『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

つくば市内では、公務員官舎の閉鎖に伴っての住宅バブルが始まっているような話を聞きました。

ここにきてのアベノミクスによる円安と株高による好景況感がでてきたこと、そして2020年の東京五輪が決定したこと、等により、消費税は当初の予定通りのスケジュールで増税の方向できまるのではないのかと感じています。

いま、住宅取得を考えた場合に、一番、気になるのは、住宅ローンの金利でしょうか・・・

消費増税による住宅取得時の消費税の負担増を避けるための駆け込み需要が話題になったりもしますが、自民党は消費増税に併せて住宅ローン減税を充実させますので、住宅取得時の消費税の負担増は、余り、気にかけなくてもよいのではという気もします。

むしろ、住宅ローンの今後の金利の動向が気になるところです。

変動金利とすべきか、固定金利とすべきか・・・

計画的に住宅ローンの一部を内入れ返済する考えがあるのであれば、内入れできる相当部分は変動金利とするミックス型の借入計画がいいかもしれません。

固定金利と、変動金利の選択とそのバランスの選択は、大いに悩ましいものかもしれません。

また、消費増税後の消費税の家計負担も気になるところです。

大和総研さんが、昨年、まとめたデータによりますと、夫の年収が700万円台の専業主婦家庭で、年間約40万円位の負担増となるであろうとのことです。

一般の給与所得者の家庭で、定年以後のセカンドライフのために準備しておきたい資金は、おおよその目安で2000万円は欲しいと言われています。

公的年金と日々の生活費を対比して考えていくと、その準備は欠かせないようです。

定年までに、2000万円準備しようとする中で、消費増税の家計に及ぼす負担増年間40万円は、実に30歳台で定年まで30年近くある人では総額1200万円もの負担増となってきます。

このように考えていくと、現状での2000万円をの準備できるイメージで生活していると1200万円の不足が生じてくることになりかねません。

現状で、3200万円を準備するイメージの生活費に圧縮しないと2000万円は準備できないこととなってくるでしょう・・・

バブル崩壊前は、結果オーライの世の中でした。

買った不動産は値上がりするし、給与は上がっていくし、年金の不安のなかったし、国の財政も何の心配もありませんでした。

まさに・・・金持ち日本と・・・多少の浮かれ気分であったことは否めません。

まさか、こんな借金大国になるとは、想像だにしていませんでした。

これから住宅のような大きな買い物を購入するときは、必ずといっていほどにライフプランをきちんと考えておくことが重要でしょう。

住宅の資金計画、返済計画、子どもの教育、老後の生活をきちんと想定したうえでキャッシュフロ―表でシミュレーションを繰り返しながら、自分の理想とする計画を策定することが重要と考えます。

もはや、結果オーライは通用しません。

やはり、重要なのはライフプランです。

そして、もうひとつ住宅取得で考えておきたいことは、親の相続でしょう。

実家が、三大都市圏内等の路線価価格が相応に高いところに存在する場合には相続税の負担が心配です。

というのも、既にご承知の通り、相続税の基礎控除額が平成27年から減額されます。

今日、購入した『週刊朝日』にマイホーム相続税発生マップという記事が掲載されていました。

不動産がマイホームしかない場合でも、相続税が発生しそうな所をマップで表した特集でした。

東京圏は環状8号線内は相当の確率の高さのようです。

ただし、このデータ―は、2次相続であること、子どもが親と同居せずに自分の持ち家で暮らしていることなどが、その根拠となっていました。

つまりは、相続税の小規模宅地等の課税価格計算の特例の適用は使えない前提でのﾃﾞｰﾀｰとなっています。

まさに、相続税の基礎控除減額後は、この小規模住宅用地の特例が使えるか否かが大きなポイントとなってきます。

基本的には、２次相続の時に母親と同居していることが、最も手堅く小規模宅地等の特例が使えることとなってきます。

同居以外にも、使える要件はあるのですが、細かい規定となりますので今回は割愛させていただきます。

このように考えていくと、実家がそれ相応に高い路線価価格の地域にある場合は、一応、親の相続も意識した方が良いかもしれません。

小規模宅地等の特例の適用を使わなくても、負担する相続税が100万円程度であれば気にすることもないかも知れませんし。これが1000万円となるとどこかの時点で実家に2世帯に建築して同居するという選択も出てくるかもしれません。

最も、仕事の勤務先や勤務先の状況や役職によっては、そもそも論として定年までは同居は無理ということもあるかもしれません。

それはそれとして、このような小規模宅地等の特例の適用如何で相続税が、かかるか、かからないか、ということを知った上で物事を判断していくことが重要かと思います。

まずは、知ることが、大事なことと思います。

いま、お話した内容のセミナーを11月16日（土）の日本FP協会茨城支部主催のフォーラム（つくば市の国際会議場）で行う予定です。

消費増税の結果がでてから、レジメ作成に取り掛かる予定でいます。

消費増税の行方は・・・いかな結果となるでしょうか・・・


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