『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

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国土交通省の発表によると10月に新設住宅着工戸数は、前年同月比で7.1％増加し9万226戸となったようです。

単月の水準で見ると・・・

2008年10月以来の5年ぶりの9万戸超えです・・・

ここにきて14カ月連続で前年実績を上回っています・・・

住宅業界の営業の方は・・・さぞかし冬のボーナスが待ち遠しいことでしょう・・・

この要因は、やはり消費増税の駆け込み需要でしょうか・・・

人の心理は面白いもので・・・

税金が上がるぞ・・・今買うぞ・・・となると、群衆審理でなだれうってくるようです・・・

消費税導入時や5％ＵＰ時もそうでした・・・

消費増税後の需要の落ち込みによる値引きの可能性や住宅ローン減税などを考えれば、さほど消費増税に煽られることもないとも思うのですが・・・

そもそも、住宅の購入や不動産の購入には何かきっかけがあると思いきることができるということはあると思います。

住宅の営業をしている時に、最後の最後にいろいろな質問が浴びせられるときがあります・・・

それは、時には住宅には関係のない経済情勢のこととか、金利の情勢とか、・・・

いま、住宅を購入する自分の判断に誤りはないですね・・・と・・・確認をするかのごとく・・・

要は、背中のひと押しをして欲しいわけです。

消費増税は、その気持ちの踏ん切りにはもってこいの要因だったかもしれません・・・

住宅ローンの金利も依然、最低レベルを維持していることや、東北の震災復興並びに東京五輪のインフラ整備による建築資材や職人さんへの賃金の高騰を考えると、いま、住宅を購入することは消費増税を差し引いても合理的かと思います。

世間のブームと勢いで・・・思い切って住宅の購入を決断された方も、多数、いらっしゃるかもしれません・・・

老婆心ながら・・・ぜひ、ライフプランのキャッシュフロー表を一度、作成してみてください・・・

現在の生活費等の現状を再チェックして、使途不明金はないか・・・どの程度の金額を成り行きで消費しているか・・・

などの現状の家計のあり方を分析し、今後の生活費の見通しを立ててみてください・・・

そして、老後の生活のため定年（お勤めの場合）までに準備しておきたい資金の目安を付けてみてください・・・

老後は、夫婦2人の場合、一般的には月27万円程度の生活費が目安といわれています・・・

この27万円は、持ち家の場合が前提となっています。

夫婦で老後、何年間過ごすか・・・例えば25年間とすると・・・月27万円×12月×25年間＝8100万円

そして、ご主人が亡くなられた後の奥様1人の生活費は約20万円程度といわれています。

奥様のみで5年間の生活とすると・・・月20万円×12月×5年間＝1200万円

合計で8100万円＋1200万円≒9300万円程度の生活費が必要になりそうと予想されます・・・

この支出額から老後の公的資金の収入金額との差額が老後までに準備しておきたい金額となります・・・

この準備は、当然に退職金や企業年金でもいいわけですが・・・

一般的には・・・2000万円～3000万円程度の準備が必要ともいわれています。

そして、老後の資金のほかに子どもに教育費の目安もつけましょう・・・

小学校、中学校、高校、までが公立・・そして大学が私立の場合で約1050万円程度の費用がかかるとも言われています。

小学校から私立にしたいとか、塾や習い事の数では・・・その金額は大きく変わるかもしれません・・・

この生活費や教育費、そして住宅ローンの返済額をキャッシュフロ－表で集計し、給与等の収入との差額を算出して、その累計額が老後のための準備資金に足りているか、否かを確認してください・・・

足りていれば、問題ないでしょうし、不足の時には保険の見直し等の何かしらの対策を考えた方がいいでしょう・・・

ぜひ、一度、ライフプランの確認をしてみてください・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
  

早いもので・・・

11月も明日一日を残すのみとなりました。

あっというまに一年が過ぎて行きました。

今年は・・・

どんな年だったのかと思いながら・・・

思いつくのは・・・政権交代後の勢いのまま円安、株高がなんとか年末まで続いてくれたこと・・・

その割には、豊かになった気持ちになていないこと・・・

結局は、企業はこの経済成長がいつまで続くか養子見をしており、従業員までこの業績回復が還元されていないということでしょう・・・・

そのほかには、税制改正で相続税、贈与税の増税が決まったこと・・・

いつかは・・・増税と思っていたものが・・・法律で決定となりました・・・

来年、再来年で段階ごとに消費税がＵＰ・・・再来年には相続税がＵＰ・・・

来年に入って・・・相続･･･相続税・・・遺産分割･･･等々のセミナーが目白押しの予感です・・・

相続が事業のキーワードとなりそうです・・・

他に、思いつくことは、朝ドラの『あまちゃん』のヒットでしょうか・・・

今年の4月に放映開始されて・・・じぇじぇじぇは流行語対象の候補となりました・・・

他には・・・ＮＩＳＡの人気、教育資金の生前贈与の人気・・・金融機関は充実した一年だったでしょう・・・

そして・・・忘れていました・・・大きなことが残っていました・・・

東京五輪が決定しました・・・2020年の開催に向けてこれからのインフラ景気に期待です・・・

湾岸エリアの販売も絶好調な状況となりました・・・

そうなると、不動産の相場は今後、あがっていくのでしょうか・・・と、思わず思ってしまいます・・・

おそらく、東京から東京近郊までの範囲で、東京五輪をめどに多少の上昇がありながらも、上がっては下がりというような変動的な動きを見せるのでは予想しています。

日本は人口が減少していますので、基本的に不動産の値上がりが見込めるのは、一部の勝ち組の不動産ではないか・・・なと感じています。

不動産も人も二極化模様のせちがない世の中となってきました・・・

やはり、日本は中小企業と農家が元気にならなければ・・・その屋台骨は支えきれないでしょう・・・

海外から部品を調達・・・？海外に工場移転・・・？海外から食料を輸入・・・？

何といっても・・・メイドインジャパンが最高の商品と思っています・・・

安倍政権のもと・・・中小企業と農家が元気になる政策に期待したいところです・・・

来年は・・・ソチ五輪があります・・・

フィギアからスピードスケートからジャンプ等々・・・メダルを期待したい楽しみな選手がいます・・・

ＴＶにかじりつきな状態となりそうです・・・

そしてサッカーワールドカップもあります・・・

ザックジャパンには最低ベスト８を期待したいのですが・・・どうでしょうか・・・

ということで・・・来年はどんな一年となるでしょうか・・・

まずは、12月の税制改正大綱の内容がきになるところです・・・

消費税の軽減税率に触れてくるのか・・・否か・・・

年末に向けてパソコンに未入力の名刺交換していただいた名刺を入力しています・・・

いつもながら、少しずつやっておけばと後悔しながら・・・一気に入力中です・・・

来年は、全てにおいて、こつこつと行動していこうと考えています・・・



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国内生保大手生命保険9社では、契約者に約束した利回り（予定利率）を実際の運用利回りが下回る『逆ザヤ』の解消が進んでいるようです。

本年4月から9月までの実績をまとめた2013年9月中間決算では、運用実績の公表を始めた01年3月期以来、初めての9社合計での逆ザヤの解消です。

今後は、この逆ザヤの解消により契約者への配当を増やしたり、新規契約の際に保険料を下げたりする利益の還元が検討されるようです。

実にバブル崩壊後、約20年間もの間、続いたバブルの爪痕でした・・・

この逆ザヤの解消は、バブル期に販売した利回りの高い保険の多くが満期を迎えたことがその大きな要因となっています。

さらには、円安によってもたらされた外国債券の利息収入が円換算で膨らんだことも貢献したようです・・・

国内生保はバブル期に、予定利率が5～6％の高利回りの保険商品を販売してきました。

しかし、バブル崩壊後の超低金利で運用成績が悪化し、01年3月期には国内大手生保合計で1兆3000億円の逆ザヤとなって経営を圧迫していました。

バブル期は、金利は高く住宅金融公庫の固定金利も5％を超えているのも珍しくはありませんでした。

民間の金融機関では、6％、7％、という記憶があります・・・

世の中は、土地の乱高ぶりにきょうきの渦に巻き込まれていたような感じです・・・

借金をしても土地を買え・・・値上がりしたら売れ・・・みたいな土地の転がしが横行していました。

当然のように、国税庁は、そんなボロ儲けに多額の税金を課してきました・・・

当時の譲渡所得の税率の高いこと・・・今では考えられません・・・

証券会社の新人の女子社員の賞与が100万円を超えるような時代でした・・・

街では、若者がブランドの服とブランドの時計とブランドのバッグに身をまとい颯爽と遊び歩いていました・・・

彼女の誕生日やクリスマスには高級ホテルを予約し高級ブランドのプレゼントをする・・・

そんな・・いい（？）時代でした・・・

そんな反面、東京から郊外へと地価は上昇し大きく高騰しました。

高金利もあり、都内の住宅は高嶺の花となりました・・・

年を追って、一般のサラリーマンの買える住宅は東京から遠く離れていきました・・・

私は、当時、建売住宅の業務にからんでいましたが一番遠くの物件で千葉県の大網市というものがありました。

九十九里の海はすぐ、そこです・・・

金利は高く運用利率の高い商品は目白押し、株価は上がる、土地は高騰する、給与は上がる・・・

ですが、バブルというのは、決して豊かになれるものではなかったような気がします・・・

当時、保険の商品を買った方は、今では考えられない高金利の運用の恩恵を受けられますが・・・

当時、住宅を購入した方は、大変です。

住宅の価値はさがったものの・・・多額の住宅ローンは高い金利のまま・・・残っている・・・

まさに・・・バブルです。

バブルが崩壊し土地の値が下がって不動産業界が落ち込んだかというと・・・

バブル期に土地を購入し保有していた会社は大打撃を受けましたが・・・

バブル崩壊後の都心の住宅価格の下落による都心回帰で都心の住宅市場は活気づきました・・・

いままで、都心の住宅購入を諦めていた人が都心のマンションに群がってきました・・・

おおきな傷跡を遺した都心の商業ビルは、ファンドという名の聴きなれない会社がＳＰＣや信託受益権などといったまたも聴きなれない事業スキームのもと、買い漁っていきました・・・

海外の投資会社の絶好の釣り場のようでした・・・

そして、ファンドバブルが始まりましたが、悲しいかな・・・バブルというものはいつしか終焉を迎えるものなのでしょうか・・・

米国のリーマンが倒産しました・・・そのショックたるや・・・世界の経済に影響を与えるほどのものでした・・・

そして、今に至っています・・・

自民党政権になり・・・アベノミクスを打ち出し・・・円高や株安を脱し、ここで生保の逆ザヤも解消されてきました・・・

トヨタを始めとした自動車業界も新生代のクリーン車の開発も含め、好調になってきたようです・・・

でも・・・豊かになってきた実感が湧かない・・・いまだに非正規雇用などの格差社会が続いています・・・

バブル崩壊後に小泉政権化で格差社会が産出されました・・・

この格差社会は・・・終わりを迎えるときがくるのでしょうか・・・

それとも・・・これが当たり前の常識の時代となっていくのでしょうか・・・

不動産の２極化のように・・・

日本で、これから伸びていく仕事・・・やはり農業でしょうか・・・

将来を見据えて・・・農作物の生産高をあげていく・・・雇用が増える・・・

とはいえ、今の状況のままでは・・・単純に雇用の増加にはつながりにくいでしょう・・・

農地の規制緩和・・・大きな課題かと個人的には感じます・・・

いま、太陽光発電事業がブームとなっています・・・

巷では、太陽光バブルなどとも言われているようです・・・

バブルと聞くと・・・将来、大逆転がないか懸念してしまいます・・・

原発や東電の問題、送発電分離の問題、その他経済情勢の変化で現行の買取価格20年が見なおされないとも言えません・・・

そのような経済情勢の大きな変動等があれば、買取価格は見なおされるなどの条項を含んでの買取価格制度のようです・・・

考えすぎかもしれませんが・・・バブルと聞くと・・・何か落とし穴がと思ってしまいます・・・

考えすぎれば、大きな儲け話を逃がすリスクもありますが、そうそうおいしい話は無さそうです・・・

リスクを測ることとそのリスクの回避を考えての判断が重要ということでしょうか・・・

と・・・思いつつ・・・何かいい情報が収集できるセミナーはないものかと・・・・パソコンを眺めています・・・


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今日の読売新聞に、『農業3本柱で強化』という見出しの記事が掲載されていました。

この3本柱は、『減反廃止』、『規制緩和』、『大規模化』・・・の3つのようです・・・

ＴＰＰの交渉妥結に備えた農業強化策のようです・・・

ＴＰＰで安い農産物が買えるようになるのは消費増税を考えると消費者にとっては、当面はいいことかもしれません。

が・・・

もしＴＰＰの影響で日本の農家さんの経営が行き詰まり日本の農業の大半が壊滅してしまったら、その時に今と同じ価格で農産物を売ってくれるのでしょうか・・・と個人的には警戒心を抱いています・・・

日本の農業の大半が壊滅したら、他の国は足元をみて価格を跳ね上げてくるのではないでしょうか・・・

需要と供給・・・国内の需要はたくさんあるが、供給は海外たより・・・そして温暖化に拠る不作もあいまって農産物の輸入価格が暴騰する・・・今まで1000円で変えたものが2000円、3000円という事態は充分に考えられるでしょう。

とはいえ、ＴＰＰ・・・

世界のなかの日本・・・工業製品はＴＰＰはウエルカム、だけど農産物はお断り・・・

トヨタ自動車は世界で一番多くの車を売っています・・・

農産物だけを閉鎖的に海外からの輸入品に対して防御するのは限界があるでしょう・・・

日本の農業を海外に負けないものにしなければならない・・・

品質・・・これは何をかいわん・・・世界最高水準の品質でしょう・・・おいしい、安全・・・

メイドインジャパンは工業製品のみならず・・・

いやいや、昨今は、農産物こそメイドインジャパンの品質が輝く製品かと思います。

日本は、水がおいしい・・・火山の山脈だらけの国ならではです・・・

水のおいしいところはお米もあいしい・・・そしてお酒もおいしい・・・野菜もあいしい・・・

この貴重な水資源や真面目な国民性は最高水準の農産物を供給するものでしょう・・・

ただ、いかんせん・・・日本の農業は個人単位の経営ユニットの限界があるのかもしれません・・・

個人個人で農作業用の機械を購入する・・・コンバイン、トラクター、軽トラック、等々・・・

一軒、一軒の農家がです・・・

日本一軒辺りの平均耕作面積は約２ヘクタールと言われています。

米国と比較すると約90分の1、豪国と比較すると約500分の1、・・・

小規模と大規模・・・経営効率はいうまでもないでしょう・・・

大袈裟に言うと・・・産業革命前と産業革命後の生産効率の違いがあるかもしれません・・・

ただ、小規模のいいところは、安定した品質の良品が産出されることはあるでしょう・・・

戦後の農地改革で日本のほとんどの大規模農家は消滅しました・・・

米国は・・・何を狙っての農地改革だったのでしょうか・・・

民主主義・・・？単に日本に米国の農産物を大量に買わせたい意向もあったのではと・・・勘ぐってしまいます・・・

結果は、耕作放棄地が増えてしまった・・・ということではないでしょうか・・・

自民党は、小規模な農地や耕作放棄地を借り上げて、大規模農家や企業に貸し出す『農地中間管理機構』（仮称）を14年度から各都道府県に設けるようです・・・

この関連法案は開会中の臨時国会で成立する見通しのようです・・・

むかし、製粉工場で働いていたことがあります。

日本そばの原料のほとんどは外国産でした。

国産のそばの原料は、とても高く一般の蕎麦屋さんむけの商品とはなりませんでした・・・

手軽に国産そば粉の蕎麦が食べられるようになりたいものです・・・




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昨日、偶然にも同業の業者さんから同じ内容の電話がありました・・・

その内容とは・・・

１棟ものの賃貸の売り物件は無いですかとのこと・・・

当社が買取しますので何か情報がありましたらご連絡くださいとのお話でした・・・

既に、購入を希望されているお客様はストックされているとのこと・・・

このような賃貸物件の購入を希望されている方は・・・さまざまであるとのことでした・・・

資産家はもちろん・・・、一般の会社員や公務員、・・・・そして中国の人、・・・等々・・・

資産家のかたは、資産を増やしていく・・・

一般の会社員や公務員のかたは、老後の年金に不安が残るため老後の収入が欲しい・・・

中国の方は、現在の中国国内の情勢に不安を感じ資産を海外に分散させたい・・・

購入物件の条件は、昭和56年以降に建った新耐震基準の建物であることです。

古い建物はリノベーションをし、キャッシュバリューを上げて売りに出すそうです・・・

買いたい人の状況で、その求める物件は当然に様々です・・・

年間、200～300万円の手取りキャッシュを求めるのか・・・

1000万円を超えるキャッシュを求めるのか・・・

はたまた、インカムよりキャピタル狙いでキャッシュより立地や新しい建物を狙うのか・・・等々・・・

いずれにしても、収入額とキャッシュフロー、資産価値と自分の資産規模との兼ね合いで決めていくこととなるのでしょう。

ファンドバブルのころも新耐震基準の中古の賃貸物件等の引き合いが多かったものです・・・

信託受益権化するために買取のまえにデューデリジェンスと呼ばれる調査があり、建築や土地のプロがその建物や土地の隅々まで調べ上げていきした。

本当に細かい調査でした・・・非難表示灯の電灯切れまでチエックされその内容には辟易されました・・・

そこで指摘を受けた不備事項は改修しなければなりません・・・

無許可の看板は一端外し許可を取ってからつけ直す、事務所から飲食店舗への用途変更の手続が未了であれば取得する、・・・

法令遵守が絶対でした・・・

ここまでの対応をして、築30年近い物件でもファンドは買い漁りＳＰＣを造って運用していたのでしょう・・・

中古の賃貸物件の場合、あと何年貸せるのかが気になりますし、買取後にぎりぎりまで賃貸収入を上げていたとして最後に、いくらで売れるのかが気になったりします。

資産価値の調査にはかなりの時間と労力を費やしていました・・・

その個人版ともいうべき現象でしょうか・・・

昨日の2本の電話は個人が投資として不動産を見始めてきたような感じを受けました・・・

あくまで、インカムゲイン・・・つまりは毎月、毎年の賃貸収支が何％の利回りで現金が残るかが重要なポイントのようです。

気になるのは、出口戦略です・・・

その不動産を所持し続けるのか・・・中途で売却するのか・・・

ここで、売ったらいくらで売れるかのキャピタルゲインを・・・どのように考えるかでしょう・・・

投資した金額に対して、何年の内にその元手の回収は出来るのか・・・

将来、建て替えた場合の収支状況の予想は・・・建て替えで成り立つのか・・・等々

利回り何％の情報のほか、元手回収予想〇〇年、支払利息負担予想額〇〇円、等の情報も出して欲しいなと感じています。

話を聞く限りでは・・・きちんと購入者の考えや状況を把握したうえで売却物件のお奨めはしているような感じでした。

時には、老後の年金や社会保障までもその提案要素として盛り込まなければならないかもしれません・・・

これからの投資不動産の売買は、総合的なコンサルティングが必要となってくるでしょう・・・



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今週末の日曜日は12月1日です・・・

早いもので・・・もうじき一年が過ぎようとしています・・・

昨年の今頃は、衆議院の選挙で賑わっていました・・・

政権交代はなるのかなと・・・

結果12月16日の投票をもって、自民党の圧勝となり政権交代に至ることとなりました・・・

政権交代後の安倍政権による金融緩和等による経済成長策を明確に打ち出したことにより、円高から円安へ・・・そして株高へと・・・一見、景気が持ち直ししたかの印象をうけます。

だけど、豊かになった実感がありません・・・

大手企業、特に輸出関連企業は・・・大幅な業績回復がなされたようです・・・

そのような恩恵が中小企業や個人に振り分けられる前に消費税が3％UPします。

この消費増税が、景気にどのような影響を及ぼすのか・・・

消費に影を落とすのや否や・・・ある程度の影は落とすでしょうが・・・果たしてその程度は・・・いかがなものとなるでしょうか・・・

まだまだ、日本経済の復興は先でしょう・・・

明るい話題は、東京五輪の開催決定でした・・・

道路や宿泊施設、そして競技場の建設・・・2020年までは建築関連企業は仕事に事欠かないでしょう・・・

そして、その投資した金額は、五輪の収入で賄える・・・

精一杯なる日本の『オモテナシ』で諸外国の方達を迎え入れて日本のファンになってもらいしょう・・・

五輪後は、観光で日本に訪れて欲しいものです・・・

東京五輪はリピーターを作るいい機会かもしれません・・・

それにしても・・・湾岸エリアの変貌が楽しみです・・・

こんなことなら・・・湾岸エリアのマンションにしておけばよかったなどと・・・

考えてしまう方も、多数、いらっしゃるかもしれません・・・

不動産は、その価値が購入するときのタイミングで・・・将来性や金利面で大きな差となってあらわれてくる時があります。

株や投資信託も多かれ少なかれ・・・同様だと思います・・・

そうやって・・・考えると・・・

資産運用のタイミングとして・・・

いまは、魅力的・・・？でしょうか・・・

と・・・考えてしまいますが・・・円や株は米国の影響次第という気もしますし・・・

米国の金融緩和は、どこまで引っ張るのか・・・

日本のエネルギー問題は、原発は、CO2削減目標は・・・

CO2削減は、鳩山前総理が大風呂敷を広げてしまったので・・・落とし所を探すのに四苦八区しそうです・・・

TPPはどうずる・・・？

日本の農業は守れるのか・・・？どいやって守る気なのか、よくわかりません・・・いきなりの減反制度の廃止・・・これによって、勢いづく人と撤退していく人とに分かれていきそうです・・・。

減反の廃止と並行して企業が農業に進出しやすい規制緩和も必要でないかと感じますが、何ともいえません・・・。

ここは、やっぱり、打ち上げ花火的な盛り上がりを見せる対策が効果的・・・と思います。

東京やその他湾岸エリアにカジノを作ろうという動きがあります・・・

マカオやシンガポールのように・・・

色々とギャンブル依存症や風紀上の問題もあるようですが・・・

賭けられる金額に上限を設けるなどして、上記のようなリスクが軽減できるのであれば、前向きに考えて欲しいなと感じます・・・

これから、年末に向けての国の動きはあるでしょうか・・・

税制改正は・・・どのようになるでしょうか・・・

来年以降の経済情勢は・・・？

一抹な不安を感じながら過ごす年末年始が続いています・・・

来年は、飛躍の年でありますように・・・



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エンディングノートという言葉を、最近は当たり前のように耳にするようになりました・・・

私が、初めてエンディングノートといったような言葉を耳にしたのは今から5年ほど前の事でしょうか・・・

ある出版社が売り出した相続に関連する書籍のなかに綴られていました。

エンディングノートとは・・・

その時は、その言葉を始めて耳にし・・・

何のために、このノートを準備するのか・・・

遺言書の様に法的効力は無いのに・・・と、当時は懐疑的な眼差しで遠目で様子をうかがうような感じでながめているという状況でした。

日が連れ、時の流れとともに、ますます、エンディングノートという単語を見かけるようになり、そして目にするようになりました。

自分の思いを、今まで一緒に生きて来た家族にその想いと感謝の言葉を遺しておく・・・

とても、大事なことでしょう・・・でも、何か照れくさくてペンが進まないといったことが実際は多いようです・・・

妻に感謝の言葉・・・自分の場合、とても53歳のいまでは欠く気持ちにはなれません・・・よくて、先行きが見え始めた頃かなと思いますが・・・もしかしたら、その時は字も書けない状態になっているかもしれない・・・

そして、何といっても人間はいつ、死ぬかも知れない・・・

突然の死に何も書き記したものを遺していなかったら、家族に自分の思いを伝えることのできる術はなくなります。

感謝の気持ちということではなく、自分に万が一があった時には、こうして欲しい、ああして欲しい、誰それに連絡してほしい・・・等々、を早々に書き残しておくことは必要でしょう・・・

その折に、家族への想いなどもそっと書き記しておいたほうがよいのでしょう・・・

年齢を重ねて、万が一の時の希望や想いが異なって来た時には、書き換えればいいだけのことです。

そうやって、考えると法的効力のない自分の想いを書いているただのメモノートですから鉛筆で書いておいても宜しいかも知れません。

希望や感謝や想い等を書きつつ、自分の財産・・・何があるのか、どこに保管しているのか、債務は誰にどれだけあるのか、保証人になっていれば誰にいくら・・・等々も書き遺しておくと遺されたご家族の負担が軽減されます。

会計事務所に在職していたころに相続税の申告を何件か担当しました・・・

最初にすべきこと・・・相続人の確定（婚外子がいる場合で所在不明の場合には住所の確認から進めます）のための戸籍の取得・・・

そして、相続財産の棚卸です・・・

預貯金は銀行通帳を確認し・・・公共料金の引き落とし銀行やローンを利用している銀行、給与の銀行等の口座は難なく把握することができるでしょう・・・しかし、ネット銀行は書き遺しておいておかなければその把握は難しいこととなるでしょう・・・

不動産はどうでしょう・・・不動産は固定資産税評価額の名寄帳を取り寄せればその把握は容易に行えるでしょう・・・

生命保険は加入している保険の会社や種類、金額と保険証券の保管場所を明確にしておけば安心でしょう・・・

株や投資信託も同様に明確にしておけばよいでしょう・・・

貸付金、特に友人等への貸付金等が有るときは、念のために書き記しておけば安心です・・・

債務は、誰にどれだけ・・・そして、遺されたご家族が、なかなか把握ができないのが保証債務、いわゆる保証人になっているか否かの情報です。

保証人になっていた場合、その保証先や金額によっては限定承認の手続を考えた方がいい場合もあるでしょう・・・

このように、財産を明記しておけば、万が一の時に急に遺されたご家族はその悲しみにくれているなかでの相続財産の把握に窮することの負担は減少していくでしょう・・・

そして、財産を書き記したら、誰にどう分けてあげるか・・・

これは、時の経過とともに子どもの生活も変化していくので、50代、60代では、決めきれるものではないでしょう・・・

しかし、万が一の時は、突然やってくる時があります・・・

その時々の自分の気持ちに正直に・・・どうしてほしい等の気持ちを書き記しておけばよろしいかと思います・・・

大事なのは・・・

自分の気持ちを遺しておくことでしょう・・・

どうして欲しかったのか・・・と遺された家族が悩むこともないでしょうし・・・

本当に知らせて欲しい人に知らせてももらえます・・・

エンデイングノート・・・書けるところを自分の気持ちのまま、少しずつ書いておけば宜しのではないでしょうか・・・

もっとも、エンディングノートに限らずに遺言書の作成の場合もそうですが、不動産については、きちんとした現状分析はした方がよろしいでしょう・・・

10年、20年、30年・・・と時の経過により不動産の価値が大きく変わることは大いにあり得ます・・・

昔は、住宅地として人気の土地だったが、鉄道の開通により駅前の造成地に人気が取られてしまった・・・等

現状の不動産の人気や価値、金額等の評価や将来性の調査はしておくべきでしょう・・・

そして、子供間で、相続のあと、後々にわたって不公平感を感じることのない分割にしたいものです・・・

争う相続とならないためにも、エンディングノート、そして必要なときは遺言書の作成を検討したいものです・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
  

本日23（土）、つくば国際会議場で午後2時50分から住宅取得のためのライフプランのセミナーを行います。

内容は、概ね、次の通りです。

是非、ご来場ください・・・


１．住宅取得のためのライフプランと消費増税のお話

ダイヤモンド社に掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは・・・というくだりの記事がありました。

某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。

内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。

この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。

マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。

土地の価格には消費税がかかりません。

消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか・・・

このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と諸費税を分けることが難しいこととなります。

そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。

これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。

そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。

この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。

そして残ったのが税込みの建物価格です。

その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。

このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。

要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。

消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。

そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。

マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。

巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。

政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。

このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。

消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。

気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。

低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。

住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。

消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。

大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。

つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。

これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。

土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく、・・・このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えてほしいなと思います。

住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。

一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。

老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。

老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。

そして、最も大事なのは、健康です・・・

体を壊してしまっては元も子もありません・・・

保険金もでない・・・だけど、就業不能・・・そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません・・・

生命保険金には給付される条件があります、死亡や高度障害等々・・・

給付される条件に適合しない・・・だけど就業不能状態になってしまった・・・

住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない・・・

健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません・・・

煙草は止める・・・塩分は控える・・・熱いものは取り過ぎない・・・等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。

ライフプランを考える・・・健康に気をつける・・・これが、住宅取得に備えて欲しいことと思います。

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。


２．住宅取得のためのライフプランと相続税改正のお話

今年の税制改正で相続税の基礎控除額が現状の60％に減額されることとなりました・・

実施されるのは再来年の平成27年からです・・・

再来年といっても今年も残りわずか・・・実質、あと一年と迫ってきました・・・

基礎控除額が60％になるというのは・・・どういうことか・・・と申しますと・・・

一次相続で相続人が母と子ども2人の合計3人の場合、現状の相続税法の基礎控除額は、5000万円＋1000万円×3人=8000万円となりますが、改正後の基礎控除額は、3000万円＋600万円×3人=4800万円となり、実に、その差額は3200万円となります。

つまり、再来年からは、相続人が3人の場合、相続財産の課税価格が4800万円を超えてくると、相続税がかかってくることになってきます。

相続税の課税価額とは、被相続人が相続開始の時に所有していた財産を、相続税法の財産評価基本通達に基づく計算方法で評価した金額の合計額から、債務（住宅ローンや事業用のローン、敷金や預り金の将来返済義務のあるもの等）や葬式費用を控除した残額となります。

相続税がかかってきそうな場合は、相続税対策として相続税の課税価格を下げていく手段を講じていくわけです・・・

が・・・大事なことは相続人間の遺産分割と納税対策となってきますので、相続税の課税価格を下げることばかりに気を取られ相続財産のほとんどを、相続税の課税価格を下げやすい不動産に集中させてしまうと本末転倒の結果となりかねません。

遺産分割で思うように分けられない・・・いざ、納税という時に、結果、不動産を売却しなければならなったが思うように売れない・・・等々・・・

特に、平生18年から物納要件が厳しくなったことにより、延納によっても金銭で納付することが困難でなければ物納は認められなくなりましたし、他には隣地や道路との境界が確定していること、土壌汚染がされていないことなどの条件も厳格に求められています。

これは、平成18年にファンドに対する不動産融資が厳格に規制（信託受益権化する不動産の融資については法令順守や土壌汚染リスクの対策などをきちんと抑えておくことが義務付けられた）されてきたときと同時に決めらたものです。

高額な不動産の取引が厳格化されたことに伴っての処置であったようです。

このように、相続対策は相続人での分割方法を考えて、納税の方法を考えて、そして節税できる方法を考えていくこととなります。

優先順位が相続税の節税でも構わないとは思いますが、あくまでも分割のしやすさと意識して納税のしやすさを考えていきながら進めていくべきでしょう。

現預金や多くの金融資産は相続開始時の額面が相続税評価額となりますが、土地の場合は路線価という国が算定した相続税の財産評価の基準となる数値をつかって求めます。（市街化調整区域内の多くは路線価が付されていませんので固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します）

この路線価は、公示価格か基準地価格（いわゆる時価・・に近い金額）の8割程度で設定されますので、例えば現金5000万円で土地を購入すれば相続税評価額は何をせずとも4000万円近い評価額となってきます。

さらに、この土地に現金で5000万円のアパートを建てた場合（この土地の借地権が60％、借家権が30％として）4000万円×（1-借地権70％×借家権30％）=3160万円の評価額となります。

さらに、さらに、建物の相続税の評価額については固定資産税評価額となりますので時価のおおよそ60％程度が目安となってきます。

つまり、何をしなくても5000万円×60％=3000万円となり、アパートのような貸家の場合は借家権相当分が控除されますので、3000万円×（1－30％）＝2100万円となってきます。

これを土地と建物で考えた場合、5000万円＋5000万円＝10000万円が3160万円＋2100万円＝5260万円となりその差額4740万円相当の相続税評価額の減額効果が得られることとなります。

この場合に、現金が準備できなければ銀行から借り入れしてその対価にあてることとなります。

その借入金が債務として相続税の評価額を下げる役割を担うこととなります。

この対策から得た相続税の評価額の減額分4740万円は相続人が3人の場合の基礎控除額の減額分3200万円を上回ってきます。

一見、よさげに見えますが、注意をしなければいけないのは、そのアパートの計画がシビアな事業計画書によって検討されたものかでしょう。

アパート等の建築業者は、まず、契約ありきとなりますので事業リスクにはあまり触れない事業計画書を提出してくる場合があります・・・

金利の変動を何も考えていない計画、あろうことかそれを指摘すれば銀行がお金を貸してくれるということは金利上昇によるリスクはない・・・だって、銀行が貸すのだからと言い切ったアパート建築の営業のかたもいたくらいです。

また銀行も、アパートの事業収支も・・もちろん重要な判断基準となりますが、担保がしっかりしている場合や、その他の不動産に根抵当権がつけられるなど、いざというときの回収に不備を残さないような案件であればその融資は通るでしょう。

要は、銀行の判断そのもは、100％の信頼は置かない方がよろしいでしょう･･･最後に何かしらの方法で回収出来ればよいわけです。

相続税の減額を狙っての土地活用であっても、事業としてきちんと成り立つものを行うべきでしょう・・・

そして、その事業収入のストックで納税資金を貯めていく方法もあります。

もっとも、多くの不動産を所有しているかたの場合は、単独の土地活用の検討よりも優先して大事なことは不動産の現状分析を行って、残すものと、活用するものと、納税用にするものと、処分する土地、等に分類することでしょう。その分類をしてからでないと、遺産分割や納税対策、さらには節税対策の検討には着手できませんので、まずは・・・相続に詳しい不動産コンサルタント等に相談してみるべきでしょう。

そして、自分の希望通りの分割を考えてみる、希望通りの土地活用を考えてみる、納税の方法を考えてみる・・・そして出来得る限りの節税を考えていく・・・生前贈与なども効果的です・・・

また、不動産は自宅しかないというかたも安心ではありません・・・

再来年の相続税の基礎控除額の減額により都市部や都市近郊の路線価の高い地域に住宅を所有しているかたは相続税の納税の対象となる可能性が高まってきます・・・

一次相続は配偶者の優遇措置（配偶者の税額軽減）がありますので相続税のかかるケースは少なくなりますが、問題は2次相続でしょう・・・

2次相続でのポイントは『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の適用の適用』が受けられるか否かとなるでしょう。

基本的には親との同居が前提です・・若しくは相続開始前3年以内は持ち家を持たなくするとか・・・

この要件をきちんと確認して、今後のライフイベントを考えていくという方法もあります。

将来、実家に住むのであれば、今の住居は賃貸でいいのか・・・賃料を払い続けて大家さんだけが儲かるのに抵抗があれば持ち家とするか・・・どっちの選択がいいのかということになってきます。

このような後半部分の・・・不動産は自宅しかないような場合の住宅取得をどう考えるのか・・・

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索



  

明日23日（土）につくば国際会議場で午後2時50分から住宅取得のためのライフプランのセミナーを行います。

内容は、概ね、次の通りです。

是非、ご来場ください・・・


１．住宅取得のためのライフプランと消費増税のお話

ダイヤモンド社に掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは・・・というくだりの記事がありました。

某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。

内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。

この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。

マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。

土地の価格には消費税がかかりません。

消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか・・・

このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と諸費税を分けることが難しいこととなります。

そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。

これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。

そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。

この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。

そして残ったのが税込みの建物価格です。

その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。

このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。

要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。

消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。

そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。

マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。

巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。

政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。

このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。

消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。

気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。

低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。

住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。

消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。

大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。

つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。

これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。

土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく、・・・このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えてほしいなと思います。

住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。

一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。

老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。

老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。

そして、最も大事なのは、健康です・・・

体を壊してしまっては元も子もありません・・・

保険金もでない・・・だけど、就業不能・・・そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません・・・

生命保険金には給付される条件があります、死亡や高度障害等々・・・

給付される条件に適合しない・・・だけど就業不能状態になってしまった・・・

住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない・・・

健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません・・・

煙草は止める・・・塩分は控える・・・熱いものは取り過ぎない・・・等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。

ライフプランを考える・・・健康に気をつける・・・これが、住宅取得に備えて欲しいことと思います。

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。


２．住宅取得のためのライフプランと相続税改正のお話

今年の税制改正で相続税の基礎控除額が現状の60％に減額されることとなりました・・

実施されるのは再来年の平成27年からです・・・

再来年といっても今年も残りわずか・・・実質、あと一年と迫ってきました・・・

基礎控除額が60％になるというのは・・・どういうことか・・・と申しますと・・・

一次相続で相続人が母と子ども2人の合計3人の場合、現状の相続税法の基礎控除額は、5000万円＋1000万円×3人=8000万円となりますが、改正後の基礎控除額は、3000万円＋600万円×3人=4800万円となり、実に、その差額は3200万円となります。

つまり、再来年からは、相続人が3人の場合、相続財産の課税価格が4800万円を超えてくると、相続税がかかってくることになってきます。

相続税の課税価額とは、被相続人が相続開始の時に所有していた財産を、相続税法の財産評価基本通達に基づく計算方法で評価した金額の合計額から、債務（住宅ローンや事業用のローン、敷金や預り金の将来返済義務のあるもの等）や葬式費用を控除した残額となります。

相続税がかかってきそうな場合は、相続税対策として相続税の課税価格を下げていく手段を講じていくわけです・・・

が・・・大事なことは相続人間の遺産分割と納税対策となってきますので、相続税の課税価格を下げることばかりに気を取られ相続財産のほとんどを、相続税の課税価格を下げやすい不動産に集中させてしまうと本末転倒の結果となりかねません。

遺産分割で思うように分けられない・・・いざ、納税という時に、結果、不動産を売却しなければならなったが思うように売れない・・・等々・・・

特に、平生18年から物納要件が厳しくなったことにより、延納によっても金銭で納付することが困難でなければ物納は認められなくなりましたし、他には隣地や道路との境界が確定していること、土壌汚染がされていないことなどの条件も厳格に求められています。

これは、平成18年にファンドに対する不動産融資が厳格に規制（信託受益権化する不動産の融資については法令順守や土壌汚染リスクの対策などをきちんと抑えておくことが義務付けられた）されてきたときと同時に決めらたものです。

高額な不動産の取引が厳格化されたことに伴っての処置であったようです。

このように、相続対策は相続人での分割方法を考えて、納税の方法を考えて、そして節税できる方法を考えていくこととなります。

優先順位が相続税の節税でも構わないとは思いますが、あくまでも分割のしやすさと意識して納税のしやすさを考えていきながら進めていくべきでしょう。

現預金や多くの金融資産は相続開始時の額面が相続税評価額となりますが、土地の場合は路線価という国が算定した相続税の財産評価の基準となる数値をつかって求めます。（市街化調整区域内の多くは路線価が付されていませんので固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します）

この路線価は、公示価格か基準地価格（いわゆる時価・・に近い金額）の8割程度で設定されますので、例えば現金5000万円で土地を購入すれば相続税評価額は何をせずとも4000万円近い評価額となってきます。

さらに、この土地に現金で5000万円のアパートを建てた場合（この土地の借地権が60％、借家権が30％として）4000万円×（1-借地権70％×借家権30％）=3160万円の評価額となります。

さらに、さらに、建物の相続税の評価額については固定資産税評価額となりますので時価のおおよそ60％程度が目安となってきます。

つまり、何をしなくても5000万円×60％=3000万円となり、アパートのような貸家の場合は借家権相当分が控除されますので、3000万円×（1－30％）＝2100万円となってきます。

これを土地と建物で考えた場合、5000万円＋5000万円＝10000万円が3160万円＋2100万円＝5260万円となりその差額4740万円相当の相続税評価額の減額効果が得られることとなります。

この場合に、現金が準備できなければ銀行から借り入れしてその対価にあてることとなります。

その借入金が債務として相続税の評価額を下げる役割を担うこととなります。

この対策から得た相続税の評価額の減額分4740万円は相続人が3人の場合の基礎控除額の減額分3200万円を上回ってきます。

一見、よさげに見えますが、注意をしなければいけないのは、そのアパートの計画がシビアな事業計画書によって検討されたものかでしょう。

アパート等の建築業者は、まず、契約ありきとなりますので事業リスクにはあまり触れない事業計画書を提出してくる場合があります・・・

金利の変動を何も考えていない計画、あろうことかそれを指摘すれば銀行がお金を貸してくれるということは金利上昇によるリスクはない・・・だって、銀行が貸すのだからと言い切ったアパート建築の営業のかたもいたくらいです。

また銀行も、アパートの事業収支も・・もちろん重要な判断基準となりますが、担保がしっかりしている場合や、その他の不動産に根抵当権がつけられるなど、いざというときの回収に不備を残さないような案件であればその融資は通るでしょう。

要は、銀行の判断そのもは、100％の信頼は置かない方がよろしいでしょう･･･最後に何かしらの方法で回収出来ればよいわけです。

相続税の減額を狙っての土地活用であっても、事業としてきちんと成り立つものを行うべきでしょう・・・

そして、その事業収入のストックで納税資金を貯めていく方法もあります。

もっとも、多くの不動産を所有しているかたの場合は、単独の土地活用の検討よりも優先して大事なことは不動産の現状分析を行って、残すものと、活用するものと、納税用にするものと、処分する土地、等に分類することでしょう。その分類をしてからでないと、遺産分割や納税対策、さらには節税対策の検討には着手できませんので、まずは・・・相続に詳しい不動産コンサルタント等に相談してみるべきでしょう。

そして、自分の希望通りの分割を考えてみる、希望通りの土地活用を考えてみる、納税の方法を考えてみる・・・そして出来得る限りの節税を考えていく・・・生前贈与なども効果的です・・・

また、不動産は自宅しかないというかたも安心ではありません・・・

再来年の相続税の基礎控除額の減額により都市部や都市近郊の路線価の高い地域に住宅を所有しているかたは相続税の納税の対象となる可能性が高まってきます・・・

一次相続は配偶者の優遇措置（配偶者の税額軽減）がありますので相続税のかかるケースは少なくなりますが、問題は2次相続でしょう・・・

2次相続でのポイントは『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の適用の適用』が受けられるか否かとなるでしょう。

基本的には親との同居が前提です・・若しくは相続開始前3年以内は持ち家を持たなくするとか・・・

この要件をきちんと確認して、今後のライフイベントを考えていくという方法もあります。

将来、実家に住むのであれば、今の住居は賃貸でいいのか・・・賃料を払い続けて大家さんだけが儲かるのに抵抗があれば持ち家とするか・・・どっちの選択がいいのかということになってきます。

このような後半部分の・・・不動産は自宅しかないような場合の住宅取得をどう考えるのか・・・

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索



  

今月23日（土）につくば国際会議場で午後2時50分から住宅取得のためのライフプランのセミナーを行います。

内容は、概ね、次の通りです。

是非、ご来場ください・・・


１．住宅取得のためのライフプランと消費増税のお話

ダイヤモンド社に掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは・・・というくだりの記事がありました。

某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。

内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。

この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。

マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。

土地の価格には消費税がかかりません。

消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか・・・

このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と諸費税を分けることが難しいこととなります。

そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。

これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。

そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。

この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。

そして残ったのが税込みの建物価格です。

その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。

このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。

要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。

消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。

そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。

マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。

巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。

政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。

このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。

消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。

気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。

低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。

住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。

消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。

大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。

つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。

これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。

土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく、・・・このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えてほしいなと思います。

住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。

一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。

老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。

老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。

そして、最も大事なのは、健康です・・・

体を壊してしまっては元も子もありません・・・

保険金もでない・・・だけど、就業不能・・・そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません・・・

生命保険金には給付される条件があります、死亡や高度障害等々・・・

給付される条件に適合しない・・・だけど就業不能状態になってしまった・・・

住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない・・・

健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません・・・

煙草は止める・・・塩分は控える・・・熱いものは取り過ぎない・・・等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。

ライフプランを考える・・・健康に気をつける・・・これが、住宅取得に備えて欲しいことと思います。

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。


２．住宅取得のためのライフプランと相続税改正のお話

今年の税制改正で相続税の基礎控除額が現状の60％に減額されることとなりました・・

実施されるのは再来年の平成27年からです・・・

再来年といっても今年も残りわずか・・・実質、あと一年と迫ってきました・・・

基礎控除額が60％になるというのは・・・どういうことか・・・と申しますと・・・

一次相続で相続人が母と子ども2人の合計3人の場合、現状の相続税法の基礎控除額は、5000万円＋1000万円×3人=8000万円となりますが、改正後の基礎控除額は、3000万円＋600万円×3人=4800万円となり、実に、その差額は3200万円となります。

つまり、再来年からは、相続人が3人の場合、相続財産の課税価格が4800万円を超えてくると、相続税がかかってくることになってきます。

相続税の課税価額とは、被相続人が相続開始の時に所有していた財産を、相続税法の財産評価基本通達に基づく計算方法で評価した金額の合計額から、債務（住宅ローンや事業用のローン、敷金や預り金の将来返済義務のあるもの等）や葬式費用を控除した残額となります。

相続税がかかってきそうな場合は、相続税対策として相続税の課税価格を下げていく手段を講じていくわけです・・・

が・・・大事なことは相続人間の遺産分割と納税対策となってきますので、相続税の課税価格を下げることばかりに気を取られ相続財産のほとんどを、相続税の課税価格を下げやすい不動産に集中させてしまうと本末転倒の結果となりかねません。

遺産分割で思うように分けられない・・・いざ、納税という時に、結果、不動産を売却しなければならなったが思うように売れない・・・等々・・・

特に、平生18年から物納要件が厳しくなったことにより、延納によっても金銭で納付することが困難でなければ物納は認められなくなりましたし、他には隣地や道路との境界が確定していること、土壌汚染がされていないことなどの条件も厳格に求められています。

これは、平成18年にファンドに対する不動産融資が厳格に規制（信託受益権化する不動産の融資については法令順守や土壌汚染リスクの対策などをきちんと抑えておくことが義務付けられた）されてきたときと同時に決めらたものです。

高額な不動産の取引が厳格化されたことに伴っての処置であったようです。

このように、相続対策は相続人での分割方法を考えて、納税の方法を考えて、そして節税できる方法を考えていくこととなります。

優先順位が相続税の節税でも構わないとは思いますが、あくまでも分割のしやすさと意識して納税のしやすさを考えていきながら進めていくべきでしょう。

現預金や多くの金融資産は相続開始時の額面が相続税評価額となりますが、土地の場合は路線価という国が算定した相続税の財産評価の基準となる数値をつかって求めます。（市街化調整区域内の多くは路線価が付されていませんので固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します）

この路線価は、公示価格か基準地価格（いわゆる時価・・に近い金額）の8割程度で設定されますので、例えば現金5000万円で土地を購入すれば相続税評価額は何をせずとも4000万円近い評価額となってきます。

さらに、この土地に現金で5000万円のアパートを建てた場合（この土地の借地権が60％、借家権が30％として）4000万円×（1-借地権70％×借家権30％）=3160万円の評価額となります。

さらに、さらに、建物の相続税の評価額については固定資産税評価額となりますので時価のおおよそ60％程度が目安となってきます。

つまり、何をしなくても5000万円×60％=3000万円となり、アパートのような貸家の場合は借家権相当分が控除されますので、3000万円×（1－30％）＝2100万円となってきます。

これを土地と建物で考えた場合、5000万円＋5000万円＝10000万円が3160万円＋2100万円＝5260万円となりその差額4740万円相当の相続税評価額の減額効果が得られることとなります。

この場合に、現金が準備できなければ銀行から借り入れしてその対価にあてることとなります。

その借入金が債務として相続税の評価額を下げる役割を担うこととなります。

この対策から得た相続税の評価額の減額分4740万円は相続人が3人の場合の基礎控除額の減額分3200万円を上回ってきます。

一見、よさげに見えますが、注意をしなければいけないのは、そのアパートの計画がシビアな事業計画書によって検討されたものかでしょう。

アパート等の建築業者は、まず、契約ありきとなりますので事業リスクにはあまり触れない事業計画書を提出してくる場合があります・・・

金利の変動を何も考えていない計画、あろうことかそれを指摘すれば銀行がお金を貸してくれるということは金利上昇によるリスクはない・・・だって、銀行が貸すのだからと言い切ったアパート建築の営業のかたもいたくらいです。

また銀行も、アパートの事業収支も・・もちろん重要な判断基準となりますが、担保がしっかりしている場合や、その他の不動産に根抵当権がつけられるなど、いざというときの回収に不備を残さないような案件であればその融資は通るでしょう。

要は、銀行の判断そのもは、100％の信頼は置かない方がよろしいでしょう･･･最後に何かしらの方法で回収出来ればよいわけです。

相続税の減額を狙っての土地活用であっても、事業としてきちんと成り立つものを行うべきでしょう・・・

そして、その事業収入のストックで納税資金を貯めていく方法もあります。

もっとも、多くの不動産を所有しているかたの場合は、単独の土地活用の検討よりも優先して大事なことは不動産の現状分析を行って、残すものと、活用するものと、納税用にするものと、処分する土地、等に分類することでしょう。その分類をしてからでないと、遺産分割や納税対策、さらには節税対策の検討には着手できませんので、まずは・・・相続に詳しい不動産コンサルタント等に相談してみるべきでしょう。

そして、自分の希望通りの分割を考えてみる、希望通りの土地活用を考えてみる、納税の方法を考えてみる・・・そして出来得る限りの節税を考えていく・・・生前贈与なども効果的です・・・

また、不動産は自宅しかないというかたも安心ではありません・・・

再来年の相続税の基礎控除額の減額により都市部や都市近郊の路線価の高い地域に住宅を所有しているかたは相続税の納税の対象となる可能性が高まってきます・・・

一次相続は配偶者の優遇措置（配偶者の税額軽減）がありますので相続税のかかるケースは少なくなりますが、問題は2次相続でしょう・・・

2次相続でのポイントは『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の適用の適用』が受けられるか否かとなるでしょう。

基本的には親との同居が前提です・・若しくは相続開始前3年以内は持ち家を持たなくするとか・・・

この要件をきちんと確認して、今後のライフイベントを考えていくという方法もあります。

将来、実家に住むのであれば、今の住居は賃貸でいいのか・・・賃料を払い続けて大家さんだけが儲かるのに抵抗があれば持ち家とするか・・・どっちの選択がいいのかということになってきます。

このような後半部分の・・・不動産は自宅しかないような場合の住宅取得をどう考えるのか・・・

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索



  

１．住宅取得のためのライフプランと消費増税のお話

ダイヤモンド社に掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは・・・というくだりの記事がありました。

某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。

内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。

この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。

マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。

土地の価格には消費税がかかりません。

消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか・・・

このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と諸費税を分けることが難しいこととなります。

そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。

これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。

そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。

この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。

そして残ったのが税込みの建物価格です。

その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。

このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。

要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。

消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。

そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。

マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。

巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。

政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。

このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。

消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。

気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。

低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。

住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。

消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。

大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。

つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。

これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。

土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく、・・・このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えてほしいなと思います。

住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。

一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。

老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。

老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。

そして、最も大事なのは、健康です・・・

体を壊してしまっては元も子もありません・・・

保険金もでない・・・だけど、就業不能・・・そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません・・・

生命保険金には給付される条件があります、死亡や高度障害等々・・・

給付される条件に適合しない・・・だけど就業不能状態になってしまった・・・

住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない・・・

健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません・・・

煙草は止める・・・塩分は控える・・・熱いものは取り過ぎない・・・等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。

ライフプランを考える・・・健康に気をつける・・・これが、住宅取得に備えて欲しいことと思います。

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。


２．住宅取得のためのライフプランと相続税改正のお話

今年の税制改正で相続税の基礎控除額が現状の60％に減額されることとなりました・・

実施されるのは再来年の平成27年からです・・・

再来年といっても今年も残りわずか・・・実質、あと一年と迫ってきました・・・

基礎控除額が60％になるというのは・・・どういうことか・・・と申しますと・・・

一次相続で相続人が母と子ども2人の合計3人の場合、現状の相続税法の基礎控除額は、5000万円＋1000万円×3人=8000万円となりますが、改正後の基礎控除額は、3000万円＋600万円×3人=4800万円となり、実に、その差額は3200万円となります。

つまり、再来年からは、相続人が3人の場合、相続財産の課税価格が4800万円を超えてくると、相続税がかかってくることになってきます。

相続税の課税価額とは、被相続人が相続開始の時に所有していた財産を、相続税法の財産評価基本通達に基づく計算方法で評価した金額の合計額から、債務（住宅ローンや事業用のローン、敷金や預り金の将来返済義務のあるもの等）や葬式費用を控除した残額となります。

相続税がかかってきそうな場合は、相続税対策として相続税の課税価格を下げていく手段を講じていくわけです・・・

が・・・大事なことは相続人間の遺産分割と納税対策となってきますので、相続税の課税価格を下げることばかりに気を取られ相続財産のほとんどを、相続税の課税価格を下げやすい不動産に集中させてしまうと本末転倒の結果となりかねません。

遺産分割で思うように分けられない・・・いざ、納税という時に、結果、不動産を売却しなければならなったが思うように売れない・・・等々・・・

特に、平生18年から物納要件が厳しくなったことにより、延納によっても金銭で納付することが困難でなければ物納は認められなくなりましたし、他には隣地や道路との境界が確定していること、土壌汚染がされていないことなどの条件も厳格に求められています。

これは、平成18年にファンドに対する不動産融資が厳格に規制（信託受益権化する不動産の融資については法令順守や土壌汚染リスクの対策などをきちんと抑えておくことが義務付けられた）されてきたときと同時に決めらたものです。

高額な不動産の取引が厳格化されたことに伴っての処置であったようです。

このように、相続対策は相続人での分割方法を考えて、納税の方法を考えて、そして節税できる方法を考えていくこととなります。

優先順位が相続税の節税でも構わないとは思いますが、あくまでも分割のしやすさと意識して納税のしやすさを考えていきながら進めていくべきでしょう。

現預金や多くの金融資産は相続開始時の額面が相続税評価額となりますが、土地の場合は路線価という国が算定した相続税の財産評価の基準となる数値をつかって求めます。（市街化調整区域内の多くは路線価が付されていませんので固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します）

この路線価は、公示価格か基準地価格（いわゆる時価・・に近い金額）の8割程度で設定されますので、例えば現金5000万円で土地を購入すれば相続税評価額は何をせずとも4000万円近い評価額となってきます。

さらに、この土地に現金で5000万円のアパートを建てた場合（この土地の借地権が60％、借家権が30％として）4000万円×（1-借地権70％×借家権30％）=3160万円の評価額となります。

さらに、さらに、建物の相続税の評価額については固定資産税評価額となりますので時価のおおよそ60％程度が目安となってきます。

つまり、何をしなくても5000万円×60％=3000万円となり、アパートのような貸家の場合は借家権相当分が控除されますので、3000万円×（1－30％）＝2100万円となってきます。

これを土地と建物で考えた場合、5000万円＋5000万円＝10000万円が3160万円＋2100万円＝5260万円となりその差額4740万円相当の相続税評価額の減額効果が得られることとなります。

この場合に、現金が準備できなければ銀行から借り入れしてその対価にあてることとなります。

その借入金が債務として相続税の評価額を下げる役割を担うこととなります。

この対策から得た相続税の評価額の減額分4740万円は相続人が3人の場合の基礎控除額の減額分3200万円を上回ってきます。

一見、よさげに見えますが、注意をしなければいけないのは、そのアパートの計画がシビアな事業計画書によって検討されたものかでしょう。

アパート等の建築業者は、まず、契約ありきとなりますので事業リスクにはあまり触れない事業計画書を提出してくる場合があります・・・

金利の変動を何も考えていない計画、あろうことかそれを指摘すれば銀行がお金を貸してくれるということは金利上昇によるリスクはない・・・だって、銀行が貸すのだからと言い切ったアパート建築の営業のかたもいたくらいです。

また銀行も、アパートの事業収支も・・もちろん重要な判断基準となりますが、担保がしっかりしている場合や、その他の不動産に根抵当権がつけられるなど、いざというときの回収に不備を残さないような案件であればその融資は通るでしょう。

要は、銀行の判断そのもは、100％の信頼は置かない方がよろしいでしょう･･･最後に何かしらの方法で回収出来ればよいわけです。

相続税の減額を狙っての土地活用であっても、事業としてきちんと成り立つものを行うべきでしょう・・・

そして、その事業収入のストックで納税資金を貯めていく方法もあります。

もっとも、多くの不動産を所有しているかたの場合は、単独の土地活用の検討よりも優先して大事なことは不動産の現状分析を行って、残すものと、活用するものと、納税用にするものと、処分する土地、等に分類することでしょう。その分類をしてからでないと、遺産分割や納税対策、さらには節税対策の検討には着手できませんので、まずは・・・相続に詳しい不動産コンサルタント等に相談してみるべきでしょう。

そして、自分の希望通りの分割を考えてみる、希望通りの土地活用を考えてみる、納税の方法を考えてみる・・・そして出来得る限りの節税を考えていく・・・生前贈与なども効果的です・・・

また、不動産は自宅しかないというかたも安心ではありません・・・

再来年の相続税の基礎控除額の減額により都市部や都市近郊の路線価の高い地域に住宅を所有しているかたは相続税の納税の対象となる可能性が高まってきます・・・

一次相続は配偶者の優遇措置（配偶者の税額軽減）がありますので相続税のかかるケースは少なくなりますが、問題は2次相続でしょう・・・

2次相続でのポイントは『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の適用の適用』が受けられるか否かとなるでしょう。

基本的には親との同居が前提です・・若しくは相続開始前3年以内は持ち家を持たなくするとか・・・

この要件をきちんと確認して、今後のライフイベントを考えていくという方法もあります。

将来、実家に住むのであれば、今の住居は賃貸でいいのか・・・賃料を払い続けて大家さんだけが儲かるのに抵抗があれば持ち家とするか・・・どっちの選択がいいのかということになってきます。

このような後半部分の・・・不動産は自宅しかないような場合の住宅取得をどう考えるのか・・・

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索



  

今年も、いよいよあと1カ月半弱を残すのみとなりました・・・

今年は、どんな年だったのでしょうか・・・

と、思い出そうとしても、これといった強力な印象をもった出来事は思い浮かびません・・・

今年はうーん・・・政権交代後のアベノミクスで円安・株高なった・・・これって大きなことです・・・

でも、なぜか、あまり実感がわかない・・・いや、株を買って塩漬け状態だった人たちには大きな実感をもたらした出来事だったでしょう・・・

大半の人は、給与が目に見えて上がるわけでもなし、株が上がっても関係ないし、だけど消費税は上がってくるしと思う方がほとんどでしょう・・・

いい年だった？・・・と、喜ぶには実家の湧かないアベノミクスだったような気がします・・・

来年に入って消費税は8％にUPします・・・

そして再来年には消費税は10％にUPする予定です・・・

それに伴って、生活必需品への軽減税率導入に向けての検討が本格的に始まったようです。

何といっても公明党からのプレッシャーがきついようです。

まずは、軽減税率となる対象品目を選ぶ出すことから始めるようです・・・

今年の年末の税制改正大綱の中には盛り込まれてくるのでしょうか、今後の動向には注目です。

また、再来年には消費税10％と並んで相続税の基礎控除額の減額も施行されます・・・

今迄の相続対策というと、財産、特に多数の土地を所有している方が心配してその対策を弄していました。

再来年の改正にむけて、居住用の不動産しか所有していないかたでも、路線価の高い都心や都心近郊にその不動産を所有している場合、相続対策を考える必要が生じそうです。

基礎控除額減額前は、相続税なんて関係ないと思っていても、大いに相続税の納税対象者となりえる可能性がでてきます。

いままでは、配偶者の特例措置（相続税の配偶者の税額軽減）や小規模宅地等の特例を利用しなくても相続財産の評価額が基礎控除額以下であり、相続税の申告すら気にかける必要もなかったケースでも基礎控除額の減額により配偶者の特例措置や小規模宅地等の特例の適用を受けることによって、相続税の負担が無くなるというケースは増えてくるでしょう・・・

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまっている必要があります。

遺産分割協議がまとまっていないと、相続税の申告は未分割の状態で民法に規定する法定相続分で各相続人が財産を取得したものとみなして相続税の申告書を提出することとなります。

まずは、争続とならないように、自宅を継承する子どもを決めて、遺言書等を遺しておいてあげる必要があります。

そして、この特例の規定の適用を受けるためには、相続税の申告書の提出が必要となります。

たとえ特例の適用を受けて相続税が0円となっても相続税の期限内申告書の提出が必要となりますので注意が必要です。

なお、小規模宅地等の居住用の特例の適用を子供が受けるためには、親との同居や自分の持ち家にんでいなかった等（詳細の規定は国税庁のHP等でご確認ください）の事実が必要となってきます。

このように、今までは、相続税に縁がないと思っていたかたでも、相続税の申告期限までには遺産分割協議は終わらせる、相続税の申告書を税理士に依頼する、小規模宅地等の特例の適用が受けられるか否かの確認が必要、各種特例の適用をうけても相続税の負担が生じた時は納税方法を考える、等々の考えなければならないことや手配をしなければならないことが生じてきます。

この新たな相続税の申告が必要となる方達の相続に向けての準備が、新たな相続対策の二―ズとなるでしょう・・・

誰に相談していいかわからない・・・税理士は敷居が高い・・・全体の事を纏めて教えてくれる人がいない・・・

税金は詳しくても民法や不動産にうとい・・・遺産分割は詳しくても税法が分かっていない・・・

等々、相続という分野は専門性が求めらることとその守備範囲が広いことから、なかなか、ﾜﾝｽﾄｯﾌﾟで相談が難しい分野でもあります。

まずは、全体の事を把握しながら、全対を見据えての相続対策のベースとなる素案を考えるべきでしょう・・・

そこから、遺産分割や税金、納税、不動産対策や有効な保険の活用等の各論を細かく詰めていけばよろしいでしょう・・・

民法や税法や不動産、保険など・・・

ワンストップでの相談が望ましいことと思います・・・

荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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１．住宅取得のためのライフプランと消費増税のお話

ダイヤモンド社に掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは・・・というくだりの記事がありました。

某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。

内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。

この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。

マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。

土地の価格には消費税がかかりません。

消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか・・・

このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と諸費税を分けることが難しいこととなります。

そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。

これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。

そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。

この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。

そして残ったのが税込みの建物価格です。

その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。

このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。

要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。

消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。

そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。

マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。

巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。

政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。

このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。

消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。

気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。

低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。

住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。

消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。

大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。

つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。

これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。

土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく、・・・このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えてほしいなと思います。

住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。

一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。

老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。

老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。

そして、最も大事なのは、健康です・・・

体を壊してしまっては元も子もありません・・・

保険金もでない・・・だけど、就業不能・・・そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません・・・

生命保険金には給付される条件があります、死亡や高度障害等々・・・

給付される条件に適合しない・・・だけど就業不能状態になってしまった・・・

住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない・・・

健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません・・・

煙草は止める・・・塩分は控える・・・熱いものは取り過ぎない・・・等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。

ライフプランを考える・・・健康に気をつける・・・これが、住宅取得に備えて欲しいことと思います。

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。


２．住宅取得のためのライフプランと相続税改正のお話

今年の税制改正で相続税の基礎控除額が現状の60％に減額されることとなりました・・

実施されるのは再来年の平成27年からです・・・

再来年といっても今年も残りわずか・・・実質、あと一年と迫ってきました・・・

基礎控除額が60％になるというのは・・・どういうことか・・・と申しますと・・・

一次相続で相続人が母と子ども2人の合計3人の場合、現状の相続税法の基礎控除額は、5000万円＋1000万円×3人=8000万円となりますが、改正後の基礎控除額は、3000万円＋600万円×3人=4800万円となり、実に、その差額は3200万円となります。

つまり、再来年からは、相続人が3人の場合、相続財産の課税価格が4800万円を超えてくると、相続税がかかってくることになってきます。

相続税の課税価額とは、被相続人が相続開始の時に所有していた財産を、相続税法の財産評価基本通達に基づく計算方法で評価した金額の合計額から、債務（住宅ローンや事業用のローン、敷金や預り金の将来返済義務のあるもの等）や葬式費用を控除した残額となります。

相続税がかかってきそうな場合は、相続税対策として相続税の課税価格を下げていく手段を講じていくわけです・・・

が・・・大事なことは相続人間の遺産分割と納税対策となってきますので、相続税の課税価格を下げることばかりに気を取られ相続財産のほとんどを、相続税の課税価格を下げやすい不動産に集中させてしまうと本末転倒の結果となりかねません。

遺産分割で思うように分けられない・・・いざ、納税という時に、結果、不動産を売却しなければならなったが思うように売れない・・・等々・・・

特に、平生18年から物納要件が厳しくなったことにより、延納によっても金銭で納付することが困難でなければ物納は認められなくなりましたし、他には隣地や道路との境界が確定していること、土壌汚染がされていないことなどの条件も厳格に求められています。

これは、平成18年にファンドに対する不動産融資が厳格に規制（信託受益権化する不動産の融資については法令順守や土壌汚染リスクの対策などをきちんと抑えておくことが義務付けられた）されてきたときと同時に決めらたものです。

高額な不動産の取引が厳格化されたことに伴っての処置であったようです。

このように、相続対策は相続人での分割方法を考えて、納税の方法を考えて、そして節税できる方法を考えていくこととなります。

優先順位が相続税の節税でも構わないとは思いますが、あくまでも分割のしやすさと意識して納税のしやすさを考えていきながら進めていくべきでしょう。

現預金や多くの金融資産は相続開始時の額面が相続税評価額となりますが、土地の場合は路線価という国が算定した相続税の財産評価の基準となる数値をつかって求めます。（市街化調整区域内の多くは路線価が付されていませんので固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します）

この路線価は、公示価格か基準地価格（いわゆる時価・・に近い金額）の8割程度で設定されますので、例えば現金5000万円で土地を購入すれば相続税評価額は何をせずとも4000万円近い評価額となってきます。

さらに、この土地に現金で5000万円のアパートを建てた場合（この土地の借地権が60％、借家権が30％として）4000万円×（1-借地権70％×借家権30％）=3160万円の評価額となります。

さらに、さらに、建物の相続税の評価額については固定資産税評価額となりますので時価のおおよそ60％程度が目安となってきます。

つまり、何をしなくても5000万円×60％=3000万円となり、アパートのような貸家の場合は借家権相当分が控除されますので、3000万円×（1－30％）＝2100万円となってきます。

これを土地と建物で考えた場合、5000万円＋5000万円＝10000万円が3160万円＋2100万円＝5260万円となりその差額4740万円相当の相続税評価額の減額効果が得られることとなります。

この場合に、現金が準備できなければ銀行から借り入れしてその対価にあてることとなります。

その借入金が債務として相続税の評価額を下げる役割を担うこととなります。

この対策から得た相続税の評価額の減額分4740万円は相続人が3人の場合の基礎控除額の減額分3200万円を上回ってきます。

一見、よさげに見えますが、注意をしなければいけないのは、そのアパートの計画がシビアな事業計画書によって検討されたものかでしょう。

アパート等の建築業者は、まず、契約ありきとなりますので事業リスクにはあまり触れない事業計画書を提出してくる場合があります・・・

金利の変動を何も考えていない計画、あろうことかそれを指摘すれば銀行がお金を貸してくれるということは金利上昇によるリスクはない・・・だって、銀行が貸すのだからと言い切ったアパート建築の営業のかたもいたくらいです。

また銀行も、アパートの事業収支も・・もちろん重要な判断基準となりますが、担保がしっかりしている場合や、その他の不動産に根抵当権がつけられるなど、いざというときの回収に不備を残さないような案件であればその融資は通るでしょう。

要は、銀行の判断そのもは、100％の信頼は置かない方がよろしいでしょう･･･最後に何かしらの方法で回収出来ればよいわけです。

相続税の減額を狙っての土地活用であっても、事業としてきちんと成り立つものを行うべきでしょう・・・

そして、その事業収入のストックで納税資金を貯めていく方法もあります。

もっとも、多くの不動産を所有しているかたの場合は、単独の土地活用の検討よりも優先して大事なことは不動産の現状分析を行って、残すものと、活用するものと、納税用にするものと、処分する土地、等に分類することでしょう。その分類をしてからでないと、遺産分割や納税対策、さらには節税対策の検討には着手できませんので、まずは・・・相続に詳しい不動産コンサルタント等に相談してみるべきでしょう。

そして、自分の希望通りの分割を考えてみる、希望通りの土地活用を考えてみる、納税の方法を考えてみる・・・そして出来得る限りの節税を考えていく・・・生前贈与なども効果的です・・・

また、不動産は自宅しかないというかたも安心ではありません・・・

再来年の相続税の基礎控除額の減額により都市部や都市近郊の路線価の高い地域に住宅を所有しているかたは相続税の納税の対象となる可能性が高まってきます・・・

一次相続は配偶者の優遇措置（配偶者の税額軽減）がありますので相続税のかかるケースは少なくなりますが、問題は2次相続でしょう・・・

2次相続でのポイントは『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の適用の適用』が受けられるか否かとなるでしょう。

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今日の日経WEBをみていて気になるニュースについて次の2つのお話をさせていただきます。

その1は、『安倍総理の消費税10％時の軽減税率導入時における対象品目の検討指示』という内容の記事です。

いよいよ、再来年に予定されている消費税10％の増税に向けての具体的な素案作りに着手するのでしょうか・・・

消費税8％導入時にも、軽減税率の導入は議論の的となっていました。

結局は、準備期間も無く見送られたということでしょうか・・・

さすがに、10％への増税では、生活必需品のうち一定の品目については軽減していかざるを得ないということでしょう・・・

さすがに、すべての生活必需品で、消費税の増税の影響を受けるのは大変な負担となります・・・

本当に生活する上で必要不可欠なものの税率は考えてほしいものです・・・

そのほかでいえば、高齢者の医療費負担が増えてきていることなども気にかかってきます。

とはいえ、国の税収が落ち込んでいたままの状態では福祉に力を注ぎたくともなすすべもありません・・・

ここは、経済の復興で持ち直していくほか、ないようです・・・

今年にかぎっていえば、トヨタをはじめとしたものづくりの会社の業績は目を見張るばかりの復調をみせたようです・・・

来年以降も、引き続いていってほしいところです・・・

東京オリンピックも控えていて、建設業界をはじめとした好景気を期待したいところです・・・

個人の生活に目を向けると、国の財政を補うための個人の負担が増え始めています・・・

これからの家計管理と健康は、とても重要なテーマでしょう・・・

この家計管理と健康についてもう一つのニュースが気になりました。

それは、『マイホームの資産価値、省エネ性が左右』という記事でした。

これからの価値のある住宅は、省エネ性が高いことは必須という内容の記事でした。

日本以外のヨーロッパ等の先進国、例えばドイツでは賃貸住宅にも一定の省エネ制度が義務付けられているそうです・・・

室温が19度以内に保てない住宅を賃貸に供してはいけないといったような法律もあるそうです・・・

また、中古住宅で売却する際には、その住宅の省エネ性能を明確に表示しなければいけないようです・・・

このように、国をあげての省エネへの取り組みをされているようです・・・

日本においても、一定の省エネ基準を満たす住宅には、各種税金の特例でも優遇されていたりします・・・

それなりに省エネを推進する政策は取られていますが、まだまだ、他の先進国並みではないようです。

日本の住宅は、昔は、他の先進国からはうさぎ小屋と揶揄されていました。

そのころに比べれば、はるかに良質な住宅が供給されるようになってきましたが、まだまだ、我慢強い日本の国民性からか、他の先進国と比して快適性などでは落ちるようです。

ドイツの住宅といって思い出すのが、今から20年ほど前になりますが、仙台市で住宅の営業をやっていたころの話です・・・

当時、販売していたツーバイフォーの住宅で、当時では珍しいプラスチックを枠に使った高気密＆高断熱サッシ（樹脂サッシ）を使っていました。

東京から転勤して間もない時にはその樹脂サッシになじめないというか、デザイン的にはアルミサッシの方がすっきりとするので、性能はともかく見た目でその採用にはためらいがありました。

ある日、その樹脂サッシメーカーの工場見学会に参加し、樹脂サッシはドイツで開発されたもの、ドイツの省エネ住宅の考え方やその必要性（健康や国のエネルギー問題等々）、肝心かなめのその性能（寒さ防止だけでなく結露も起きにくい）のお話をきいて深く感銘しました・・・こんなに優れたサッシがあるのかと・・・

日本では、まだ知られてもいないサッシを自分たちの理念のもと商品化したその決して大手でないその中堅サッシメーカーに感動を覚えました・・・

それから、最近になって関東地方のTVのCMでも樹脂サッシの宣伝を見かけるようになりました・・・

これからの省エネサッシとして・・・

仙台でお世話になったメーカーさんではなく、それはサッシメーカー大手のCMです・・・

20年の時をえて、やっと、日本の全国区の商品となったようです・・・

日本はまだまだ住宅後進国かもしれません・・・

ドイツなみの省エネ基準を設定すれば、自ずと必要なエネルギーの縮減となってきます・・・

これからは、省エネ性能に拘って、住宅選びを行ってみてはいかがでしょうか・・・


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今年の税制改正で相続税の基礎控除額が現状の60％に減額されることとなりました・・

実施されるのは再来年の平成27年からです・・・

再来年といっても今年も残りわずか・・・実質、あと一年と迫ってきました・・・

基礎控除額が60％になるというのは・・・どういうことか・・・と申しますと・・・

一次相続で相続人が母と子ども2人の合計3人の場合、現状の相続税法の基礎控除額は、5000万円＋1000万円×3人=8000万円となりますが、改正後の基礎控除額は、3000万円＋600万円×3人=4800万円となり、実に、その差額は3200万円となります。

つまり、再来年からは、相続人が3人の場合、相続財産の課税価格が4800万円を超えてくると、相続税がかかってくることになってきます。

相続税の課税価額とは、被相続人が相続開始の時に所有していた財産を、相続税法の財産評価基本通達に基づく計算方法で評価した金額の合計額から、債務（住宅ローンや事業用のローン、敷金や預り金の将来返済義務のあるもの等）や葬式費用を控除した残額となります。

相続税がかかってきそうな場合は、相続税対策として相続税の課税価格を下げていく手段を講じていくわけです・・・

が・・・大事なことは相続人間の遺産分割と納税対策となってきますので、相続税の課税価格を下げることばかりに気を取られ相続財産のほとんどを、相続税の課税価格を下げやすい不動産に集中させてしまうと本末転倒の結果となりかねません。

遺産分割で思うように分けられない・・・いざ、納税という時に、結果、不動産を売却しなければならなったが思うように売れない・・・等々・・・

特に、平生18年から物納要件が厳しくなったことにより、延納によっても金銭で納付することが困難でなければ物納は認められなくなりましたし、他には隣地や道路との境界が確定していること、土壌汚染がされていないことなどの条件も厳格に求められています。

これは、平成18年にファンドに対する不動産融資が厳格に規制（信託受益権化する不動産の融資については法令順守や土壌汚染リスクの対策などをきちんと抑えておくことが義務付けられた）されてきたときと同時に決めらたものです。

高額な不動産の取引が厳格化されたことに伴っての処置であったようです。

このように、相続対策は相続人での分割方法を考えて、納税の方法を考えて、そして節税できる方法を考えていくこととなります。

優先順位が相続税の節税でも構わないとは思いますが、あくまでも分割のしやすさと意識して納税のしやすさを考えていきながら進めていくべきでしょう。

現預金や多くの金融資産は相続開始時の額面が相続税評価額となりますが、土地の場合は路線価という国が算定した相続税の財産評価の基準となる数値をつかって求めます。（市街化調整区域内の多くは路線価が付されていませんので固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します）

この路線価は、公示価格か基準地価格（いわゆる時価・・に近い金額）の8割程度で設定されますので、例えば現金5000万円で土地を購入すれば相続税評価額は何をせずとも4000万円近い評価額となってきます。

さらに、この土地に現金で5000万円のアパートを建てた場合（この土地の借地権が60％、借家権が30％として）4000万円×（1-借地権70％×借家権30％）=3160万円の評価額となります。

さらに、さらに、建物の相続税の評価額については固定資産税評価額となりますので時価のおおよそ60％程度が目安となってきます。

つまり、何をしなくても5000万円×60％=3000万円となり、アパートのような貸家の場合は借家権相当分が控除されますので、3000万円×（1－30％）＝2100万円となってきます。

これを土地と建物で考えた場合、5000万円＋5000万円＝10000万円が3160万円＋2100万円＝5260万円となりその差額4740万円相当の相続税評価額の減額効果が得られることとなります。

この場合に、現金が準備できなければ銀行から借り入れしてその対価にあてることとなります。

その借入金が債務として相続税の評価額を下げる役割を担うこととなります。

この対策から得た相続税の評価額の減額分4740万円は相続人が3人の場合の基礎控除額の減額分3200万円を上回ってきます。

一見、よさげに見えますが、注意をしなければいけないのは、そのアパートの計画がシビアな事業計画書によって検討されたものかでしょう。

アパート等の建築業者は、まず、契約ありきとなりますので事業リスクにはあまり触れない事業計画書を提出してくる場合があります・・・

金利の変動を何も考えていない計画、あろうことかそれを指摘すれば銀行がお金を貸してくれるということは金利上昇によるリスクはない・・・だって、銀行が貸すのだからと言い切ったアパート建築の営業のかたもいたくらいです。

また銀行も、アパートの事業収支も・・もちろん重要な判断基準となりますが、担保がしっかりしている場合や、その他の不動産に根抵当権がつけられるなど、いざというときの回収に不備を残さないような案件であればその融資は通るでしょう。

要は、銀行の判断そのもは、100％の信頼は置かない方がよろしいでしょう･･･最後に何かしらの方法で回収出来ればよいわけです。

相続税の減額を狙っての土地活用であっても、事業としてきちんと成り立つものを行うべきでしょう・・・

そして、その事業収入のストックで納税資金を貯めていく方法もあります。

もっとも、多くの不動産を所有しているかたの場合は、単独の土地活用の検討よりも優先して大事なことは不動産の現状分析を行って、残すものと、活用するものと、納税用にするものと、処分する土地、等に分類することでしょう。その分類をしてからでないと、遺産分割や納税対策、さらには節税対策の検討には着手できませんので、まずは・・・相続に詳しい不動産コンサルタント等に相談してみるべきでしょう。

そして、自分の希望通りの分割を考えてみる、希望通りの土地活用を考えてみる、納税の方法を考えてみる・・・そして出来得る限りの節税を考えていく・・・生前贈与なども効果的です・・・

また、不動産は自宅しかないというかたも安心ではありません・・・

再来年の相続税の基礎控除額の減額により都市部や都市近郊の路線価の高い地域に住宅を所有しているかたは相続税の納税の対象となる可能性が高まってきます・・・

一次相続は配偶者の優遇措置（配偶者の税額軽減）がありますので相続税のかかるケースは少なくなりますが、問題は2次相続でしょう・・・

2次相続でのポイントは『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の適用の適用』が受けられるか否かとなるでしょう。

基本的には親との同居が前提です・・若しくは相続開始前3年以内は持ち家を持たなくするとか・・・

この要件をきちんと確認して、今後のライフイベントを考えていくという方法もあります。

将来、実家に住むのであれば、今の住居は賃貸でいいのか・・・賃料を払い続けて大家さんだけが儲かるのに抵抗があれば持ち家とするか・・・どっちの選択がいいのかということになってきます。

このような後半部分の・・・不動産は自宅しかないような場合の住宅取得をどう考えるのか・・・

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索
  

ダイヤモンド社に掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは・・・というくだりの記事がありました。

某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。

内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。

この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。

マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。

土地の価格には消費税がかかりません。

消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか・・・

このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と諸費税を分けることが難しいこととなります。

そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。

これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。

そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。

この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。

そして残ったのが税込みの建物価格です。

その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。

このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。

要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。

消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。

そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。

マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。

巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。

政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。

このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。

消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。

気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。

低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。

住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。

消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。

大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。

つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。

これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。

土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく、・・・このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えてほしいなと思います。

住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。

一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。

老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。

老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。

そして、最も大事なのは、健康です・・・

体を壊してしまっては元も子もありません・・・

保険金もでない・・・だけど、就業不能・・・そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません・・・

生命保険金には給付される条件があります、死亡や高度障害等々・・・

給付される条件に適合しない・・・だけど就業不能状態になってしまった・・・

住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない・・・

健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません・・・

煙草は止める・・・塩分は控える・・・熱いものは取り過ぎない・・・等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。

ライフプランを考える・・・健康に気をつける・・・これが、住宅取得に備えて欲しいことと思います。

この内容のセミナーを11月23日（土）につくば国際会議場で開催される『FPの日フォーラム』のミニセミナーでお話させていただきます。

これから、住宅の購入を考えている人は、是非、ご来場ください。

他にメインセミナーとして、伊藤元重東京大学教授のセミナーもあります。

詳しくは、日本FP協会茨城支部のHP（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/) をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

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明日は、つくば国際会議場で開催される『つくばエクスプレス沿線住宅用地セミナー』に参加してきます。

主催は茨城県、後援は東洋経済新聞社です・・・

このセミナーの案内チラシでは、つくばエクスプレス沿線は、東洋経済新報社の『住みよさランキング』でも毎年上位に位置し、住環境の整備や商業施設・企業の立地が年々進むとともに、人口も着実に増加しており、国内屈指の地域発展の成功例として注目されています。・・・とありました。

守谷市、つくば市とも・・・ランキングは確かに上位にあったようです。

つくばエクスプレスで、守谷駅から秋葉原駅まで快速で35分、つくば駅から秋葉原まで快速で45分・・・と時間的は負担は少ないことと・・・何といっても乗り心地のよさでしょうか・・・全線高架となっていますので踏切がありません。

踏切のない鉄道は日本全国でも稀ではないでしょうか・・・

まだ新しい路線ですから耐震性の心配もありません・・・

そんなことも人気の一つでしょうか・・・

東京都内では千代田線と東武線の間の足立区の隙間（六町等）を埋めた効果がありました・・・

埼玉県では、東京までの距離は短いのに鉄道が通っていないために今ひとつ開発の伸びなかった八潮市や三郷市が大きな発展を遂げることにつながっていきました・・・

千葉県では、南流山、おおたかの森、そして何といっても柏の葉キャンパスの駅前開発に目を見張るものがあります。

三井不動産の開発によるものですが、駅が開通するとマンションが立ちあがるよりも早く、ショッピングセンター『ららぽーと』をオープンし、商業施設からの街づくりに着手しました。

あっという間に、何もなかった駅周辺には高層マンションも含めた一段のマンションの街並みが連なっています。

そして・・・その奥には柏レイソルのスタジアム柏の葉スタジアムがそびえています。

この景観は、街並みとしては魅力あるものに感じます・・・

また、おおたかの森の駅周辺のこれからの発展が期待できそうです。

つくばエクスプレス沿線のなかでは駅前の区画整理整備が一番遅れていましたので駅前の開発が遅々としてましたが、ここにきてかたちが見えてきました。

東武野田線で柏駅から2駅と東武野田線の乗り入れによる人気の潜在力は強いものがあるでしょう。

そして茨城県においては、入口の守谷市が東洋経済社の住みよさランキングの上位お常連となってきました。

もともと、鉄道の開通計画に合わせて常総ニュータウンという旧公団による開発を進めていましたので、住宅地の素地は出来上がっていました。

現に区画整理による再開発は駅前の再開発くらいのもので、沿線の他の駅周辺と比して大きな宅地開発の必要はありませんでした。

ただ、ここにきて大規模な区画整理が行われ住宅の分譲が始まりました。

この区画整理には三井不動産も加わっており、三井不動産の戸建分譲ブランド『ファインコート』シリーズで分譲が始まっています。

人気の三井不動産『ファインコート』シリーズですから、そのブランド力から都心近郊からも購入客を引っ張ってくるでしょう。

守谷市から北の・・・みらい平駅、みどり野駅、万博記念公園駅、研究学園駅、前の開発は一からの宅地開発でした。

何もな雑木林を切り開いての開発です。（研究学園駅は自動車研究所の跡地の開発でしたが・・・）

それぞれの駅前にはマンションや戸建て住宅が立ち並び始め、スーパーなどの商業施設も充実してきています。

とくに、研究学園駅前の開発にはイーアスという北関東最大のショッピングセンターのほかコストコもオープンし休日には大変なにぎわいを見せています。

終点のつくば駅周辺も、ショッピングセンターの増設等やホテル、都市銀行、等のオープンによりその姿は変貌を遂げてきています。

明日は、住みよさランキングに携わっているプロの目で見たつくばエリアの魅力について聞いてきます。

住みよい都市の条件とは・・・？

つくばエクスプレスの優位性とは・・・？

どんなお話が聞けるでしょうか・・・？



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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今年の税制改正で平成27年からの相続税の基礎控除額の4割減額が決まりました。

この基礎控除額の減額と引き換え的に優遇されることとなったのが、『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例』でした。

何が優遇されたかというと、一つには居住用宅地の限度面積が240㎡から330㎡に拡充されたことと居住用宅地と事業用宅地を併用して適用を受ける場合の限度面積が居住用宅地330㎡までと事業用宅地400㎡までの合計730㎡までに拡充されたことが挙げられます。

つまり、居住用宅地については330㎡（約100坪）まではその住宅用地を遺言や遺産分割で取得する相続人がしかるべく適用要件を満たせば相続税評価額の実に80％が減額されるというものです。

さらには、例えば800㎡（約240坪）の敷地を所有していた場合、自宅の他に自分で商売をしている建物があれば、最大730㎡までは、その住宅用地を遺言や遺産分割で取得する相続人がしかるべく適用要件を満たせば相続税評価額の実に80％が減額されることとなります。

そして、裁判にもなっていた完全分離型2世帯住宅は適用除外であるとか、被相続人が老人ホームに入居したことによる居住用宅地を否認されるとか・・・については、裁判の判例にもよるのでしょうか、来年からは一部緩和されることとなりました。

完全分離型の2世帯住宅については、被相続人の居住していた部分については特例の対象となりました。
老人ホームについては、介護が必要であることや自宅を貸付の用に供していないこと等を満たせば特例の対象となります。

他にも、いろいろと改正された項目はあるのですが、今回の肝心な部分は上記の改正という気がしています。

この改正が決まった後は、住宅取得やライフプランの相談を受けたときに、ついつい、ご両親はどちらに住んでいますか？、持ち家（戸建て）ですか？、土地は広いですか、一緒に同居しているご兄弟はいらっしゃいますか、貴方はご長男ですか、ご長女ですか、将来は親御さんのそばに住まわれるかたはいらっしゃいますか・・・

または、親御さん世代のかたがセカンドライフの相談に来られると、思わず所有不動産の場所や広さ、そして数の確認をしながら、家族構成の確認をしてしまいます。

そして、基礎控除減額後の場合で、相続税がかかりそうか、否かをおおまかに判断して、相続税の話を切り出すことがあります。

住宅取得の相談としては・・・

これから住宅を購入しようと考えています。

家計を確認してください、住宅ローンについて教えてください、この物件を購入しようと思っていますが価格はどうですか、適正ですか、問題はなさそうですか、等々、・・・

住宅を購入することは何千万円もの住宅ローンを一生かけて支払っていきますので、人さまざまな不安がよぎることや第三者の公正明大な意見を聞くことによって背中を押して欲しいという思いがあるのでしょう。

普段、不動産の販売に関わっている者でも、自分が、いざ自宅を購入するといった時に不安がよぎり同僚に意見を求めることはよくある話です。

このような住宅取得の相談を受けて、そもそも論として実家をどうするのかが、気になります。

実家は、兄が引き継ぎいでいます。

その代わりに、今回、自分が住宅取得する際に親から〇〇〇万円を住宅取得資金贈与の特例を利用して貰う予定です。

こういった場合は、すんなりと普通に住宅取得についてのご相談を進めます。


なかには、次の様な条件のお話があります。

実は、長男で仕事の関係でつくば市にいますが、実家は川崎でいずれ戻るかもしれません・・・

通勤が大変なので在職中はつくば市で暮らすほかありませんので、その後のことはわかりません・・・

官舎は閉鎖されていくので、普通に賃料を払うくらいなら購入しようと考えています・・・不動産も残るし・・・等々

このような場合は、まず、川崎市のどの辺ですか・・・確認します・・・

答えは、田園都市線沿線です・・・、広さは？・・・100坪位です・・・、他に不動産は？・・・駐車場で50坪程・・・、

思わずすごいですねというと・・・いえいえ昔から住んでいて私が小さい頃は畑ばかりだったのですが沿線開発で様変わりしただけです・・・父は普通のサラリーマンです・・・

というような会話になってきますと、ご本人の住宅取得についてのお話から、一転、親御さんの相続についてのお話に切り替えます。

相続税の基礎控除額減額により、相続税がかかる可能性が高い、金融資産次第では、もしかしたら1000万円単位の税額になるかもしれない等々・・・

あくまでも、予想ですが・・・土地が100坪、田園都市沿線の川崎・・・路線価坪80万円～90万円として土地だけでおおよそ13000万円強、他に金融資産が2000万円として15000万円くらいかと思いますと概略のお話をし・・・

お父様の一次相続の時は、お母様の各種配偶者の特例（配偶者の税額軽減や小規模宅地等の課税価格計算特例の無条件で適用可）で相続税は0円となるでしょう・・・問題は2次相続です・・・とお話を進めていきます・・・

ご本人の他に兄弟は？・・・妹が一人で嫁いでいます、それも先方の両親と同居していますから実家に住むことはありません・・・

ここで、2次相続についてのお話に入っていきます。

2次相続が14000万円（土地と母の預金）として、基礎控除額は3000万円＋600万円×2人で4200万円、葬式費用200万円と想定すると、差引9600万円が課税価格となり、相続税の総額は1500万円程度となりますと話をすすめ・・・

この相続税の総額を減額できる方法としては、実家の住宅について小規模宅地等の相続税の課税価格の計算の特例がありますとお話し、この適用をうけると・・・土地の相続税評価額のうち、実家の敷地分の評価額100坪（330㎡）×85万円×80％=6800万円が軽減できます・・・これで課税価格が9600万円ー6800万円=2800万円となり相続税の総額は320万円となります・・・実に約1180万円の相続税が軽減できます・・・

ここからが、ご本人の考えで決めて頂く事項となるのですが・・・

この小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例が受けられる要件は、配偶者以外の親族の場合は、大まかにいうと・・・この適用を受ける住宅に被相続人と同居していること、同居していない場合は相続発生前3年以内にこの適用を受ける相続人が自分の持ち家に住んでいないこと（その相続人の配偶者が有している住宅でも不可）等があります等々・・・細かい規定は他にありますがこの主な規定を伝えます・・・

ここで、つくば市で自分の住宅を取得するか否か・・・を考えてみたらいかがでしょうかとお話します・・・

3700万円のマンション購入と10万円～12万円の賃貸住宅で暮らした場合の資金収支のシミュレーションもお見せしながら、そのお話をします・・・

当然、お母様の相続が、いつ発生するかで事情は大きく変わってきます･･･

定年後の相続であれば、川崎での同居も考えられるでしょう・・・

その時には賃貸が無難なようですが、必ずしも、賃貸がいいかというとそうも限らないでしょう・・・

賃貸は賃料を払って終わり・・・残るものは何もありません・・・

このような場合、私は、土地の値下がりリスクの低い立地の優れた中古の戸建て住宅をお奨めしたりします。

築10年を少し超えた中古住宅は、これが大手ハウスメーカが建てたものでも土地の時価に1000万円程度のプラスで買える物件も珍しくありません。

25年後に土地が買った値段で売れれば、1000万円で25年間住める計算となります。

単純計算で年間40万円、月3.33万円、もっとも固定資産税等の支出がプラスされることとなりますが・・・

また、これが一番いい条件というわけでもないでしょう・・・

新築でなければイヤという奥様もいらっしゃいます・・・

一度、このような条件で定年後は静岡に戻りますという方の住宅取得の相談で中古戸建てのお話をしたら、奥様の顔が暗くなってきましたので中古は不可ですか・・・と聞きましたら、不可といいました・・・その中で気になっていたのは将来の売れる金額でした・・・

こればかりは、神のみぞ知る世界ですので・・・下落リスクは少ないことを伝えて、あとはライフプランのキャッシュフロー表をきちんと作成して検討していただくこととしました・・・

いずれにしても、ライフイベントを考えて老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、消費増税の家計への負担、等を整理して住宅にかけられる月々の金額を求めてみましょう・・・

そこから、住宅ローンの借入額、金利、返済期間を決めていく・・・変動か固定か、ミックスか・・・

そして、ライフプランのライフイベントで親御さんの相続も含めて考えてみましょう・・・

相続税がかかるのか・・・、小規模宅地等の特例を使うのと使えないのとでいくら相続税の負担が変わってくるのか・・・

その方向性によって、住宅の取得の仕方について考えていく必要があるでしょう・・・

さらには、他の兄弟との円滑な遺産分割のために遺言書を準備しておくのか・・・これは親御さんが準備するものですから、親御さんと自宅の継承についてのお話合いが、まず必要となるでしょう・・・

二世帯住宅で同居していたのにも関わらず、遺言書の準備がなかったために、二世帯住宅を売却して遺産分割を行ったケースもあります。

先程来、申し上げている小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限（相続の開始があったことを知った日から10月以内）までに遺産分割がまとまっていないとその適用を受けることができません・・・

相続は、何といっても遺産分割の準備が重要です・・・

今回の相続税の改正のポイントは、何といっても小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の規定を受けるか否かでしょう・・・

ご実家が・・・路線価の高い地域にあるかた、住宅以外の不動産も所有しているかた・・・

ライフプランに相続を含めて考えるようにしてみてください・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

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業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
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戸建て住宅大手の受注が10月に入って大幅減となっているようです。

前年同月比で2ケタの大幅減となったようです。

反して9月の受注は最大手の業者で対前年同月比で約74％の増だったようです。

安倍首相の消費増税の意思確定を受けての駆け込み需要によるものでしょう・・・

消費増税と同時に施行される住宅ローン控除の拡充策も効果の薄いものということだったのでしょうか・・・

もっとも、消費税の導入時や5％への税率UPの時も、相当の駆け込み需要がありました。

そして、そのあとには先喰いした分、受注件数の減少が待ち受けていました。

個人的には、注文住宅の場合、駆け込み需要後の受注の落ち込んだ状況であれば、3％の消費増税分くらいは値引き交渉でトントンにもっていく自信はあるだけに焦る必要は無いのになと思っていました。

私は、長らく注文住宅の営業をやっていましたので、何となく営業の方の言葉や仕草さらには雰囲気で値引きの限界を感じ取ることができます。

もう少しはOKかなとか、あえて値引きの限界を知るために途方もない条件を付加してみるとか・・・

その反応で、大方の値引き可能額を窺うこととしています。

とはいえ、注文住宅の消費増税を免れる9月末までの契約という期限は終わりました。

あとは、3月までに完成できることが消費増税を免れる残された道となってきますが、唯一、ユニット工法の住宅位が可能な業者となってくるでしょう・・・

この駆け込み需要を垣間見て感じるのは、皆さんが皆さん、きちんとライフプランを練って、老後に必要な準備資金とか子どもの教育費の準備資金とか、いろいろなライフイベントを考えた上での住宅ローンの借入金額や金利、返済期間などを考えているのかが心配になってきます。

なにか、消費増税の勢いで住宅の営業の方の甘い誘惑の言葉に載せられて、まあ、何とかなるでしょう的な判断で契約をしていないかが、気になってきます。

もっとも、私が住宅の営業をやっているときも自分の頭には、お客様が住宅ローンの審査に通るか否かしかありませんでした。

この金額以上を借りてしまうとお子様の進学計画上、支払が厳しくなるようだから、住宅の請負金額を減らしましょう・・・ついては、面積を圧縮するとか食器洗い機や外壁の一部タイル貼りを止めましょうだとかは、まずもってお話することはありません。

契約した後の住宅ローンのお支払いはお客様の自己責任としか思っていませんでした。

毎月、毎月のノルマに契約すればもらえる報奨金・・・そこまで気遣う余裕はありません。

ただ、嘘は言いませんでした・・・そして、お客様の一生に一度、あるかないかの夢の実現のために誠心誠意、プランのご提案、仕様の説明、お見積りの詳細な説明はさせていただきました。

その結果、おかげ様で、クレームというクレームを頂戴することなく住宅営業の仕事を終えることができたと思っています。

それでも、FPのような生活設計までを考えたうえでの住宅取得のご提案はしていません。

もっとも、そんなお話を持ち出して、内諾をいただいていた契約がご破算になるようだと会社の上司に、おまえは馬鹿か・・・と言われて終わってしまいます。

バブル崩壊前のインフレ基調の時代は、住宅ローンを過剰（今の時代の過剰、当時は過剰と思う風習はありませんでした）に借りても、金利以上に土地の代金が値上がりしていましたので、何も恐れることはありませんでした。

当時は、損益計算書主体の時代です。

銀行がお金を貸し出しするのにも、損益計算書主体、つまりは利益がいくら、あがっているのかが重要でした。

貸借対照表上の不動産は含み益で充たされていたのです。

今の貸借対照表はともすれば、含み損にまみれているようでしょう。

まさに貸借対照表重視に推移してきました。

国際会計基準（IFRS）では、期首の貸借対照表から期末の貸借対照表の純資産の増減から利益を算出することとしています。

なぜ、貸借対照表からなのか・・・それは減損会計や時価会計として期末における資産の時価を反映させて利益を求めるためです。

つまりは所有している資産は売却して初めて利益や損失が計上されるものですが、この考えでは一言でいえば含み益や含み損を盛り込んだ利益の概念となるわけです。

このように、資産、特に不動産の価値は安定していない現在においては、住宅取得に際しては綿密なライフプランによるキャッシュフロー表を作成して、その取得金額や住宅ローンの借入計画、返済計画を練るべきでしょう。

人口が減少していく超高齢化社会に突入していくなかで、一部の都心部の不動産を除いては値上がりすることはおろか、売却もままならなくなるという事態も考えられます。

給与所得者の方であれば、定年までに得られる収入金額から定年までに支出する必要金額を差し引いていくら老後資金として準備できるのか、逆に定年後の老後資金で公的年金以外にいくらの準備金が必要なのかを考えてみることが重要です。

定年後の老後のための準備資金、子どもの教育資金、毎年の生活費、それを差し引いたなかで住宅ローンの支払可能額を考えていく必要があるでしょう。

さらには、消費税が10％にＵＰしたら、年間の買い物できる金額はいくら減るのか・・・

おおよそ年間17万円位が目安と言われています。

この金額もライフプラン上の支出としての負担の増としておくべきでしょう・・・

このようなキャッシュフロー表を、とにもかくにも、一度、作成していただきたいと思います。

きっと、赤字のキャッシュフロー表となるかもしれません。

大事なのは、その赤字のキャッシュフローを、どの様にすれば黒字に転換できるかなのです・・・

支出を抑えるのか、不動産の購入金額を下げるのか、奥様が少しの期間パートで収入を得るのか、皆様、個々のお考えで決めることとなります。

その問題点を焙り出すことと解決策を考えることが大事なのです。

以上の内容のお話を、11月23日（土）つくば市の国際会議場で行われる『ＦＰの日フォーラム』のミニセミナーの中でお話させていただきます。

当日は、住宅取得に向けた上記の消費増税によるライフプランの注意点のお話の他に、相続税改正に伴う基礎控除額の減額が及ぼす住宅取得への影響について、お話させていただきます。

ご都合のつく方は、是非、お話を聞きにご来場ください。

詳細は、日本ＦＰ協会茨城支部ＨＰ（http://www.jafp.or.jp/shibu/ibaraki/)　をご覧ください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索




  

さ来週の土曜日の23日につくば国際会議場で、金融広報委員会と日本FP協会茨城支部の共催によるFPの日フォーラムが開催されます。

メインのセミナー1本とミニセミナー6本、ライフプラン作成講座、FP無料個別相談を行います。

メインのセミナーは東京大学の伊藤元重教授による『キーワードでわかる日本経済～アベノミクスの行方は？～』です。

政権交代後安倍首相のもと、明確な経済対策により円安と株高基調で推移してきています。

ぶれない金融緩和策など、全てがいいというわけでもないでしょうが、とにもかくにも、ぶれはなさそうです。

第３の矢の規制緩和がどのように推移していくでしょうか・・・

米の減反政策はなくなることとなりましたが、その後の日本の米作りはいかような展開となってくるでしょうか・・・

勝ち組、負け組、・・・家族の状況、例えば跡取りがいる、いない、によっても変わってくるでしょうが、・・・といったような振り分けにならなければいいのですがと危惧しています。

農業生産に全力を注げない農家さんにとっては、シビアな経営判断が必要となってくるかもしれません。

で・・・あれば、農地の売買の規制を緩くしていく必要があるかもしれません・・・

いかんせん、日本の農地の制限には閉口します。

これからの世界に競争力のある安心でおいしく食べられる食料を作り続けられるように日本の農家さんには未来永劫、盤石な経営ができる基盤を作ってほしいと思います。

その他にも、欧米の経済情勢における日本経済への影響等のお話にも興味があります。

米国の金融緩和の今後の行方と米国債のデフォルト問題、ヨーロッパの経済情勢、そして日本の国債や将来の景気動向、そして、なんといっても東京五輪の日本経済における影響度、など、興味深いトピックなお話が聞けるかもしれません。

個人的には、東京五輪を弾みにして、強い日本経済の復活を願っています・・・が、東京五輪で景気が潤うのが東京や大都市に集中することなく地方すみずみまで行き届くような政策も期待したいところです。

地域格差もなくしていく・・・故郷で安心して就職できる・・・そのような環境が非常に大事かなと感じています。

その意味では、今年の日本シリーズでの楽天イーグルスの優勝は印象的でした。

優勝場面の画像が放映されるたびに感動させられることがあります。

それは、東北で被災した方達の一生懸命な応援と優勝した時の喜び方でした。

星野監督の『雀の涙程度の癒し・・・』という優勝のコメントも印象的でした。

創設9年目の東北チームが田中選手という類まれなる偉大な投手に引っ張られて、読売巨人軍という各チームのエースや4番打者を引き抜いてくる巨大チームに勝ちました。

日本シリーズでの勝利は、気持ちの強さの差で決まったような気がします。

戦力の弱いチームが戦力の充実したチームに勝つために見せた気持ちの強さが多くの感動を与えてくれたのでしょうか・・・

楽天の則本選手、田中選手、美馬選手、楽天の3本柱の逃げないピッチングと大車輪的な活躍はお見事でした。

打撃陣の簡単にアウトにならないきわどい球はファウルで逃げるバッテイングも印象的でした。

とにかく、塁に出る・・・つなげる・・・という意識がもたらした勝利だったと思います。


日本がバブル時代に浮かれていた時に、韓国や台湾は必死に働いていたでしょう。

昔の日本のエコノミックアニマルと言われていた時代のように・・・

日本の技術に追いつけ・・・追い越せと・・・昼夜も土日もなく頑張っていたかもしれません・・・

そして、日本は電機分野では韓国に完膚なきまでに抜き去られました・・・

ブラック企業という言葉を、よく耳にするようになりましたが、昔はある意味いろんな企業はブラック企業だったかもしれません。

それは、やらせるというよりは、社内競争もあり、自ら休みを返上して頑張っていた側面はあるかもしれません。

今の状況は、自分から頑張る気にもなれない経済情勢や雇用の状況であるのかもしれません・・・

アベノミクスの行方は・・・

非常に気になる話題です。

ぜひ、国際会議場まで足を運んで、アベノミクスの行方を占ってみてください・・・


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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