『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

本日の日経ＷＥＢ版に住宅ローンについての記事が掲載されていました。

消費増税とあいまってここにきての金利上昇傾向が、住宅購入に拍車がかかってくるでしょうか・・・

住宅ローンは、生涯かけて支払っていく債務ですので、住宅ローンの選定には慎重に気をくばりたいところです。

今日は、そんな住宅ローンについて、冒頭で申し上げました日経ＷＥＢの記事を、原文のまま、ご紹介させていただきます。

消費税が来春８％に上がるのをにらみ、それまでにマイホームを購入しようと考える人が増えている。今は金利が低くお金を借りるには都合がいいが、住宅ローンは金額が大きく、返済も長期にわたるだけに、生活に支障がでないプランを立てることが大切だ。住宅ローンの上手な組み方とは……。

東京都内の会社員Ａさん（50）は週末、マンションのモデルルーム見学に忙しい。転勤が多く、これまで社宅住まいを続けてきたが、子ども（14）の学校のことを考え、マイホームを買うことにしたからだ。住みたいエリアで物件探しを進めているが、「部屋の広さと価格の折り合いが悩ましい」と打ち明ける。

物件探しでは、やはり価格が重要なポイントだ。不動産経済研究所（東京・新宿）の2013年４月時点の調査では、新規マンションの平均販売価格は首都圏で約4700万円、近畿圏で約3400万円だった。Ａさんが探している都内のエリアも平均価格は4000万円台。ただ、望む広さを確保しようとすると、もう少し値が張る物件になる。どう判断すればよいか。

「マイホーム購入では、まず自分がいくらローンを返済できるかを考えて」。そう話すのはファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の高田晶子さん。いきなり現金でポンと住宅を買える人は多くない。住宅ローンの返済可能額を想定して、物件を選ぼうということだが、その額はどうはじきだせばよいか。

■将来の経費考えて

購入の原資は貯蓄や運用で確保した本人の金融資産と住宅ローン。中には祖父母や両親から贈与されたお金を原資として使える人もいるだろう。金融資産や贈与を受けた資金は住宅の「頭金」に、残りを住宅ローンで借りるのが一般的だ。

ローンを組む際、金融機関は借り手の年収をベースに貸せる限度額をはじいてくる。だが、それを返済できる金額として受け入れるのは禁物だ。自分の収入と支出の状況や将来の見通しを十分考えよう。家族の構成や定年までの年数、子どもがいる場合は教育費がかさむ時期なども考慮したい。余裕をもって返せる額に抑えないと、日々の生活が苦しくなる。

一つの目安は返済額を含む住居費の収入に占める割合だ。ＦＰの吹田朝子さんは「ローンの返済を含めた住居費は自動車の費用と合わせて、手取り収入の30～35％に抑えるのが無難」と助言する。たとえば月給の手取りが30万円の人なら最高でも10万円程度。年利１％でローンを借り、35年かけて返済する場合、借りられる額は3500万円程度までということになる。

月々の返済額を抑えるため、ボーナス時に多めに返そうと考える人もいる。ただ、ボーナスは減額のリスクがあることを十分意識する必要がある。ボーナスでローンが返せない場合は、毎月の給料や貯蓄でカバーするしかない。

東京都内の会社員Ｂさん（57）は、2008年のリーマン・ショックでボーナスが激減し、ローン返済に行き詰まった。そこで借入先と交渉し、返済は月々の支払いだけに変更。ボーナス払いはやめて、その分の返済期間を延長したという。「借りる額は極力抑え、ボーナスをローン返済の原資と考えない方が安心」と高田さんもいう。

毎月の返済可能額から住宅ローン額を算出。望む物件の価格に足りない分は、頭金として用意するのが基本。その際も注意点はある。住宅購入では物件の購入額のほかにも、ローンを組むための登記費用や印紙代などの諸費用を確保しておく必要があるからだ。

メガバンクで3000万円を借り、35年で返済する場合、諸費用は85万円前後かかる。購入物件が中古なら業者への仲介手数料がいり、新居への引っ越し代も欠かせない。「こうした諸費用を考慮しておかないと、住宅ローンを余計に借りることになる」（高田さん）。返済可能額を超える場合もあるだろう。

ローンが増えた場合の負担は想像以上だ。住宅ローン３千万円を金利１％、35年ローンで借りると、月々の返済額は約８万5000円。だが、同じ条件で3500万円借りると、返済は毎月約９万9000円と、１万4000円増える。35年トータルでは約600万円になる。

■頭金多いと優遇も

購入物件価格の２割以上の頭金を用意できれば、ローンの金利が優遇されることもある。それだけに諸費用を考慮して、できるかぎり頭金を確保することが大切だ。

頭金を確保して住宅ローンは返済可能な額に抑える。その上で返済期間を長めにとって、月々の負担を抑えるのもポイントの一つ。返済に余裕があれば、余った資金をまとめて繰り上げ返済することも検討できる。「期間を長めにしておけば、返済や期間短縮も自分のペースでやりやすい。安定収入があるうちに完済を」と吹田さんは助言する
【日経ＷＥＢ版2013/6/1 7:00】

いかがでしたでしょうか・・・

住宅ローンを組む時には、返済負担率には重々、気をつけてください。

私が、30代（20年以上前）のころに住宅を売っていた時は、当初5年間はステップ償還を利用し、かつ、返済負担率40％（当時は税込み年収400万円以上で可）のローンを平然と組んでいました。

年収は、毎年、上がっていくもの・・・そう信じて疑いませんでした。

そして、万が一があっても、住宅も毎年のように上がっていくもの・・・そう信じて疑いませんでした。

なにも、怖いものはなく、いかにして、住宅ローンを組み込むかを考えていました。

その後のバブル崩壊とリーマンショックを得て、みなさんの考え方は、当然ですが様変わりしてきました。

昔は、ＦＰという存在も知られておらず、そもそも、住宅ローンを第3者に相談するという発想も無かったような記憶です。

いまは、土地の値上がりも期待できず、転勤になったときに賃貸に出した時に、上手く借手がつく物件なのかも検証する必要がありそうです。

それと、毎回、申し上げていますが、やはりご自身のライフプランンの作成でしょう。

とにかく、一度作ってみて、修正を重ねていきながら、将来の生活設計を積み上げていくことが重要と捉えています。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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