確認しなければなりません。このような確認や、実際の測量といった手間のかかる作業が含まれるため、そこまで大きくない土地であっても分筆する費用に何十万円、あるいはそれ以上の単位でのコストがかかるケースも決して珍しくないようになっています。

どうしても土地を切るのが難しいという場合は、もちろん別の方法もあります。第２の方法は、「価格」で賠償するというやり方です。不動産を持ち分に応じて物理的に切って分けるのではなく、持ち分に応じて値段をつけて、お金などで調整するのです。

この方法では、共有状態を解消するために、相手の持ち分を自分に渡してもらう、あるいは自分の持ち分を相手に譲る、ということが前提となります。とはいっても、無償であげてしまうわけにもいかないでしょうから、移動した持ち分に応じてそれなりの「価格」のやりとりをしてカタをつけましょう、という話です。

さきほどの兄弟の例でいうと、兄が弟から持ち分２分の１を譲り受け、晴れて兄だけの単独所有となる代わりに、弟には相応のお金などを渡すようなやり方ということになります。

さらに第３の方法としては、共有状態を解消するために、思い切って不動産を売却して、その「代金」を分割するというやり方があります。現物の不動産の形ではなく、お金などで調整するという意味では第２の方法と共通していますが、共有者の間で土地の持ち分をやりとりするのではなく、そもそも土地は売ってしまい、売却代金をみんなで分けるという話になります。

さきほどの兄弟の例でいうと、兄と弟が一緒に土地を売却し、その代金をそれぞれ持ち分に合わせて２分の１ずつ受け取るということです。

いずれの方法を取る場合も、どのようにして共有状態を解消するのか、共有者がそれぞれ何を取得するのかなど、具体的な内容を決めるにあたっては、まずは共有者全員で「共有物分割協議（きょうゆうぶつぶんかつきょうぎ）」という話し合いをすることになります。

話し合いがつけば、その内容に従って手続きを進めて行きますが、話し合いがととのわなかった場合には、裁判所を利用して、裁判による解決を求めることになるようなケースもあります。

そして、それぞれの方法について共通に注意すべき点なのが、税金の問題です。ひとくちに共有状態を解消するためといっても、それぞれ不動産や現金について何らかの形での移動が起こることに変わりはありません。不動産を譲渡したとなれば「譲渡所得税の問題が出てきますし、財産の移動にあたり価値として合理的ではないような動きがあったとみなされれば、「贈与税」の問題も生じてくるかもしれません。

そのほかにも、こうした不動産の共有状態を解消する手続きをとる際は、土地についての届出の変更や、通常の相続や売買などよりかなり複雑となる名義の変更など、当事者だけでは着手が難しい問題も少なくありません。相続後に「みんなで共有」となって簡単に動かすことができなくなり、いわゆる「塩漬け」となっている土地や建物を有効活用するためには、当事者と共に専門家も交えて方法を十分に検討したほうがよいといえるでしょう。
【日経ＷＥＢ版2013/6/25 】

いかがでしたでしょうか・・・

上記の３つの方法を相続時に行っていたとしたならば・・・

一つ目の方法は、現物分割

二つ目の方法は、代償分割

三つ目の方法は、換価分轄

ということになるでしょうか・・・

相続時に、安易に共有で分割することなく、上記の3つのいずれかの方法で分割できていれば、相続後に改めて上記の3つのような対策をとる必要はないということになります。

やはり、生前においての遺産分割対策が重要ということでしょうか・・・

生前に、現物を分けて分割できるように分筆しておく、そして遺言で取得者を指名しておく。

または、取得者を指定してその代償分を支払えるように保険で用意しておく。

等々・・・

換価分轄にあっては、相続後に即、売却にかけて相続人間で分割すればよろしいかと思います。

相続人の中には、遺してくれた土地の売却に難色をしめす者も出てくるやもしれず、エンデイングノート等で売却して分割しても構わないなどと思いを遺しておくのも一つの方法かもしれません。

いずれにしましても・・・

相続前の準備、これが一番、重要なことでしょう。


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日経ＷＥＢ版にＮＩＳＡに関する記事が掲載されていました。

夫婦で2倍の税制メリットがあるとのことでした。

参考に原文のままで、ご紹介させていただきます。


資産運用をする際に、税制についての知識も持っておきたいものです。上場株式の売却益や配当金に対する税金は2013年までは10％（所得税住民税ですが、14年からは20％（所得税15％、住民税5％）になります（※2037年12月31日までは「復興特別所得税額」がかかるため、実際の税率は異なる）。

株で100万円の利益が出たとしても、14年以降は税率が20％になるため、手取りは80万円程度になるのです。そんななか、14年１月から税制メリットの大きい日本版少額投資非課税制度（日本版ＩＳＡ＝ＮＩＳＡ）が始まります。専用の口座（非課税口座）で上場株式や公募株式投資信託を新規に購入した場合、その配当金や譲渡益が非課税となるのです。

税金面のメリットを享受しようと、この口座でまとまったお金を運用したいと思うかもしれません。しかし、非課税で運用できる金額には上限があり、年間100万円（購入手数料は除く）まで、期間は５年間（繰り越せば最大５年間まで延長可能）、総額は最大500万円までと決まっています。

非課税口座は銀行や証券会社などで開設することができますが、今のところ「１人１口座（１金融機関）」までという制約があるために、どの金融機関で口座を開くかは慎重に決めたいところです。

非課税となる投資額は年間100万円という枠がありますが、これから投資を始める子育て世代には十分な金額でしょう。また、夫婦でそれぞれの名義で専用口座を作れば、２人分の非課税枠を利用することもできます。

非課税口座で運用できるのは、上場株式、外国上場株式、公募株式投資信託、外国籍公募株式投資信託、上場投資信託、上場REIT（不動産投資信託などで、公社債投資信託や個人向け国債などは現時点では運用できません。制度上は運用できる商品であっても、各金融機関により取り扱いが異なるためにラインアップをよく確認することが大切です。

また、ＮＩＳＡを利用する際の注意点もあります。非課税口座で運用している資産の売却は自由なのですが、売却部分の非課税枠の再利用はできません。また、非課税口座で運用している株式などを売却して損失が出た場合、損失はないものとしてみなされます。そのために、特定口座など他の口座の譲渡益や配当と損益通算を行ったり、損失の繰越控除X（確定申告を行うことで損失を３年間繰り越せる）を行ったりすることはできません。

制度のメリットを生かすには、割安な時に非課税口座で株式などを購入して、しばらく持つという運用スタイルがよさそうです。必ずしも一度に購入する必要はなく、積み立てで毎月5万円、ボーナスで40万円と1年間で100万円というかたちでも大丈夫ですし、非課税枠を全部使い切ろうとしなくてももちろんよいのです。

ＮＩＳＡの申請は今年10月1日から可能です。現在、早期申し込みキャンペーンを実施している金融機関もありますが、手数料、使い勝手、商品ラインアップなどを吟味し、自分と相性のよい金融機関を選ぶことが大切です。
【日経ＷＥＢ版2013/6/20 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

いま、話題のＮＩＳAです・・・

私自身、まだまだ勉強不足を感じています。

ＮＩＳＡの勉強会に２～３社は行かなければと思っています。

思いつつも、なかなか行けていない状況です。

来週には、1社位は、何とかいってこようと思っています。


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日経ＷＥＢ版に年金の方式についての記事が掲載されていました。

これからの年金の財源は、本当に大丈夫なのでしょうか・・・

とても、不安になる事項ではあります。

年金の支給方法には、賦課方式と積立方式があるようです。

非常に年金の仕組みはわかりにくいものとなっています。

本日は、この年金の記事を原文のまま、ご紹介させていただきます。

是非、参考にしてみてください。


「厚生年金は2031年（平成43年）に積立金が枯渇する。国民年金は2050年（平成62年）に積立金が枯渇する」

もしこれが本当だとすれば、現在と同じ水準の年金を支給し続けることは難しいものと思われます。実際の積立金の状況はどうなっているのでしょうか。

2012年８月10日に厚生労働省年金局が発表した「厚生年金・国民年金の2011年度収支決算の概要」によれば、10年度末に約121兆円あった厚生年金と国民年金の積立金が11年度末には約116兆円となり、約５兆円の取り崩しがあったとのこと。このまま単純に取り崩しが進むとすれば、「116兆円÷５兆円＝約23年」で積立金がなくなります。冒頭の試算は非常に現実的であると感じます。

一方で、同資料によれば、積立金の運用益が約２兆6000億円あったようですから、運用次第では、状況がまったく変わってくる可能性も秘めています。

ちなみに、厚生労働省の「厚生年金、国民年金（基礎年金）の財源と給付の内訳」という資料によれば、09年度時点において「今後、概ね100年間の年金給付費は、すべて保険料収入等により財源が確保されており、厚生年金及び国民年金（基礎年金）に不足はない」とされていますから、何を信じてよいのかわからなくなります。この複雑さが、年金制度の一番の問題なのかもしれません。

なお、自分で積み立てた額を将来受け取れるようにすればもっとわかりやすくなるのではないか、という意見もあります。自分で積み立てた分を自分で受け取るという方式を積立方式といいます。

積立方式については、すでに積立不足が生じている現在の年金受給世代の年金原資をどうするかという問題や、積立時と年金給付時の円の価値や物価が大幅に異なっている場合にどう対処するか（運用によってすべてを解決できるのか）などの問題もありますが、検討の余地はあるものと考えられます。

実際、日本維新の会は、年金制度として積立方式に移行すべきであると主張しています。年金の現状を理解し、今後どうすべきかを考えるための情報として、この２つの方法があることを知っておいて損はないでしょう。

現在、賦課方式が採用されている以上、現役世代の年金保険料はその親世代の年金の財源となっています。そうだとすれば、「自分はもらえないから」と根拠に乏しい結論を勝手に下して年金制度の崩壊を招くよりも、どうしたらより良い年金制度になるかを考える方が建設的です。

また、次回お伝えする「いざというとき」の大きな支えになる可能性があることからも、公的年金の保険料についてはきちんと納付しておくことをお勧めします。
【日経ＷＥＢ版2013/6/14 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

年金は自分に関わってくることとはいえ、非常にわかりにくい仕組みとなっています。

日本の財政状態などを考えると、年金の仕組みや動向など、基本的な知識を習得しておくべきかもしれません。

老後の生活設計は、非常に難しくなってきたような感じがします。



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先日の日経ＷＥＢ版に共有で分けた相続財産が、その後相続を重ねるごとに共有の所有者が増えてしまい、にっちもさっちにもいかなくなり、どうしようもなくなることから注意すべきという記事が掲載されていました。

特に不動産は、均等に切って簡単に分けられるというようなものではないですから、ついつい共有持分で均等に分けてしまいがちとなります。

とにかく、遺産分割協議を纏めるには手っとり早い手段となるでしょう。

ただし、その後の相続を重ねるごとに、共有からまた共有へ・・・

気がつくと共有持分での所有者が50人という話もあります。

そうなると・・もう大変です。

売るにしても、貸すにしても、有効活用するにしても・・・話がまとまりません。

このように、制約が多くなることから、一般的には共有での分割は止めるべしと言われています。

今日は、その共有による分割に係る記事を原文のまま紹介させていただきます。

相続した遺産について、ずっと後になってから「なんでこんな分け方をしてしまったんだろう」と後悔するようなケースがあります。とくに多いのが、土地や建物などの不動産の分け方に関してです。みんなで仲良く共有して引き継いだものの、その後の不動産の使い方などが「仲良く共有」という状態からは大きくかけ離れてしまい、実態に沿わなくなってしまうというようなことが少なからず起こっているように思います。

そもそも遺産分けの話し合いというものは、必ずしも合理的な判断が中心となって進むというばかりではありません。先のことはあまり見通さずに、その場その場の「とりあえず」や「なんとなく」といった曖昧な認識で、相続トラブルの先送りのような形でまとまってしまうケースも珍しくはないのです。

　例えば４人の兄弟姉妹が親の土地１筆を分けるような際に、誰かひとりだけに名義をまとめようとすると角が立つから、とりあえず文句が出ないように兄弟姉妹で均等に４分の１ずつ名義を入れておこう……などといった分け方が、往々にして起こりやすいということです。

しかし、１個のものを２人以上で所有しているという「共有」の状態は、当たり前の話ですが１人が単独で所有している場合とはまったく異なる制約を受けます。例えば不動産を単独で所有している場合には、そこを貸そうが売ろうが、基本的には所有者の自由に動かすことができるという前提があります。

ところが、不動産を「共有」している場合には、その物件を賃貸したり、逆に賃貸の契約を解除したりするためには、共有者の同意がないと手続きが進まない場合が出てきます。さらに、不動産の全部を売却したり、物理的な変更を加えたりしようとする場合には、共有している全員の同意を得なければならないのです。

長男「なあ姉ちゃん、例の、みんなの名義にしとるあの土地のことやねんけどな。亡くなったおやじがよく言ってたやろ、あそこはな、ゆくゆくは孫の誰かが商売にでも使うたらええ、って」
姉「お父さん、そんなこと言ってたかしらねぇ」
長男「それでな、うちの息子が勤めてる会社がな、どうもあのへんで駐車場の用地を探してるらしいんや。それが、けっこういい条件で借りてくれるっちゅう話でなあ」
姉「ふーん」
長男「姉ちゃんとこに迷惑はかけへんからよぉ、一応の共有者っちゅうことで、ちょっとハンコのひとつふたつばかり協力してくれへんか」
姉「……実はね、うちの娘の知り合いも、あそこを使いたいって話を持ってきてるのよ」
長男「えっ？」
姉「こっちのほうは倉庫に使いたいらしいんだけどね。信用のできる筋からの話みたいだから、私は私で前向きに進めていくつもりなんだけど」
長男「なに言うてんねん、そないに勝手なことされたら困るで！　あそこはな、うちで使いたいんや。姉ちゃんたちは、おやじの相続の時にいったん仮で名義を預かってるだけなんや。そのへんはきちんとわかってくれよ」
姉「あんたこそ、なに勝手なこと言ってんのよ……」

共有状態の不動産は、利用や処分に大きな制約があるため、それが物件の有効活用の妨げとなってしまうことがあります。また、そうした法律上の制約とは別に、共有者に相続が発生するなどして、時間の経過とともに共有者の人数が増えてしまう可能性があることも考慮しなければなりません。
例えば父の遺産の土地名義を、兄弟姉妹で持ち分４分の１ずつ、４人で共有していたとしましょう。そして、兄弟姉妹のそれぞれに、妻や夫などの配偶者と子どもが２人ずついたとします。この場合、ひとり亡くなるごとに、その相続人として最大３人の共有者が新たに増える可能性があるということになります。

つまり、最初は親がひとりで持っていたものが、次は子どもたち４人の共有となって、さらに次の代には最大12人での共有となってしまう可能性すらあり得るということです。もちろん、共有者の人数が多くなればなるほど、何をするにしても同意を得るのがさらに困難になりますから、物件の活用や処分が難しくなる可能性がより高まるといえるでしょう。

さらに、不動産の共有状態は、公的な機関からの評価などにもマイナスの影響を与えるケースがあります。具体的には、相続税の納税のために不動産を「物納」する場合などが挙げられるでしょう。相続税については現金による納付が原則ですが、一定の条件が整っていればキャッシュではなく現物で納税することもできます。国に対して「相続税の代わりに、この土地を持っていってください」という手続きができる場合があるというわけです。

しかし、残念ながら誰かとの共有状態にある不動産は、その共有者が全員で申請をするのでもない限りは「管理処分不適格財産」とされ、物納することができないケースが出てきてしまいます。いくら共有とはいえ、不動産についての所有権には違いないのだから、せめてその持ち分相当の財産価値くらいは認めてくれても……と言いたいところなのですが、そういった制度にはなっていません。国のほうも、そんな他の共有者がいて処分しにくいようなややこしい状態の不動産を、わざわざいただかなくて結構です、という明確な基準を持っているということになります。

このように、不動産の共有状態というものは少なからぬデメリットが予測されます。かといって、いったん遺産分けの話し合いの決着がつき、正式に書面も作って共有の名義に変え、実態としてもその共有状態が何年も続いている……という場合には、その後に「やっぱり、別の分け方にすることにしました」というような「やり直し」を行うことも難しくなります。仮に書類上だけの話で名義を元に戻せたとしても、すでに事実としてみんなで共有して相続していたわけです。そのため、いまさら名義を別の形に変えてしまえばそれは「相続」ではなくて「贈与」でしょう、とみなされて、多額の贈与税が課税されてしまうような危険性も否定できません。

それでは、もはや相続後に共有状態を解消することはどうやっても無理な話なのか、というと必ずしもそうではありません。たとえ遺産分け自体はもう一度やり直すことができなかったとしても、共有状態の解消を可能にする方法はいくつか存在しています。次回は、そうした共有状態の解消の方法について触れていきたいと思います。
【日経ＷＥＢ版2013/6/18 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

共有で不動産を分割すると、その後の対応は本当に難しいものとなってきます。

できるものであれば、共有での分割は避けるべく代償分割による遺産分割を考えたいものです。

そのためには、相続発生前の分割対策が非常に重要なこととなってきます。

相続発生前に、遺産分割の方法はじっくりと検討すべきでしょう・・・




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なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

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いま、日本版TSA・・称してNISAに興味津々です。

興味はあるものの・・・今ひとつ仕組みについてよくわかりません。

上場株式等の配当や譲渡益等にかかる10％の軽減税率が今年の末に廃止され、その代わりというわけではないのでしょうが・・・NISAという非課税口座ができ、最大500万円（100万円×5年間）まで非課税の投資が可能になる・・・そして、このNISAはイギリスの個人貯蓄口座をお手本にしている・・・と・・・いうようなところまでは、何となくわかってはいるのですが・・・

これは、詳しい話を聞いてみなければと思い、某証券会社のNISAの説明会に参加してみることにしました・

ちなみに、明日の午後のセミナーに参加してきます。

雑誌やTVニュースなどでもNISAの告知を、良く見かけるようになりました。

具体的な使い勝手や証券会社がどの様な商品を進めて来るのかも非常に参考になると思っています。

非課税対象となるのは上場株式等と公募株式投資信託の配当と譲渡益のようです。

そして、今後はその対象商品を拡大していくもとで検討が進められているようです。

明日は、口座の開設方法など、具体的なNISAの利用の仕方を確認できるものと思います。

いま、話題のNISA・・まずはその詳細を確認しておきたいです。

そして、もう一つ興味があるのは教育資金の贈与の非課税です。

銀行、信託銀行、証券会社を通しての非課税のそれぞれの特徴や内容を詳しく調べてみたいと思っています。

既に、相当数の方が教育資金の贈与の非課税を利用しているようです。

今後、控えている消費増税、相続税基礎控除額減額に向けて、関連する興味深い制度は良く確認しておきたいと思っています。

最近の株価の乱高下で一部の投資信託で損がでているようです。

いまの株式市場は、とても、一般の個人投資家では手の出せるものではなさそうです。

こんなときは・・・

地道に、NISA等について、いろいろな金融機関ごとの考え方等を確認しておくのが無難かと思っています。

明日のNISAの説明会が楽しみです・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

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昨日の日経WEB版に、保険コンサルタントの後田さんの保険選びの記事が掲載されていました。

気をつけたい保険のセールストーク等について書かれています。

原文のまま、ご紹介させていただきます。

保険選びの参考にしてみてください。


保険の営業担当者から新規加入やプラン充実を薦められると、どういうものが自分にとって本当に必要なのか判断に迷うことも多いと思います。今回は私の経験上「相手にしなくていい保険セールストーク」だと考えていい３つのパターンをご紹介します。皆さんが保険を賢く見極めるためのヒントになるのではないでしょうか。

（１）「リスクが高まりますから保険で備えましょう」

これは例えば、中高年に医療保険などを薦める場合が考えられます。「入院リスクが高まる年齢になりますから、より保障内容が充実した保険で備えておきたいですよね」といった論法です。入院に限らず、がんにかかったり要介護状態になったりするリスクを挙げて売り込んでくる場合もあるでしょう。

しかし、そもそも入院やがんの確率がそんなに高いのであれば、医療保険やがん保険は機能しなくなるはずです。このコラムで繰り返し書いている通り、「購入者全員が当たる宝くじ」があるとすれば、賞金より購入代金の方が高くなるはずだからです。実際、比較的若くて健康な人が万が一に備える保障に安く加入できるのは、死亡率が低いからです。

具体的な例で考えてみましょう。表１は、ある保険会社（Ａ社とします）の定期保険と、別の保険会社（同Ｂ社）の医療保険で主に入院に備える商品に男性が加入する場合の試算です。

Ａ社の定期保険で35歳男性が20年間、2000万円の死亡保障のために払い込む保険料は月々3480円、総額83万5200円です。55歳までだと死亡保険金が支払われる可能性はゼロに近いかもしれませんが、入院給付金と手術給付金の合計額は業界平均で23万円程度です。

一方、Ｂ社の医療保険で55歳から一生涯の医療保障を得るには300万円近くかかります（男性の場合、平均余命を参考に27年分の保険料で計算しています）。50代後半からこれだけの出費は重くないでしょうか？

確かにがんで開腹手術する際には40万円、治療目的で放射線治療を受けたら10万円が支払われるなどの保障もあるので、業界平均である23万円の給付ではまかなえない手厚い内容ではあります。とはいえ、一生涯保険料を払い込む設計でも月々9000円、60歳までに払い終わる設計では４万5000円弱が必要なのです。

このように、心配事から保険を検討すると、そもそも「発生する確率が高い事態に保険の利用は向かない」という基本を忘れがちになります。要注意のポイントです。

（２）「国はあてにならない時代ですから、自助努力での備えが必要になってきます」

これは老後資金に備える商品などで使われる文句ですが、乱暴な論理だと思います。例えば国民年金には公的年金保険料以外に税金も使われているわけです。収益をあげなければならない民間の個人年金保険が、公的年金よりも加入者に有利な商品というのはあり得ないはずです。

また、今後の人口減やそれに伴う税収減といった構造問題で国の制度が行き詰まるときには、保険会社など民間の金融機関も無傷なわけがないと考えるのが自然ではないでしょうか。

（３）「ずっと私がアフターフォローさせていただきます」

私も保険販売に携わってきましたから、こうした「保険加入後のフォローをずっとお約束したい」という営業担当者の思いを否定するつもりはありません。ただ、営業担当者の報酬体系は歩合制なので、成績が下がると業界に居続けることができなくなります。実際にその可能性が非常に高いことも業界の歴史が証明しています。

さらに、消費者が保険加入を検討する際には「いつ何が起こるかわからない」という前提がありますが、それは営業担当者にも当てはまることでしょう。したがって「特定の担当者がその会社からいなくなっても困らない契約」を結ぶことが望ましいのです。

これら３つのパターンに共通しているのは、誰もが身近に感じる「不安」、公的制度への「不信感」、担当者の「思い」など情緒的な選んでしまいがちな要素が絡んでいることです。かくいう私自身も、何ごとにつけ感情に流されやすい傾向があります。だからこそ保険は「確率と経費」を計算して作られている金融商品であることをいつも忘れずにいたいですし、それを皆さんにお伝えしていきたいと思っています。
【日経WEB版2013/6/14 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

保険のセールストークに流されることなく、自分に本当に必要な保険を選ぶことが重要なことでしょう。

それには、自分の必要とする保障を自分の価値観で自分自身でライフプランを考えながら導き出さなければならないのではないでしょうか・・・

いくつもの保険会社の商品を扱っていて好きな保険商品を選べることを差別化していた保険の代理店が保険会社からの手数料の都合上、代理店にとっての都合のいい商品を提案していたという報道もされた時期があります。

自分の保障にあった保険商品を自分自身で選ぶことは、非常に面倒なこととなりますので、やはり、数多くの保険商品を扱っている代理店に選んでもらうのが効率はいいでしょう。

自分のライフプランを再度、考え直して、頭の整理を行ったうえでの相談が無難なような気がします。

まずは、ライフプランを考える・・・これに尽きるかもしれません・・・


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本日の日経WEBに日本株や円相場の予想の難解さについての記事が掲載されていました。

内容は、結構、難しく感じるものでした。

FRBの金融政策や米国株の推移、日米間の金利差、為替、貿易収支、消費増税の影響、などのいろいろな条件が絡み合って影響を及ぼしそうです。

今後の株価や為替相場の動向が気になるところですので、同記事を原文のまま紹介させていただきます。


日本で株高が進むと、景気回復期待が高まる→海外からの日本株投資も増える→円高が進む――という流れになるのが従来の常識でした。ところが2012年秋以降はこれとは逆のことが起きています。株価が上がると円安が進み、株価が下がると円高が進むという不思議な構図です。なぜこうなるのでしょうか。

最大の理由は、外国人投資家が先物市場で円売り・日本株買いの投機を仕掛けてきたことです。日本株を大量買いする際、為替差損を避けるために円先物を大量に売ってきました。このため外国人が日本株を大幅に買い越している間は株高・円安が続いたのです。

しかし外国人には大きな誤算がありました。５月１日付「日本株４週ぶり売り越し　外国人に２つの誤算」などで触れましたが、株価が上昇すれば株式投資に慎重な日本の機関投資家も積極的に買わざるを得ないと考えていたのに、それが期待外れに終わったのです。

そこで外国人は頃合いをみて利益を確定するため、株価指数先物や現物株を売って為替先物で円を買い戻す「反対売買」に乗り出すようになったと考えられます。その結果、「5.23」ショック以降は日本株が急落する一方、円は高値に振れているのです。

この動きがどこまで続くのかは、おそらく外国人自身もよく分からないのではないでしょうか。というのも、外国人も欧州系、北米系、アジア系と分かれており、それぞれ投資スタンスにかなり大きな違いがあるからです。５月22日付「日本株高、欧州勢の買い越し減少にみる投機サイン」で詳しく解説した通りです。

同じ米国のヘッジファンドでも、既に日本株をかなり利食い売りしたファンドもあれば、ジョージ・ソロス氏のファンドのように先々週から円売り・日本株買いを再開したとされるファンドも出てきています。

しかし、仮に一部のヘッジファンドが日本株投資を再開したとしても、日本株が「5.23」までにみせた力強い上昇相場に戻ることは、ほとんど考えられません。原油や金などの商品でも、世界的な投機資金が去った後は過去につけた高値からかなり低い水準で低迷が続いています。

また投機資金を取り巻く環境も決して良好ではありません。米連邦準備理事会（ＦＲＢ）の量的緩和が縮小・解除されるのは時間の問題でしょう。日本でも長期金利が上昇しており、投機資金には逆風が吹き荒れることが予想されます。

では株安と円高はどこまで続くのでしょうか。日経平均株価が１万5000円まで戻る確率と、１万円まで値下がりする確率はほぼ五分五分ではないかと私はみています。１万円を割り込む場面も想定しておくべきでしょう。

為替は一時的に１ドル＝90円～94円台まで円高が進んでも、再び100円台の円安に戻る可能性があります。日本政府が抱える世界最悪の借金を考えると、目先は円高に振れても長期的には円安が進むと判断せざるを得ないからです。

世界の株式市場で下落が始まると、世界の投資（投機）マネーは株式から債券へ、なかでも世界で比較的安全だとみられている日本国債や円に集まり円高を招く可能性もあります。ということは、世界の株価が急落・乱高下している間は円高が進む可能性が高いということになります。

しかし、為替相場を左右する要因はほかにもあります。日米金利差もその一つです。

米ＦＲＢは量的緩和の出口（縮小・解除）を探っています。一方、日本では日銀が黒田東彦総裁のもとで「異次元緩和」に乗り出したばかりで、今後２年間は継続される見通しです。長期金利は日本が0.8％台なのに対し米国は２％台に乗せています。ＦＲＢが量的緩和を縮小・解除すれば、この金利差はますます拡大することが予想され、円安・ドル高が進む可能性もあります。


外国人による日本株売りが続いている間は株安・円高が進むことが予想されますが、それが一段落すれば再び株高・円安に振れる可能性も出てきます。

また貿易赤字が今後も拡大し、さらに経常収支も年間を通して赤字に転じることになれば、円安・ドル高が一段と進む可能性が強まります。

これまでの上昇相場は外国人による日本株の大幅買い越しがどこまで続き、いつ売り越しに転じるのかを注視していれば相場の行方をある程度正確に予測することができました。しかし今後は（１）外国人の動向を大きく左右するＦＲＢの金融政策の変更（２）米国株の動向（３）日米金利の推移（４）為替（５）貿易収支・経常収支（６）消費増税を実施した場合の影響――など複雑な方程式を組み合わせて相場を読む必要がありそうです。

日経平均が１日で500円前後も乱高下する様子を見ていると、日本株全体が仕手株と化しているかのようです。仕手株では仕掛けた仕手（今回は外国人）だけがもうけて、ちょうちんをつける個人投資家はカモにされるのが一般的なパターンです。

プロでも判断が難しい相場になったわけですから、個人投資家には「休むも相場」という格言を実践することをお勧めします。
【日経WEB版2013/6/12 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

今の株式市場は、単なる利益確定のための市場と化しているようです。

純粋にこの企業に投資しておこうというものではなく、株価の動向をみながらの仕手戦となっているようです。

こうなってくると、一般の個人投資家には手が出せるようなものではなさそうです。

実態経済と企業の業績に基づいた純粋な株式市場となる日は訪れるのでしょうか・・・

まだまだ、景気の予断を許さない時期が続きそうです・・・

アベノミクスは・・・吉とでて欲しいのですが・・・果たしてその行方は・・・？？？



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本日の日経WEB版にネット銀行を利用していた場合の相続についての記事が掲載されていました。

ネット銀行は非常に便利ではあるのですが、いざ、相続となったときに、その存在が非常に分かりにくいものとなってしまいます。

いわゆる相続財産に漏れがある状況となってしまうわけです。

せっかく、纏まっていた遺産分割協議も再度、話し合いに立ち戻るということになってしまいます。

何気に使っていたネット銀行が、相続の時には家族に相続財産の把握という面で、多大な負担を懸けてしまうことにもなりかねません。

エンディングノート等にネット銀行も含めた全ての口座を書き記しておくべきでしょう。

ネット銀行の注意すべき点等、参考となる記事ですので、原文のまま紹介させていただきますので、参考にしてください。

預金口座の入出金をパソコンの画面上で確認でき、金融機関からの案内物もメールで受け取ることができる。ネット時代ならではの便利な銀行利用ですが、相続のタイミングではその簡便さが逆にあだとなってしまうことがあります。

現在のようにネット環境のインフラが広く普及し、通信の暗号化などのセキュリティー技術が一般化する以前は、個人の利用者と金融機関とのあいだのやりとりはすべてアナログの形で行われるのが当たり前でした。口座を作れば紙の預金通帳が発行され、金融機関からのお知らせや案内もすべてはがきか封書などで届く、というのがごく普通の光景だったのです。

それが現在では、一連のアナログのやりとりは利用者のニーズに応じる形でオンライン化され、省力化できるようになっており、事業者側にとっても印刷コストや郵送コストなどの削減につながっています。いまや昔と同じく現物で発行されるものといえばせいぜいキャッシュカードぐらいのもので、ケースによっては預金通帳も金融機関からのお知らせも大半がペーパーレス化を選択することができ、ネットだけで完結することができるような時代となりました。


妻「お兄さんの実印がまた必要になるなんて、そんな話はもうとっくに終わったと思っていたのに」

夫「俺だって、いまさら兄貴に頭なんか下げたくないよ。でもさ、おふくろも知らなかったおやじの預金がいまになって出てきたんだ。書斎の引き出しにさ、おやじがマージャンゲームに使っていた古いノートパソコンがあっただろ。あれにはさすがのおふくろもノータッチだったから、あのパソコンで親父が使ってたネット口座が残ってるなんて、まさか思いもしなかったんだ」
　
妻「でも、お兄さんのところとは、お父さんの遺産分けのいざこざ以来、もう３年以上もろくに挨拶だってしてないのよ」
　
夫「それもこれも、みんな兄貴が悪いんだ。自分勝手なことばかり言いやがって、おふくろや俺の気持ちを逆なでするようなことばかり平気でやろうとしてたからな」
　
妻「なんとか、お兄さん抜きでは進められないの？」
　
夫「前の話し合いの時に全部カタをつけたつもりだったんだけど、話し合いがついてない口座が出てきてしまったからなあ。新しい財産が見つかった場合は、もう一度あらためて話をするという取り決めになってる」
　
妻「念のため近所に支店がある金融機関はひととおり調べてもらったし、あれ以上、お母さんも知らなかったような財産が見つかるなんて考えてなかったものね……」
　
夫「うまく話が収まればいいけどな。あの兄貴が相手じゃそれも難しいだろうなあ」


飛躍的に進歩したＩＴ技術の恩恵で、以前は到底考えられなかったような金融機関の柔軟な利用形態が個人レベルで簡単に実現するようになりました。パソコンとインターネット環境があれば、誰でも来店不要で銀行取引を自宅で行えるのです。それどころか、一部の取引については現在ではもはやパソコンすら不要となり、携帯電話やスマートフォンひとつあればどこからでも自分の口座にアクセスできるような時代が到来しています。

同時に、預金通帳の内訳や金融機関からの通知についても、紙媒体を確認せずとも済むように変わりました。それらの情報はデータとしてオンライン化され、わざわざ記帳したり封書が届いたりするのを待たなくても、自分の好きな時に最新の情報がチェックができるという非常に便利な時代となっています。時代の流れとして、この利便性はさらに進化することはあっても、後戻りすることはないようにも思います。

しかし、こうした金融機関の情報のペーパーレス化は、ときに相続が起こったあとの遺産の把握を困難なものにしてしまう場合があります。通帳や取引リポートなどが物理的に残っているケースと比べて、デジタルな情報は遺族の目に触れない可能性も高くなってしまうからです。故人が「インターネットバンキングを頻繁に行っていた」という認識が遺族にない状態だと、あえてネット口座の存在を調べるという発想はなかなか浮かんでくるものではないでしょう。

また、有人店舗を展開せず戦略的にネット上のサービスを充実させている金融機関などでは、利用者の意識もサービス提供者側の目線も共通して「アナログのものは極力避け、すべてがオンラインで完結する」という方向に向きがちでしょうし、それが利用者の満足度のアップにつながっているという側面もあるように思います。そうしたことを反映してか、ネット系の金融機関の中にはユーザーが希望すれば紙のリポートを有料で発行してくれるところもあるようですが、なかにはそもそも紙媒体発行のオプションの設定自体がないという徹底したサービスのところもあるようです。

そうなると、例えば普通預金の口座を開設したとして、開設当初のアナログな書面のやりとりとキャッシュカードの受領以降は、基本的にオンラインでのパソコン操作かメールの受け取りだけで済ますことができるようになるということです。もしそのまま利用者が途中で亡くなってしまったとしても、口座が自動的に止まるわけではありません。オンラインでの入出金リポートやメールでの通知は滞りなく続くので、表面上は誰も気づかないままに年月だけが流れる……ということも十分にありえる話となってしまうのです。

もちろん、利用者のところに販促のためのキャンペーン情報などが郵送されてくる可能性は残りますが、それも必ず相続発生前後の、遺族がうまく気がつけるようなタイミングで送られてくるとは限りません。また、機関によってはネット利用での安全性を高めるための小型端末（トークン）の交換の案内が定期的に送られてくるところもありますが、これも数カ月といった短いスパンで交換されるものではないので、間が悪ければ死後何年も経過してから初めて届くということも起こってしまいます。

このような状況は、国内の金融機関だけではなく、海外の金融機関についても同じような事情のところが少なくないでしょう。国内、国外を問わず、オンライン上の取引が中心となる金融機関では、通帳や案内物はペーパーレスで手元には残っておらず、唯一キャッシュカードだけがすべての手がかりである、という可能性が否定できないケースがあるということです。これは存命中の本人にとっては簡便さという点で大きなメリットでもあるのですが、同時に死後の遺族にとっては相続上では「高リスク」な状態でもあるのではないでしょうか。

こうした、キャッシュカード１枚なくなってしまえばすべてが闇の中……という不安定な状態をカバーするためには、別の手段で相続人への情報共有をしておくということが欠かせないようにも思います。簡易なところでは、自分に万が一のことがあっても発見されるような方法で財産メモやエンディングノートを準備しておき、そこにネット口座の詳細も書いておく、という程度からでもよいでしょう。

オンライン完結型の金融機関の便利さや快適さは、ネット社会を生きる我々ならではで享受できる現代的な価値のひとつであるようにも思います。せっかくの「時代の恩恵」なのですから、その魅力を相続トラブルで減じてしまうことのないように、なるべく普段から注意を払っておきたいものです。
【日経WEB版2013/6/11】

いかがでしたでしょうか・・・

ネット銀行は便利さの引き代えに本人以外には、その存在がつかみにくいという欠点があります。

やはり、エンディングノートを利用することが、一番いい方法のような感じがします。

自分の想いと、残した財産を書き遺しておく・・・

このことが、一番、重要なのかもしれません・・・


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今日の日経ＷＥＢ版に住宅ローンの変動金利と固定金利の選び方の考え方についての記事が掲載されていました。

ここ最近は金利が上昇傾向にあります。

変動金利の人気があるようですが、金利上昇のリスクは常につきまとうこととなります。

問題は金融機関がそのリスクを親身になって説明しているとは思えないことです。

変動金利による金利上昇で返済が滞ってしまっても自己責任ということでしょうか・・・

そもそも、金銭消費貸借契約の締結時において、いままで100件近くのお客様の住宅ローンに立ち会った私でさえ、ローン返済が滞ってしまった時の『期限の利益の喪失』などといった説明などは聞いたことがありません。

自分を守るのは自分しかありません。

今日の日経ＷＥＢの記事を原文のまま、紹介させて頂きますので、是非、参考にしてください。


住宅ローンを借りるとき、気になるのは金利だ。現在は空前の低水準だけに、将来上がる可能性は高い。固定金利で借りるか、半年ごとに変わる変動金利を選ぶか。その判断は総返済額に影響する。それぞれの特徴を知り、自分にあった借り方をしよう。

「変動金利で大丈夫？」。埼玉県の主婦、Ａさん（39）は悩んでいる。5000万円の住宅ローンを組み、都心近くのマンションを買う予定。会社員の夫（40）はより低利の変動金利で借りて、金利が上がりそうになったら固定金利に変える考え。でもＡさんは「そんなにうまく変えられるか。想定を超えた金利になったら返済が不安」と話す。

■難しい乗り換え

住宅ローンの金利は、短期金利の動向に応じて、半年ごとに変わる変動金利と、借り入れ当初の金利が続く固定金利、一定期間後に固定から原則、変動金利になる「固定金利特約」の３タイプがある。変動金利は固定金利より低く、借り入れ当初はより多くの元本を返済できる。ただし、金利が上昇すると利息の負担が増える。一方、固定金利は当初の利息負担がより重いが、返済終了まで同じ金利なので、安定的に返しやすい。

借り手はどのタイプを選んでいるか。大手行の場合、住宅ローン貸出額の７～８割が変動金利。現在の金利は年１％弱で、月々の返済負担が軽いため人気がある。途中で金利が上がりそうになったら固定金利に乗り換えようと考える人も多いようだ。

だが、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の深田晶恵さんは「固定金利にうまく乗り換えるのは難しい」と警告する。変動金利に比べ、固定金利は動きが速いからだ。

実際、日銀が４月に金融緩和に踏み切った後、住宅ローンの固定金利はいち早く上昇し始めた。三井住友など大手行の10年固定金利（最優遇）は６月に1.6％になった。４月以降、0.25％の上昇だ。一方、変動金利は0.875％のまま。変動金利が上がり、タイプを変えようとするときに、固定金利はもっと上がっている可能性がある。

神奈川県の会社員、Ｂさん（39）は、それを恐れる一人。住宅ローンを変動金利で５年間返済してきたが、固定金利に借り換えることにした。「金利は急に上がる。固定金利にして安心したい」という。

変動金利はほかにも注意点がある。金利が上がっても５年間は毎月の返済額が変わらないことだ。この間は利息の支払いが増えるため、その分元本が減らない。そのため５年後の返済額見直しで、想定より額が増えることがある。

では固定金利はどうか。深田さんは「今は固定金利を選ぶ好機」とみる。過去と比べれば金利はなお低い。みずほ銀行や住宅金融支援機構のフラット35は４月まで、35年固定金利が過去最低に近かった（グラフＣ）。月々の負担が変わらず、中長期の返済計画を立てやすいのは、住宅ローンでは大きな利点だ。

もちろん、変動金利が向いている人もいる。深田さんは「借入額が少なく、返済期間が10年以下の人は変動を選んでもよい」という。期間が短ければ、最初の５年間で元本をかなり返せるからだ。逆に言えば、借入額が多く、返済期間も長い場合は、変動金利を選ぶのは考えものということになる。

■65歳までに完済を

将来の返済額がわかる固定金利と、最初の返済負担を抑える変動金利の、それぞれの良さを生かす手もある。変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスプラン」だ。たとえば長く借りる分は固定金利にして、早めに返す分を変動金利で借りれば、金利上昇による負担増を抑えつつ、当初の返済負担も抑えられる。三菱東京ＵＦＪ銀行は、35年と10年など返済期間も組み合わせられる。ＦＰの杉田ゆみかさんは「将来は余裕をもって返せるが、当面は子の学費のため返済額を減らしたい。そのような人には一つの方法」とみる。

忘れてはならないのは、金利の低さに目を奪われると「当面返せる」ことから、身の丈に合わない額を借りてしまう人もいることだ。深田さんは「借りすぎにならない目安は、全期間固定金利で65歳までに完済できる額」と指摘する。35歳なら30年で完済する前提で毎月の負担を試算するとよい。「固定金利だと返済は厳しい」と感じたら借りすぎということになる。

給料が右肩上がりで増えていく時代ではないだけに、安定して返し続けられることが住宅ローン選びでは最も重要だ。それを理解した上で、変動と固定金利のメリットを最大限生かしたプランを考えよう。
【日経ＷＥＢ版2013/6/8】

いかがでしたでしょうか・・・

住宅ローンの金利選定には、充分な検討をしてみてください。

できるものであれば、ライフプランを考えて退職後の生活までをも考慮していくつかのキャッシュフロー表を作成して検討を重ねて決定したらよろしいかと思います。

先行き不透明なことが多いですから、慎重に住宅ローンは選びたいものです。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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今日の読売新聞に、先日発表のあった三井住友銀行が3年固定の住宅ローンの金利を0.6％に引き下げたことに競うかのごとく三菱東京ＵＦＪ銀行とみずほ銀行が同じ0.6％とする記事が掲載されていました。

三菱東京ＵＦＪ銀行の申込期間は7日から9月末日までで、1年固定も年1.3％から0.5％へ引き下げるようです。

みずほ銀行は10日から7月末までで、2年固定も年1.1％から0.55％に引き下げるようです。

反して、３メガバンクとも長期金利が上昇傾向のため、10年固定の住宅ローンの金利は2ヵ月連続で引き上げられています。

１～３年の固定金利を低くすることで、消費税率引き上げ前の駆け込み需要を取り込む意向のようです。

先ずは、短期の固定金利を低くすることで顧客を獲得するのが目的でしょう。

この商品に引き寄せられ短期1年から3年の固定金利で借りる方は増えてくるでしょう。

かなり、魅力のある金利だと思います。

ただ心配なのは、固定金利期間後に変動金利に移行していくわけですが、その時の返済額がいくらＵＰしてしまうかです。

先々の金利情勢は、なんとも言えませんが、短期で3年間金利が低くても、3年後の変動金利が現状でのフラット３５の金利よりも高くなったとすると、泣くに泣けない状況となるのではないでしょうか・・・

将来のことは、本当に、どうなるか分かりません。

銀行は、1年から3年の短期間の低金利が過ぎれば、通常の変動金利ベースに移行していくわけですから、とにかく、顧客が獲得できれば良しと言ったところでしょうか・・・

損して得とれ・・・というところでしょう。

魅力のある金利ですが、固定金利とのミックスで利用するとかのリスクヘッジをしながらの利用がよろしいのではないでしょうか・・・

とにかく、顧客を獲得できればいい・・といった思惑を感じてしまうだけに、この住宅ローンの商品は、手放しで、歓迎できるものではないなと感じてしまいます。



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昨日の日経ＷＥＢ版にこのところの株の乱高下に関する業績相場に関する記事が掲載されていました。

業績相場って、どういうことと思いながら一気に読みふせっていました。

今日は、その記事を原文のままご紹介させて頂きます。

良い景気指標が出れば「景気回復が期待できる」と好感され、悪い指標が出ても「米連邦準備理事会（ＦＲＢ）の量的緩和の出口戦略が先送りされる」と買われる――。米ダウ工業株30種平均株価はこうした市場の反応を追い風に過去最高値を更新し続けてきました。株価が力強く上昇しているときには悪材料はほとんど無視され、好材料ばかりが評価されて株高が加速します。このため悪材料までが好材料ととらえられることもあるのです。

特に金融緩和政策を背景にした株高（金融相場）では、こうした傾向が顕著に表れがちです。金融相場では「石が浮かび、木の葉が沈む」と表現されるほど常識外れのことが起こることもしばしばです。日本の金融相場ではかつて優良株が見向きもされず、鉄鋼や造船などの大型株がディーリング感覚で売買されたことがあります。ふだんは数円単位でしか動かない大型株が、１日で20円高や30円高、50円高といった異常な高値をつけたのです。

しかし米国株の値動きが重くなるにつれ、「ＦＲＢが量的緩和を縮小・解除することが最大の悪材料」とみる市場関係者が次第に増えています。緩和の縮小・解除は景気回復の兆しが鮮明になっていることを意味しています。

いまの米株高を支えているのはＦＲＢによる量的緩和第３弾（ＱＥ３）がもたらした過剰流動性（カネ余り現象）です。それがヘッジファンドなどの投機資金を大きく膨らませて株式市場に大量に流入しているという構図になっています

投機資金はこれまで原油や金、穀物などの先物市場に大量に流入し、価格を高騰させてきました。しかし米国でシェール革命が進めば安いシェールオイルやシェールガスの大量生産が可能になり、原油や液化天然ガスなどの需給バランスが崩れて価格が下落すると予想されるため、投機の対象になりにくくなっています。原油価格に連動する傾向のある金価格が下落しているのもそのためです。そこでヘッジファンドなど投機資金の多くが、投機の対象を商品先物から日米欧の株式にシフトしているのです。

しかし株式も短期間のうちに高騰。過去最高値を更新し続ける米国株はバブル、５年５カ月ぶりの高値をつけた日本株はミニバブルの様相をそれぞれ強めてきました。

ＦＲＢは、雇用が改善されるまでは量的緩和を続ける（雇用が改善されれば緩和を縮小・解除する）と明言しています。このため、米国株にとって量的緩和に終止符を打つことになる景気回復は、むしろ悪材料となっているのです。一時は「米国株は景気回復に伴って金融相場から、（企業業績を支えにした）業績相場に移行する」という声も出ていましたが、いまではあまり聞かれなくなっているようです。

金融相場は景気や企業業績が低迷しているからこそ起きる相場です。景気や企業業績が回復したら量的緩和は役目を終え金利は上昇。企業の設備投資も活発になるため、カネ余り現象は消えてなくなり、金融相場は終わります。そこから業績相場に移行したとしても、金融相場でかなり上昇し終えた後だけに、株価が一段と高値を追う余地はほとんどありません。

日本でもかつて金融相場から業績相場に移行したことがありましたが、金融相場が長ければ長いほど、また株価の上昇幅が大きければ大きいほど業績相場は短命で、小さな相場で終わったと記憶しています。米国株が仮に量的緩和の縮小・解除で金融相場を終え、景気回復期待を背景にした業績相場に移行したとしても、上昇相場は長続きせず短命で終わることでしょう。

2012年秋から今年５月までに８割も急上昇した日本株も、もちろん金融相場です。それも外国人投資家だけが大幅に買い越し続ける一方で、日本の機関投資家は大幅に売り越し続けているという非常にいびつな金融相場です。主役はあくまでも欧米を中心とする外国人なので、欧米（特に米国）の金融緩和に終止符が打たれれば日本の金融相場も終わるはずです。５月23日から６月に入った今週にかけて日本株急落が続いているのは、その前兆とみることができます。
【日経ＷＥＢ版　2013/6/5】

いかがでしたでしょうか・・・

経済実態を飛び越しての株高だったようです。

ここ数日の株価の上下動については、正直、驚きしました。

金融相場・・・恐るべしです。



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本日の日経ＷＥＢ版に相続派生後の『預金凍結』で困らない備えについての記事が掲載されていました。

相続発生後は、預金の承継者が遺言で指定されているか、もしくは預金の承継者について相続人全員の合意を得ないと、預金口座は凍結されたままとなってしまいます。

葬式費用やその他もろもろで、お金が必要であっても、勝手には被相続人の口座からはお金は下せないこととなります。

そんな、対処方の記事ですので、ご参考までに原文で紹介させていただきます。


人が亡くなると、その名義で残った銀行預金は「凍結」されてしまい、引き出しができなくなるというのは広く知られていることだと思います。しかもこの凍結措置は、死亡の事実を相続人が銀行に伝えていなくても起きてしまうことがあります。もちろん、相続人が来店したり電話で連絡したりして、金融機関に対して直接の形で死亡の事実を知らせた場合にも当然ながら口座はストップされますが、それだけではないのです。

例えば、銀行の担当者が外回り中や帰宅途中などにたまたま顧客の通夜が開かれているところを通りがかり、それで死亡の事実を知るという場合もあるでしょうし、お悔やみの記事や文字広告が掲載された地元紙などのメディアで死亡のニュースが伝わるという場合もあるでしょう。いずれのケースも、預金者が死亡したという事実が相続人の口から告げられたわけではないものの、そのような場合でも預金口座が凍結されることがあります。

そして、いったん口座が凍結されてしまうと、原則として相続手続きを終えない限り、払い戻しには応じてもらうことができません。自分で申し出たのならともかく、そうでなくとも「お金を引き出しできない」という、思いもかけないトラブルに巻き込まれるようなケースが発生してしまうわけです。

長男「なんで父の口座からお金を引き出せないんですか？　まさかこんな形で亡くなるなんて予想もしてなかったし、まとまった額のお葬式代なんかがすぐには準備できないんです。私だけじゃなくて他の兄妹も状況は似たようなものだし、かといって誰かに借りるというわけにもいかないし……」

銀行員「お客様、たいへん申し訳ございません。当行の規程によりますと、お客様が亡くなられたことを私どもが知ってしまいますと、いったん口座を止めさせていただくことになっております。たとえ相続人の方々が窓口にお越しになっても、所定のお手続きを取っていただいてからでないと、払い戻しに応じることはできません」

長男「手続きも何も、ほら、父が使っていたキャッシュカードも印鑑も、ちゃんと持ってきてますよ」

銀行員「原則としまして、まずはどなたが相続人となるかということを戸籍などの証明書から把握させていただいてからでないと、そもそもの受け付けができないのです。そのうえで、当行所定の書類に相続人の皆さまのご実印を押印いただき、有効期限内の印鑑証明書を添付していただきまして……」

長男「だから、そんなことをしてる余裕がないんですって。これからすぐお通夜なのに、そんなもの集められるわけないじゃないか。だいたいね、こっちから死亡を知らせたわけでもないのに、勝手に凍結するだなんてルール違反じゃないんですか？　せめて、少額でもいいから出金させてくださいよ。ほら、早く早く」

銀行員「申し訳ございませんが、当行所定のお手続きをお願いいたします」

今晩にもお通夜、明日にはお葬式を執り行わなければならない……という立場にある人がこのような状況に陥ると、焦ってしまう気持ちも分からないではありません。一方で、銀行側にしてみれば、相続する権利を持った当事者が誰なのかという情報が十分でない時点で、対応をしてしまうわけにはいかないですし、ましてや故人の預金の払い戻しは、一部の相続人のみならず、相続人全員の利害に関係してくるような話です。したがって、リスクを避けるために原則としては相続人の全員を関与させて、当事者の意思を丁寧に確認しながら相続手続きをすすめようとします。

こうした事情を踏まえて、例えば親の死期が迫っていることが明白なケースでは、事前に親の銀行口座からまとまったお金を引き出して、お葬式などの仏事などに備えている……というのが少なからず行われていることなのではないかと思います。

しかしながら、親が昏睡（こんすい）状態になっていて同意を得られないのに、勝手に口座からお金を引き出しているというようなケースもあるかもしれません。こうした行為は厳密にいうと、あまり好ましいものとはいえない場合もあるでしょうし、また、先ほどの事例のように親の突然の死亡直後に口座が凍結されてしまい、事前の対応ができなかったというケースも存在するでしょう。

このような場合、死亡の事実を告げることによって資産が「凍結される」のではなく、逆に「即時にお金が使えるようになる」といった商品や制度を利用することもできます。以下、銀行預金以外の方法で葬儀費用を準備しておきたいといった場合に、具体的にどのような方法があるのか、３つほど挙げてみたいと思います。

まず１つ目に考えられる方法としては、そもそも最初から分けて準備しておく、というものです。葬儀など死後のことを取り仕切っていく立場となりそうな特定の相続人に対し、葬式用の金だと明示して事前に託しておくといったことが想定されるでしょう。ただしこの方法にはデメリットもありそうです。というのも、渡したお金が何百万円という単位だった場合、相続人に対する「貸し付け」の形だったのか、それとも「贈与」としてあげてしまった中から使えという趣旨だったのか、などの前後の事情が不明瞭だと、金額が大きいだけに後日に争いを招く可能性もあるからです。

やはり、どのような性質のお金の授受だったのかということは、書面の形にしておくのが望ましいといえるでしょう。さらに、お金の渡し方によっては課税の問題が発生する可能性もありますので、慎重に進めることをおすすめします。

２つ目に、葬儀会社の積み立てサービスや互助会・共済会などのシステムを利用する、という方法があります。月ごと、あるいは年ごとに一定の金額を積み立てるなどして、葬儀費用を事前に確保しておくというやり方です。こうした生前の葬儀予約を支えるサービスは、葬儀会社によっていろいろと存在し、内容についても何をどこまでカバーしてくれるのかがそれぞれで異なっているようですから、よく比較検討して選択することが必要になってくると思います。

最後の３つ目に、生命保険のうち、一時払い型の終身保険を利用するという手もあるでしょう。こうしたタイプの保険は、加入時期が若ければ若いほど一括して払い込む資金が少なくて済むという場合がありますし、基本の保険金額が設定されていれば、死亡した際にはその約束された金額の給付が受けられるということになります。しかも、請求の方法についても、保険の場合は他の資産に比べてかなり簡易な取り扱いになっている場合も少なくありません。

被保険者が亡くなったということを死亡診断書などで証明するだけで、ほどなく受取人に保険金がおりるといったシンプルな手続きのものもあるようですから、相続人にとっては手間いらず、時間いらずで安心であることに違いありません。ただし、保険会社の経営リスクなどをきちんとみた上での契約が必要となりますし、運用性のあるものを組み合わせる場合は、その部分に関するリスクの把握も欠かせないといえます。

他にも、最初にまとまったお金を預けておき、預けた人が亡くなった際には、あらかじめ契約の中で指定しておいた人間にそのお金を受け取らせることができる、という信託型の商品を取り扱っている銀行もあるようです。こうした信託商品の中には、本人のエンディングノートも一緒に預かっておいてくれるというサービスを付けている銀行もあるようですから、オプションでどんなサービスが受けられるのか、いろいろと調べてみるのも面白いのではないかと思います。

以上のように、親の突然の逝去などで、まとまった金額の急な出費が迫られたときに、すぐにお金が使えなくて困ることのないよう、具体的な準備ができる方法がいくつか検討できるでしょう。資産の構成が自宅などの不動産と銀行預金に偏っていて、すぐに使えるキャッシュが不足しそうだといったような場合は、上で述べてきたようなことを親子間でよく相談しておく必要があるのではないでしょうか。
【日経ＷＥＢ版 2013/6/4 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

相続発生後のまとまったお金の工面に苦慮することがあります。

備えあれば憂いなし・・・

保険や信託の利用などを考えておくことは有効な備えでないでしょうか・・・

また葬儀会社が決まってているのならば、積立などの手当ても有効でしょう。

いずれにしても、相続が発生したら、何から順に何をすべきか、そのためには何の準備が必要かを、シミュレーションしておいた方がよろしいでしょう。

特に不動産が相続財産の多数を占めている場合などは、葬儀やその他の相続手続関連のほかに、相続税の納税資金や遺産分割のための代償分割金の手当てに苦慮する場合があります。

やはり、相続が始まる前に、いろいろと、いろいろな方法とパターンを考えておいてほしいと思います。

何といっても・・・備えあれば憂いなしでしょう。


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今日の読売新聞の一面に、三井住友銀行が、住宅ローンの３年固定型金利を従来の年1.5％（優遇金利）からこれまで同行で最も低い0.6％に引き下げるとの記事が掲載されていました。

この金利は、3日の申し込みから受け付けるようです。

この金利は、日本銀行の金融緩和の一環である貸出増加支援制度を活用して、0.1％程度の低利で資金を調達しローンの原資に充てることで実現したようです。

なお、主力の10年固定型の住宅ローン金利は、指標となる長期金利に連動して5月、6月と2カ月連続で上層しています。

三菱東京ＵＦＪ銀行やみずほ銀行も三井住友銀行同様に、10年固定型で、最も信用度の高い個人向けの最優遇金利を0.2％引き上げて年1.6％としたようです。

こうした中での3年固定の住宅ローンの金利引き下げは、来年4月の消費税率引き上げ前の駆け込み需要を狙って、住宅ローンの契約増を目指してのもののようです。

この3年固定型金利のローンは、3年間の金利は0.6％に固定され、3年後は変動金利に移行するものです。

希望によってその時点の金利情勢に応じて、固定金利を再度選択することも可能のようです。

まさに、消費増税の駆け込み需要にあわせた住宅ローン獲得のための、客寄せ商品です。

展示場900万円で売ります的商法でしょうか・・・

3年間は、超低金利で借りれますので、確かにメリットはありそうです。

問題は、3年後の金利選択となってくるでしょうか・・・

基本は、変動金利に移行しますので、3年後の金利情勢によっては、いま現在の固定金利で組んでおいたほうが無難であったという結果もあるかもしれません。

おそらくは、0.6％金利でお客様を引き寄せながら、フラット35の固定金利とのミックスを提案していくのかもしれません。

例えば総額3000万円の住宅ローンのうち500万～1000万円を0.6％の3年固定で借りておいて返済額を少なくできた分、3年後に一部、内入れして元金部分を減らしてから、変動か固定かの選択をして切り替えていく方法もあるかもしれません。

いまは、金利上昇傾向にありますので、いずれにしても固定型商品とのミックスで借りておいて、短期に償還を目指すべきかと思います。

その他大手銀行の対応としては、みずほ銀行は15年や30年などの長期間金利が固定されるタイプのローン金利を他行より低く設定する。

三菱東京ＵＦＪ銀行は、変動と固定を組み合わせた『ミックスローン』を使い勝手のよいものとするようです。

また三井住友銀行では、マンションを購入する女性がローンを組む場合、出産後に年0.1％金利をひきさげるなどのサービスを実施しているようです。

りそな銀行は6月3日から女性が変動金利で借りる場合の金利を男性より0.1％低い0.775％（最も優遇された場合）として、変動型の売り込み強化を図っているようです。

昔と違って、住宅ローンは選択次第で、総支払総額に大きな差が出てきそうです。

これに、メガバンク以外の銀行やネット銀行の商品もあります。

何を選んだらいいのか分からなくなりますが・・・

選択肢が多くなってきたことは、住宅購入者にとってはいいことであることは間違いなさそうです。



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本日の日経ＷＥＢ版に住宅ローンについての記事が掲載されていました。

消費増税とあいまってここにきての金利上昇傾向が、住宅購入に拍車がかかってくるでしょうか・・・

住宅ローンは、生涯かけて支払っていく債務ですので、住宅ローンの選定には慎重に気をくばりたいところです。

今日は、そんな住宅ローンについて、冒頭で申し上げました日経ＷＥＢの記事を、原文のまま、ご紹介させていただきます。

消費税が来春８％に上がるのをにらみ、それまでにマイホームを購入しようと考える人が増えている。今は金利が低くお金を借りるには都合がいいが、住宅ローンは金額が大きく、返済も長期にわたるだけに、生活に支障がでないプランを立てることが大切だ。住宅ローンの上手な組み方とは……。

東京都内の会社員Ａさん（50）は週末、マンションのモデルルーム見学に忙しい。転勤が多く、これまで社宅住まいを続けてきたが、子ども（14）の学校のことを考え、マイホームを買うことにしたからだ。住みたいエリアで物件探しを進めているが、「部屋の広さと価格の折り合いが悩ましい」と打ち明ける。

物件探しでは、やはり価格が重要なポイントだ。不動産経済研究所（東京・新宿）の2013年４月時点の調査では、新規マンションの平均販売価格は首都圏で約4700万円、近畿圏で約3400万円だった。Ａさんが探している都内のエリアも平均価格は4000万円台。ただ、望む広さを確保しようとすると、もう少し値が張る物件になる。どう判断すればよいか。

「マイホーム購入では、まず自分がいくらローンを返済できるかを考えて」。そう話すのはファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の高田晶子さん。いきなり現金でポンと住宅を買える人は多くない。住宅ローンの返済可能額を想定して、物件を選ぼうということだが、その額はどうはじきだせばよいか。

■将来の経費考えて

購入の原資は貯蓄や運用で確保した本人の金融資産と住宅ローン。中には祖父母や両親から贈与されたお金を原資として使える人もいるだろう。金融資産や贈与を受けた資金は住宅の「頭金」に、残りを住宅ローンで借りるのが一般的だ。

ローンを組む際、金融機関は借り手の年収をベースに貸せる限度額をはじいてくる。だが、それを返済できる金額として受け入れるのは禁物だ。自分の収入と支出の状況や将来の見通しを十分考えよう。家族の構成や定年までの年数、子どもがいる場合は教育費がかさむ時期なども考慮したい。余裕をもって返せる額に抑えないと、日々の生活が苦しくなる。

一つの目安は返済額を含む住居費の収入に占める割合だ。ＦＰの吹田朝子さんは「ローンの返済を含めた住居費は自動車の費用と合わせて、手取り収入の30～35％に抑えるのが無難」と助言する。たとえば月給の手取りが30万円の人なら最高でも10万円程度。年利１％でローンを借り、35年かけて返済する場合、借りられる額は3500万円程度までということになる。

月々の返済額を抑えるため、ボーナス時に多めに返そうと考える人もいる。ただ、ボーナスは減額のリスクがあることを十分意識する必要がある。ボーナスでローンが返せない場合は、毎月の給料や貯蓄でカバーするしかない。

東京都内の会社員Ｂさん（57）は、2008年のリーマン・ショックでボーナスが激減し、ローン返済に行き詰まった。そこで借入先と交渉し、返済は月々の支払いだけに変更。ボーナス払いはやめて、その分の返済期間を延長したという。「借りる額は極力抑え、ボーナスをローン返済の原資と考えない方が安心」と高田さんもいう。

毎月の返済可能額から住宅ローン額を算出。望む物件の価格に足りない分は、頭金として用意するのが基本。その際も注意点はある。住宅購入では物件の購入額のほかにも、ローンを組むための登記費用や印紙代などの諸費用を確保しておく必要があるからだ。

メガバンクで3000万円を借り、35年で返済する場合、諸費用は85万円前後かかる。購入物件が中古なら業者への仲介手数料がいり、新居への引っ越し代も欠かせない。「こうした諸費用を考慮しておかないと、住宅ローンを余計に借りることになる」（高田さん）。返済可能額を超える場合もあるだろう。

ローンが増えた場合の負担は想像以上だ。住宅ローン３千万円を金利１％、35年ローンで借りると、月々の返済額は約８万5000円。だが、同じ条件で3500万円借りると、返済は毎月約９万9000円と、１万4000円増える。35年トータルでは約600万円になる。

■頭金多いと優遇も

購入物件価格の２割以上の頭金を用意できれば、ローンの金利が優遇されることもある。それだけに諸費用を考慮して、できるかぎり頭金を確保することが大切だ。

頭金を確保して住宅ローンは返済可能な額に抑える。その上で返済期間を長めにとって、月々の負担を抑えるのもポイントの一つ。返済に余裕があれば、余った資金をまとめて繰り上げ返済することも検討できる。「期間を長めにしておけば、返済や期間短縮も自分のペースでやりやすい。安定収入があるうちに完済を」と吹田さんは助言する
【日経ＷＥＢ版2013/6/1 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

住宅ローンを組む時には、返済負担率には重々、気をつけてください。

私が、30代（20年以上前）のころに住宅を売っていた時は、当初5年間はステップ償還を利用し、かつ、返済負担率40％（当時は税込み年収400万円以上で可）のローンを平然と組んでいました。

年収は、毎年、上がっていくもの・・・そう信じて疑いませんでした。

そして、万が一があっても、住宅も毎年のように上がっていくもの・・・そう信じて疑いませんでした。

なにも、怖いものはなく、いかにして、住宅ローンを組み込むかを考えていました。

その後のバブル崩壊とリーマンショックを得て、みなさんの考え方は、当然ですが様変わりしてきました。

昔は、ＦＰという存在も知られておらず、そもそも、住宅ローンを第3者に相談するという発想も無かったような記憶です。

いまは、土地の値上がりも期待できず、転勤になったときに賃貸に出した時に、上手く借手がつく物件なのかも検証する必要がありそうです。

それと、毎回、申し上げていますが、やはりご自身のライフプランンの作成でしょう。

とにかく、一度作ってみて、修正を重ねていきながら、将来の生活設計を積み上げていくことが重要と捉えています。


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