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2015年05月31日
相続税を計算するための土地評価と実際の時価との乖離について思うこと・・・
今年に入っての相続税の基礎控除額の減額に伴って相続税の計算のための土地の財産評価に注目が集まっているようです。
相続税の計算のための土地の財産評価は、路線価方式と倍率方式の二つの方法があります。
路線価方式は、主に市街化区域の道路に相続税の計算のための価額が設定されており、その価額に一定の加減調整を行ったうえでその土地の地積を乗じて評価額を計算するものです。
倍率方式は、市街化区域調整区域等の市街化区域外で主に用いられる方法で固定資産税評額に一定の倍率を乗じて計算するものです。
この相続税の計算のための評価額は、あくまで、相続税という税金をかすための評価方法ですので、実際の時価を表しきれるものではありません。
例えば、間口狭小敷地の補正率・・・いわゆる間口の狭い敷地は使い勝手が悪いことから相続税の評価でも、決まった一定の率で減額出来ることとなっております。
ただ、その補正率の最少の長さは４ｍ未満となっています。
４ｍ未満の敷地は使い勝手の悪い敷地として一率、同じ補正率となっています。
これが、一般の市場価格ともいうべき時価という観点で見てみると、例えば間口が２ｍ未満の土地は道路の接道要件を満たさずに建物の建てられる敷地の要件を満たせないこととなってしまいます。
要は、建物が建てられない敷地なのですが、相続税の財産評価の計算では２ｍ未満の建物の建てられない敷地も４ｍ未満の補正率というカテゴリーの中で一緒くたになって評価されてしまます。
これが不動産の売買の現場では、間口2ｍの敷地と1.8ｍ間口とではその価額には大きな差額が生じてくることとなってきます。
黙っていても建物が建てられる敷地か、少し買い足さなければ建てられない敷地かの大きな違いがあるからです。
このように、相続税の計算のための土地の評価の計算方法は、所詮は税金の計算のために考えられたものであり、とてもその土地の適正な時価を表しきれないことも多々、出てくることとなってきます。
この他にも、無道路地や、近くに墓地がある等々、相続税の財産評価の考え片には限界が生じてくるときがあります。
このようなときには,不動産鑑定士の鑑定評価書で相続税の申告書を提出することもあります。
そうすることで、時価に近い評価額で相続税の申告を行えることとなります。
相続税の申告は、それとしても、何より適正な時価に気を配りたいのが遺産分割の協議です。
きちんと土地の調査をして、土地の活用をしている土地については、10年後、20年後、30年後のインカムゲインとその土地そのものの価値としてのキャピタルゲインをきちんと評価してその土地ごとの適正な価値を割り出しておきたいところです。
このようにして考えると税理士のかたは相続税の計算のための財産評価には精通していますが、本来の時価ともいうべき土地の価値の算定にはどちらかというと不得手のようです。
そうなると遺産分割での土地の評価をどうするか・・・
相続の相談は圧倒的に税理士のかたに集中します。
相続税のかからないかたは、そうでもないかもしれませんが、相続税に不安を感じている方は、圧倒的に税理士のかたへのご相談となるでしょう。
全ての事に精通することは、非常に困難なことです。
こうなってくると、色々な場面で、使い分けが必要となってきます。
税金の計算や申告、遺産分割の取り纏め、相続対策としての土地の売却や活用、相続対策としての生命保険の活用、等々・・・
それぞれの専門性の高い人にそれぞれ、使い分けをして業務を依頼することとなります。
ここで、問題が生じてくるのが、全ての状況や条件等を把握して全体を見すえて、それぞれの業務を適正に依頼をしたりとか指示したりとかが出来るかです。
原則、当事者である自分の手で行わなければなりません。
ですから、相続に関するセミナーや勉強会は大流行りの状況となっています。
相続は、あらゆることが絡んできますので、税理士や司法書士、弁護士、不動産業者、保険会社などあらゆる業者のかたとの連携が必要です。
相続は、広くて、かつ、やや深い知識は欠かせそうにありません。
将来の相続の対策を考えて行くには、充分な下調べや勉強が必要です。
まずは、無料のセミナーやFPの無料相談などを利用されてみてはいかがでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
相続税の計算のための土地の財産評価は、路線価方式と倍率方式の二つの方法があります。
路線価方式は、主に市街化区域の道路に相続税の計算のための価額が設定されており、その価額に一定の加減調整を行ったうえでその土地の地積を乗じて評価額を計算するものです。
倍率方式は、市街化区域調整区域等の市街化区域外で主に用いられる方法で固定資産税評額に一定の倍率を乗じて計算するものです。
この相続税の計算のための評価額は、あくまで、相続税という税金をかすための評価方法ですので、実際の時価を表しきれるものではありません。
例えば、間口狭小敷地の補正率・・・いわゆる間口の狭い敷地は使い勝手が悪いことから相続税の評価でも、決まった一定の率で減額出来ることとなっております。
ただ、その補正率の最少の長さは４ｍ未満となっています。
４ｍ未満の敷地は使い勝手の悪い敷地として一率、同じ補正率となっています。
これが、一般の市場価格ともいうべき時価という観点で見てみると、例えば間口が２ｍ未満の土地は道路の接道要件を満たさずに建物の建てられる敷地の要件を満たせないこととなってしまいます。
要は、建物が建てられない敷地なのですが、相続税の財産評価の計算では２ｍ未満の建物の建てられない敷地も４ｍ未満の補正率というカテゴリーの中で一緒くたになって評価されてしまます。
これが不動産の売買の現場では、間口2ｍの敷地と1.8ｍ間口とではその価額には大きな差額が生じてくることとなってきます。
黙っていても建物が建てられる敷地か、少し買い足さなければ建てられない敷地かの大きな違いがあるからです。
このように、相続税の計算のための土地の評価の計算方法は、所詮は税金の計算のために考えられたものであり、とてもその土地の適正な時価を表しきれないことも多々、出てくることとなってきます。
この他にも、無道路地や、近くに墓地がある等々、相続税の財産評価の考え片には限界が生じてくるときがあります。
このようなときには,不動産鑑定士の鑑定評価書で相続税の申告書を提出することもあります。
そうすることで、時価に近い評価額で相続税の申告を行えることとなります。
相続税の申告は、それとしても、何より適正な時価に気を配りたいのが遺産分割の協議です。
きちんと土地の調査をして、土地の活用をしている土地については、10年後、20年後、30年後のインカムゲインとその土地そのものの価値としてのキャピタルゲインをきちんと評価してその土地ごとの適正な価値を割り出しておきたいところです。
このようにして考えると税理士のかたは相続税の計算のための財産評価には精通していますが、本来の時価ともいうべき土地の価値の算定にはどちらかというと不得手のようです。
そうなると遺産分割での土地の評価をどうするか・・・
相続の相談は圧倒的に税理士のかたに集中します。
相続税のかからないかたは、そうでもないかもしれませんが、相続税に不安を感じている方は、圧倒的に税理士のかたへのご相談となるでしょう。
全ての事に精通することは、非常に困難なことです。
こうなってくると、色々な場面で、使い分けが必要となってきます。
税金の計算や申告、遺産分割の取り纏め、相続対策としての土地の売却や活用、相続対策としての生命保険の活用、等々・・・
それぞれの専門性の高い人にそれぞれ、使い分けをして業務を依頼することとなります。
ここで、問題が生じてくるのが、全ての状況や条件等を把握して全体を見すえて、それぞれの業務を適正に依頼をしたりとか指示したりとかが出来るかです。
原則、当事者である自分の手で行わなければなりません。
ですから、相続に関するセミナーや勉強会は大流行りの状況となっています。
相続は、あらゆることが絡んできますので、税理士や司法書士、弁護士、不動産業者、保険会社などあらゆる業者のかたとの連携が必要です。
相続は、広くて、かつ、やや深い知識は欠かせそうにありません。
将来の相続の対策を考えて行くには、充分な下調べや勉強が必要です。
まずは、無料のセミナーやFPの無料相談などを利用されてみてはいかがでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
2015年05月23日
相続税対策にタワーマンションを購入する意義と今後の展望の個人的見解
相続税の基礎控除額が減額されるという税制改正が公表されたのちに、様々な相続税の節税商品が世に出されてきたような感があります・
一つには、生命保険、まさに目からうろこ・・・という訳ではありませんが、今までの常識を覆す逆転の発想の商品がでました。
生命保険商品のうち死亡保障や医療保障の商品は病気等にかかってしまうと入れないものです。
心臓疾患しかり糖尿病しかり高血圧しかり喘息しかり、病状によっては加入できなことはないでしょうが、条件が付されたり保険料が高かったり等の処遇を受けることとなります。
最近、新しくでてきた終身保険ともいうべき商品・・・会社に依っては９０歳でも病歴があっても入院していなければ加入できる商品です。
この保険は、ほとんど死亡保障というメリットはありません。
何かあったときに、多額の保険金がもらえて救われたというものではなく、殆ど保険金に相当する額の保険料を一時で払込み、死亡した時には、ほんの少しの上乗せ部分と一緒に保険金として受領する商品です。
この商品のメリットは何か、それはずばり、相続税法の生命保険金の非課税の活用です。
８０歳をすぎ、８０歳までの定期保険が満了してしまったお年寄りのかたは数多くいらっしゃるものと想像します。
８０歳過ぎると、常識的には新規の生命保険には加入できないものでした。
そうすると、折角の生命保険の非課税枠を使わずにその分の相続税を納めることとなってしまいます。
そこで常識破りの終身保険・・・９０歳でも入院していなければ生命保険の非課税の適用ができる終身保険に加入できる、といった商品がでてきたわけです。
この商品は、よく売れているようです。
支払保険料が、ほとんど、そのまま生命保険金ですから普通預金に預けているようなもののわけですが、何といっても相続税の非課税がついてきます。
相続税の超過累進税率２０％代の財産をお持ちの方が、手持ちの現金で法定相続人が５人いることから５００万円×５人=2500万円の同生命保険に加入しておくと、2500万円相当分の相続税がかからないこととなってきますので、おおよそ、2500万円×20％=500万円の相続税が圧縮できることとなってきます。
2500万円の元手で500万円を稼ぎ出すことは至難の技ですから、この商品のメリットは相当数高いものと個人的には感じています。
わかってはいましたが、健康上の理由でもはや生命保険には加入できなかったお年寄りにはもってこいの商品です。
売れるわけです。
最近は、いろいろな保険会社でも、同様の商品を取り扱うようになってきたみたいです。
そして、不動産に目を向けてみると・・・ありました・・・一説には80％を超える相続税の評価額が圧縮できるといわれているものが・・・
それは、タワーマンションの最上階に近い物件です。
タワーマンションは上の階に行けば行くほど、相続税の圧縮効果が高いと言われています。
そんなことが、なぜ、起きてしまうのか・・・
相続税を課税する時には、相続財産をいくらの価値があるものであるかを評価しなければなりません。
相続税法22条では、相続財産の評価、死亡した時の時価によるものとされています。
では、この時価とはどうやって求めるのか・・・
皆が皆、勝手に時価を求めていては、三者三様の財産評価となってしまいます。
そこで、相続税の計算をするための財産評価のルールが作られました。
それが、財産評価基本通達というものです。
この財産評価基本通達では、預貯金をはじめとしてあらゆる金融商品や不動産などの評価の計算方法が記されています。
そのなかで、土地の評価は路線価方式または倍率方式によるものとされています。
路線価方式は主に市街化区域の道路に設定されている路線価と呼ばれている評価額に一定の補正率で増減額の調整をしてその調整後の価額に土地の面積を乗じて相続税の税額計算のための土地の評価額を計算するとしたものです。
この路線価は土地の時価相場のおおよそ80％を目安に設定されています。
ちなみに毎年1月1日時点での評価額を算出し、大体7月頃に発表されることとなります。
そして、もう一つの倍率方式は主に郊外の市街化区域以外が対象となり、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。
そして、建物の相続税評価額は固定資産税評価額で計算することとされています。
タワーマンションの上部階の相続税評価額が、なぜ、購入した価額の▲80％超となり得てしまうのかは、この相続税の財産評価方式によってもたされています。
まず、土地に付いてですが、タワーマンションが建っている立地は、まず、路線価方式しかありえません。
路線価がベースとなりますから、黙っていても時価の80％相当額となってきます。
そして、分譲マンションは区分所有となりますので、タワーマンションのような高層マンションでは各お部屋の区分所有している土地の権利は、ごく僅かなものとなってきます。
購入価額に占める土地の価額相当の割合は、通常の分譲マンションよりは低減できることとなってきます。
更には、建物の固定資産税価額は、時価のおおよそ50～60％程度で評価されるといわれています。
そして、マンションの場合、マンション全体で評価された固定資産税評価額は各お部屋毎の面積按分で各お部屋の評価額が求められているといわれています。
要は、同じ広さというかタイプのお部屋でしたら１階も最上階も、固定資産税評価額は、さほど変わらないものとなってきます。
マンションの場合、上の階にいけばいくほど販売価格は高く設定されています。
タワーマンションの最上階となれば、１階のものと比べ、非常に高い価額設定となってきます。
ここで、最上階のタワーマンションを購入すると、購入価格と相続税評価額に大きな乖離が生ずることとなるわけです。
相続税評価額は、各階とも、同じ評価額、販売価格は上の階に行けばいくほど高く売れる、さらには相続税対策にも有効なことから、最上階やそれに近い階数の物件は、中古も含めて人気の物件のようです。
人気が高いということは、後々の売却を考えても有利なことから、キャピタルゲインの不安も少なく、更なる人気を博すこととなってきます。
ここで、あくまでも個人的な見解として申し上げたいのが、
相続税の財産評価額は、相続税法では時価によるものとされていることから、無道路地のような土地としての商品価値が望めないようなものは、財産評価基本通達のルール通りで計算してしまうとそこそこの評価額が計算されてしまうことから、不動産鑑定士の鑑定評価額で相続税の申告を提出し、それが認められることもあります。
要は、時価に沿った評価が財産評価基本通達のルールでは無理なこともあり、士業の不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて認めてもらおうというものです。
これは、きちんとした論拠だった鑑定評価書であれば認めてもらえているようです。
そうなると、タワーマンションの最上階の場合、逆もまた真理なり・・・
財産評価基本通達のルールで計算された相続税の財産評価額は時価と比べ低い方に乖離しているといえるでしょう。
この乖離について、国税側が、このまま、何ら改正を行わないかが疑問に感じています。
過去の例で見れば、生命保険の税務上のルールはいくつもの改正が行われてきています。
ハーフタックスに相続税法２４条の定期金の改正、生命保険に関する権利の評価の改正等々・・・
金融商品のなかで、税務上、特に優遇されていた生命保険にメスが入ったということｄしょうか。
生命保険の非課税規定も、その対象者に未成年や障害者であること等の制限が加えられそうになったこともありました。
この非課税については、何等の改正も無く、今に至っていますが、今後の動向はどうなってくるでしょうか。
あまりにも節税効果の高いものは、何かしらの改正が行われるリスクは多少なりと含んでいるという前提で考えていた方がいいかもしれません。
もしかしたら、何年後かに、タワーマンションの財産評価上、階数ごとの係数が与えられそれを乗じること、といったような改正が行われるかもしれません。
不満があれば、鑑定評価でいった場合、鑑定評価でも高い評価額が算出されることでしょう。
あくまでも、個人的な見解としてのお話ですが、今までの節税効果の高い金融商品等の処遇を考えてみると、あながち、あり得ないことではないとも思えます。
その他にも、パススルーや任意組合等々・・・
税務の改正リスクが考えられる節税スキームはありそうです。
もっとも、タワ―マンションの場合、資産価値は高いものですから、仮に税務改正があったとしても、タワーマンションそのもの資産価値が下がる訳ではなく、いい買い物であることに違いはないと思います。
以上、長々となりましたが、最近、思っていることを書き記してみました。
節税スキームを考えるときには、税務の改正リスク含みで考えてみるのもよろしいのではないでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。
事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。
東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21 葺手第二ビル３Ｆ 電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6 つくば研究支援センタ― A17-3 電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
一つには、生命保険、まさに目からうろこ・・・という訳ではありませんが、今までの常識を覆す逆転の発想の商品がでました。
生命保険商品のうち死亡保障や医療保障の商品は病気等にかかってしまうと入れないものです。
心臓疾患しかり糖尿病しかり高血圧しかり喘息しかり、病状によっては加入できなことはないでしょうが、条件が付されたり保険料が高かったり等の処遇を受けることとなります。
最近、新しくでてきた終身保険ともいうべき商品・・・会社に依っては９０歳でも病歴があっても入院していなければ加入できる商品です。
この保険は、ほとんど死亡保障というメリットはありません。
何かあったときに、多額の保険金がもらえて救われたというものではなく、殆ど保険金に相当する額の保険料を一時で払込み、死亡した時には、ほんの少しの上乗せ部分と一緒に保険金として受領する商品です。
この商品のメリットは何か、それはずばり、相続税法の生命保険金の非課税の活用です。
８０歳をすぎ、８０歳までの定期保険が満了してしまったお年寄りのかたは数多くいらっしゃるものと想像します。
８０歳過ぎると、常識的には新規の生命保険には加入できないものでした。
そうすると、折角の生命保険の非課税枠を使わずにその分の相続税を納めることとなってしまいます。
そこで常識破りの終身保険・・・９０歳でも入院していなければ生命保険の非課税の適用ができる終身保険に加入できる、といった商品がでてきたわけです。
この商品は、よく売れているようです。
支払保険料が、ほとんど、そのまま生命保険金ですから普通預金に預けているようなもののわけですが、何といっても相続税の非課税がついてきます。
相続税の超過累進税率２０％代の財産をお持ちの方が、手持ちの現金で法定相続人が５人いることから５００万円×５人=2500万円の同生命保険に加入しておくと、2500万円相当分の相続税がかからないこととなってきますので、おおよそ、2500万円×20％=500万円の相続税が圧縮できることとなってきます。
2500万円の元手で500万円を稼ぎ出すことは至難の技ですから、この商品のメリットは相当数高いものと個人的には感じています。
わかってはいましたが、健康上の理由でもはや生命保険には加入できなかったお年寄りにはもってこいの商品です。
売れるわけです。
最近は、いろいろな保険会社でも、同様の商品を取り扱うようになってきたみたいです。
そして、不動産に目を向けてみると・・・ありました・・・一説には80％を超える相続税の評価額が圧縮できるといわれているものが・・・
それは、タワーマンションの最上階に近い物件です。
タワーマンションは上の階に行けば行くほど、相続税の圧縮効果が高いと言われています。
そんなことが、なぜ、起きてしまうのか・・・
相続税を課税する時には、相続財産をいくらの価値があるものであるかを評価しなければなりません。
相続税法22条では、相続財産の評価、死亡した時の時価によるものとされています。
では、この時価とはどうやって求めるのか・・・
皆が皆、勝手に時価を求めていては、三者三様の財産評価となってしまいます。
そこで、相続税の計算をするための財産評価のルールが作られました。
それが、財産評価基本通達というものです。
この財産評価基本通達では、預貯金をはじめとしてあらゆる金融商品や不動産などの評価の計算方法が記されています。
そのなかで、土地の評価は路線価方式または倍率方式によるものとされています。
路線価方式は主に市街化区域の道路に設定されている路線価と呼ばれている評価額に一定の補正率で増減額の調整をしてその調整後の価額に土地の面積を乗じて相続税の税額計算のための土地の評価額を計算するとしたものです。
この路線価は土地の時価相場のおおよそ80％を目安に設定されています。
ちなみに毎年1月1日時点での評価額を算出し、大体7月頃に発表されることとなります。
そして、もう一つの倍率方式は主に郊外の市街化区域以外が対象となり、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。
そして、建物の相続税評価額は固定資産税評価額で計算することとされています。
タワーマンションの上部階の相続税評価額が、なぜ、購入した価額の▲80％超となり得てしまうのかは、この相続税の財産評価方式によってもたされています。
まず、土地に付いてですが、タワーマンションが建っている立地は、まず、路線価方式しかありえません。
路線価がベースとなりますから、黙っていても時価の80％相当額となってきます。
そして、分譲マンションは区分所有となりますので、タワーマンションのような高層マンションでは各お部屋の区分所有している土地の権利は、ごく僅かなものとなってきます。
購入価額に占める土地の価額相当の割合は、通常の分譲マンションよりは低減できることとなってきます。
更には、建物の固定資産税価額は、時価のおおよそ50～60％程度で評価されるといわれています。
そして、マンションの場合、マンション全体で評価された固定資産税評価額は各お部屋毎の面積按分で各お部屋の評価額が求められているといわれています。
要は、同じ広さというかタイプのお部屋でしたら１階も最上階も、固定資産税評価額は、さほど変わらないものとなってきます。
マンションの場合、上の階にいけばいくほど販売価格は高く設定されています。
タワーマンションの最上階となれば、１階のものと比べ、非常に高い価額設定となってきます。
ここで、最上階のタワーマンションを購入すると、購入価格と相続税評価額に大きな乖離が生ずることとなるわけです。
相続税評価額は、各階とも、同じ評価額、販売価格は上の階に行けばいくほど高く売れる、さらには相続税対策にも有効なことから、最上階やそれに近い階数の物件は、中古も含めて人気の物件のようです。
人気が高いということは、後々の売却を考えても有利なことから、キャピタルゲインの不安も少なく、更なる人気を博すこととなってきます。
ここで、あくまでも個人的な見解として申し上げたいのが、
相続税の財産評価額は、相続税法では時価によるものとされていることから、無道路地のような土地としての商品価値が望めないようなものは、財産評価基本通達のルール通りで計算してしまうとそこそこの評価額が計算されてしまうことから、不動産鑑定士の鑑定評価額で相続税の申告を提出し、それが認められることもあります。
要は、時価に沿った評価が財産評価基本通達のルールでは無理なこともあり、士業の不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて認めてもらおうというものです。
これは、きちんとした論拠だった鑑定評価書であれば認めてもらえているようです。
そうなると、タワーマンションの最上階の場合、逆もまた真理なり・・・
財産評価基本通達のルールで計算された相続税の財産評価額は時価と比べ低い方に乖離しているといえるでしょう。
この乖離について、国税側が、このまま、何ら改正を行わないかが疑問に感じています。
過去の例で見れば、生命保険の税務上のルールはいくつもの改正が行われてきています。
ハーフタックスに相続税法２４条の定期金の改正、生命保険に関する権利の評価の改正等々・・・
金融商品のなかで、税務上、特に優遇されていた生命保険にメスが入ったということｄしょうか。
生命保険の非課税規定も、その対象者に未成年や障害者であること等の制限が加えられそうになったこともありました。
この非課税については、何等の改正も無く、今に至っていますが、今後の動向はどうなってくるでしょうか。
あまりにも節税効果の高いものは、何かしらの改正が行われるリスクは多少なりと含んでいるという前提で考えていた方がいいかもしれません。
もしかしたら、何年後かに、タワーマンションの財産評価上、階数ごとの係数が与えられそれを乗じること、といったような改正が行われるかもしれません。
不満があれば、鑑定評価でいった場合、鑑定評価でも高い評価額が算出されることでしょう。
あくまでも、個人的な見解としてのお話ですが、今までの節税効果の高い金融商品等の処遇を考えてみると、あながち、あり得ないことではないとも思えます。
その他にも、パススルーや任意組合等々・・・
税務の改正リスクが考えられる節税スキームはありそうです。
もっとも、タワ―マンションの場合、資産価値は高いものですから、仮に税務改正があったとしても、タワーマンションそのもの資産価値が下がる訳ではなく、いい買い物であることに違いはないと思います。
以上、長々となりましたが、最近、思っていることを書き記してみました。
節税スキームを考えるときには、税務の改正リスク含みで考えてみるのもよろしいのではないでしょうか・・・
株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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