『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

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来月12日（土）に柏フェスタで『住宅取得とライフプラン』というテーマのセミナー講師をさせていただきます。

いま、レジメの作成中ですが、今日中には、何とか仕上げられる見込みとなってきました。

住宅取得は、生涯で一番大きな買い物となります。

住宅ローンは30年近くかけて支払っていく一生涯の大きな債務となります。

いかに資産価値の高い住宅を選んで購入できるかが、大きなポイントとなるでしょう。

駅からの距離が近くても、周りの環境が飲食店舗やゲームセンタ―などの歓楽街に隣接していたら、住宅としては価値の低いものとなってしまうでしょう。

ご主人は、会社に通う関係上、家には実質は寝に帰るだけのようなものですから、どうしても駅近くの立地にこだわる傾向があるようです。

反して、奥様は子育ての環境のいい、利便性よりは住環境のいいものを選びたい傾向があるようです。

いずれにしても、予算もありますし、希望の広さや、陽当たりの優劣などの条件なども苦慮しての総合的判断となるでしょう。

ここで、注意したいのが、希望の立地や条件へのこだわりから、無理して予算より高い物件を購入してしまうことです。

何とか、やっていけるだろう・・・と判断してしまう前に、やはり、ライフプランを考えて欲しいと思います。

たとえば、電気代一つとっても、賃貸住宅と比べると室内の広さの違いや照明器具の違いで、その電気料は高くついてきます。

そのほかに、マンションであれば管理費や修繕積立金、固定資産税などの新たな経費がかかってきます。

将来の子どもの教育費や老後の資金までも考えて収支のシミュレーションとしてキャッシュフロー表を作成した上での検討をして欲しいと思います。

そこで、希望の立地や条件での新築物件は予算に厳しいということであれば、中古の物件の選択もあるかもしれません。

新しいものがいいか、立地がいいのか、その物件の特性をよく、掴んだうえで判断頂けたらと思います。

マンションであれば、何といっても管理会社がしっかりしているか否かがポイントとなってくるでしょう。

戸建住宅であれば、耐震性や断熱性などが分譲会社ごとに、かなり、まちまちとなってきますので、よくよく、ご確認いただいて選んで頂けたらと思います。

他は、路線価や公示価格等で、直近数年分の価格推移を確認しておくのもよろしいかと思います。

デフレが長引いていました。

アベノミクスでデフレが解消されるのか・・・

いずれにしても・・・住宅取得は慎重にことを構えたいものです。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索）



  

アベノミクスの効果もあってか、不動産投資への人気が高まりそうな感じです。

不動産投資でのリスクは、何といっても空室リスクでしょうか・・・

人口減少傾向にあるなか、賃貸物件の供給は増えてきています。

立地他にもよりますが、新しいうちは入居率がよいものの、築10年を超えてくると入居率
は一気に下がってくる傾向があります。

無理して不動産投資をすると、投資のための借入金の返済おぼつかなくなり、最悪は、競売にかけて、その残債務だけが残ったということにもなりまねません。

今日は、そんな不動産投資に参考となりそうな日本経済新聞ＷＥＢ版の記事を原文のまま、紹介させていただきます。

『不動産投資は楽じゃない、勝ち組大家」の汗と涙』と題したこの記事は、非常に参考になるものと思いますので、是非、ご覧になってみてください。

個人がマンションなどの不動産投資に動いている。株高による資産効果に加え、日銀が物価上昇目標を掲げたことで価格上昇期待が高まっている。ただ、成果をあげるのは容易ではない。汗と涙にまみれて生き残る大家たちの取り組みを追った。

「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する林浩一さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。

■小まめに掃除

アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。

物件資料を持ち込んだ仲介業者は150社以上。資料はカラー写真を使いラミネート加工までしている。地元のカフェや居酒屋にパンフレットを置き、動画投稿サイト「ユーチューブ」でも物件を紹介。ペット可にして賃料下落を防ぎ、掃除も管理会社に任せず小まめにする。林さんいわく「大家はサービス業」だ。

東日本不動産流通機構（東京・千代田）がまとめた３月の首都圏の中古マンション成約件数は７カ月連続で前年を上回った。不動産経済研究所（東京・新宿）によると３月の首都圏の新築マンション発売戸数も前年同月比で約５割増となった。背景には内外の個人が日本の不動産に熱い視線を注いでいることがある。

■相続増税で関心

米系不動産大手ジョーンズ・ラング・ラサール（東京・千代田）が12年11月、シンガポールで開いた東京・新宿の高層マンションの商談会は140組もの夫婦らでにぎわった。その後の商談会も「毎回、物件の３～４割が成約する」（同社）。海外の富裕層には、円安の進行で日本の不動産が従来以上に割安に映る。賃料上昇への期待も大きい。

国内でも投資用不動産の検索サイト「健美家」の月間の利用者数は昨年９月の15万人が今年３月時点で22万人に増えた。15年からの相続増税に備え、節税目的で賃貸住宅の建設に関心を持つ人も増えている。

ただ、現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった落合淑彦さん（53）の経験が参考になる。

当初の空室率は1.3％。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5％まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。

内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促（ＰＯＰ）を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。

だが、10年には空室率が９％近くまで上昇。そこで今度は入居者の希望通りの間取りにするリノベーションの仕組みを設けた。改装コストはかかるが、家賃を維持できる。空室率はようやく0.8％に下がった。

■空室率なお上昇

不動産投資家にとって、空室率の抑制が年々厳しくなっているのも確かだ。総務省の調査によると、賃貸住宅の空室率は上昇を続け、08年は18.8％（グラフＡ）。人口減にもかかわらず物件数が増えているためだ。

さらにみずほコーポレート銀行の試算では、10年に12.6兆円の規模があった賃貸住宅市場は、30年に30％減の8.8兆円にまで縮む（グラフＢ）。今、不動産投資を始めようという人は、短期間で転売しない限り、この現実と向き合わざるを得ない。同行産業調査部の宿利敬史氏は「将来需要が限られる以上、立地や利便性にこだわった方がいい」と強調。不動産コンサルタントの長嶋修氏も「長い目では、市場全体として逆風が吹き続けることを踏まえるべきだ」と話す。

もちろん、それでも不動産投資ならではの魅力があるのも確かだろう。「株式など市場と向き合うしかない投資と違い、自分好みに物件自体を変えたり、営業を工夫したりして、リターンを大きくできるのがいい」と話すのは東京都の兼業大家、渡辺よしゆきさん（39）。10年に購入したのは埼玉県小川町の「廃虚寸前」のアパートで、空室率は75％。しかも直後に床下浸水が見つかったり、入居者が亡くなったり、厳しいスタートだった。

そこから部屋を家具、家電付きに一新。「出会った人全員がお客さんだと思って」営業を続けた。全８室が埋まった今も２週に１度は小売店勤務を終えた後、往復３時間かけアパートの掃除に行く。現在は別の築30年の物件も検討中。「家から近いので、もっと手を掛けて満室にできるはず」

「成功者は100人に２、３人。通帳の残高だけに興味がある人は絶対に嫌になる」と渡辺さん。長い目で見れば大家受難の時代。個人で勝ち組になるのは、資産運用にとどまらない事業感覚と、汗をかく覚悟を持つ人に限られるだろう。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/27 】

いかがでしたでしょうか・・・

不動産投資、つまりは賃貸経営も、年々厳しものとなっているようです。

駅に近いとか、陽当たりが抜群にいいとか、生活利便施設に近いとか、小学校に近いとか、何か強みとなる条件があるものを求めることが無難でしょう。

あとは、自分で、汗をかくことが大事なのかもしれません。

これからの賃貸経営は、本当に、難しいものかもしれません。

くれぐれも・・・慎重に考えてみてください。


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昨日の日本経済新聞ＷＥＢ版に『個人年金保険が選ばれがちな商品名のマジック』という記事が掲載されていました。

自分にとっての保険の有効性よりも、将来への不安から、その保険商品の名前でついつい、加入してしまう。

そんな、生命保険の本質に触れているような内容でした。

内容が、保険選びにとても参考になると思いますので、原文のまま、ご紹介させていただきます。


「生命保険って、こういっては何ですけど、商品の内容よりネーミングが優れているのかもしれないですね」。先日、企業年金関連の仕事に携わっている方とお会いしたとき指摘されました。

この方が具体例として挙げたのは個人年金保険と確定拠出年金でした。老後のための資金準備や公的年金不安への「対策」として一般の方に提示した場合、どちらが関心を引くかといえば、どう考えても前者だろう――というわけです。

このコラムでは、既に2012年９月28日付の「個人年金より断然有利な確定拠出年金」で、確定拠出年金を利用可能な人は個人年金保険より優先的に検討すべきだとお薦めしました。

しかし確定拠出年金についての知識がなければ、私も個人年金保険の方に反応すると思います。いかにも年金関連の不安を解消するための一般的な解決策、という印象を受けるからです。一方で確定拠出年金には、名前からして「自分には難しくて使い勝手が悪そうな商品ではないか」という先入観を持ってしまうかもしれません。

ポイントは、お金を準備する目的と商品名が「直結している感じ」があるかどうかの差でしょう。こうした例は他の保険商品にもあると思います。入院時などに備える「医療保険」、がんにかかったときのために備える「がん保険」、進学資金準備のために薦められる「学資保険」などです。

ただ、私には素朴な疑問があります。そもそも、お金の「使い道」によって商品も使い分けなければならないのだろうか？と思うのです。

一般に自分がいつか入院したときのことを思うと医療保険が気になるという方は多いかもしれません。とはいえ、生命保険協会の11年度年次統計をみると、入院給付金の支払い額は全43社合計で１件あたり12万円強、手術給付金も11万円強といったところです。入退院を繰り返すケースがあるとしても、何が何でも医療保険に頼らなければ用意できない金額でもないだろうと感じます。

実際、保険業界には入院に備えるのであれば医療保険に加入するより貯蓄をしておいた方が合理的だと主張する「医療保険不要論者」も少なくありません。

老後資金にしても同じだと思います。中長期的にお金が残せたり増やせたりする手段は個人年金保険だけではないでしょう。むしろ、低金利で長期間にわたり資金が拘束されることを考えると、個人年金保険へのこだわりは捨ててもいい、と判断する方が自然だと思います。低金利下で長期契約が有利なのは、原則としてお金を借りる場合だからです。

個人年金保険は、商品名と利用目的の適性が最適とは限らないことを教えてくれるいい例だと思います。

では、我々はどうしたらいいのでしょうか。私は個人にとっては、どんな用途で使われるお金も一つの財布から払うしかないのだとイメージすることが大切な気がします。すると、まずは出費を抑えることに関心が向くはずです。お金をもっと稼いだり増やしたりするのは容易ではないので、財布の厚みを保つことが優先されると思うからです。

仮に、各種特約が満載された大手保険会社のパッケージ商品に毎月1万5000円の保険料を払っている方が、子供が自立するまで25年ほどの死亡保障がある「収入保障保険」に加入すると、年齢にもよりますが5000円程度の保険料で済ませることも可能だったりします。

月１万円の節約ができれば年間で12万円、18年間で200万円を超えるお金が手元に残る計算です。売れ筋の学資保険の満期金と同程度のお金です。もちろん、そのお金はほかの目的でも利用可能です。医療費にも教育費にも流用することができるのです。

ひょっとしたら、利用目的を強く意識させられる商品を検討する際、人はどこか前のめりになってしまうのかもしれません。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/26】

いかがでしたでしょうか？

生命保険の商品は、保障の内容とそれに連動する保険料が今ひとつ、わかりにくい気がします。

どの保険商品が、安くていい保障なのか、高くて今ひとつの保障なのか・・・

その見分けは一般の消費者には、とても難しく感じます。

また、来店型の多数の会社の保険商品を取り扱っている保険ショップでは、お奨めしてくる商品は、代理店手数料で決まるといったなどの問題が報道され始めています。

銀行の窓口販売も同様の様な問題が指摘されています。

全部が全部、そのようなケースに該当するというわけではないでしょうが、火の無いところには煙は立たず・・・

慎重に保険商品は選びたいところです。

基本的には、保険料の累計を押さえてみることでしょうか・・・

例えば終身の医療保険で、終身払いの場合、自分は障害いくら保険料を負担するかです。

加入時から男性であれば80歳位まで、女性であれば85歳位までの期間の保険料を算出してみたらどうでしょうか・・・

医療で5000円の保障を備えるための保険料はいくらになるのか・・・

それで、実際にいくら位の医療費が今後、かかってくるものかを考えて、判断すればよろしいかと思います。

ただ、保険は、万が一の事が有った場合は、本当にありがたいものなので、一概には、判断はできないでしょう・・・

保険をありがたいと思う局面がないということは、無事に長生きできたということでしょう。

相互扶助が基本です・・・

が、しかし、過剰な保障としって勧めてくる保険の営業の方もいますので、やはり、ご自身で、注意深く検討された方がよろしいかと思います。

多種多様な商品が販売されています・・・

その比較だけでも疲れてしまうでしょう。

そんなときは・・・公平中立に対応してくれているお近くのＦＰの方に相談されることもお奨めします。

小さな保険料も長年積み立てると大きな金額になってきます・・・

よくよく調べながら・・・判断しましょう・・・


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消えた年金問題から、社会保険庁において、ねんきん定期便による年金の加入期間の確認等が行われるようになりました。

民主党の数少ない功績かと思っています。

自分の年金を、毎月、毎月、こつこつと積立ているにも関わらず、意外と年金手帳は、どきにしまったかなと考えてしまう時があります。

今日は、日本経済新聞ＷＥＢ版に『自分の年金番号を知っていますか』という記事が掲載されていました。

年金の管理についてのいいコラムでしたので、原文のまま、ご紹介させていただきます。

自分の公的年金の状況について知るために必要になるのが「基礎年金番号」です。年金事務所で問い合わせをする際や、年金に関する手続きをする際、必要になってきます。基礎年金番号は年金手帳に書いてあります。2011年４月以降のねんきん定期便には記載されておらず、電話やメールで教えてもらうことはできません。

年金手帳以外では、ねんきん特別便、09年度・10年度の「ねんきん定期便」、国民年金保険料の納付書、領収書、年金証書、各種通知書等に記載されている可能性があります。なお、お勤めの方は、会社の総務関係の部署にて確認できる可能性もあります。

さて、みなさんは年金手帳をお持ちですか？年金手帳は、年金に加入すると発行されます。

年金加入の一般的な流れは以下の通りです。まず、20歳の誕生月の前月に日本年金機構から「国民年金資格取得届」が送られてきます。それに必要事項を明記し、お住まいの市（区）役所または町村役場、もしくはお近くの年金事務所に提出します。

すると、年金手帳が発行され、手元に届きます。その後「国民年金保険料納付書」が届きますので、それにしたがって保険料を納めることになります。年金手帳は日本の成人であれば、だれでも持っているはずのものになります。「年金手帳の保管場所がわからない」という方は是非この機会に確認してみてください。お勤めの方は、会社で預かってくれている可能性もあります。紛失した場合には、再発行してもらうことをお勧めします。

ところで、会社を退職したような場合、会社の企業年金に関する資料などを渡される可能性があります。退職時の書類などは、ついつい処分してしまいがちですが、この証書１枚で基金の手続きが円滑に済むと思われますから、きちんと保管しておいてくださいね。
厚生年金基金については、全面的に廃止するとかしないとかといった議論がなされています。すでに個別に廃止された基金については、企業年金連合会等に引き継がれていると思われます。ねんきん定期便やねんきんネットでは、厚生年金基金など企業年金部分はわかりませんから、特に、転職を繰り返している方は、書類の保管に留意してください。

公的年金のことは、最寄りの年金事務所に相談に行くのが一番の近道です。昔の年金事務所（社会保険事務所）は、いかにも「役所」といったイメージで非常に近寄りがたく、敷居の高い場所だったことを今でも覚えています（笑）。

近年は銀行の相談窓口や郵便局のようなイメージ。受付手続きの方法や用紙の記入についても丁寧に教えてもらえますし、個別の相談窓口でしっかりと時間をとって応対してもらえます（混雑状況などにもよると思いますが）。

年金事務所に行くほどでもないけれど、公的年金の状況について知りたい、という方には、ねんきんネットをおすすめします。ねんきんネットは、前回お話した方法でアクセスキーを入手すれば、すぐに自分の年金情報を見ることができます。ねんきん定期便に記載されている現時点での加入状況に基づく年金の見込み額だけではなく、今後の条件を入力して年金額をシミュレーションすることもできるようになっています。

もちろん、将来のシミュレーションといっても自分の今後の報酬もわからなければ、年金制度がどうなっているかもわかりません。それでも、せめて現状が維持されたらどのくらいの老齢基礎年金や老齢厚生年金を受け取れるのかは知っておきたいもの。

私自身は、現在、経営している会社で厚生年金に加入しています。今回、ねんきんネットであらためて自分の年金の状況を見てましたが、公的年金だけで生活する厳しさを実感。じぶん年金について具体的な計算をする必要性を感じました。私の年金見込み額は申し上げられませんが（笑）、じぶん年金についてどのように考えたらいいか、次回以降、具体的にひもといていきたいと思います。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/26 】

いかがでしたでしょうか・・・

非常に参考になられたかと思います。

老後の生活資金にとても、とても大事な年金です。

日頃から、きちんと管理をして、退職後の生活資金も考えながら、多少の不安が有れば、若いうちから少しずつ・・・何かしらの年金型商品に積み立てておくことも有効な老い支度となりそうな気がします。

もっとも、目先の子どもの教育資金や生活費に追われてしまいますから、自分の老後の生活資金の準備は、後順位となりがちとなってしまいます。

やはり、ご自身のライフプランを立てられて、かつ、キャッシュフロー表で、生活資金の収支を確認することが重要でしょう。

アベノミクスの影響で、円安、株高で推移しています。

このまま、この状態が続けば、賃金収入も上がってくることでしょう。

このさき、どのような経済環境になっていくか不明ではありますが、好景気が訪れた時には、今の厳しい状況を忘れずに・・・

喉元すぎれば・・・何とかには・・・

そのようにならないように注意していくことも、とても重要なことと感じはじめています。

好景気、不景気、好景気の繰り返しなのでしょうか・・・

景気が上向いてきた時こそ、ライフプランが重要かも・・・しれません。


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今日は、先週の土日がＦＰの活動で埋まってしまい休みがなかったこともあって、千葉県酒々井のプレミアムアウトレットに行ってきました。

オープンしたばかりで多少は安くなっていると期待して行ってきました。

アウトレットに向かう途中、自然と・・・『三菱地所を見に行こう』・・・を口ずさんでいます。

何をかいわん、私は元、三菱地所の100％子会社『三菱地所ホーム』の社員でした。

約20年間、三菱地所ホームのツーバイフォー住宅を売ってきました。

離れてみて、良いところも悪いところも客観的に見えてくるものですが・・・

三菱地所ホームの家は、品質に優れた優良な住宅であったものと・・・

離れてみて確信してきました。

在職中は、技術面での制約が多く、かつ、価格はどちらというと高い部類の商品でしたので、成績が上がらない時などは・・・会社の方針のせいにしたりしていました。

市場のニーズを捉えていない等々・・・ですが、辞めてみてやっと分かりました。

たとえ、多少は高くとも、品質の良いものを求めておくと、あとあとになって得をするものだと・・・本当に感じます。

そんな三菱地所ホームを、なぜ・・・辞めてしまったかというと・・・

会社が厭になったというわけでもなく・・・ただ単に・・・個人の財産のコンサルテイングの仕事をしたくなったからです。

独立系コンサルテイングとしては、まだまだ、途半ばの状態です。

頑張らなければと思った時に、丸の内にいくと元気がでます・・・

そういえば、ここに通っていたよなと思いながら・・・丸の内の活気に刺激を受けて帰ってきます。

酒々井に三菱地所系列のアウトレットができたニュースを観ながら・・・

『三菱地所を見に行こう』と・・・土日の身動きできないほどの混雑をさけることもあって、颯爽と平日の今日・・・『三菱地所を見てきました』

ほとんど、阿見のアウトレットと同じようなレイアウトでした。

もっとも、お店の雰囲気や出店しているお店は、多少、違っていましたが・・・

それにしても、平日の木曜日のわりに、混雑していたような気がしました。

成田空港の立地を活かして、海外の旅行客も取り込んでいくことを考えているようです。

そのうちに、アウトレット内では、日本語、中国語、韓国語、英語、等々がひしめきあう状況になるのではないでしょうか・・・

ますます・・・『三菱地所を見に行こう』という気にさせられそうです・・・



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安倍政権は、農業分野の政策として、都道府県を仲介役にした農地の貸し借りを増やしていく方針でいくようです。

これは複数の市町村にまたがる農地を耕作する大規模農家を育成することが目的とあるようです。

ＴＰＰ交渉をにらんで、大規模農家を増やすことで国内農業の生産コストを下げていく狙いがあるようです。

ＴＰＰの交渉参加によって、いよいよ、農業分野での改革に、まったなしの状況となってきたようです。

それでも、まだ、大規模とはいえ・・・貸し借りまでで、自由な売買ができるまでには、至っていないようです。

農地の利用は、厳しく制限され、一見は日本の農業を守るかの如くに見えてはいるものの、その反面では埼玉県の面積と同じくらいの広さの耕作放棄地を生んでしまいました。

今回の制度改正で、円滑に大規模農地の貸し借りが出来るようになれば、この耕作放棄地の解消に繋がってくるでしょう。

太平洋戦争後の農地改革により大規模農家がなくなってしまい、結果、多くの耕作放棄地も産まれることととなってしまっったような気がします。

日本のように、どこでも、きれいな水が手に入る国は珍しいのかもしれません。

平地は少ないですが、だからこそ、痩せた土地も少なく、おいしい農作物が作れるのではないでしょうか・・・

農薬まみれの輸入食品や遺伝子組み換えの食料に頼ることなく、安全な食料が途絶えることの無いように、ＴＰＰ交渉にむけては、日本国内の農業に関する規制緩和は積極的に取り組んで欲しいなと思います。

数年前の夏に、福島県の磐梯山から吾妻小富士に向けてドライブをしている時に、立ち寄った休憩所で、井戸水で冷やした地元産のトマトを丸かじりで食べました。

子どもの頃に食べた、いかにもトマトという味でした。

近年のスーパーで買ったトマトでは、昔のトマトの味がしません。

歳を重ねるにつけ・・・何が大事なのか・・・を考えるようになってきました・・・

昔のトマトの味・・・それを残していくことは、ものすごく大事なことと・・感じます。



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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索）   

来月の5月12日（日）の『柏まつり』で柏ＦＰ会で開催するセミナーの講師を務めさせていただきます。

内容は、住宅取得とライフプランについてです。

いま、ＦＰの無料相談会に訪れる方達の多くの相談が住宅ローと家計についてです。

30から40代の小学生を筆頭に2人から3人のお子さんがいらっしゃる方が多いようです。

これから、住宅を取得するのにあたり、今のままの家計でいいのか・・・、気をつけなければいけないのは・・・、住宅ローンはいくらまで借りられるか・・・、等々、これからの生活資金に不安を感じている方が多くいらっしゃいます。

もっとも、これからの子どもの教育資金や、老後の資金等々まで考えて、住宅ローンの返済まで、考えていくと思考回路が煮詰まってしまいそうです。

一番、イメージがつきやすいのが、今の家賃並みに抑えて、何年間で返済し終えるという捉え方でしょうか・・・

このようにして計算した購入できる住宅取得の限度額は、大方、希望の物件価格を下回ってしまうものです。

東京まで、電車で40分以内希望が60分以内になってしまうとか・・・夢と現実とのギャップにさい悩まされることとなってきます。

あと300万円の上積みが欲しい・・・その返済は・・・お子さんが大きくなったら奥様のパート収入で手当てしよう等・・・いろいろと考えていくこととなります。

ここで、犠牲になるのは、ご主人の3年ごともしくは5年ごとに買い換えていた車かもしれません。

これは、全く、優先順位が低いものとなってきます。

ＤＯＨＣターボ付き280馬力などといってる場合ではありません。

それこそ、燃費のいいハイブリッドが奥様のお奨めです・・・

車はともかくとして、予算に限りがある限り・・・

何を優先して・・住宅を選ぶのか・・・立地？広さ？環境？新しいこと？・・・

等々です。

東京まで時間がかかっても子どものために環境を選ぶのか・・・立地に拘って中古でいいから都心に近いものとするのか・・・

ライフプランを考えて85歳位までのキャッシュフロー表を作成しながら、老後の暮らしぶりも想像しながら住宅選びに励んでもらいたいと思います。

多少のゆとりをもちながら選ぶことが大事です。

せっかく、夢の住宅を取得しても、日々の生活に苦しみを感じるのであれば本末転倒です。

住宅のかかる費用、教育にかかる費用、老後の年金生活に必要な資金・・・まずは、このポイントを抑えながら・・

他に気をつけて頂きたいのは・・消費増税と社会保険料のＵＰです。

この負担分も考慮して、多少の余裕は持って考えましょう・・・


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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今日は、日本ＦＰ協会の『暮らしとお金の相談会』の相談員を務めてきました。

虎ノ門にある本部での相談会です。

3組の方の相談がありました。

皆さんとも、一応に住宅ローンのご質問が多かったです。

アベノミクスの金融緩和の動きもあり、皆さん、慎重になってきているようです。

フラット35の固定型の商品で、取扱い金融機関によっては、2％を切った商品も出ています。

消費増税も控えています。

この住宅ローンの金利の低い時勢です。

何とか、いまのうち、不動産を購入しようと考えてしまいがちです。

くれぐれも、物理的条件、金銭的条件などを整理して、自分の希望に合った物件か否かを冷静に判断して、ご購入の決断をして欲しいなと思います。

消費増税・・・低金利・・・の言葉の波に呑まれないようにしてください。



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今年の税制改正大綱が閣議決定され、いよいよ相続増税時代の幕開けとなってきます。

反面、孫への教育資金の非課税枠などの節税効果の得られる制度も新設されてきました。

相続税対策で欠かせないのは、やはり、効果的な生前贈与と土地評価でしょう・・・

そのなかで、今回の教育資金贈与の非課税は、注目のまととなっているでしょう。

その教育資金の贈与税の非課税に関する記事が日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。

制度の内容や注意点、考え方など、とても参考になるものばかりです。

その記事を原文のまま、ご紹介させていただきますので、参考にしてください。


４月からスタートした新制度により、子どもや孫に対し多額の教育資金を一括で贈与しても、非課税で済むケースが出てくるようになりました。しかし、制度の利用にあたっては、注意しておくべき点も少なくありません。今回新たに創設された「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の制度は、もらう側の子どもや孫の１人あたりにつき、最大で1500万円を一気に渡しても、最初のタイミングでは税金がかからないという魅力のある制度です。せっかくの好機ですから、きちんと注意点を整理して把握しておき、できるだけうまく使えるのに越したことはないといえます。

まず最初に、基本的な仕組みの部分で押さえておきたい注意点があります。誤解をされている方が少なくないのですが、今回の新制度は、30歳未満の子や孫などに対して、単に「お金を出してあげるだけ」でよい、といったものではありません。たとえそのお金の使いみちが教育資金用という取り決めであったとしても、内輪だけで勝手に贈与をして終わり、ではダメなのです。

新制度を使って非課税の特典を受けるためには、前提として金融機関と「教育資金管理契約」を結び、その後の教育資金の管理を任せることが必要となります。つまり、信託銀行や銀行、証券会社などの所定の金融機関が関与していないと、そもそも新制度が適用される対象にはなりません。この他にも、制度を利用するためには一定の要件が設定されています。どんな条件を満たしておかないとならないのか、まずは制度自体の理解を深める必要があるといえるでしょう。

また、次の注意点ですが、これも非常に重要なポイントです。確かに、要件を満たして新制度をきちんと利用することができれば、お金を渡すという「入り口」の部分では税金の心配はありません。しかし、もらった側がその後どんなお金の使い方をして、どれくらいのお金が残るかという「出口」の状態によっては、そのままで終わらないケースも出てくることになります。贈与された子や孫の資金の使い方しだいで、最終的に残金に対して贈与税が課税されてしまう可能性はゼロではないということです。

今回の新制度は、最初にお金さえ渡してしまえば、そのままずっと「非課税」で、あとは何の心配もない、というものではありません。どちらかといえば「納税猶予」といった形に近く、もらった子や孫の側が30歳となるタイミングで、いったん精算を行う必要があります。その時点で、もしも教育資金として使えずに残ってしまったお金があれば、その分にはやはり贈与税がかかってしまうこともありえます。したがって、それを避けるために無理やり教育資金としてお金を使う羽目になりかねません。

この点に関しては、入学金や授業料などに充当して、贈与した分をしっかりと満額で使い切っていれば、税金がかかる心配はなくなることになります。ですから、最初に贈与する金額を決定するにあたっては、お金をもらう子や孫がどのような進路を進むのか、なるべく具体的に想定し、必要な金額をできるだけ明確にしておいたほうが望ましいといえるのではないでしょうか。

そして３つめの注意点ですが、これは税金や法律の話とはまったく異なる観点なので杞憂（きゆう）にすぎない面もあるものの、新制度にあえて難癖をつけようと思えば、次のような考え方もできるかもしれません。一括で贈与をすると、もしかしたら、もらう側の「ありがたみ」のような感覚が年々薄れていく危険性があるのではないか……。そのあたりの「演出」の仕方には、できるだけ気を付けた方がよいように思います。

もう少し詳しく説明してみましょう。例えば、幼稚園に通う孫に一度に1500万円の教育資金を贈与したとします。そのお金が役に立っているという実感を、長期間にわたって孫に持ち続けてもらうためには、それなりの工夫が必要になるだろう、ということです。これが、１年後や２年後といった直近の小学校の入学費用などに使うのであれば、贈与してからの年数もまだあまり経過していません。「あの時のお金を、ありがたく使わせてもらっている」という感覚が残っている可能性は十分にあるといえるでしょう。

しかし、高校や大学での話となると、それから10年、15年、という単位での時間が流れることになります。最初の一括贈与のインパクトがそのまま残っているかというと、それだけ時間がたったあとのタイミングだと、少し心もとない部分もあるのではないでしょうか。

これはもはや、当事者の心持ち次第ということになりますが、「教育費の心配を減らしてあげた」「負担を軽くしてもらってうれしかった」という、それぞれの原点での思いをしっかりと継続できることが大事になるように思います。その意味では、もらった教育資金を使う前後で、感謝の気持ちが表現できるような良好なコミュニケーションの取り方を模索していくことが欠かせないといえるかもしれません。

いずれにせよ、新しい制度はスタートしましたが、そもそも「教育資金」の中に、入学金や授業料以外では何がどこまで含まれるのか、という点も含めて、実際の細かい運用については、これから具体的な事例研究が進んでいくことになります。各家庭において制度を利用しようとする際には、メリットと注意点をよく検討し納得したうえで、平成27年末までの期限内に手続きが取れるように準備を進めていくべきだといえるでしょう。

さきほども書きましたが、新制度を利用するためには、信託銀行、銀行、証券会社などと契約をすることが必須となっています。ですから、これらの金融機関で開催されている説明会や相談会などの機会を積極的に生かして、情報収集をしておくことも大切になります。

また、教育資金として贈与する額をいくらぐらいに設定すれば妥当なのかという点については、人生の段階に応じた必要資金を試算するエキスパートである、ファイナンシャルプランナーＦＰ）に相談することも手だと思います。私立、公立、習い事などのバランスをトータルで考えないと、たくさんの資金の贈与を受けたのはいいが、結局、予想以上の手残りによって贈与税がかかってしまう、なんていうことにもなりかねません。

そして、新制度を使ってどのような効果が得られるかということは、最終的には税金の問題と深くかかわってきます。やはり税理士ともよく相談してから進めていくことが、大きな失敗を避けるための重要な手当てとなるように思います。単なる教育資金の贈与だといっても、位置づけとしては資産承継プランの全体のなかで考えられるべきものです。相続税増税に対して有効な手段となる、生前贈与の戦略とも密接に関連してくるため、資産税に強い専門家の助言は欠かせないといえるでしょう。

今回の新制度を上手に使って、教育資金を一括で贈与する際には、こうした周辺領域の専門家たちのアドバイスを活用することがひとつのキーポイントになってくるように思います。適切な支援を受けながら、自分の家のケースではどのような効果が期待できるのか、しっかりと見極めつつスタートを切るのが好ましいといえるのではないでしょうか。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/16】

いかがでしたでしょうか・・・

もらう人の感謝の気持ちのあり方にまで触れられていて、とても、参考となりました。

これからの相続対策は、あらゆるところにアンテナをはって、有効な情報収集が欠かせない時代になってきたような気がします。

そんなときは、是非、ファイナンシャル・プランナーにお問い合わせください。

幅広い視点での、アドバイスをさせていただけるものと思っています。

相続対策には、民法や税法そして不動産の知識が欠かせません。

そして有効な対策手段として、生命保険の活用や土地活用が絡んできます。

ほぼ・・・個人の方の財産寄与に関する全てに近い知識が必要となってきます。

相続だけは・・・

相続に詳しい専門家に相談してください・・・

その結果に、大きな違いが生じることとなってくると思います。

くれぐれも・・・慎重に・・・相談先を選定してください・・・

それが、一番の相続対策かもしれません・・・


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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昨日、一昨日とブログ掲載をお休みしました。

理由は、来週22日（月）に生命保険の応用課程の試験を受けるのですが、その受験資格として受験窓口のソニー生命のＷＥＢでの応用課程講座の受講とＷＥＢでの試験を受けなければなりません。（ソニー生命独自のルールと思いますが・・・）

また、その試験というのが、49問中9割の正解がないと、再試、再試と続きます。

そして、9割のハードルを超えないと受験票を送ってもらえないルールとなっています。

今週月曜日に、ソニー生命の担当の方から、まだ、試験の方が終わっていないようですが、いつ頃に終わりますかとのお尋ねの電話がありました。

受験票を送るのに、安全をみて、今週初めには終わらせてくださいとの確認の電話でした。

実をいうと、先週から、とても気になっていたのです・・・

講座受講は終わっているが、試験の9割のクリアーが試験日までに間に合うのかと・・・

受験票は、今週中に手許に届くのかと・・・

そして、月曜、火曜と打ち合わせの合間をぬって、何とかＷＥＢでの試験の9割正解を一発で終えることができました。

もう、ブログどころでは・・・ありませんでした。

何とか、受験票はいただけました・・・あとは、本番で頑張るのみです。

なんとか、トータルライフコンサルタントの試験を、年明け早々の試験までで合格したいと思っています。

生命保険は、相続や事業承継を考えていくうえで、非常に有効な資金準備の手立てであることは承知していましたが、最近になって具体的な各社の保険商品が、どんな場合の対策に有効かが、噛み合ってきたような気がします。

もう少し・・・もう少しで、相続対策や事業承継対策で、保険を使った有効な対策方法を提案できる領域に入れるのかな・・・と思いつつも保険に関する知識が今ひとつという気もしてきます。

まだまだ・・・保険の知識も含めて、相続税や法人税の知識も追求していく必要がありそうです。

昨日は、ジブラルタ生命の相続の土地評価のセミナーに参加してきました。

来週の火曜は、ＩＮＧ生命の事業承継に関するセミナーに参加してきます。

とにかく・・・セミナーに参加して・・・一歩一歩、前進するというところでしょうか。



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NPO法人『日本相続士協会』が設立されました。

母体は、相続支援ネットという全国規模の相続に関するご支援をさせていただく会員組織です。

私は、相続支援ネットつくばエリアを、担当させていただいております。

これからの相続は、基礎控除額の減額も伴い、今まで以上、より多くのご相談が寄せられるものと思っています。

FPの資格を取得しても、相続のご支援ができますよとのアピールは難しく、FPとして活動されている方にとって、相続の専門家としてのアピールできるものを欲している現状が見え隠れしてきます。

そこでNPO法人『日本相続士協会』は、相続に関する業務を、①相続と税務、②相続と遺産分割、③相続と不動産、④相続と保険、の4分野に分類して各分野を得意とする税理士やFP、さらには不動産コンサルティングマスターが、それぞれの分野を担当して相続士としての資格認定制度を発足させます。

5月下旬頃より、随時、認定試験を開催していく予定でいます。

試験問題やテキストは、各分野を得意とする税理士やFP等が、それぞれの意見を持ち寄りながら、作成しました。

相続は、相続税の計算のみならず、円滑かつ円満な遺産分割のために、生前に何をしておくべきか、納税や節税のために不動産の対策や土地や保険の活用をどうしたらいいのか・・・等、多くの分野の知識が複雑に絡み合った中での対策の構築が不可欠となります。

そこで、『日本相続士協会』は、講師4人体制をとらさせていただいております。

また、代表の江里口は、相続支援ネットの立ち上げから、相続に関する業務のプロとして、数々の実績を残してきております。

ちなみに、私は、『相続と不動産』の担当です。

不動産の特性として、相続財産の約3分の2は、不動産が占めていることが挙げられます。

そこにもって、分けにくい、換金性や流動性に劣る、価格算定が難しい・・・などといった特性があります。

遺産分割には、不動産をどうやって分けようか、納税には不動産を原資にして納付、節税には不動産の評価の工夫・・・などなど、相続対策＝不動産対策といって、過言ではありません。

節税のために、資産防衛のために、簡単にアパートを建てればいいというわけでもありません。

所有不動産の全てを調査して、納税はこの不動産、土地活用はこの不動産といったような不動産の現状分析を行ってから、土地活用や売却は進めるべきものです。

また、納税のための資金の準備として、生命保険の加入も効果的です。

かといって、その保険料は捻出できるのか、いくらまでならOKなのか、等、不動産の将来の収支状況も的確に予想して、その準備にあたらなければなりません。

終身保険でいくら加入するのか、解約返戻金の多いものにするのか、払込完了まで解約返戻金の低いものにするのか、その保険料の累計の差額はどれくらい・・・等々も比較検討しながら、決めて行くべきでしょう。

相続や事業承継の難しさは、知らなければいけない知識が山ほどあるからでしょう。

相続のよりよい対策のご提案が出来るようになるのには、日々の勉強は欠かせないようです・・・


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保険セールスへの３つの質問・・・

何の営業でもそうですが、プロが考えたセールストークというものがあります。

ああ聞かれればこう答える・・・、契約の決定権者は誰・・・、テストクロージングのタイミングなど・・・、契約をいただくための営業的テクニックというものがあります。

最近は、銀行の窓販や保険ショップなどの総合代理店で、いろいろな保険会社の保険が扱えるようになってきました。

一見すると公正かつ公平に・・・消費者の方を第一に考えて、保険商品をお奨めになっているもののようですが、その裏では、手数料を考えた提案の仕方が問題となっているようです。

各社毎の手数料も明示すべきとの意見も出ているくらいです。

今後の総合保険代理店への規制がどのようになっていくか注目されているところです。

今回は、保険の営業のプロの方に熟練されたセールストークで強く勧められたときの、効果的な質問の仕方について、日本経済新聞ＷＥＢ版のコラムから原文のまま、紹介させていただきます。

ポイントを的確についた質問ができることとなりそうなことが書かれています。

是非、参考にしてください。

「保険の営業担当者に強く薦められると、なかなか断れなくて……。何かいい方法があれば教えてほしいのですが」。一般の方からこう尋ねられることがあります。そんなときに私がご紹介しているのは「保険会社の人に尋ねても明確な回答が得られない質問」です。切り口はいくつかあるのですが、ここでは覚えやすさを優先して代表的な３つを挙げて説明していきます。

（１）確率と経費について教えてください

「（保険に）入っておけば安心です」「（保険料は）安心料です」といったセールスの論法に有効な質問です。確率とは「保険金支払いが発生する確率」、経費は「保険会社の運営などに要する経費が保険料に占める割合」のことです。

消費者が「安心を買う」ために負担する料金、つまり保険料は「確率と経費」で決まっているはずです。しかし保険金支払いの発生確率と、保険料に占める経費の割合について商品別に情報開示している会社はありません。したがって「料金にふさわしい価値がある買い物なのかを検討するための情報がないのに、なぜ『入っておけば安心』といえるのですか？」という質問に答えられる営業担当者もいないはずです。

そうなると、たいていの営業担当者は「入っていて助かった」「入っていなかったため後悔した」という人たちの体験談を並べるしか説得材料がなくなるでしょう。その場合も皆さんは「ですから、体験談を語れる人がどれくらいの割合で存在するのかを知りたいのです」と繰り返し聞けばいいのです。

（２）海外での状況はどうなのですか？

これは営業担当者に限らず、外資系保険会社の広報担当者などに問い合わせてもうやむやにされることが多い質問です。

例えば医療保険やがん保険を海外でも販売している会社の人に「欧米でも日本のように売られているのですか？　人気も日本並みに高い保険なのですか？」と尋ねても回答がなかったりするのです。「健康保険など公的な保険との兼ね合いもあり、単純比較はできない」という回答が多いのですが、「公的な保険ならば、日本の健康保険の保障内容は米国などとは比較にならないくらい手厚いですよね？」と聞くと、もう返答は途絶える始末です。

ちなみに「がん保険のカラクリ」（岩瀬大輔著、文春新書）という本の中には「米国におけるがん保険市場について調べてみた。（中略）どうやら独立した『がん保険市場』は存在しないようだ」という興味深い記述があります。

海外での販売状況が語られていないのは、日本市場で拡販したい保険会社にとって「都合が悪い事実」が少なくないのかもしれません。この記事を読んだ保険会社の方から反証があれば嬉しいです。

（３）リスクが違うものを比べていいのですか？

最後は、貯蓄商品の評価に関する質問です。例えば個人年金保険について「預金などでは、ほとんどお金が増えません。その点、個人年金保険では契約後10年間は元本割れしますが、その後はいつ解約しても払い込み保険料総額を上回る額のお金が払い戻されます。最終的な戻り率は110％です」といった説明がある場合です（数字は仮のものです）。

こう薦められると「10年間の元本割れリスクがある商品を預金と比べていいのか？」「満期まで継続する契約はどれくらいあるのか？」という２つの疑問が湧くと思います。前者は比べてはいけないはずです。例えば国家財政の破たんが懸念されているＡ国と健全財政のＢ国の国債利回りを比べて「Ｂ国債の利回りは低すぎる」と評価をしないのと同じです。

また中途解約リスクを伴う商品であれば、その可能性も判断材料として示されるべきです。「長引く景気低迷からか、この20年では以前より短期解約が増えている」といったデータも存在するかもしれません。

誤解してほしくないのですが、今回これらの３つの質問をご紹介したのは営業担当者を困らせることを意図しているわけではありません。透明性が高い保険商品を流通させるには売り手に情報開示を促す必要があり、そのカギを握るのは消費者なのだ、という思いから書いてみました。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/12】

いかがでしたでしょうか・・・

決して、営業担当者をぎゃふんと言わせる目的のものではなく、情報開示を促すものだということを目的としているようです。

いかに、本音の部分を聴きだせるかが・・・ポイントと言えるでしょう。



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今年度の税制改正の目玉に、教育資金の生前贈与の非課税があります。

この非課税を利用して、生前に、教育資金の贈与を考えている方は、多数、いらっしゃるものと思います。

この制度についての記事が、日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。

新しい制度になりますので、原文のまま、紹介させていただきますので、参考にしてみてください。

教育資金の贈与について、従来にはなかった新たな仕組みのスタートが話題を呼んでいます。この制度を使うと、子どもや孫に対して高額の教育資金を一括で贈与しても、いったんは贈与税が課税されずに済む可能性が生まれてくることになります。

正式には「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税」という法律上でのサブタイトルが付けられているこの制度ですが、与党が発表した大綱の段階から、大きな注目を集めていました。法案自体は３月29日に国会で成立し、今後どんどん新制度の運用についての実務的な部分が明らかにされていく予定です。新制度に深く関わる金融機関などでは、関連する問い合わせがこのところ引きも切らないなどといった話も聞こえてきており、利用を検討したい層の関心の高さがうかがい知れます。

この新制度を使えば、1500万円という、まとまった金額を一度に贈与しても、その場では税金の心配がいらないという効果が期待できます。この点では、渡す側にとって大きな魅力のある制度だといえるでしょう。また、もらう側にとっても大きなメリットが存在するのではないでしょうか。家計の消費支出に占める教育費が増加傾向にある昨今ですから、子どもが小さいうちに安心できる将来の後ろ盾をもらっておけば、精神的なゆとりが生まれるという点では大きくプラスになると思います。

しかしこの制度、今後いつまでも使えるというわけではなく、タイムリミットのある措置です。ですから、導入にあたっていくつかの注意点をきっちりと踏まえながらも、検討自体は早めに行っておいたほうがよいといえる面もあるでしょう

それでは、この制度の入り口のところ、まずはじめにお金を渡すときのことを簡単に説明しておきましょう。新制度を使うための大前提として、「30歳未満」の子や孫などに対し、父母や祖父母などが「教育資金」のためのお金を渡すということが必要となります。お金の出し方には以下の３パターンが用意されており、どれでも自由に選べる形となっています。

（１）信託銀行などを利用する

お金を渡す側は、まずは信託銀行などに教育資金の管理を任せる契約をしておきます。もらう側は、その契約に基づいて、お金を「使える権利」をもらうことになるのです。専門用語でいうと「教育資金管理契約に基づき信託の受益権を取得する」という表現になりますが、要するに信託銀行に任せたお金から学費などを出していくという形です。

（２）銀行などを利用する

このパターンでは、お金を渡す側ともらう側の間で、まずはきちんとお互いに「お金をあげます」「もらいます」という贈与の書類を交わしておきます。そのうえで、お金をもらった側は、教育資金の管理をしてもらう契約を銀行との間で行って、いったん預金の形にして預け入れておくという形をとります。

（３）証券会社などを利用する

このパターンでも、お金を渡す側ともらう側の間で「あげます」「もらいます」という贈与の書類を交わす必要があります。そして、お金をもらった側は、今度は証券会社との間で教育資金を管理してもらう契約をするのです。有価証券を購入して、それを教育資金用に証券会社で保管しておいてもらうという形をとります。

こうした一連の条件に沿って資金が動き、税務署への届出書類などにも不備がなければ、非課税の特典が受けられることになります。子や孫など、もらう側の１人あたりにつき、1500万円分までの贈与であればすぐには税金はかかりません。ただし、さきほども述べたようにこの新制度を使っての贈与には時間的な制限が設けられており、いまのところ平成27年12月31日までにお金を出した場合だけに限られています。

ところで、実は「子どもや孫に学費を出してあげても税金がかからない」ケースがあるというのは、従来存在していた取り扱いでした。新制度が導入される以前から、次のような明文化された決まりがあったのです。

■（贈与税の非課税財産）
相続税法第21条の3（抄）
次に掲げる財産の価額は、贈与税の課税価格に算入しない。
2　扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの

「扶養義務者相互間」というところが専門的で少しわかりにくいですが、これが誰を指すのかというのは、国税庁の通達にはっきりと書かれています。「父母や祖父母から、子や孫へ」という直系のつながりでのお金の流れは、ちゃんとこの中に含まれています。

つまり、今回の新制度を使わなくても、教育費には税金がかかりませんよ、とされていたわけです。子や孫などに対して通常必要となる程度の教育費をその都度で工面してあげるのであれば、これまでの制度上でも非課税だったということです。

となると、これまでも税金はかからない面があった教育資金の贈与を、今回の新制度を使って贈与することには、他にどのようなメリットが考えられるのでしょうか。

それは何と言っても、大量の資金を一括で移動させることが可能になったという点にあると考えられます。あげる相手の１人あたりで1500万円分までという大量のお金を一気に移動させても、とりあえずその場では税金の心配がいりません。例えば対象となる孫が６～７人もいたならば、最大で１億円前後のお金を一気に贈与しても、少なくとも贈与を行うタイミングでの課税はないということなのです。

たしかに、一定の教育費の贈与については、従来税金はかからないとされていたものの、贈与できる額には限度がありました。通常すぐには必要とならない分までまとめて、それこそ孫６～７人に対して１億円近くも一度に移動させてしまったりすると、これまでの制度上では数千万円という単位での莫大な贈与税が発生してくる危険性もありえたのです。

その点、新しい制度を使えば、最初に贈与したタイミングで莫大な税金がかかってしまうという心配はなくなりそうです。やはり、この点は下の世代へ資金を移動させる「入り口」の部分としては大きなメリットであると考えてもよいのではないでしょうか。

一方で、新制度を使って一括で贈与を行うことには、押さえておいたほうがよい注意点もなくはありません。確かに、お金を渡すという「入り口」の部分では非課税なのですが、もらった側がその後どんなお金の使い方をして、どれくらいお金が残るかという、いわば「出口」の状態によっては、そのままで終わらない可能性もあるのです。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/9 】

いかがでしたでしょうか・・・

新制度の入り口について、非常に参考になると思います。

出口についてのお話も後日、掲載される予定となっていますので、掲載されましたら、また、ご紹介させていただきます。

相続税は基礎控除額の減額が、とにかく、話題となりがちです。

問題は、基礎控除減額に併せて、小規模宅地等の居住用の面積拡充240㎡から330㎡までの拡充と事業用宅地等の400㎡までとの併用が認められました。

基礎控除額の減額に併せて設けられたこのような特例をあますことなく利用することが大事な事ではないでしょうか・・・

生前贈与と各種特例を利用した土地評価の評価減が、これからの相続対策の入口としてのポイントでしょう。

税務上の節税のできる特例は・・・あますことなく利用することこそが重要でしょう。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

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『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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今日の日本経済新聞ＷＥＢ版に、高齢者が高齢者住宅に住み替えるための高齢者の自宅の賃貸システムについての記事が掲載されていました。

定期借家契約という安心したシステムのもと、賃貸に出して、空室となった時は85％の賃料は保障されるシステムとなっています。

当然、一般の賃貸に比べれば賃料設定は低いものとなってしまいますが、老後の安定した生活を保障するにはいいシステムと思います。

高齢者化が進んでいるなか、今後は、こういったシステムのもと高齢者用住居に入居できるよう、高齢者専用住宅の普及は、欠かせないでしょう。

本日は、その賃貸システムについて、日本経済新聞の記事を紹介させていただきます。

シニアが自宅を貸し出し、老後の生活資金や住み替えの原資を得る「マイホーム借上げ制度」が注目を集めている。一般社団法人「移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）」が提供するサービスで、自宅を所有する50歳以上の人が利用できる。上手に活用すれば自宅を元手に年金の一部を生み出す可能性が広がりそうだ。

「年金暮らしなので家賃収入はありがたい」。千葉県木更津市に住む大槻敏男さん（66）は笑顔で話す。

昨年１月、長年暮らした東京・北区の自宅をＪＴＩの制度を使って貸し出し、木更津市の新築住宅に引っ越した。毎月15万3000円の賃料を得て「ついのすみか」で悠々自適の老後生活を楽しむ。

年をとれば介護施設に入ったり、子どもと同居したりと住み替えを迫られる人は多い。だが自宅を処分しようにも、老朽化や地価下落などの理由で売却できない場合がある。大槻さんも「売却を考えたが、希望の価格で売れず賃貸に切り替えた」と話す。

ＪＴＩは一般的になじみが薄いものの、シニアの持ち家転貸を促進する目的で2006年に設立された組織だ。大和ハウス工業グループなどの住宅関連企業や三井住友銀行といった大手金融機関など約30社が協賛金を出し、職員を派遣する。

■入居者と接点なし

代表理事の大垣尚司・立命館大学院教授は銀行出身。「自宅を貸して住み替え資金を手にしたいシニア世代と、いい家を安く借りたい子育て世代をつなぎたい」と話す。

どのように利用するのだろう。まず、ＪＴＩに連絡して「登録カード」を提出し、「情報会員」になる。ＪＴＩの審査に合格した「ハウジングライフ（住生活）プランナー」による事前相談を受けた後、「予備診断」を依頼する。

予備診断では自宅をいくらで貸し出せるか、大まかな賃料を協賛企業に査定してもらう。住んでいない家やマンションも借り上げの対象になる半面、事務所や貸家などの事業用物件は原則対象外。査定で提示された賃料に納得した段階で、１万7850円を払って正式に利用を申し込む。

ＪＴＩが耐震性などを検査し、改修の必要があれば貸主の負担で工事。協賛企業が入居者を募る。入居者が決まった時点で貸主はＪＴＩと最も長い場合、終身の借家契約を結ぶ。登録から成約まで３～５カ月かかることが多い。

貸出人と入居者がそれぞれＪＴＩと契約し、お互い接点を持たない点がいちばんの特徴だ。家賃未払いや家の不適切な使用など入居者とのトラブルはＪＴＩ側が解決する。入居者は退去する際、清掃費用を負担し、破損・汚損は修繕しなければならない。

■所有権相続ＯＫ

ＪＴＩが入居者と３年ごとの「定期借家契約」を結ぶ点も特色の一つ。貸主が自宅に戻りたい場合は、定期借家契約が切れる３年後に更新しなければ済む。入居者は居座ることも、立ち退き料を請求することもできない。

入居者の退去後に空室が発生しても、査定賃料のおおむね85％を目安にＪＴＩが保証する。貸主が亡くなったら、相続人が土地・建物の所有権と貸出人の地位も引き継ぐ。死亡時点で賃借人がいれば、その契約の期限が切れるまで続け、相続人全員の承諾により契約を更新できる。

定期借家契約という貸主有利の契約をとるため、賃料は周辺相場より１～２割安く設定される。ＪＴＩが管理費など諸経費として賃料の15％を徴収する。相場より低めの賃料や諸経費の負担割合など、会社員が転勤時に自宅を期限付きで貸す「リロケーション」に似た仕組みで、両者を比較するのもいいだろう。

ＪＴＩの利用者は老親の世話で郷里へ戻った人や利便性の高いマンションに移った高齢者が多い。登録は4000件を超え、契約実績も約400件に上る。周辺より安い賃料が人気を呼び、募集に対する入居率は99％に達する。

高齢者の住まいや空き家対策などに頭を痛める自治体でもＪＴＩの活用が広がる。東京・品川区では高齢者のみの世帯が増えている「八潮地区」で、ＪＴＩの制度を利用して自宅を貸すとともに区立の高齢者住宅などに住み替えるよう提案。千葉県流山市や青森県、広島市など郊外や地方都市にも広がり始めた。

年金収入の伸びが見込めないなか、自宅を活用した資金作りに関心が高まりそうだ。

【日本経済新聞ＷＥＢ2013/4/7】

いかがでしたでしょうか・・・

将来の老後の生活のために選択肢の一つに考えおいてもよいのではないでしょうか・・・

ライフプランのなかの一つの選択肢として考えてみたらいかがでしょうか・・・


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本日の読売新聞の一面に・・・

メタボの人は、医療費が9万円高との記事が掲載されていました。

厚生労働省によると、『メタボリックシンドローム（内臓脂肪症候群』と判定された人の医療費がその他の人に比べ、平均で年9万円高くなっているとする調査結果をまとめたようです。

メタボと健常の人との差が最大だったのは、45～49歳の女性で、年18万130円多かったようです。

男性で支払った医療費の差が一番大きかったの年代は、40～44歳で、9万8090円の差があったようです。

政府は、国民の健康増進と医療費抑制のため、6月にまとめる『健康・医療戦略』で、メタボと判定される人を減らすための施策を盛り込む考えのようです・・・。

厚生労働省は、特定健診受診者だけでも約600万人いるメタボ該当者を減らせば、生活習慣病にかかる医療費削減につがるとみられており、『最大で年2兆円』と推定しているようです。

この2兆円は、消費税1％ＵＰで約2.5兆円の税収増と言われている金額に匹敵します。

メタボ解消で・・・約消費税1％の増税の効果が有るということでしょうか・・・

こうなってくると、将来はメタボ税という税金が生まれてくるかもしれません。

生命保険に加入するにも、メタボによる健康具合のデーター悪化は、保険料の負担増にもなっています。

今年こそは・・・ダイエットと言いながら、早・・・10年くらいたちます・・・

自分独りくらいは・・・メタボでもという考えは改めて・・・

世のため、人のため・・・にメタボ解消は役にたつことを肝に銘じて、メタボ解消に励みたいと感がえています。



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本日の日本経済新聞ＷＥＢ版に株式市場の上げ相場についての記事が掲載されていました。

アベノミクスによる円安、株高から、リーマンショック前の13000円台に回復した株価についての適合性について触れられています。

いま、最も、気になる景気回復と株価の連動性はなど・・・

同記事を原文のまま、ご紹介させて頂きますので、参考にしてみてください。

英フィナンシャル・タイムズ紙が「革命」とまで書いた日銀の質的・量的金融緩和の発表を受けて、週末５日は日経平均株価が１万3000円台に乗せる場面があった。上げ相場の起点となった昨年11月半ばからの上昇率は一時、50％に達し、2005年の小泉郵政改革相場の上昇率に並んだ。

昨年11月以来、相場上昇局面で、よくこんな指摘を聞いた。「しょせんは期待先行の上げだ」と。そもそも株式相場は経済や景気を先取りするものであり、株式投資はその将来価値を現時点で取り込みにいく行為にほかならない。先行きに期待があるから、今、投資をする。先行きに期待が持てないなら売却する。極めてシンプルな経済行為だ。

ここ数年、内外の投資家にまったく相手にされなかった日本株に、ようやく投資家が期待感を持ち始めた。それを「しょせんは期待先行」と、まるで悪いことのように語られるのをみると、首をかしげてしまう。

日経平均が9500円を付けた昨年12月、ある新聞が「安倍バブル」と警戒感を示した。今回の上げ相場で、「バブル」という表現を何度も耳にした。そこに込められた響きは「この上げは長続きしない」というシニカルな見立てであり、株価上昇を素直に評価していない。

日経平均が１万円、１万1000円、１万2000円とレンジを切り上げていくたびに、「バブルだ」「ここらが天井だ」と騒ぎ、その予想はことごとく外れた。そもそも、ようやく欧米並みにリーマン・ショック前の水準を回復した日本株を、「バブル」と呼ぶのに違和感がある。

1990年前後のバブル期には、主力株の中に株価収益率が100倍近くまで買われる銘柄が出てきて、それを正当化するために「含み資産相場」などという、今となっては詭弁（きべん）としか思えないような理論を大まじめに振りかざしていた。

東証１部市場から株価が1000円未満の銘柄は消え、誰もが日経平均は５万円までいくと信じていた。あれこそバブルであって、今の株式相場の状況は足元にも及ばない。過去最高値を更新した債券相場や、ようやく過度な上昇が終わった円相場は、いくら上昇しても、日本株ほど「バブル」とは言われない。なぜ株式相場の上昇だけ過敏に反応するのだろう。

株価が上がると懐疑的な指摘をする向きは、いったいどういう未来を指向しているのだろうか。まさか、今までのようなデフレ経済が続く方がいいと思っているわけではないだろう。多額の現金を持ち、年金収入しかないシニア層は、本音ベースでは「デフレ歓迎」だったかもしれないが、働き盛りの世代にとって、デフレのマイナス成長社会では、給与は上がらず公的負担ばかりが増え、悪夢以外の何物でもない。

株価が上がると、世の中ではどんなことが起きるだろう。含み益が増えた個人投資家は消費意欲を強めるだろう。株価が上がった企業は設備投資に前向きになるだろう。業績が改善すれば、広告費や交際費も増えるだろう。

買い物が増えれば流通業は潤い、相場活況の恩恵を受ける証券会社は喜び、投資関連の新聞、雑誌も売れる。株式など関係ないと横を向いている人も、従業員持株会や年金の利回り向上など、知らないうちに株高の恩恵を受けているだろう。株価上昇で、いいことは山ほどある。

では株価が上がって困るのはどんな人たちだろうか。信用取引で売り立てている投資家は困るだろうが、思いつくのはその程度で、株価上昇で喜ぶ人に比べれば、圧倒的に少ないと思う。最大多数の最大幸福ではないが、株価は上がった方が恩恵を受ける人は、はるかに多い。

大和証券グループ本社の鈴木茂晴会長は「株価上昇こそ最大の景気対策」と指摘していたが、同感だ。国内総生産（ＧＤＰ）成長率が何％伸びたとか、日銀短観で業況ＤＩがどのくらい改善したとか言われるより、「日経平均が１万3000円回復」と言われた方が、経済の状況が改善しているらしいという感じは、よく伝わる。

今、目の前で起きている株価上昇を、単なる底値からの回復とみるか、それとも、何十年かに一度の大きな変革が始まったとみるのか。もし前者なら、リーマン・ショック前の水準である１万2000円をクリアし、小泉改革相場と並ぶ上げ幅の１万3000円を回復したあたりで、一連の上げ相場は終演とみるだろう。さっさと利益確定の売りを出して、撤退すればいい。金融緩和策は「出し惜しみしない」（黒田東彦・日銀総裁）ゆえ、逆に言えば「材料出尽くし」（中堅証券のストラテジスト）といった声もあるだろう。

しかし黒田総裁が「これまでとは次元が違う」と語るような変革が、金融政策だけでなく、日本経済全体に起き始めていると考えるなら、この上げ相場の終点が１万3000円あたりのはずはない。

米国も大規模な金融緩和から２年が経過して、株式相場が史上最高値を更新した。一方、日本では米国に匹敵する金融緩和が始まったばかりだ。ニューヨークダウ30種平均が前回、１万4000ドルを付けた2007年10月、当時の日経平均株価は１万7000円台だった。米国と同じような道筋をたどれば、このあたりまでの相場回復は視野に入れてもいいのではないか。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/6】

いかがでしたでしょうか・・・

株価の高値の山をどこで判断すべきでしょうか・・・

現在、過去、のデータで未来を予測することが重要なことのようです。

株式投資には、以前にもまして、細かな情報収集に気を配る必要があるようです・・・


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今日の日本経済新聞ＷＥＢ版に小田急線の開発についての記事が掲載されていました。

林間の名のつく駅の多い理由についても記されていました。

興味深そうな記事でしたので、みなさんにもご紹介させていただきます。

中央林間、南林間、東林間――。小田急電鉄の路線図を見ると、「林間」と名乗る駅が目に付く。相模原市から大和市にまたがるエリアにあり、住所にもなっている。この辺りに伝わる由緒ある地名なのだろうか。調べてみると、それはかつて小田急が進めた壮大な都市計画の名残だった。遷都論まで飛び出した構想の全貌を探った。

■小田急が推進した「林間都市計画」

新宿駅から小田急小田原線に乗り、相模大野駅で江ノ島線に乗り換える。神奈川県大和市の中央林間駅は、新宿から50分ほどの場所にある。

改札を出て駅の周りを歩いても、「林間」のイメージはない。周辺はスーパーや銀行、マンションが立ち並び、典型的な私鉄沿線の街並みとなっている。

なぜここが中央「林間」なのか。地域の歴史に詳しい、つる舞の里歴史資料館（大和市）を訪れると、資料館職員の箱崎淳さんが解説してくれた。

「中央林間駅は1929年（昭和４年）、中央林間都市という駅名で開業しました。小田急が推進した『林間都市計画』の中心だったのです。林間という名前は、この辺りがかつてカラマツなどが生い茂る雑木林だったことに由来しています」

箱崎さんによると、小田急は中央林間、南林間、東林間に合計80万坪（260万平方メートル）もの用地を取得した。中央林間と南林間を高級住宅地とし、東林間には工場を誘致。さらには小田原線の座間駅付近にも20万坪（66万平方メートル）ほどの土地を買収して遊園地をつくる計画だったという。住む場所、働く場所、遊ぶ場所を一気に整備するというわけだ。

単なる机上の計画ではない。中央林間と南林間では実際に区画整理を行い、1929年から土地の分譲を始めた。「道路や街区など街の骨格部分はできあがり、現在もその姿をとどめています」と箱崎さん。確かに、当時の計画図と現在の地図を見比べてみると、碁盤の目状に走る道路はほとんど、計画通りになっている。

■「神奈川の軽井沢」　さわやかなイメージで売り出す

神奈川の軽井沢――。関係者は当時、林間都市をこう呼んでいた。小田急が打ち出した売り出し文句は「Ｙｏｕｒ　Ｈｏｕｓｅ　ｏｎ　Ｙｏｕｒ　Ｌａｎｄ」（あなたの家はあなたの土地に）。

大和市が発行する「大和市史研究第12号」（1986年３月）に関係者による座談会、「中央林間を語る」が載っている。それによると当時、このキャッチフレーズが大いに受けたという。

計画当初、新設する駅は「公所（ぐぞ）」「相模ケ丘」「中和田」という名前だった。これが開業１カ月前になって急きょ「中央林間都市」「南林間都市」「東林間都市」と変わった。小田急本社から強い要請があったという。さわやかな林間に広がる都市、というイメージを植え付けたかったようだ。

■４面の野球場やラグビー場　「スポーツ都市」目指す

林間都市計画は、住宅地開発にとどまらなかった。

小田急は中央林間と南林間の中間に広大な「スポーツ都市」を建設した。そのスケールが何とも大きい。２万4000坪の土地に野球場を４面整備したのをはじめ、5000坪のラグビー場、テニスコート、ホッケー場、スポーツクラブを新設した。野球場では学生野球などの大会を行ったという。

■松竹の撮影所は大船ではなく林間都市に移転予定だった

さらには大日本相撲協会（当時）が力士の養成所を開いた。1931年（昭和６年）６月には300人もの力士を集めて盛大な土俵開きを行い、当時の大関、大ノ里や関脇の天龍らが参加する相撲大会を実施。期間中、電車は連日満員だったという。

しかし翌1932年には関脇・天龍らが力士の待遇改善を求め協会を脱退するなど騒動が勃発。相撲学校もそのあおりを受け、あっけなく消滅してしまった。

スポーツ都市構想とは別に、ゴルフ場も生まれた。これが相模カンツリー倶楽部、現在も続く名門ゴルフ場だ。会員権は流通しておらず、会員になるのが難しいゴルフ場として知られている。

野球場の近くには女学校、大和学園が開校した。小田急創業者、利光鶴松の娘、伊東静江が園長を務めた。現在は「大和学園　聖セシリア」となり、幼稚園から大学まで運営している。

実現しなかった計画もある。松竹は当時、蒲田にあった撮影所を林間都市に移転する構想を持っていた。つる舞の里歴史資料館の箱崎さんによると、実際に土地も取得したという。しかし結局移転は実現せず、蒲田撮影所は神奈川県鎌倉市の大船に移ることになる。

■小田急創業者・利光鶴松、林間都市への遷都構想も

何ともスケールの大きな林間都市。一連の計画を主導したのは小田急の創業者、利光鶴松だった。

利光は衆議院議員などを務めた政治家だ。鉄道事業に進出し、小田急を創業した。新宿から小田原まで80キロ超をわずか１年半で敷設した手腕は当時、大きな話題となったという。

小田急電鉄の社史、「小田急五十年史」によると、利光社長が林間都市を構想したのは大正中期以降。小田急線の計画と並行して考えていたらしい。当時、渋沢栄一が田園都市会社を設立し、息子の渋沢秀雄らが中心となって田園調布に「田園都市」を建設した。後に東京急行電鉄の母体ともなるこの計画が、利光社長を刺激したという。

社史によると、利光社長はさらに大きな構想を抱いていた。林間都市に首都を移転するというプランだ。東京郊外こそこれからの時代の中心となる――。利光社長にとって、林間都市は理想の都市像だった。

■東京から１時間　不況重なり分譲進まず

鳴り物入りで始まった林間都市計画はしかし、思うように進まなかった。土地の分譲が低調だったのだ。資料館の箱崎さんによると、「当初5000戸を見込んでいたのに、10年後の1939年（昭和14年）時点の販売実績は全体の31％程度にとどまっていた」という。なぜなのか。

「東京からあまりにも遠かったこと、その割に分譲価格が高すぎたこと、そして時代の逆風と悪条件が重なってしまった」

北海道大学大学院の越沢明教授によると、林間都市の分譲価格は当時、高級別荘地の江ノ島よりは安いものの、鎌倉より高かったという。

しかも当時、林間都市から新宿まで約１時間かかっていた。さらには１時間ごとの運行で本数も少なかった。これでは人々の関心はなかなか、集まらない。

小田急は次々とてこ入れ策を打ち出す。まずは土地取得者は新宿までの乗車運賃を３年間無料化した。さらには無料期間後も「永久に新宿―成城学園と同等まで割り引く」といった措置を発表するなど、通勤客にアピールした。しかしそれでも分譲は増えなかった。

折しも昭和恐慌から戦争へと突き進む時代。不況下で購入後に解約する人も多かったという。関東大震災直後、郊外への関心が高まった時代に開発を進めた東急とは対照的なタイミングの悪さだった。

1941年（昭和16年）、小田急はついに決断を下す。中央林間都市、南林間都市、東林間都市の駅名から「都市」を外したのだ。その理由について1980年（昭和55年）発行の社史はこう記す。

「雄大な駅名に反して肝心の『都市』の建設は一向にはかどらず、林間都市と呼ぶにはへだたりがありすぎた」

壮大な計画は、こうして道半ばで進行を止めた。

■小田急、東急の中央林間接続に異議

中央林間が再び注目されたのは、昭和30年代になってから。そのきっかけとなったのが、東急・大井町線の中央林間延伸だった。現在の田園都市線だ。

実は、この延伸計画が浮上したとき、小田急は異議を唱えている。

東急がまとめた「多摩田園都市　開発35年の歴史」によると、1960年（昭和35年）、計画を説明する公聴会を前に、小田急は東急に対してこんな文書を送った。

「貴社申請の終点予定地中央林間およびその周辺は弊社の新宿線の勢力圏内と考えられますので、貴社の終点予定地を弊社江ノ島線の鶴間以南に変更されたいと存じます。なお大和・鶴間地区は、工場誘致等の計画があり、将来の発展が予想されており、地元民もこの方を歓迎している情勢にありますので、貴社にとってもかえって好都合かと存じます」

要請を受け、東急は既に免許を受けていた「溝ノ口（当時）～中央林間」のうち、「長津田～中央林間」間について工事を見送った。「多摩田園都市　開発35年の歴史」はその理由について、ルートの確定ができなかったこと、土地買収が進行途中であったことと並び、「終点予定地の変更を求めた小田急電鉄の申し入れを考慮に入れた」と書いている。

しかし再検討の結果、中央林間での接続を決める。ただ東急・中央林間駅の設置場所がなかなか決まらなかったことなどから開業はずれ込み、1984年（昭和59年）、ようやく田園都市線は中央林間まで開通した。ここから中央林間は一気に開発の度を早めていく。

東急の田園都市計画に触発されて始めた中央林間の開発が、東急との接続によって息を吹き返す。何とも皮肉な展開ではある。

■「都市」の時代に「林間」名乗る

現在、中央林間は小田急、東急合わせて約20万人が乗り降りする神奈川県の中核都市の１つとなっている。小田急の社史は記す。

「三駅は『林間』の時代に『都市』であり、『都市』の時代に『林間』を名乗るという皮肉な結果となっている」

都市開発は一筋縄ではいかない。今も街のあちこちに息づく計画の名残は、複雑な要素が絡み合う計画の難しさを物語っている。
【日本経済新聞2013/4/5 】

いかがでしたでしょうか・・・

中央林間は、今は、人気の郊外型都市です。

その街の歴史を知ることは思わぬ発見があるものです。

トレンドな街の歴史は・・・

参考にしていただけたでしょうか・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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今、ＦＰへの相談では生命保険の見直しと住宅ローンの相談が圧倒的に多いようです。

特に、住宅ローンの相談では、固定か変動の金利の選択や、返済期間や借入額、名義人についてなど、その相談は多種に及びます。

借り方によっては、借り換えの時に、認められないなどといった事態が起きかねません。

慎重に、将来のライフプランを考えて、その借入計画を練るべきでしょう・・・

今日は、家の住宅の購入の際の夫婦共有名義の注意点について、日本経済新聞ＷＥＢ版から参考となる記事をご紹介させていただきます。

共働き夫婦の場合、住宅購入の際にも夫婦それぞれがお金を出し合うことも多いと思います。今回は夫婦共有名義での住宅取得のメリット・デメリットや共働き夫婦が賢く住宅ローンを選ぶコツについてお伝えします。

まず、夫婦共有とは、住宅購入の際にそれぞれが拠出した資金割合に応じた所有権の持ち分登記をすることです。例えば、夫が預貯金400万円と住宅ローン2000万円、妻が預貯金200万円と住宅ローン1000万円を負担するなら、それぞれの持ち分は夫３分の２、妻３分の1です。

夫婦で住宅ローンを借りる場合（ペアローンとも呼ばれます）、契約ごとに異なる金利タイプの住宅ローンを選択したり、それぞれが住宅ローン控除を受けることができたりします。2013年に居住する場合、2000万円まで（認定住宅は3000万円まで）の年末ローン残高に１％の控除率を掛けた金額が、所得税から控除されます。

共働き夫婦の場合は住宅ローン控除の枠が２倍になるということです。ただし、妻の収入は出産や働き方の変化によって変動する可能性が夫に比べて高いため、無理のない借入額にとどめておきましょう。

例えば、夫の住宅ローンとして2000万円分は固定金利で借り、妻の住宅ローンとして1000万円分は変動金利で借りることも可能です。異なる金利タイプのローンを組むことにより、リスクを分散させる効果もあります。注意点としては、登記などの手続きが２人分になるために費用がかかるということです。また、売却する時にパートナーの承諾が必要になります。それぞれが団体信用生命保険に加入するために、どちらかの万一の際にはその人の借入残高相当が保険金で支払われます。しかし、自分が負担している住宅ローンは残るために注意が必要です。

それでは具体的に住宅ローンの種類を見ていきましょう。「変動金利型」、「全期間固定金利型」、「固定金利選択型」の基本の３タイプの特徴をおさえましょう。

「変動金利型」を選ぶ場合、市場金利の変化によって住宅ローン金利も変動します。半年ごとに金利の見直しがあるのが一般的です。ただし、住宅ローン返済額の見直しは通常５年間ごとのために金利上昇局面では金利の変化に気が付きにくいという注意点があります。見直し後の返済額は、直前の返済額の1.25倍が限度になり、これを超える分は次の５年間で調整されます。

「全期間固定金利型」を選ぶ場合、借りている間ずっと金利が一定です。金利は変動金利型よりやや高めですが、あらかじめ金利が決まっているために将来の資金繰りを見通しやすいです。また、金利上昇局面では金利上昇リスクを防ぐ効果があります。民間銀行や住宅金融支援機構などで取り扱いがあります。

「固定金利選択型」を選ぶ場合、一定期間（３年、５年、７年、10年、15年、20年など）は固定金利で、固定期間終了後は変動金利にするか固定金利にするか選択できることが一般的です。一般に固定期間が短いほど金利は低くなります。住宅ローンを借り入れた当初は残債が多いために、最初の10年間は固定にして、残債が減った後は変動にするという戦略も立てることができます。

住宅ローンを選ぶ際には、目先の金利の低さだけではなく、低い金利が何年続くのかという長期的な視点を持つようにしましょう。また、不動産会社の提携ローン以外にも複数の選択肢を比較検討することが大切です。

まずは勤務先やお住まいの自治体で利子補給制度など有利な制度があるかを確認してみましょう。例えば、大阪市では新婚・子育て世帯向けに住宅ローンに対して年0.5％以内、５年間にわたって利子補給を行う制度があります。金利の割引幅、割引の上限額、対象期間など自治体により様々なために詳細はホームページなどでご確認ください。

財形貯蓄をしている場合は要件を満たすと、「財形住宅融資」を利用することができます。金利タイプは５年固定です。「財形住宅融資」を受ける際に勤務先から利子補給を受けることができる場合は有力な選択肢になります。

住宅金融支援機構の「フラット35」という全期間固定の住宅ローンも利用者が多いです。特に省エネルギー性や耐震性に優れた住宅を取得する場合に「フラット35」の金利から一定期間割引のある「フラット35Ｓ」という制度もあります。0.3％の金利引き下げを、金利Ａプランの場合は当初10年間（金利Bプランの場合は当初５年間）受けることができます。例えば「フラット35」の金利が全期間で1.89％だとすると、金利Aプランの場合、当初10年間は年1.59％で11年目以降は年1.89％になるということです。受付期間は2013年４月１日から2014年３月31日までで、予算金額に達する見込みになった場合は受け付け終了となります。

会社員の場合は「ろうきん」を選択肢に加えても。「ろうきん」は労働組合や生協などがお互いを助け合うために出資して作った協同組合の金融機関です。非営利で取り扱っている住宅ローンもシンプルで分かりやすいです。全国に13の「ろうきん」があります。　

民間の金融機関の住宅ローンに加えて、これらの選択肢を比較してみましょう。金利だけではなく、かかる費用や繰り上げ返済手数料も調べておくと安心です。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/4 】

いかがでしょうか・・・

住宅取得の際には、ただ、購入するだけでなく、微にわたり細にいたるまでの注意が必要のようです。

くれぐれも、ライフプランを考えて・・・よくよく慎重に対応したいものです。



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いま、シェアハウスが人気のようです。

完全なプライベートな環境よりも、人と接することができる空間を求めているということでしょうか・・・

家庭菜園で入居者同士で野菜を分けあうとか、一緒に食事を作ったりとか・・・広いリブングでみんなでくつろぐとか・・・昔は人との共同生活での煩わしさを嫌う傾向もありましたが、価値観が年代とともに変わってきているようです。

車を欲しがらない、住まいはシェアハウスでＯＫ・・・

われわれ（昭和35年生まれ）の世代と比べ、物事を合理的に考えられる世代なのかなと感じます。

それこそ、われわれの若いころは・・・六本木のカローラといわれたＢＭＷを筆頭に高級車や高級ブランド品を所持することこそがステータスと感じていたようなきがします。

失われた20年の引き換えに、しかっりとした若い世代が育ってきているのかもしれません。

ただ、これがいいのか、悪いのか・・・希望を持てない世代であるとも言えます。

結婚しない男性が増えてきているようです。

やはり、失われた20年から早く脱却して、少し浮かれ気味の世代が育つ世の中が、やっぱり、いいなと思います。

最後にシェアハウスの記事が日本経済新聞ＷＥＢ版に掲載されていました。

参考に、原文のまま、紹介させていただきます。

最近注目されている「シェアハウス」。ある調査では、20～30代シングルの45％が「シェアハウスに興味あり」と回答（リクルート「SUUMO」調べ）一般には、「エコ＆エコノミー」と言われるシェアハウス。では実際、「興味あり」とする20～30代女子は、どこに魅力を感じているのでしょう。

「いま、本気でシェアハウスに引っ越そうと思ってるんです」と話すのは、2012年に上京して通信系企業に就職、築15年のマンションで一人暮らしを始めたＡ子さん（20代前半）。

彼女が「住みたい」と憧れるのは、東京の下町・御徒町のシェアハウス「COURI006 Shin-Okachimachi」だ。

以前は１階が店舗、２～６階は住居とオフィスだったビルを１棟まるごとリノベーションしてできたシェアハウス。全22部屋とシェアハウスとしては中規模で、１階の引き戸を開け放った様子は、外からはオシャレな「オープンカフェ」にも見える。

なぜ彼女は、シェアハウスに憧れをもったのか。それは、「一人暮らしを始めて、光熱費とゴミの問題に驚いたから」だという。

いまＡ子さんが住むマンションは、約40平方メートル。平日の日中はほとんど家にいないため、光熱費は「安いものだろう」と思っていた、とのこと。

ところが引っ越して数ヵ月後、自動引き落としの電気・ガス・水道料金を合計して、驚いた。毎月8000円を超えていたのだ。

ゴミについても、意外な量の多さに“罪悪感”を感じるという。

ゴハン用に１週間分の材料を買っても、３分の１ぐらいは中途半端に余って捨てることになる。一人暮らしって本当にロスが多いし、なんだか悪いことをしてる気になって、ブルーになる」とＡ子さん。

そんなＡ子さんが憧れる「COURI006 Shin-Okachimachi」は、オープンカフェ風の１階部分がキッチン＆ダイニングで、ユニークな調理器具がズラリと揃うのが特徴だ。

冷蔵庫や電子レンジはもちろん、ホームベーカリー、ヌードルマシーン、さらに石釜ロースターに至るまで、入居者どうしで共有できる。その明るく和やかな風景が、複数のサイト上で紹介されていたのだ。

「私、もともと大家族だから、みんなでワイワイ料理したり食べたりできる家のほうが、きっとホッとする。それに、家賃や光熱費、ゴミの量も抑えられるでしょ」とA子さん。「いま引越し資金をためてます」と、目を輝かせる。


一方、「家庭菜園って、やってみたいけど自分ひとりじゃ続かない。せっかく住むなら、菜園が付いたシェアハウスがいいなと思って」と話すのは、都内のレストランで“シェフ見習い中”の、B子さん（30代前半）。

彼女がある夜、ネットでアクセスしたのは、シェアハウス情報の大手ポータル「ひつじ不動産」のサイト。

そこには、東京・富士見台にあるシェアハウス（「DKハウス 東京・練馬」）が掲載されていた。「ベジタブルガーデンもあり、自分で育てた採りたて野菜も味わえます」の文字があった。

さらに別の記事には「（同ベジタブルガーデンで）トマトやしそを育ててます」とも書いてあった。それを見て、B子さんの想像は膨らんだ。

「シェアハウスの仲間と、オーガニックな野菜を育てて、一緒にパスタやサンドウィッチを作って食べる。そんなエコでヘルシーな生活に、憧れませんか？」とB子さん。


いまは本気で、「DKハウス 東京・練馬」へ引越しを検討中。別のシェアハウスに住むアルバイトの先輩から、「シェアハウスに住む心得」を教わり、“その日”に備えているという。

日本でシェアハウスの普及が始まったのは、2000年代の初めから。その後、若者の節約（エコノミー）志向や、東日本大震災以降高まった「つながり願望」によって、誰かとゆるくつながることができる点が人気を呼んできた。

欧米のルームシェアは通常、条件の合った人どうしがアパートの1室を借りる形式。他方、日本でいうシェアハウスは、初めから共同生活を前提に、オーナーが建物を改装し運営するため、居間や風呂などを居住者全員で共有することが多い。

そして最近は、A子さん、B子さんが言うキッチンや菜園（ガーデン）、さらにはフィットネスやシアタールーム、緑豊かなオープンテラスまで、居住者が自由に利用できるシェアハウスも増えてきた。

東京・世田谷の住宅街にある「シェアリーフ千歳烏山」もその一つ。「シェアリーフ（葉）」の名のとおり、中庭感覚のアプローチテラスやオープンテラスなど、屋内外のさまざまな場が“緑”で彩られているのが特徴だ。

同シェアハウスをはじめ、「シェアプレイス」と名付けたシェア型賃貸マンション12軒（2013年3月現在）を企画・運営する（株）リビタ（東京・渋谷）では、“ほどよくつながる”コミュニティスペースを重視。一つ屋根の下に住む仲間どうしが、緑あふれるテラスやガーデンをふらりと訪れ、目で挨拶を交わす。そんな「ゆるくエコなつながり」を提案している。

20～30代のシングル男女に聞いた、先のひつじ不動産の調査によると、シェアハウス入居者は20代前半から30代前半までが約８割を占め、男女比では女性が約６割に及んだという。

居住者どうしのルールづくりとその運用など、いくつか課題はあるが、新たな出会いや「エコ＆エコノミー」といった胸躍るメリットも多いシェアハウス。この分野も、市場をリードするのは、賢く前向きなエコガールたちに違いない。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/3】

いかがでしたしょうでしょうか・・・

最近のトレンドは人との触れ合いのようです。

景気が悪くなると助け合いの精神が芽生えてくるものなのでしょうか・・・

一昔前の日本にあった温もり感を感じるお話でした。

生活の価値観と経済的負担のバランスが合致した方に大受けしているような感じを受けました。

この選択も・・・基本は、やはり・・・ライフプランの考え方で答えを導き出していると思います。

今の生活の出費に対する生活の満足感とシェアハウスで得られる経済的負担まで考えての満足感との比較であろうと思えてきます。

住宅の購入も同様で、新築に拘るのか、日当たりがいい、立地が良ければ中古でもいいと割り切るのか・・・

その選択は千差万別です。

何をいっているのか・・・纏まらなくなってきました。

とにもかくにも、シェアハウスの価値観が受け入れられているようです・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

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業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
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今日の日本経済新聞ＷＥＢ版に、遺言書に関する記事が掲載されていました。

様々な状況変化に対応できる心構えを持って備えることが重要であるとしたものでした。

以前に前半部分の記事をご紹介させていただきましたが、今回は、その後半を原文のまま紹介させていただきます。


争続対策――。つまり残された家族が相続問題でもめないような対策をとるには、単に「遺言書」を１回つくればＯＫということにはなりません。経済状況の変化、認知症のリスク、本人の気持ちの変化など、様々な状況変化への対応力を備えたものにしておくことと、そうした変化に気づき、すぐに対応に移ることのできる心構えを持っておくことが大切になるといえるでしょう。

前回のコラムでは、状況変化としてよく起こり得る主だったものを５つ挙げました。

（１）財産が特定できなくなってしまっている
（２）財産を渡そうとしていた相続人が先に死亡している
（３）相続人たちの財産状況が大きく変わっている
（４）遺言をしようとしている人が、認知症になってしまっている
（５）遺言者本人に気持ちの変化が生じている

今回は、（３）、（４）、（５）について、どのような具体的状況が考えられるか、そしてそれを防ぐためにはどうしたらいいか、についてみていきたいと思います。

まず、（３）「相続人たちの財産状況が大きく変わっている」についてです。

相続人たちの「財産状況が大きく変わっている」とは、具体的にはどのような場合を指すのでしょうか。これは、例えば2008年に起こったサブプライムローンに端を発する、リーマン・ショックなどが顕著な例となるでしょう。こうした経済上の大きな変化によって、それまでは順調だった企業組織などの円滑な活動が阻害され、各世帯の収入が大きく影響を受けたような場合がこれにあたります。

もう少し具体的に考えてみましょう。

例えばリーマン・ショック以前は、自営業を営む長男は事業がとてもうまくいっており、経済的な心配は不要だったとしましょう。一方で、同居している長女は、まとまった収入がなく、経済的な支援が必要な状態だったとします。２人の母親はそのような状況を受けて、親の身近にいてよく面倒を見てくれる長女に対して、より手厚く財産を残すような遺言書を作っていたとします。当時の長男、長女の経済状況であれば、おそらくその内容でも大きな違和感はなかったはずです。

しかし、そこへリーマン・ショックなど、経済に大きなインパクトを与えるような出来事が起こってしまいます。すると、自営業をしていた長男はその余波を致命的に受け、自社が倒産するなどの憂き目にあってしまいました。もし、母親が遺言書を書き換えることなく亡くなってしまったら、用意していた遺言は果たして、その後の状況変化に見合ったものとなっているのでしょうか。

このケースでは、長男は経営していた会社が倒産したわけですから、長男の子どもが高校や大学などに就学中であれば、学費が途絶えて中途退学を余儀なくされる可能性もゼロではありません。このような状況で、長女に手厚く財産を渡すという偏った内容の遺言書が出てくれば、長男としては納得できない部分があっても仕方ないと思います。

やはり母親は遺言書をそのままにしておくべきではなかったといえるでしょう。簡単な作業ではないですが、子どもたちが経済的な状況変化に見舞われ、自分の体調も悪化していることをそれとなく感じたら、すぐに遺言内容の無効化も含めた再検討をすべきだったのです。

このように、いったん死後のことをきちんと準備していたとしても、社会の変化という当事者のコントロールできない要素で、遺言書の内容が全く現状にそぐわなくなってしまうことがありえるのです。

次に、（４）「遺言をしようとしている人が、認知症になってしまった」というケースについて考えてみます。判断能力を失ってしまうと、もはや遺言を作成することすら難しくなってしまう、という点では、５つのケースのうちでも異質だといえます。

というのも、それ以外のケースでは既存の遺言内容の見直しをする余地がありますが、この（４）のケースにおいては、そもそも作り替えることができない場合も想定できるからです。

具体的にいうと、その問題は以下のような形となって現れます。例えば、高度成長期の時流に乗って成功をおさめた中小企業の社長が遺言書の作成を検討していた場合です。社長には３人の息子がいますが、仲が相互にあまり良くありません。社長の主な財産は、もちろん家屋敷や預貯金などもあるものの、自社の株式が一番大きな割合を占めています。

しかしながら、ひとくちに株式といっても、中小企業の自社株式というものは財産としては特殊です。単なる財産というよりも、会社という「生き物」を把握するための異質な財産といった方が適切かもしれません。

中小企業のオーナーの相続の際に、お家騒動が原因でついには会社を潰してしまったという事例をたまに目にしますが、こうした会社を存続させていくうえで重大な財産については、きちんと後継者に承継させることが重要となります。このため、自分がもつ株式を生前の早いうちに後継者に移しておくか、最低でも遺言書によって後継者に渡す準備をしておかなければなりません。

しかし、人によってはすぐに手を打てるとは限りません。後継者を長男にするのか、次男にするのか、はたまた三男にするのかを迷った揚げ句に、急速に認知症が進行してしまい、遺言書の作成が難しくなるというようなケースも実際に存在します。特に会社経営者のケースでは、そもそも次に承継するのか、それとも他へ売却するのかの決断を早期に行うことが、取引先や従業員といった多くの利害関係人に迷惑をかけない意味でも重要となります。

また別のケースとして、いったん遺言書を作成していたのだけれど、何らかの事情でまた作り直す必要が出てきたにもかかわらず、そのとき既に遺言者が認知症になっており、判断能力を失ってしまっていた……という場合もあります。

例えば、ある駅前ビルを持って賃料収入を得ていたオーナーの女性が、同居して身の回りの世話をしてくれる娘に対し、その駅前ビルを渡す内容の遺言書を作っていたとします。その後、駅前の再開発の一環で、このビルを含む区域をタワーマンションに建て替えたいという計画が起こり、開発事業者の側からを駅前ビルを手放してほしいという協力要請を受けるようになりました。

しかし、オーナーである女性は認知症が進んでいて、すでに判断能力がなくなってしまっています。事業者側としては、家族に同意を得たうえで家庭裁判所の後見制度を利用し、この女性に後見人を立て、正式な手続きを踏んでからビルの売却に同意をしてもらいたいところです。

ところが、娘にとってみれば、遺言書の中で母親が自分に渡すと約束してくれている、いわば虎の子の収益物件です。これを売却してしまうと、お金、あるいはお金の代わりに割り当てられるタワーマンションの居室を母親名義で取得することになりますが、そうなると、娘がもらうはずだった駅前ビルはどうなってしまうのでしょうか。

残念ながら、遺言書の中では「駅前ビルを売ったお金や、代わりにもらったタワーマンションを娘に渡す」とはされていません。あくまでも、駅前ビルそのものを渡すということになっているため、生前に売却してしまえば、結局のところ娘がこの財産の代価を取得することはできなくなってしまいます。そのため、娘から積極的にこのタワーマンションの計画に協力してもらうことは期待できません。娘が反発している以上、事業者側も無理に手続きを進めることもできず、これが原因でマンション開発計画は一時中断してしまわざるを得ないでしょう。このような事態なども、遺言書を作成した後に判断能力を失ったという状況変化によって引き起こされたケースだといえるでしょう。

最後に、（５）「遺言者本人に気持ちの変化が生じた」というリスクについてみていきたいと思います。これは、例えば「同居を条件に財産を長男夫婦に渡すという内容の遺言書を作っていた」けれども、「やっぱり近くに住む次男夫婦とその孫たちの方が自分に良くしてくれるから、次男夫婦側にも手厚く残してやろう」と考え直すようになった、といったようなケースです。こうした気持ちの変化があったにもかかわらず、書き換えをしないまま亡くなってしまうというリスクがあるのです。

しかし、この遺言者本人の気持ちの変化については、この他にも別のリスクが存在するように思います。高齢になっている父母の気持ちは、かなりの幅で揺れ動くことも珍しい話ではありません。その揺れ動く部分に強く呼応して、子どものひとりが独断で同居を始める、あるいは子ども同士で親の身柄を奪い合い、自分の手元に置いておくことで親の気持ちを変えていくというようなケースさえ起こり得るのです。

そこには、兄弟姉妹間の競争意識というか、他の相続人に対抗して自分こそが……という部分もあり、ついエスカレートしがちなのかもしれません。親の気持ちが変わらないうちに財産を自分のものに確定させておきたいので、多少の贈与税は覚悟しても親からの贈与を強行するということもありえるでしょう。

つまりは、本人の気持ちが自発的に変わるのではなく、外部から強引に変えられてしまうケースがありえることも、リスクの一つだといえるように思います。これはもはや遺言書の機能といった次元の問題ではなく、別の次元の問題だともいえるでしょう。「気持ちが変わっているにもかかわらず、遺言をしないまま亡くなってしまう」というリスクもさることながら、「気持ちは変わらないのに、強引に迫られて別の遺言書を作ってしまう」というリスクもまた存在しているのです。

以上のように、遺言書を作成していたとしても、そのまま手放しで安心できるわけではありません。前回と今回の２回にわたってみてきたように、考えられるリスクは決して少なくはないのです。このようなリスクを避けるためには、遺言書を定期的に見直す、あるいは大きな出来事や変化があった際には、遺言の内容に影響がないかどうかを再確認するといった姿勢が重要になってきます。

また、財産の種類や渡したい気持ちの度合いによっては、遺言書以外のスキーム、例えば、「信託」の活用など、他の手段が取りえないかも併せて考えていくべき問題であるといえるでしょう。
【日本経済新聞ＷＥＢ版2013/4/2】　

いかがでしたでしょうか・・・

遺言の難しさを感じえない状況でした・・・

常に、見直すことも考えながら準備することが重要なこととなってきます。

何事にもリスクは付き物です・・・

リスクをヘッジする考えは常時、準備しておきたいものです。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき検索）