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2014年04月29日
オーナー企業の相続・事業承継対策と生命保険の利用の考え方・・・
先日、某生命保険会社の法人のための生命保険についての講習会に参加してきました。
2日間におよんで、法人に適した生命保険の商品や考え方についてのお話を聞いてきました。
法人の生命保険とはいうと・・・
少し前までは、保険料の全てを損金計上し法人税を圧縮し、契約を途中解約し会社に入金された解約返戻金で社長に生前退職金を支給するといったスキームが主流でした。
解約返戻金が付く商品でも保険料の全額が損金扱いできるというところがポイントでした。
今は、解約返戻金が付く商品は、保険料の半分等の一部分が損金算入され、残りの保険料は保険積立金として資産計上されることとなります。
保険積立金が多いほど、保険金が支払われた時の法人の益金は少ないこととなってきますので、毎年、少しずつの節税を図るのか、保険金が支払われた段階での税金を少なくするのか、要は・・・課税を繰り延べするのか否かということになってきます。
毎年、損金に算入していくと、当然、保険金が支払われた時に多くの益金が計上されますが、その益金に退職金という損金を充てることによって生命保険金による納税のキャッシュアウトを防いできました。
保険料を少しでも多く損金計上できるように逆ハーフタックスと呼ばれる契約の加入も数多く利用されてきました。
税務上は、多分にグレー・・・グレーというよりは生命保険の節税出来る特典は税法の改正でいとも簡単に吹き飛んでしまいます。
課税庁側は金融商品のなかでは生命保険が特別に節税効果が高いので、見直していきたい意向は持っているようです。
常に、税制の改正には注目しておきたいところです。
こうやって考えてくると、法人の生命保険の利用価値はと・・・思ってしまいますが・・・
やはり事業リスクをヘッジするうえでの生命保険の活用は不可欠でしょう・・・
万が一の社長の死亡時の手当・・・
後継者への引き継ぎの状況にもよるでしょうが・・・
銀行や取引先の信用不安感からくる取引停滞に備えた運転資金の準備は万全に備えたいものです。
借入金残債、運転資金に社員の給与、等々・・・はトップ経営者の万が一に備えて、生命保険で準備しておきたいところでしょう・・・
何とか新しい経営者が経営を波に乗せるまでの時間を稼げるようにしたいものです・・・
この保障を定期にするか終身にするかは、損金処理によるメリットやデメリット、保険料金額や解約返戻金のバランスを見て検討していきたいところです。
キャッシュフローで、保険料をどうやって払い続けていくか・・・財務バランスの重点的な検証はとても大事です。
そして、退職金や相続・事業承継での生命保険の利用・・・
退職金に関しては、老後の生活資金や夢の実現、そして『事業承継』などからも必要といわれています。
この退職金は上段でお話したように、生命保険金を一時金（解約返戻金や死亡保険金）で法人が受けとったときに損金計上できます（退職金規定の範囲は損金）ので、法人の納税を回避することもできます・・・
よくよく、考えてみると、オーナー企業の場合、オーナーにとっては、その財布は個人も会社も大きく考えれば一つのものでしょう・・・
会社が業績不振に陥れば、オーナーは保証しなければなりません・・・
会社の借金は・・・オーナーの借金です・・・
このように考えると・・・役員報酬や退職金は、オーナーの大きな財布のなかで法人の財布から個人の財布へ移し替えるだけのものかもしれません・・・
この小さな財布を行ったりきたりさせることで、節税の恩恵を受けているということでしょう・・・
こうやって、考えてくると退職金は・・・会社の状況のみならず、個人のライフプラン、すなわち老後の生活や家族の生活、そして相続のことまでをも考えて判断した方がいいかも知れません。
老後の生活費に関していえば、オーナーの社長が設立時から個人の財布から会社に拠出してきた貸付金が残っているかもしれません・・・
オーナー社長引退後の老後の生活資金は、その貸付金を毎年、毎年、利息を付けて返済していくことで賄えるかもしれません。
もっとも、会社のキャッシュフローが潤沢である場合ですが・・・
いずれにしても、会社への貸付金はいずれかのタイミングで消しておきたいところです。
会社への貸付金をそのままで、いざ、万が一が起きた場合、そのすべては原則は相続税の対象となってしまいます。
大きな財布のなかで、小さく分けた財布のいったりきたりの結果、相続税が課税される・・・
担税力なんてあるわけがありません・・・そもそも、一つの大きな財布のものです・・・注意しておきたいところです。
同様に、やみくもに生前退職金として会社で生命保険を中途解約した解約返戻金で支給した場合、それはそれで、その時点では会社は退職金で損金計上、個人は退職所得として退職控除や2分の一の評価を享受できることとなります。
ただ、その退職金も、相続時点で現金で残っていれば、相続税の対象です・・・
法人税や所得税はメリットがありますよ・・・と考えていたら・・・最後に相続税が待っているという・・・日本の税制の巧みさがうかがえます・・・
このように考えていくと、社長の引退後の生活費や夢の実現、社長の相続税のシミュレーションで相続税がいくらかかってくるのか、会社を引き継ぐ子供には会社の株式を集中させて相続させるとしてそしてその他の子供には何を相続させるのか、その遺産分割の考え方で遺留分の問題はないか、相続税はどうやって納税するか、非上場株式等の納税猶予は使うべきであるのか、さらに株価を下げるいい手はないか、等々、社長の遺産分割、納税、等を、よくよく考えた上で生命保険の加入方法も考えなければならなさそうです・・・
たとえば・・・引退後の生活等の資金が会社への貸付金で賄えるのであれば、退職金は死亡退職金として準備し退職手当金等の非課税（500万円×法定相続人の数）枠をつかって相続税の課税価格を圧縮し、その死亡退職金を相続税の納税に充てるといったような方法も考えられるでしょう。
もちろん、生前退職金として引退後の生活資金を準備し、納税や遺産分割のための生命保険を別途、加入する方法もあるでしょう・・・
また、生前退職金も気持ち良く使えててしまうかというと・・・どうでしょう・・・
オーナー企業にとって会社の財布は自分の財布・・・たとえ、子供に事業を譲ったとしてもその思いは変わらないでしょう・・・
この時代、いつ、不景気の波に襲われるかもしれません・・・個人に支給された退職金もストックする傾向が多くなるかもしれません・・・
個人でストックしたまま、突然の相続が開始するとそのストック金額が相続税の対象となってきます。
もしかしたら、会社にストックしておいた方が、税金は低く納まるかもしれない・・・
これは、自分の会社の株価の算定をしてみて、シミュレーションしてみるほか、結論の出ない話でしょう・・・
また、この株価も、毎年の業績で大きく変動することもあれば・・・ほとんど変動しないときもあります。
ここまで、思いつくままお話しましたが・・・
オーナー社長の相続のシミュレーションには株価が大きな比重を占めます・・・
個人の相続も会社の事業承継も株価が大きく影響してきます。
こうなってくると、相続・事業承継にとっても、重要なのは、当たり前の話で・・・『会社の事業計画』をきちんとした計画書として毎年、毎年、作成していくことでしょう。
前期の業績の分析、今期の目標、来期以降の長期計画、事業方針、会社の理念、等々・・・
これから、会社をどのようにしていきたいのか・・・極論、上場を目指すのか等々・・・
このように事業計画を練りながら株価の推移も考えてみるべきでしょう・・・
株価の推移を考えたら、遺産分割を遺留分も考慮しながら考えてみる（必ずしも遺留分を守らなければならないというわけではありませんが、本人がそれでいいといえばいい話です。）、相続税のシミュレーションをして納税を考える、そして節税できるものは節税を考えていく・・・とうことを行っていくべきでしょう・・・
そして、大事なのは、会社と個人の財産のデューデリジェンス（細かな調査かつ分析）を行っておくことでしょう・・・
会社でいえば、資産、負債を洗い出すことによって、特に資産のうちに劣化しているものがあれば、損金算入も可能となってきます。
不良在庫や減価償却の未償却等々・・・
このように、資産のなかから損金算入の可能性を探っておけば、例えば、オーナー社長の貸付金を消去るための債権放棄の時に劣化資産の損金を計上して法人税を圧縮するなどの対策も行えることとなります。
個人でいえば、相続時に課税対象となる相続財産を洗い出し、株価の算定や土地の評価をおこなって個人の相続税をシミュレーションしてみることが必要でしょう。
そして、何といっても、後継者を定めての事業の引き継ぎや遺産分割の方法を考えていく・・・納税の方法も考えながら・・・
このようにして、間違いのない生命保険の活用を考えていくべきと考えます・・・
また、節税に関していえば、個人と法人のお金の流れによって、法人税、所得税、相続税、贈与税が絡み合ってきます。
全ての税法に目を配りながら、考えていかなければなりませんので、事業保障を除いた生命保険の活用の答えは、とても難しい問題かもしれません・・・
いずれにしても、まずは、法人の財務状況、個人の財産の調査と分析を行ってみることでしょう・・・
最後に、個人、法人の所有している不動産の対策が、また重要なポイントなりますので財務や財産の確認には不動産のきちんとした調査・分析は不可欠なものとなってくるでしょう・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2日間におよんで、法人に適した生命保険の商品や考え方についてのお話を聞いてきました。
法人の生命保険とはいうと・・・
少し前までは、保険料の全てを損金計上し法人税を圧縮し、契約を途中解約し会社に入金された解約返戻金で社長に生前退職金を支給するといったスキームが主流でした。
解約返戻金が付く商品でも保険料の全額が損金扱いできるというところがポイントでした。
今は、解約返戻金が付く商品は、保険料の半分等の一部分が損金算入され、残りの保険料は保険積立金として資産計上されることとなります。
保険積立金が多いほど、保険金が支払われた時の法人の益金は少ないこととなってきますので、毎年、少しずつの節税を図るのか、保険金が支払われた段階での税金を少なくするのか、要は・・・課税を繰り延べするのか否かということになってきます。
毎年、損金に算入していくと、当然、保険金が支払われた時に多くの益金が計上されますが、その益金に退職金という損金を充てることによって生命保険金による納税のキャッシュアウトを防いできました。
保険料を少しでも多く損金計上できるように逆ハーフタックスと呼ばれる契約の加入も数多く利用されてきました。
税務上は、多分にグレー・・・グレーというよりは生命保険の節税出来る特典は税法の改正でいとも簡単に吹き飛んでしまいます。
課税庁側は金融商品のなかでは生命保険が特別に節税効果が高いので、見直していきたい意向は持っているようです。
常に、税制の改正には注目しておきたいところです。
こうやって考えてくると、法人の生命保険の利用価値はと・・・思ってしまいますが・・・
やはり事業リスクをヘッジするうえでの生命保険の活用は不可欠でしょう・・・
万が一の社長の死亡時の手当・・・
後継者への引き継ぎの状況にもよるでしょうが・・・
銀行や取引先の信用不安感からくる取引停滞に備えた運転資金の準備は万全に備えたいものです。
借入金残債、運転資金に社員の給与、等々・・・はトップ経営者の万が一に備えて、生命保険で準備しておきたいところでしょう・・・
何とか新しい経営者が経営を波に乗せるまでの時間を稼げるようにしたいものです・・・
この保障を定期にするか終身にするかは、損金処理によるメリットやデメリット、保険料金額や解約返戻金のバランスを見て検討していきたいところです。
キャッシュフローで、保険料をどうやって払い続けていくか・・・財務バランスの重点的な検証はとても大事です。
そして、退職金や相続・事業承継での生命保険の利用・・・
退職金に関しては、老後の生活資金や夢の実現、そして『事業承継』などからも必要といわれています。
この退職金は上段でお話したように、生命保険金を一時金（解約返戻金や死亡保険金）で法人が受けとったときに損金計上できます（退職金規定の範囲は損金）ので、法人の納税を回避することもできます・・・
よくよく、考えてみると、オーナー企業の場合、オーナーにとっては、その財布は個人も会社も大きく考えれば一つのものでしょう・・・
会社が業績不振に陥れば、オーナーは保証しなければなりません・・・
会社の借金は・・・オーナーの借金です・・・
このように考えると・・・役員報酬や退職金は、オーナーの大きな財布のなかで法人の財布から個人の財布へ移し替えるだけのものかもしれません・・・
この小さな財布を行ったりきたりさせることで、節税の恩恵を受けているということでしょう・・・
こうやって、考えてくると退職金は・・・会社の状況のみならず、個人のライフプラン、すなわち老後の生活や家族の生活、そして相続のことまでをも考えて判断した方がいいかも知れません。
老後の生活費に関していえば、オーナーの社長が設立時から個人の財布から会社に拠出してきた貸付金が残っているかもしれません・・・
オーナー社長引退後の老後の生活資金は、その貸付金を毎年、毎年、利息を付けて返済していくことで賄えるかもしれません。
もっとも、会社のキャッシュフローが潤沢である場合ですが・・・
いずれにしても、会社への貸付金はいずれかのタイミングで消しておきたいところです。
会社への貸付金をそのままで、いざ、万が一が起きた場合、そのすべては原則は相続税の対象となってしまいます。
大きな財布のなかで、小さく分けた財布のいったりきたりの結果、相続税が課税される・・・
担税力なんてあるわけがありません・・・そもそも、一つの大きな財布のものです・・・注意しておきたいところです。
同様に、やみくもに生前退職金として会社で生命保険を中途解約した解約返戻金で支給した場合、それはそれで、その時点では会社は退職金で損金計上、個人は退職所得として退職控除や2分の一の評価を享受できることとなります。
ただ、その退職金も、相続時点で現金で残っていれば、相続税の対象です・・・
法人税や所得税はメリットがありますよ・・・と考えていたら・・・最後に相続税が待っているという・・・日本の税制の巧みさがうかがえます・・・
このように考えていくと、社長の引退後の生活費や夢の実現、社長の相続税のシミュレーションで相続税がいくらかかってくるのか、会社を引き継ぐ子供には会社の株式を集中させて相続させるとしてそしてその他の子供には何を相続させるのか、その遺産分割の考え方で遺留分の問題はないか、相続税はどうやって納税するか、非上場株式等の納税猶予は使うべきであるのか、さらに株価を下げるいい手はないか、等々、社長の遺産分割、納税、等を、よくよく考えた上で生命保険の加入方法も考えなければならなさそうです・・・
たとえば・・・引退後の生活等の資金が会社への貸付金で賄えるのであれば、退職金は死亡退職金として準備し退職手当金等の非課税（500万円×法定相続人の数）枠をつかって相続税の課税価格を圧縮し、その死亡退職金を相続税の納税に充てるといったような方法も考えられるでしょう。
もちろん、生前退職金として引退後の生活資金を準備し、納税や遺産分割のための生命保険を別途、加入する方法もあるでしょう・・・
また、生前退職金も気持ち良く使えててしまうかというと・・・どうでしょう・・・
オーナー企業にとって会社の財布は自分の財布・・・たとえ、子供に事業を譲ったとしてもその思いは変わらないでしょう・・・
この時代、いつ、不景気の波に襲われるかもしれません・・・個人に支給された退職金もストックする傾向が多くなるかもしれません・・・
個人でストックしたまま、突然の相続が開始するとそのストック金額が相続税の対象となってきます。
もしかしたら、会社にストックしておいた方が、税金は低く納まるかもしれない・・・
これは、自分の会社の株価の算定をしてみて、シミュレーションしてみるほか、結論の出ない話でしょう・・・
また、この株価も、毎年の業績で大きく変動することもあれば・・・ほとんど変動しないときもあります。
ここまで、思いつくままお話しましたが・・・
オーナー社長の相続のシミュレーションには株価が大きな比重を占めます・・・
個人の相続も会社の事業承継も株価が大きく影響してきます。
こうなってくると、相続・事業承継にとっても、重要なのは、当たり前の話で・・・『会社の事業計画』をきちんとした計画書として毎年、毎年、作成していくことでしょう。
前期の業績の分析、今期の目標、来期以降の長期計画、事業方針、会社の理念、等々・・・
これから、会社をどのようにしていきたいのか・・・極論、上場を目指すのか等々・・・
このように事業計画を練りながら株価の推移も考えてみるべきでしょう・・・
株価の推移を考えたら、遺産分割を遺留分も考慮しながら考えてみる（必ずしも遺留分を守らなければならないというわけではありませんが、本人がそれでいいといえばいい話です。）、相続税のシミュレーションをして納税を考える、そして節税できるものは節税を考えていく・・・とうことを行っていくべきでしょう・・・
そして、大事なのは、会社と個人の財産のデューデリジェンス（細かな調査かつ分析）を行っておくことでしょう・・・
会社でいえば、資産、負債を洗い出すことによって、特に資産のうちに劣化しているものがあれば、損金算入も可能となってきます。
不良在庫や減価償却の未償却等々・・・
このように、資産のなかから損金算入の可能性を探っておけば、例えば、オーナー社長の貸付金を消去るための債権放棄の時に劣化資産の損金を計上して法人税を圧縮するなどの対策も行えることとなります。
個人でいえば、相続時に課税対象となる相続財産を洗い出し、株価の算定や土地の評価をおこなって個人の相続税をシミュレーションしてみることが必要でしょう。
そして、何といっても、後継者を定めての事業の引き継ぎや遺産分割の方法を考えていく・・・納税の方法も考えながら・・・
このようにして、間違いのない生命保険の活用を考えていくべきと考えます・・・
また、節税に関していえば、個人と法人のお金の流れによって、法人税、所得税、相続税、贈与税が絡み合ってきます。
全ての税法に目を配りながら、考えていかなければなりませんので、事業保障を除いた生命保険の活用の答えは、とても難しい問題かもしれません・・・
いずれにしても、まずは、法人の財務状況、個人の財産の調査と分析を行ってみることでしょう・・・
最後に、個人、法人の所有している不動産の対策が、また重要なポイントなりますので財務や財産の確認には不動産のきちんとした調査・分析は不可欠なものとなってくるでしょう・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月22日
相続対策のスタートは全ての財産を理解するところから②・・・
先週の土曜日に参加したセミナーのお話です。
セミナーの内容は、相続に備えた不動産の資産防衛と活用に関するお話でした。
どちらかというと、土地を相当数、所有されている地主さん層向けのお話でした。
冒頭から約半分は、海外不動産の情報のお話でした。
シンガポールの不動産市場のお話が多く、相続対策の話であったはずなのに面食らって聞いていました。
海外不動産の情報は、それなりに楽しめて聞けました。
それにしてもシンガポール・・・いろいろと耳にしてはいましたが、活気ある開発が目白押しの感じがしました。
人口も増加（移民）しており、不動産相場も上昇中とのことでた。
昔から、海上通運の貿易の要衝の地であったことから、金融業やサービス業には強みがあるような感じがしました。
日本の湾岸エリアも、もっと活発な開発があってもいいかもしれないと改めて思ってしまいます。
カジノの建設等々・・・いずれにしても、東京五輪の開発後の湾岸エリアが楽しみではあると思っていいますが・・・
シンガポールにドバイ・・・勢いがあります・・・が、バブルの崩壊のリスクもあるような気もしますが・・・
話は、もとにもどって、やっと、相続対策のお話となったわけですが・・・
将来の相続に備えた不動産対策として、まず、何をやっているか・・・
当たり前の事ですが、全ての不動産を現地で確認して調査することです。
それから、いわゆる現状分析と呼ばれる調査内容をこと細かに分析していく作業を行っているようでした。
かなり、詳細の資料をつくられることもあるようです。
調査報告書として、1冊の製本として提出されているそうです。
見本を見せてくれました（中身は見せてくれませんでしたが・・・）が、厚さは4ｃｍ弱はあろうというものでした。
（私の場合は、製本ではなく、ファイルとして提出しますが、厚さは8ｃｍというときもあります。）
この調査や分析の内容は、プロジェクタ―で写し出されたもので見せて頂きましたが、見事なまでに詳細に調査されていました。
この講師の先生は、もと、ハウスメーカーで住宅の営業経験がある方でしたので、建築に絡んでくる調査はお手のもののような感じでした。
土地の調査は、住宅地図、公図、測量図、インフラ資料、道路図、始めとした関連資料の全てを取得し、道路の区分や制限、建築制限、等々、こと細かにレポートして纏めている感じです。
一つの事例として、自宅の奥にある生産緑地の土地（道路に接道していません）があったそうです。
自宅の奥にあるので、接道していない・・・
接道してないと隣家の方が購入することくらいしか望めませんので、相場はおおよそ坪5万円・・・
これが、道路に接道できて住宅用地として売却できるようになれば、坪40万円・・・
200坪はあろうという広さ・・・その差は7000万円強・・・
道路からその生産緑地には水路と赤道が続いている・・・
この水路と赤道を市役所や財務省の立会のもとに何度も調整を図って、道路としての許可を取得できたそうです。
道路の許可というか、その生産緑地には建物が建築可能となったそうです。
この交渉や手間は、かなりの難度のたかいものであったろうと想像できます。
さらに、この対策は、その他の不動産もすべて調査したうえでの導き出されたものでした。
その他の不動産には、古いアパートなどの貸家が、3つの地域に散在していました。
そのほか比較的、新しいアパートが、2つの地域に散在・・・
問題は、古いアパートの処遇、建て替えるか、更地にして売却か、リニューアルしてもう少し稼いでもらうか・・・
結論は、リニューアルにしたそうです。
その答えは、全ての不動産の調査や分析を行ったうえで、将来の相続税の納税資金や節税、そして現在の貸家の収支状況を分析しての答えだったそうです。
比較的、新しいアパートが老朽化するまでは、リニューアルで稼いでもらって、時がきたら順次、建て替えていきながら競争力を高めていく方策をとったようです。
老朽化しているとはいえ、そのリニューアルは外観デザインや外構のデザインまでを見直す大がかりなものでした。
当然に、工事代金は、相当額かかったようですが、全ての賃貸物件の収支を将来にわたってシビアに予想しながらの計画でしたので、オーナーさんも安心して任せられたようです。
何のといっても、無道路の生産緑地の土地が、建物が建てられるようになっています。
いきなりの相続が発生しても、納税用にいつでも売却できる土地が新たに産まれたのは、心強いばかりでしょう。
相続の対策を立案する上では、全ての土地を見せて頂くこと、全ての活用物件の状況を教えてもらうこと、ある程度の精度の相続税シミュレーションが可能な情報（現預金、株式等の金融商品や生命保険等）がいただけることが、前提となるでしょう・・・
そして、調査、分析の報告をしたら、対策の提案です。
この提案で、土地活用の提案をするときに重要なのは、土地の価額もあわせての利回りを確認すべしのお話もありました。
私の場合も、建物の建築価格に土地の公示価格等の金額を加算しての利回りで確認するようにしています。
これは、土地を売却した金額に建物の工事代金を加算した同等の金額で、売りに出ている他の不動産の利回りと比較するためです。
あまりに低い利回りの場合、土地を売却して、貸家を建築した気になって、その分の借入金額をたして、優良な投資不動産を購入する方が得策ともいえます。
いわゆる、組替えの提案です。
これも、やはり全体の不動産、さらには金融資産等を含めた、全体の財産のバランスを見ながら考えていくべきでしょう。
5年後のキャッシュフロー、10年後、20年後、30年後のキャッシュフロー、そして相続対策、分割、納税、節税・・・
この全体像を、描きながら、自分の希望を満たせるような対策を練り上げていけば、よろしいかと思います。
やはり、入り口での、調査、分析が・・・相続対策のキーポイントとなるようです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
セミナーの内容は、相続に備えた不動産の資産防衛と活用に関するお話でした。
どちらかというと、土地を相当数、所有されている地主さん層向けのお話でした。
冒頭から約半分は、海外不動産の情報のお話でした。
シンガポールの不動産市場のお話が多く、相続対策の話であったはずなのに面食らって聞いていました。
海外不動産の情報は、それなりに楽しめて聞けました。
それにしてもシンガポール・・・いろいろと耳にしてはいましたが、活気ある開発が目白押しの感じがしました。
人口も増加（移民）しており、不動産相場も上昇中とのことでた。
昔から、海上通運の貿易の要衝の地であったことから、金融業やサービス業には強みがあるような感じがしました。
日本の湾岸エリアも、もっと活発な開発があってもいいかもしれないと改めて思ってしまいます。
カジノの建設等々・・・いずれにしても、東京五輪の開発後の湾岸エリアが楽しみではあると思っていいますが・・・
シンガポールにドバイ・・・勢いがあります・・・が、バブルの崩壊のリスクもあるような気もしますが・・・
話は、もとにもどって、やっと、相続対策のお話となったわけですが・・・
将来の相続に備えた不動産対策として、まず、何をやっているか・・・
当たり前の事ですが、全ての不動産を現地で確認して調査することです。
それから、いわゆる現状分析と呼ばれる調査内容をこと細かに分析していく作業を行っているようでした。
かなり、詳細の資料をつくられることもあるようです。
調査報告書として、1冊の製本として提出されているそうです。
見本を見せてくれました（中身は見せてくれませんでしたが・・・）が、厚さは4ｃｍ弱はあろうというものでした。
（私の場合は、製本ではなく、ファイルとして提出しますが、厚さは8ｃｍというときもあります。）
この調査や分析の内容は、プロジェクタ―で写し出されたもので見せて頂きましたが、見事なまでに詳細に調査されていました。
この講師の先生は、もと、ハウスメーカーで住宅の営業経験がある方でしたので、建築に絡んでくる調査はお手のもののような感じでした。
土地の調査は、住宅地図、公図、測量図、インフラ資料、道路図、始めとした関連資料の全てを取得し、道路の区分や制限、建築制限、等々、こと細かにレポートして纏めている感じです。
一つの事例として、自宅の奥にある生産緑地の土地（道路に接道していません）があったそうです。
自宅の奥にあるので、接道していない・・・
接道してないと隣家の方が購入することくらいしか望めませんので、相場はおおよそ坪5万円・・・
これが、道路に接道できて住宅用地として売却できるようになれば、坪40万円・・・
200坪はあろうという広さ・・・その差は7000万円強・・・
道路からその生産緑地には水路と赤道が続いている・・・
この水路と赤道を市役所や財務省の立会のもとに何度も調整を図って、道路としての許可を取得できたそうです。
道路の許可というか、その生産緑地には建物が建築可能となったそうです。
この交渉や手間は、かなりの難度のたかいものであったろうと想像できます。
さらに、この対策は、その他の不動産もすべて調査したうえでの導き出されたものでした。
その他の不動産には、古いアパートなどの貸家が、3つの地域に散在していました。
そのほか比較的、新しいアパートが、2つの地域に散在・・・
問題は、古いアパートの処遇、建て替えるか、更地にして売却か、リニューアルしてもう少し稼いでもらうか・・・
結論は、リニューアルにしたそうです。
その答えは、全ての不動産の調査や分析を行ったうえで、将来の相続税の納税資金や節税、そして現在の貸家の収支状況を分析しての答えだったそうです。
比較的、新しいアパートが老朽化するまでは、リニューアルで稼いでもらって、時がきたら順次、建て替えていきながら競争力を高めていく方策をとったようです。
老朽化しているとはいえ、そのリニューアルは外観デザインや外構のデザインまでを見直す大がかりなものでした。
当然に、工事代金は、相当額かかったようですが、全ての賃貸物件の収支を将来にわたってシビアに予想しながらの計画でしたので、オーナーさんも安心して任せられたようです。
何のといっても、無道路の生産緑地の土地が、建物が建てられるようになっています。
いきなりの相続が発生しても、納税用にいつでも売却できる土地が新たに産まれたのは、心強いばかりでしょう。
相続の対策を立案する上では、全ての土地を見せて頂くこと、全ての活用物件の状況を教えてもらうこと、ある程度の精度の相続税シミュレーションが可能な情報（現預金、株式等の金融商品や生命保険等）がいただけることが、前提となるでしょう・・・
そして、調査、分析の報告をしたら、対策の提案です。
この提案で、土地活用の提案をするときに重要なのは、土地の価額もあわせての利回りを確認すべしのお話もありました。
私の場合も、建物の建築価格に土地の公示価格等の金額を加算しての利回りで確認するようにしています。
これは、土地を売却した金額に建物の工事代金を加算した同等の金額で、売りに出ている他の不動産の利回りと比較するためです。
あまりに低い利回りの場合、土地を売却して、貸家を建築した気になって、その分の借入金額をたして、優良な投資不動産を購入する方が得策ともいえます。
いわゆる、組替えの提案です。
これも、やはり全体の不動産、さらには金融資産等を含めた、全体の財産のバランスを見ながら考えていくべきでしょう。
5年後のキャッシュフロー、10年後、20年後、30年後のキャッシュフロー、そして相続対策、分割、納税、節税・・・
この全体像を、描きながら、自分の希望を満たせるような対策を練り上げていけば、よろしいかと思います。
やはり、入り口での、調査、分析が・・・相続対策のキーポイントとなるようです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月20日
相続対策のスタ－トは全ての財産を理解することから・・・
昨日は、某出版社の出版記念セミナーに参加してきました。
2冊の本のセミナーでしたが、両方とも相続対策についてのセミナーでした。
一つのセミナーは、資産税専門の税理士の方のセミナーでした・・・
この先生は、同業の税理士の方に営業をしているそうです・・・
法人や個人の申告業務をメインにしている税理士の殆どのかたは、相続税は苦手と言われています・
全国で7万人近い税理士のかたがいるなかで、相続税の申告は、年間約5万2千件（平成24年）です。
年間に税理士一人に対し相続税の申告業務は1件にも及びません。
そして、相続税の税務調査の比率は、約23.5％で、そのうち、申告漏れの割合は81.6％にものぽるようです。
これは、慣れない税理士のかたの申告漏れが多いそうです。
その申告漏れとなってしまう原因は土地の評価というよりは、預貯金がそのほとんどの原因のようです。
相続税の申告に不慣れなことに拠る預貯金の把握のあいまいさによるもののようです。
全ての預貯金の通帳を過去7年間にさかのぼって、その入出金を確認しているか・・・
子供や孫の名義の預貯金が名義預金と認定されないか・・・
等々、その原因はさざまでしょう・・・
この講師の先生は、そんな相続税を得意としない税理士のかたが抱えているお客様の相続問題を一緒に解決していきましょうと営業活動をかけているそうです。
ある意味、セカンドオピニオンとして、相続対策を実践していくそうです。
会計事務所は、一定期間の業績の結果を適正に集計して財務諸表を作成し申告書を提出することを、その業務としています。
その経営の考え方は、職員にたいして、一つの申告書を何時間で処理したかを、大きな指標としています。
私も、1年半近くを会計事務所で勤務しましたが、毎日、お客様毎の仕事に費やした時間を記録することとなっていました。
月次の訪問で何時間、伝票入力で何時間、申告書作成で何時間、といったようにです。
相続対策というのは、相続が始まる前に、資産防衛のためのいろいろな策を施すものです・・・
会計事務所の体質は、毎月通って試算表をつくったりとか、申告書を作成して提出したりとか、等の役務の提供には胸をはって請求書を出せるのですが、将来の対策のために遺言書の作成や相続税のシミュレーション等のいわゆるコンサルタント業務的なものはサービス業務となってしまう場合が多いようです。
こうなってくると、目の前の売り上げに直結する申告業務等に傾注するほかなく、なかなか、相続対策等の生前のコンサルテイングは、その実行は厳しいものとなってきます。
もっとも、生命保険の代理店業務等を、業務にとりいれて成功報酬的な売り上げを定期的に上げられるようにすれば、コンサルティング業務もこなしていけるようになるやもしれませんが・・・
私が、以前、勤めていた会計事務所でけっこうな不動産を所有しているお客様を引き継いだことがあります。
賃貸アパートが4棟、賃貸マンションが1棟、駐車場が2カ所、クリニックモールが1棟、等々、賃料収入で年間4～5000万円程度の収入があります。
この収入から、水道光熱費や固定資産税、修繕費、ローンの元金と金利等をしはらっていかなければなりません。
賃貸物件のうち、深刻な問題がありました。
クリニックモール、全6室のうち、2室が空室でした・・・クリニックモールの空室は、本当に経営に響いてきます。
賃料が、月30～40万円・・・この空室は非常に痛いものとなってきます。
このお客様は、所得税対策として、不動産管理法人を設立して、家族を社員として給料を支払い所得分散し、各人の給与所得控除と超過累進税率の税率を下げるといった対策を行っていました。
そして、個人の所得税の申告書4人分（同族会社の社員）と不動産管理法人の申告書の引き継ぎを受けました。
その数値をみると・・・気になるのは手許にいくら残っているかです・・・
赤字ではないのは確実も、ローン（住宅と事業用）の支払いが大きく、決算書では元金の弁済は盛り込まれませんので、どうしても気になるので、仕方ない簡易なキャッシュフローの計算をしてみました。
何で気になったか…所得分散をすることによって、本来はお祖父ちゃんの大きな財布一つで管理されていたのが、色々な財布をつくって分散させたことにより、お金が実施にいくら残っているかの把握が難しくなっていました。
せめて年に１回は所得分散した金額を一つに集計して、実際にいくら手許にキャシュが残っているかを検証しないと、今後の賃貸物件の空室リスクの限界の見極めがつかないからです。
ただ、この業務は所長の指示は何もありません・・・業務時間中は、毎日の業務ごとの時間の報告義務があるためごまかすこともできません・・・
本当のことをいって作業をすれば、やらなくていいと言われかねません・・・
そうなると、自宅でのサービス業務・・・それでも気になって集計しました。
結果、手許の残金は、おおよそ400万円・・・といっても、申告書から導き出した数値ですから、社会保障料やある程度の保険料は負担済みの金額です。
その400万円で、生活に必要な食費や水道光熱費（自宅分）等を、賄えれば生活には困窮しません。
ただ、すこしでも、空室が増えてくると生活そのものが苦しくなりかねません・・・
手許残、400万円・・・これは心もとないです・・・
なにしろ・・・借金は2億円（自宅＋事業）を超えているわけですから・・・
そして、前任者に質問をします・・・たとえば、住宅ローンが6000万円、さいたま市が本拠であるにもかかわらず、成田のお祖母ちゃんの実家の近くに建築している・・・そして定期的にさいたま市の本拠に通ってきている・・・前任者は？です・・・
建てた家は100坪で大手のハウスメーカー・・・？6000万円で建つわけがない・・・前任者は？です・・・
そうです・・・申告以外は興味がないのです・・・最も申告以外は評価対象外です。
そして、お客様に聞きました・・・なぜ、別宅を建てましたか？・・・お祖母ちゃんが高齢になって故郷の近くで住みたいということとさいたま市の自宅は老朽化しており、ここは建て替えるよりは、将来の事業用の資産として活用したいとの意向でした・・・なるほどと思いながら、自宅はいくらかかりましたか、お話を聞く限り6000万円＋αでは立たないと思いますが・・・1億円は優に超えています・・・なぜ、6000万円の借入金にしたのですか・・・手許に残るお金から支払える限度が6000万円でした・・・
結果、お客様本人は、当然に手許にに残るお金は、身をもって知っているわけですから、残り400万円を残して借りれるローンが6000万円だっということです。
やっと、いろいろなことが分かってきました・・・
自己資金4000万円は、われわれが管理していない別の口座から出している・・・ということは、まだ、別の大きな口座があるらしい・・・等々、
そして、何より、お客様本人は、空室のリスクをとても憂慮していることなど・・・
何も考えずにいたのは、会計顧問の担当者のみだったということ・・・もっとも、お客様は会計事務所に空室等の対策は期待しておりませんでしたので、会計指導だけしてくれればいいという感じでした。
これでは、そもそも論として・・・相続の対策には入っていけないでしょう・・・
昨日のセミナーの講師の先生は、相続増税に備えた対策として、基本的なものは次の3つをあげていました。
①生前贈与・・・②小規模宅地等の特例・・・③生命保険の活用・・・
よく耳にする基本的なものばかりです・・・
ただ、お話をきいていて、なるほどなと思ったのは、対策を考える際には、すべての財産を教えてもらうこと、相続税のシミュレーションを出してみること、そのうえで各対策を行ったうえでのメリット・デメリットを検証してすすめていくそうです。
相続税がさほどかからないのに、登記料や不動産取得税等を負担してまでも、贈与税の配偶者控除を利用するものか否か等・・・
当たり前のお話のなかに、当たり前でないものを感じたのは、その判断基準となるべき調査や分析の内容とそれから導き出される提案は、非常に有効な質の高いものであろうなと感じました。
おそらく、本人もいっていた経験値からくるものでしょう・・・
全体を総括してみてからでないと、その人その人で、対策の有効性は異なってくるので、何がいいかは全体の財産や状況を把握してからと、おっしゃっていました。
昨日のセミナーは、レジメは基本的なものばかり書かれていて、また、同じ内容と思っていましたが、当たり前のことを当たり前に相続対策しても、その判断基準の違いで大きな結果の差となって表れてくることが分かりました。
出口の対策よりも、まずは、入口の調査、分析がとても重要なことのようです・・・
もう一つのセミナーは、不動産コンサルタントのかたのお話でしたが、やはり、事前の調査が、いかに重要かのお話がありりました。
詳細は、次の機会で紹介させていただきます。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
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また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2冊の本のセミナーでしたが、両方とも相続対策についてのセミナーでした。
一つのセミナーは、資産税専門の税理士の方のセミナーでした・・・
この先生は、同業の税理士の方に営業をしているそうです・・・
法人や個人の申告業務をメインにしている税理士の殆どのかたは、相続税は苦手と言われています・
全国で7万人近い税理士のかたがいるなかで、相続税の申告は、年間約5万2千件（平成24年）です。
年間に税理士一人に対し相続税の申告業務は1件にも及びません。
そして、相続税の税務調査の比率は、約23.5％で、そのうち、申告漏れの割合は81.6％にものぽるようです。
これは、慣れない税理士のかたの申告漏れが多いそうです。
その申告漏れとなってしまう原因は土地の評価というよりは、預貯金がそのほとんどの原因のようです。
相続税の申告に不慣れなことに拠る預貯金の把握のあいまいさによるもののようです。
全ての預貯金の通帳を過去7年間にさかのぼって、その入出金を確認しているか・・・
子供や孫の名義の預貯金が名義預金と認定されないか・・・
等々、その原因はさざまでしょう・・・
この講師の先生は、そんな相続税を得意としない税理士のかたが抱えているお客様の相続問題を一緒に解決していきましょうと営業活動をかけているそうです。
ある意味、セカンドオピニオンとして、相続対策を実践していくそうです。
会計事務所は、一定期間の業績の結果を適正に集計して財務諸表を作成し申告書を提出することを、その業務としています。
その経営の考え方は、職員にたいして、一つの申告書を何時間で処理したかを、大きな指標としています。
私も、1年半近くを会計事務所で勤務しましたが、毎日、お客様毎の仕事に費やした時間を記録することとなっていました。
月次の訪問で何時間、伝票入力で何時間、申告書作成で何時間、といったようにです。
相続対策というのは、相続が始まる前に、資産防衛のためのいろいろな策を施すものです・・・
会計事務所の体質は、毎月通って試算表をつくったりとか、申告書を作成して提出したりとか、等の役務の提供には胸をはって請求書を出せるのですが、将来の対策のために遺言書の作成や相続税のシミュレーション等のいわゆるコンサルタント業務的なものはサービス業務となってしまう場合が多いようです。
こうなってくると、目の前の売り上げに直結する申告業務等に傾注するほかなく、なかなか、相続対策等の生前のコンサルテイングは、その実行は厳しいものとなってきます。
もっとも、生命保険の代理店業務等を、業務にとりいれて成功報酬的な売り上げを定期的に上げられるようにすれば、コンサルティング業務もこなしていけるようになるやもしれませんが・・・
私が、以前、勤めていた会計事務所でけっこうな不動産を所有しているお客様を引き継いだことがあります。
賃貸アパートが4棟、賃貸マンションが1棟、駐車場が2カ所、クリニックモールが1棟、等々、賃料収入で年間4～5000万円程度の収入があります。
この収入から、水道光熱費や固定資産税、修繕費、ローンの元金と金利等をしはらっていかなければなりません。
賃貸物件のうち、深刻な問題がありました。
クリニックモール、全6室のうち、2室が空室でした・・・クリニックモールの空室は、本当に経営に響いてきます。
賃料が、月30～40万円・・・この空室は非常に痛いものとなってきます。
このお客様は、所得税対策として、不動産管理法人を設立して、家族を社員として給料を支払い所得分散し、各人の給与所得控除と超過累進税率の税率を下げるといった対策を行っていました。
そして、個人の所得税の申告書4人分（同族会社の社員）と不動産管理法人の申告書の引き継ぎを受けました。
その数値をみると・・・気になるのは手許にいくら残っているかです・・・
赤字ではないのは確実も、ローン（住宅と事業用）の支払いが大きく、決算書では元金の弁済は盛り込まれませんので、どうしても気になるので、仕方ない簡易なキャッシュフローの計算をしてみました。
何で気になったか…所得分散をすることによって、本来はお祖父ちゃんの大きな財布一つで管理されていたのが、色々な財布をつくって分散させたことにより、お金が実施にいくら残っているかの把握が難しくなっていました。
せめて年に１回は所得分散した金額を一つに集計して、実際にいくら手許にキャシュが残っているかを検証しないと、今後の賃貸物件の空室リスクの限界の見極めがつかないからです。
ただ、この業務は所長の指示は何もありません・・・業務時間中は、毎日の業務ごとの時間の報告義務があるためごまかすこともできません・・・
本当のことをいって作業をすれば、やらなくていいと言われかねません・・・
そうなると、自宅でのサービス業務・・・それでも気になって集計しました。
結果、手許の残金は、おおよそ400万円・・・といっても、申告書から導き出した数値ですから、社会保障料やある程度の保険料は負担済みの金額です。
その400万円で、生活に必要な食費や水道光熱費（自宅分）等を、賄えれば生活には困窮しません。
ただ、すこしでも、空室が増えてくると生活そのものが苦しくなりかねません・・・
手許残、400万円・・・これは心もとないです・・・
なにしろ・・・借金は2億円（自宅＋事業）を超えているわけですから・・・
そして、前任者に質問をします・・・たとえば、住宅ローンが6000万円、さいたま市が本拠であるにもかかわらず、成田のお祖母ちゃんの実家の近くに建築している・・・そして定期的にさいたま市の本拠に通ってきている・・・前任者は？です・・・
建てた家は100坪で大手のハウスメーカー・・・？6000万円で建つわけがない・・・前任者は？です・・・
そうです・・・申告以外は興味がないのです・・・最も申告以外は評価対象外です。
そして、お客様に聞きました・・・なぜ、別宅を建てましたか？・・・お祖母ちゃんが高齢になって故郷の近くで住みたいということとさいたま市の自宅は老朽化しており、ここは建て替えるよりは、将来の事業用の資産として活用したいとの意向でした・・・なるほどと思いながら、自宅はいくらかかりましたか、お話を聞く限り6000万円＋αでは立たないと思いますが・・・1億円は優に超えています・・・なぜ、6000万円の借入金にしたのですか・・・手許に残るお金から支払える限度が6000万円でした・・・
結果、お客様本人は、当然に手許にに残るお金は、身をもって知っているわけですから、残り400万円を残して借りれるローンが6000万円だっということです。
やっと、いろいろなことが分かってきました・・・
自己資金4000万円は、われわれが管理していない別の口座から出している・・・ということは、まだ、別の大きな口座があるらしい・・・等々、
そして、何より、お客様本人は、空室のリスクをとても憂慮していることなど・・・
何も考えずにいたのは、会計顧問の担当者のみだったということ・・・もっとも、お客様は会計事務所に空室等の対策は期待しておりませんでしたので、会計指導だけしてくれればいいという感じでした。
これでは、そもそも論として・・・相続の対策には入っていけないでしょう・・・
昨日のセミナーの講師の先生は、相続増税に備えた対策として、基本的なものは次の3つをあげていました。
①生前贈与・・・②小規模宅地等の特例・・・③生命保険の活用・・・
よく耳にする基本的なものばかりです・・・
ただ、お話をきいていて、なるほどなと思ったのは、対策を考える際には、すべての財産を教えてもらうこと、相続税のシミュレーションを出してみること、そのうえで各対策を行ったうえでのメリット・デメリットを検証してすすめていくそうです。
相続税がさほどかからないのに、登記料や不動産取得税等を負担してまでも、贈与税の配偶者控除を利用するものか否か等・・・
当たり前のお話のなかに、当たり前でないものを感じたのは、その判断基準となるべき調査や分析の内容とそれから導き出される提案は、非常に有効な質の高いものであろうなと感じました。
おそらく、本人もいっていた経験値からくるものでしょう・・・
全体を総括してみてからでないと、その人その人で、対策の有効性は異なってくるので、何がいいかは全体の財産や状況を把握してからと、おっしゃっていました。
昨日のセミナーは、レジメは基本的なものばかり書かれていて、また、同じ内容と思っていましたが、当たり前のことを当たり前に相続対策しても、その判断基準の違いで大きな結果の差となって表れてくることが分かりました。
出口の対策よりも、まずは、入口の調査、分析がとても重要なことのようです・・・
もう一つのセミナーは、不動産コンサルタントのかたのお話でしたが、やはり、事前の調査が、いかに重要かのお話がありりました。
詳細は、次の機会で紹介させていただきます。
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相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
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また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
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2014年04月11日
相続増税時代の相続税対策に有効な85歳過ぎても入れる生命保険・・・
来年の相続増税の影響もあるのでしょうか・・・
住宅取得資金や教育資金の贈与税の非課税を利用される方が思いのほか・・・多いようです・・・
生前に贈与をしてあげたい・・・それも贈与税は非課税・・・そして贈与をすることによって相続財産が減る＝相続税の負担が減少と・・・なってきます。
これは、来年からの相続税の基礎控除額の減額も追い風となっての利用のされかたでしょう・・・
これから、学生となっていくお孫さんやこれから住宅の購入を考えているお孫さんをお持ちのお祖父ちゃんやお祖母ちゃんにとっては、魅力ある制度でしょう・・・
相続税の基礎控除額の減額を控えていますので、使える特例は使って、将来の相続税の負担は減らしておきたいところです。
気をつけるべきは、生前に贈与であげた財産は相続時に特別受益として持ち戻しされて遺産分割を計算しますので、後々の相続の遺産分割まで考えての贈与としたいところです。
住宅取得金や教育資金の贈与の非課税は、当然ながら生前贈与の加算の心配はありませんから、85歳すぎても、極論として90歳でも、安心してりようできます。
お子さんやお孫さんで住宅取得の予定が無い場合、お孫さんで教育資金の贈与に該当するものがいない場合、暦年贈与で、毎年、毎年、こつこつと生前贈与していくという方法もありますが、85歳もすぎてくると生前贈与加算のことも考えて贈与の計画を考えなければならないでしょう・・・
85歳もすぎると、相続税の対策は、正直、難しくなってきます・・・
そんなとき、85歳すぎてもつかえる相続税対策として、一つの生命保険の商品があります。
90歳（満91歳）まで告知なし（入院していると不可）で入れる終身保険です。
告知が必要ありませんので、病歴や現状の体調の如何に拘わらず加入できます・・・入院しているとだめのようですが・・・
この保健は、保険料を一時金で支払って加入する保険です。
イメージとしては、1000万円の保険料で1000万円の終身保険に加入するものです。
80歳で加入（女性）した場合でも、死亡保険金は、多少は保険料を上回るようになっています。
お祖父ちゃんやお祖母ちゃんが、被保険者となれるわけです。
お祖父ちゃん、お祖母ちゃんが被保険者、契約者、保険料負担者となれば、生命保険金の非課税が適用となります。
500万円×法定相続人の数まで、相続税の非課税となるわけです。
例えば、お祖父ちゃんの場合、配偶者と子供3人の場合は、500万円×4人＝2000万円までが非課税です。
もっとも、既に、加入している生命保険の保険金額が生命保険金の非課税枠を超えている場合には、相続税の対策とはなりませんが・・・この場合の生命保険金は保険金受取人の固有の財産となりますので、遺産分割の相続財産の対象外となりますので、円滑な遺産分割としては有効に使えそうです。
70歳位までですと、暦年の生前贈与が有効ですが、80歳もすぎて何かいい方法はとお考えの方で、健康上の理由で生命保険に加入していない場合、若しくは、生命保険金の非課税枠に余裕のある方は、検討してみたらいかがでしょうか・・・
相続税法の非課税枠を使い切ることは、とても有効な相続税対策となります。
税法の非課税や特例を上手に使いきることが、なによりの税金対策となるでしょう・・・
詳しいことをお知りになりたいかたは、下記の連絡先まで、お気軽にお問い合わせください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
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相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
住宅取得資金や教育資金の贈与税の非課税を利用される方が思いのほか・・・多いようです・・・
生前に贈与をしてあげたい・・・それも贈与税は非課税・・・そして贈与をすることによって相続財産が減る＝相続税の負担が減少と・・・なってきます。
これは、来年からの相続税の基礎控除額の減額も追い風となっての利用のされかたでしょう・・・
これから、学生となっていくお孫さんやこれから住宅の購入を考えているお孫さんをお持ちのお祖父ちゃんやお祖母ちゃんにとっては、魅力ある制度でしょう・・・
相続税の基礎控除額の減額を控えていますので、使える特例は使って、将来の相続税の負担は減らしておきたいところです。
気をつけるべきは、生前に贈与であげた財産は相続時に特別受益として持ち戻しされて遺産分割を計算しますので、後々の相続の遺産分割まで考えての贈与としたいところです。
住宅取得金や教育資金の贈与の非課税は、当然ながら生前贈与の加算の心配はありませんから、85歳すぎても、極論として90歳でも、安心してりようできます。
お子さんやお孫さんで住宅取得の予定が無い場合、お孫さんで教育資金の贈与に該当するものがいない場合、暦年贈与で、毎年、毎年、こつこつと生前贈与していくという方法もありますが、85歳もすぎてくると生前贈与加算のことも考えて贈与の計画を考えなければならないでしょう・・・
85歳もすぎると、相続税の対策は、正直、難しくなってきます・・・
そんなとき、85歳すぎてもつかえる相続税対策として、一つの生命保険の商品があります。
90歳（満91歳）まで告知なし（入院していると不可）で入れる終身保険です。
告知が必要ありませんので、病歴や現状の体調の如何に拘わらず加入できます・・・入院しているとだめのようですが・・・
この保健は、保険料を一時金で支払って加入する保険です。
イメージとしては、1000万円の保険料で1000万円の終身保険に加入するものです。
80歳で加入（女性）した場合でも、死亡保険金は、多少は保険料を上回るようになっています。
お祖父ちゃんやお祖母ちゃんが、被保険者となれるわけです。
お祖父ちゃん、お祖母ちゃんが被保険者、契約者、保険料負担者となれば、生命保険金の非課税が適用となります。
500万円×法定相続人の数まで、相続税の非課税となるわけです。
例えば、お祖父ちゃんの場合、配偶者と子供3人の場合は、500万円×4人＝2000万円までが非課税です。
もっとも、既に、加入している生命保険の保険金額が生命保険金の非課税枠を超えている場合には、相続税の対策とはなりませんが・・・この場合の生命保険金は保険金受取人の固有の財産となりますので、遺産分割の相続財産の対象外となりますので、円滑な遺産分割としては有効に使えそうです。
70歳位までですと、暦年の生前贈与が有効ですが、80歳もすぎて何かいい方法はとお考えの方で、健康上の理由で生命保険に加入していない場合、若しくは、生命保険金の非課税枠に余裕のある方は、検討してみたらいかがでしょうか・・・
相続税法の非課税枠を使い切ることは、とても有効な相続税対策となります。
税法の非課税や特例を上手に使いきることが、なによりの税金対策となるでしょう・・・
詳しいことをお知りになりたいかたは、下記の連絡先まで、お気軽にお問い合わせください。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
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2014年04月08日
相続セミナー三昧の中でリノべ－ションに興味津々・・・
先月は、某証券会社の相続のセミナーに参加しました。
今月は、三菱ＵＦＪ信託銀行の相続セミナーに参加しました。
そして、もう一回、幻冬舎の相続セミナーに参加してきます。
よくも、飽きずに何回も聴きに行くなと我ながら感心というか呆れかえります・・・
来年からの相続税の改正に向けて、各社、どんなお話で惹きつけるのかを確認したくて、ついつい足を運んでしまいます。
話す内容は、大体お決まりのパターン・・・
相続のスケジュール、遺産分割、争続対策、遺言、簡単な相続税シミュレーション方法、等々・・・
とても、参考になったのは、相続手続きの一覧と財産の棚卸のフォーマットでした。
これらのものを参考にして、今後の自分のお客様用ツールを作成したいと考えています。
いかに、簡単に、分かりやすく、間違えずに・・・伝えるには、どのように話をしたらいいのか、どのような資料がいいのか、・・・
いつもの悩みで、もはや・・・永遠の課題の様な感じがします。
そんな相続セミナー三昧の中で・・・気になる全く異なったセミナーがあります。
何かいいセミナーはないか、とパソコンで探していると興味深いセミナーがありました。
今年初めにも、予約をいれて聴きに行く予定だったのですが、仕事の関係でキャンセルしました。
そのセミナーは賃貸マンションのリノベーションのセミナーです。
都内で数多くのリノベーションを成功させている会社が、そのノウハウを教えてくれるものです。
築年数が10年も超えてくると、賃貸マンションンの競争力は一気に低下してきます。
それでも、20年、30年位までは、傷んだところを補修しながら、何とか持ちこたえていくでしょう。
リノベーションとは、大がかりなリフォームを施して、新しい価値観を創出する・・・そんなイメージをもっています。
斬新なデザインや間取りで、新たな顧客層を獲得する等々・・・
そんな例をいくつも成功させている会社です。
築20～30年位の賃貸マンションを所有している80歳代のオーナーの場合なんかですと、大規模なリフォームをすれば、相続税対策にも繋がりそうです。
現金やローンで、リノベーションをする・・・建物の評価は固定資産税評価額・・・いくらかは、建物の評価減となるでしょう・・・
相続税も下がる ・・・資産価値も上がる・・・空室リスクも減少する・・・
といった結果が理想でしょうが・・・はたして、そんなにうまくいくものなのか・・・
リノベーションの工事費に見合った資産価値のＵＰに繋がるものなのか・・・
賃料収入、売却価格に反映してくれるものなのか・・・
そんなところを、聞いてみたいと思っています。
老朽化した賃貸マンションは、本当に悩ましいものと思います。
ある程度のリフォームを施して賃料を下げて貸し続けるか・・・
大がかりなリノベーションを施して、賃料を高い水準で貸し続けるのか・・・
建て替えるか・・・売却するか・・・
等々、相続税が気になる方は、なおさらに、気になるところでしよう・・・
そのセミナーを開催している会社のＨＰに掲載されているリノベーション物件の賃貸情報を見ると、ガラス張りの浴室が良く現れてきます・・・丸見え状態・・・
これが・・・デザイナーズ・・・？というものか・・・と思いつつ・・・思わずブラインドの代金を頭で計算してしまいます。
私には、ガラス張りの浴室のマンションに住むことは・・・ちょっときついかもしれません・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
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また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
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今月は、三菱ＵＦＪ信託銀行の相続セミナーに参加しました。
そして、もう一回、幻冬舎の相続セミナーに参加してきます。
よくも、飽きずに何回も聴きに行くなと我ながら感心というか呆れかえります・・・
来年からの相続税の改正に向けて、各社、どんなお話で惹きつけるのかを確認したくて、ついつい足を運んでしまいます。
話す内容は、大体お決まりのパターン・・・
相続のスケジュール、遺産分割、争続対策、遺言、簡単な相続税シミュレーション方法、等々・・・
とても、参考になったのは、相続手続きの一覧と財産の棚卸のフォーマットでした。
これらのものを参考にして、今後の自分のお客様用ツールを作成したいと考えています。
いかに、簡単に、分かりやすく、間違えずに・・・伝えるには、どのように話をしたらいいのか、どのような資料がいいのか、・・・
いつもの悩みで、もはや・・・永遠の課題の様な感じがします。
そんな相続セミナー三昧の中で・・・気になる全く異なったセミナーがあります。
何かいいセミナーはないか、とパソコンで探していると興味深いセミナーがありました。
今年初めにも、予約をいれて聴きに行く予定だったのですが、仕事の関係でキャンセルしました。
そのセミナーは賃貸マンションのリノベーションのセミナーです。
都内で数多くのリノベーションを成功させている会社が、そのノウハウを教えてくれるものです。
築年数が10年も超えてくると、賃貸マンションンの競争力は一気に低下してきます。
それでも、20年、30年位までは、傷んだところを補修しながら、何とか持ちこたえていくでしょう。
リノベーションとは、大がかりなリフォームを施して、新しい価値観を創出する・・・そんなイメージをもっています。
斬新なデザインや間取りで、新たな顧客層を獲得する等々・・・
そんな例をいくつも成功させている会社です。
築20～30年位の賃貸マンションを所有している80歳代のオーナーの場合なんかですと、大規模なリフォームをすれば、相続税対策にも繋がりそうです。
現金やローンで、リノベーションをする・・・建物の評価は固定資産税評価額・・・いくらかは、建物の評価減となるでしょう・・・
相続税も下がる ・・・資産価値も上がる・・・空室リスクも減少する・・・
といった結果が理想でしょうが・・・はたして、そんなにうまくいくものなのか・・・
リノベーションの工事費に見合った資産価値のＵＰに繋がるものなのか・・・
賃料収入、売却価格に反映してくれるものなのか・・・
そんなところを、聞いてみたいと思っています。
老朽化した賃貸マンションは、本当に悩ましいものと思います。
ある程度のリフォームを施して賃料を下げて貸し続けるか・・・
大がかりなリノベーションを施して、賃料を高い水準で貸し続けるのか・・・
建て替えるか・・・売却するか・・・
等々、相続税が気になる方は、なおさらに、気になるところでしよう・・・
そのセミナーを開催している会社のＨＰに掲載されているリノベーション物件の賃貸情報を見ると、ガラス張りの浴室が良く現れてきます・・・丸見え状態・・・
これが・・・デザイナーズ・・・？というものか・・・と思いつつ・・・思わずブラインドの代金を頭で計算してしまいます。
私には、ガラス張りの浴室のマンションに住むことは・・・ちょっときついかもしれません・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
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『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月04日
不動産・資産活用は、何のためにが一番大事・・・使うことも相続対策・・・？？
桜の花は満開・・・見ごろになりましたと言った途端に、雨模様の天気・・・
桜の花は、いつまで、見頃でいてくれるでしょうか・・・
桜の花は満開・・・消費増税の報道も満開の4月の3日間でした。
消費増税後の景気の落ち込みが心配になってきます。
株価に影響がでなければいいのですが・・・
ブログを書こう・・何を書こうと思い悩んでいる時に、昔、相談を受けた土地活用が思い浮かびました。
旧職の財産コンサルタントのサラリーマン時代に受けた相談です。
浜松町や横浜、吉祥寺の方に、マンション、貸家、貸地、駐車場等を所有している方からの相談でした。
一部上場企業にお勤めのかたで、住居は練馬区の方にマンションを購入して住んでいました。
浜松町の不動産は、親御さんからの相続で、兄弟3人で分割して取得したものです。
そのなかで、一部は、共有所有となっていました。
浜松町のマンションが兄弟3人で共有、これは、まだ軽傷・・・
吉祥寺の方にある貸地は、祖父の代からの共有ですから、共有者の数は実に20人程度、こうなると、何ともはや、どう処分しようかという感じです・・・このまま共有者を増やし続けていくものやら・・・考えることすら疲れているような状況でした。
この時の、ご相談内容は、この貸地の問題ではなく、浜松町の駐車場の土地活用の相談でした。
某ハウスメーカーから、1階にコンビニ、その上の4層を賃貸マンションにする5階建ての活用です。
1階のコンビニは、建設協力金方式で確か15年の契約期間であったような記憶です。
途中退去の場合、建設協力金の残金は返金するとなっていた記憶です。
相談内容の第一は、この立地でコンビ二を経営して大丈夫か・・・
コンビニを建てて、途中退去されると、その後のテナント付けに苦心しキャッシュフローが心配・・・といったものです。
コンビニを建てても大丈夫かと・・・色々と立地のリサーチをしてみました。
結論、大丈夫でしょうと答えを出し、かつ、コンビニ会社もその場所の出店を熱望しているとのことでしたのでＯＫでしょうと話しました。
かなり、慎重な方で、今度は・・・本当に大丈夫かと、怒りながら詰め寄ってくる始末・・・
なんで、大丈夫なんだ・・・といわれても、立地上はＯＫでしょう・・・と回答。
それでも、本当に大丈夫か、万が一があったら責任はとれるのか・・・的な感じの詰め寄り方でした。
こうなってくると、本当に大丈夫とは言えなくなってきます。
本当に大丈夫かは・・・分かりませんと答えました。
その理由として、そのコンビニの店長となる方、経営される方を、私は知らないし・・・会ったこともないと・・・お話し、必ずしも立地の条件だけでコンビニは成功しているわけではないし、立地が劣る場所でも、店内はいつもきれいで店員さんの態度も申し分なく、そしてトイレがいつもきれいな、ものすごく流行っているコンビニもあれば、立地がよくても、その真逆で流行っていないコンビニもあると、なかば、怒った口調で答えました。
そして、そんなに、リスクが心配あれば、建設協力金の契約途中での退去の場合の返還義務を無くす交渉をすればいいですよとアドバイスしました。（もともと、説明する予定でしたが、売り文句に買い文句のようになってしまいました）
これには、いい話しを聴いたとばかりに、多少は態度は和らいできました・・・
けっこう、当たり前の話なのですが・・・ありがたいアドバイスになったようです。
ただ、その時の私の言葉使いが、多少は苛立っていましたので、返す刀でとばかり・・・
コンビニだけとその上に賃貸マンションがあるパターンとどっちがいいんだと・・・詰め寄ってきました。
その回答次第では、けちょんけちょんにやっつけてやろうと、思っている節が、見え隠れしています。
人のアドバイスにケチをつけては、俺は頭がいいんだと言いたいばかりに見えてきます・・・
ここは、きちんとした、なぜ、この選択がいいのかを理路整然と説明する必要がありそうです・・・
とはいうものの・・・
私が発した第一声は、まず、自分がどうしたいのか・・・すなわち、将来、どうしたいのか、どういう生き方をしたいのかを、話してくださいと言いました。
それが、分からないと答えようがないと・・・
実は、このご夫妻には、お子様がいらっしゃらなかったのです・・・
単純に、事業収支で30年先、40年先に、いくら残りますよが重要ではなくて、どういう老後の暮らしかたをしたいのですかと、聞きました・・・
また、土地活用、土地活用、いくら残せる、といった考え方についても、具体的に誰にいくらづつ、残してあげたいのかを教えてくださいと言いました・・・
結局、本人がなくなったあと、誰に財産がいくんですか・・・甥や姪子さんですよ・・・考えたことがありますか・・・？
と聞きました。
その時、ご主人は、はっとした顔になりました・・・肝心なことを忘れていたという感じです・・・
5階建てのマンション付コンビニの方が、甥子さんや姪子さんは、とても喜ぶでしょう・・・
でも、定年後に莫大な借金を抱えて、その残債分が貯まるまでのおおよそ17年間は、空室リスク等を考えて家賃収入には手を出さない方がいいので、結局、80歳位までは倹約した老後の生活を送らざるを得ないと話しました。
それでも、残してあげたい・・・と強く思える人がいれば、それでいいですよと、結論として、子供がいればマンション付コンビニをお奨めします。
子供がいなければ、コンビニのみをお奨めしますと回答しました。
最悪、契約期間内に退去をしたとしても建設協力金の残金は払わなくて済みますから、賃料収入は使ってしまっても怖くないでしょうから、健康で丈夫な80歳前に贅沢な老後の生活がおくれますよと話しました。
いずれにしても税金もかかりますし、ご主人が亡くなったあと、奥様が不自由なく暮らせる金額をのこして、かつ、甥子さん姪子さんに遺してあげたいものは残して、それ以外は、元気なうちに海外旅行や豪華客船の船旅等で使ってしまうのも相続対策かもしれませんとお話しました。
本当は、ご主人がなくなった後の相続についてのお話・・・つまり、ご主人が亡くなったときは、遺言書が無ければその相続財産の4分の3は奥様、4分の1はご主人の身内の親族が取得、その後奥様が亡くなった場合、その相続財産は、誰のものになりますか・・・をお話したかったのですが、、奥様が常に同席されてまししたので、流石に言えませんでした・・・
もともと、ご主人の親から引き継いできた財産ですから、ご主人の身内の親族により多く引き継がせたいのであれば、遺言書を遺しましょうまでのアドバイスがしたかったのですが、なかなか、切り出すタイミングがありませんでした。
いずれにしても、最後は、すっきりした表情で帰られて、その後、ハウスメーカーと相談して建設協力金の返還義務なしでコンビニの建設をされました。
定年後は、機会があるたびに、海外旅行等を楽しまれているようです。
どうしても、当事者は、土地活用というとその活用の効率的なものばかり見てしまいがちですが、どういう目的があるのか、どうしたいのか、どう生きていきたいのか、を改めて見直してみることも重要かも知れません・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
桜の花は、いつまで、見頃でいてくれるでしょうか・・・
桜の花は満開・・・消費増税の報道も満開の4月の3日間でした。
消費増税後の景気の落ち込みが心配になってきます。
株価に影響がでなければいいのですが・・・
ブログを書こう・・何を書こうと思い悩んでいる時に、昔、相談を受けた土地活用が思い浮かびました。
旧職の財産コンサルタントのサラリーマン時代に受けた相談です。
浜松町や横浜、吉祥寺の方に、マンション、貸家、貸地、駐車場等を所有している方からの相談でした。
一部上場企業にお勤めのかたで、住居は練馬区の方にマンションを購入して住んでいました。
浜松町の不動産は、親御さんからの相続で、兄弟3人で分割して取得したものです。
そのなかで、一部は、共有所有となっていました。
浜松町のマンションが兄弟3人で共有、これは、まだ軽傷・・・
吉祥寺の方にある貸地は、祖父の代からの共有ですから、共有者の数は実に20人程度、こうなると、何ともはや、どう処分しようかという感じです・・・このまま共有者を増やし続けていくものやら・・・考えることすら疲れているような状況でした。
この時の、ご相談内容は、この貸地の問題ではなく、浜松町の駐車場の土地活用の相談でした。
某ハウスメーカーから、1階にコンビニ、その上の4層を賃貸マンションにする5階建ての活用です。
1階のコンビニは、建設協力金方式で確か15年の契約期間であったような記憶です。
途中退去の場合、建設協力金の残金は返金するとなっていた記憶です。
相談内容の第一は、この立地でコンビ二を経営して大丈夫か・・・
コンビニを建てて、途中退去されると、その後のテナント付けに苦心しキャッシュフローが心配・・・といったものです。
コンビニを建てても大丈夫かと・・・色々と立地のリサーチをしてみました。
結論、大丈夫でしょうと答えを出し、かつ、コンビニ会社もその場所の出店を熱望しているとのことでしたのでＯＫでしょうと話しました。
かなり、慎重な方で、今度は・・・本当に大丈夫かと、怒りながら詰め寄ってくる始末・・・
なんで、大丈夫なんだ・・・といわれても、立地上はＯＫでしょう・・・と回答。
それでも、本当に大丈夫か、万が一があったら責任はとれるのか・・・的な感じの詰め寄り方でした。
こうなってくると、本当に大丈夫とは言えなくなってきます。
本当に大丈夫かは・・・分かりませんと答えました。
その理由として、そのコンビニの店長となる方、経営される方を、私は知らないし・・・会ったこともないと・・・お話し、必ずしも立地の条件だけでコンビニは成功しているわけではないし、立地が劣る場所でも、店内はいつもきれいで店員さんの態度も申し分なく、そしてトイレがいつもきれいな、ものすごく流行っているコンビニもあれば、立地がよくても、その真逆で流行っていないコンビニもあると、なかば、怒った口調で答えました。
そして、そんなに、リスクが心配あれば、建設協力金の契約途中での退去の場合の返還義務を無くす交渉をすればいいですよとアドバイスしました。（もともと、説明する予定でしたが、売り文句に買い文句のようになってしまいました）
これには、いい話しを聴いたとばかりに、多少は態度は和らいできました・・・
けっこう、当たり前の話なのですが・・・ありがたいアドバイスになったようです。
ただ、その時の私の言葉使いが、多少は苛立っていましたので、返す刀でとばかり・・・
コンビニだけとその上に賃貸マンションがあるパターンとどっちがいいんだと・・・詰め寄ってきました。
その回答次第では、けちょんけちょんにやっつけてやろうと、思っている節が、見え隠れしています。
人のアドバイスにケチをつけては、俺は頭がいいんだと言いたいばかりに見えてきます・・・
ここは、きちんとした、なぜ、この選択がいいのかを理路整然と説明する必要がありそうです・・・
とはいうものの・・・
私が発した第一声は、まず、自分がどうしたいのか・・・すなわち、将来、どうしたいのか、どういう生き方をしたいのかを、話してくださいと言いました。
それが、分からないと答えようがないと・・・
実は、このご夫妻には、お子様がいらっしゃらなかったのです・・・
単純に、事業収支で30年先、40年先に、いくら残りますよが重要ではなくて、どういう老後の暮らしかたをしたいのですかと、聞きました・・・
また、土地活用、土地活用、いくら残せる、といった考え方についても、具体的に誰にいくらづつ、残してあげたいのかを教えてくださいと言いました・・・
結局、本人がなくなったあと、誰に財産がいくんですか・・・甥や姪子さんですよ・・・考えたことがありますか・・・？
と聞きました。
その時、ご主人は、はっとした顔になりました・・・肝心なことを忘れていたという感じです・・・
5階建てのマンション付コンビニの方が、甥子さんや姪子さんは、とても喜ぶでしょう・・・
でも、定年後に莫大な借金を抱えて、その残債分が貯まるまでのおおよそ17年間は、空室リスク等を考えて家賃収入には手を出さない方がいいので、結局、80歳位までは倹約した老後の生活を送らざるを得ないと話しました。
それでも、残してあげたい・・・と強く思える人がいれば、それでいいですよと、結論として、子供がいればマンション付コンビニをお奨めします。
子供がいなければ、コンビニのみをお奨めしますと回答しました。
最悪、契約期間内に退去をしたとしても建設協力金の残金は払わなくて済みますから、賃料収入は使ってしまっても怖くないでしょうから、健康で丈夫な80歳前に贅沢な老後の生活がおくれますよと話しました。
いずれにしても税金もかかりますし、ご主人が亡くなったあと、奥様が不自由なく暮らせる金額をのこして、かつ、甥子さん姪子さんに遺してあげたいものは残して、それ以外は、元気なうちに海外旅行や豪華客船の船旅等で使ってしまうのも相続対策かもしれませんとお話しました。
本当は、ご主人がなくなった後の相続についてのお話・・・つまり、ご主人が亡くなったときは、遺言書が無ければその相続財産の4分の3は奥様、4分の1はご主人の身内の親族が取得、その後奥様が亡くなった場合、その相続財産は、誰のものになりますか・・・をお話したかったのですが、、奥様が常に同席されてまししたので、流石に言えませんでした・・・
もともと、ご主人の親から引き継いできた財産ですから、ご主人の身内の親族により多く引き継がせたいのであれば、遺言書を遺しましょうまでのアドバイスがしたかったのですが、なかなか、切り出すタイミングがありませんでした。
いずれにしても、最後は、すっきりした表情で帰られて、その後、ハウスメーカーと相談して建設協力金の返還義務なしでコンビニの建設をされました。
定年後は、機会があるたびに、海外旅行等を楽しまれているようです。
どうしても、当事者は、土地活用というとその活用の効率的なものばかり見てしまいがちですが、どういう目的があるのか、どうしたいのか、どう生きていきたいのか、を改めて見直してみることも重要かも知れません・・・
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