『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

今年の税制改正で平成27年からの相続税の基礎控除額の4割減額が決まりました。

この基礎控除額の減額と引き換え的に優遇されることとなったのが、『小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例』でした。

何が優遇されたかというと、一つには居住用宅地の限度面積が240㎡から330㎡に拡充されたことと居住用宅地と事業用宅地を併用して適用を受ける場合の限度面積が居住用宅地330㎡までと事業用宅地400㎡までの合計730㎡までに拡充されたことが挙げられます。

つまり、居住用宅地については330㎡（約100坪）まではその住宅用地を遺言や遺産分割で取得する相続人がしかるべく適用要件を満たせば相続税評価額の実に80％が減額されるというものです。

さらには、例えば800㎡（約240坪）の敷地を所有していた場合、自宅の他に自分で商売をしている建物があれば、最大730㎡までは、その住宅用地を遺言や遺産分割で取得する相続人がしかるべく適用要件を満たせば相続税評価額の実に80％が減額されることとなります。

そして、裁判にもなっていた完全分離型2世帯住宅は適用除外であるとか、被相続人が老人ホームに入居したことによる居住用宅地を否認されるとか・・・については、裁判の判例にもよるのでしょうか、来年からは一部緩和されることとなりました。

完全分離型の2世帯住宅については、被相続人の居住していた部分については特例の対象となりました。
老人ホームについては、介護が必要であることや自宅を貸付の用に供していないこと等を満たせば特例の対象となります。

他にも、いろいろと改正された項目はあるのですが、今回の肝心な部分は上記の改正という気がしています。

この改正が決まった後は、住宅取得やライフプランの相談を受けたときに、ついつい、ご両親はどちらに住んでいますか？、持ち家（戸建て）ですか？、土地は広いですか、一緒に同居しているご兄弟はいらっしゃいますか、貴方はご長男ですか、ご長女ですか、将来は親御さんのそばに住まわれるかたはいらっしゃいますか・・・

または、親御さん世代のかたがセカンドライフの相談に来られると、思わず所有不動産の場所や広さ、そして数の確認をしながら、家族構成の確認をしてしまいます。

そして、基礎控除減額後の場合で、相続税がかかりそうか、否かをおおまかに判断して、相続税の話を切り出すことがあります。

住宅取得の相談としては・・・

これから住宅を購入しようと考えています。

家計を確認してください、住宅ローンについて教えてください、この物件を購入しようと思っていますが価格はどうですか、適正ですか、問題はなさそうですか、等々、・・・

住宅を購入することは何千万円もの住宅ローンを一生かけて支払っていきますので、人さまざまな不安がよぎることや第三者の公正明大な意見を聞くことによって背中を押して欲しいという思いがあるのでしょう。

普段、不動産の販売に関わっている者でも、自分が、いざ自宅を購入するといった時に不安がよぎり同僚に意見を求めることはよくある話です。

このような住宅取得の相談を受けて、そもそも論として実家をどうするのかが、気になります。

実家は、兄が引き継ぎいでいます。

その代わりに、今回、自分が住宅取得する際に親から〇〇〇万円を住宅取得資金贈与の特例を利用して貰う予定です。

こういった場合は、すんなりと普通に住宅取得についてのご相談を進めます。


なかには、次の様な条件のお話があります。

実は、長男で仕事の関係でつくば市にいますが、実家は川崎でいずれ戻るかもしれません・・・

通勤が大変なので在職中はつくば市で暮らすほかありませんので、その後のことはわかりません・・・

官舎は閉鎖されていくので、普通に賃料を払うくらいなら購入しようと考えています・・・不動産も残るし・・・等々

このような場合は、まず、川崎市のどの辺ですか・・・確認します・・・

答えは、田園都市線沿線です・・・、広さは？・・・100坪位です・・・、他に不動産は？・・・駐車場で50坪程・・・、

思わずすごいですねというと・・・いえいえ昔から住んでいて私が小さい頃は畑ばかりだったのですが沿線開発で様変わりしただけです・・・父は普通のサラリーマンです・・・

というような会話になってきますと、ご本人の住宅取得についてのお話から、一転、親御さんの相続についてのお話に切り替えます。

相続税の基礎控除額減額により、相続税がかかる可能性が高い、金融資産次第では、もしかしたら1000万円単位の税額になるかもしれない等々・・・

あくまでも、予想ですが・・・土地が100坪、田園都市沿線の川崎・・・路線価坪80万円～90万円として土地だけでおおよそ13000万円強、他に金融資産が2000万円として15000万円くらいかと思いますと概略のお話をし・・・

お父様の一次相続の時は、お母様の各種配偶者の特例（配偶者の税額軽減や小規模宅地等の課税価格計算特例の無条件で適用可）で相続税は0円となるでしょう・・・問題は2次相続です・・・とお話を進めていきます・・・

ご本人の他に兄弟は？・・・妹が一人で嫁いでいます、それも先方の両親と同居していますから実家に住むことはありません・・・

ここで、2次相続についてのお話に入っていきます。

2次相続が14000万円（土地と母の預金）として、基礎控除額は3000万円＋600万円×2人で4200万円、葬式費用200万円と想定すると、差引9600万円が課税価格となり、相続税の総額は1500万円程度となりますと話をすすめ・・・

この相続税の総額を減額できる方法としては、実家の住宅について小規模宅地等の相続税の課税価格の計算の特例がありますとお話し、この適用をうけると・・・土地の相続税評価額のうち、実家の敷地分の評価額100坪（330㎡）×85万円×80％=6800万円が軽減できます・・・これで課税価格が9600万円ー6800万円=2800万円となり相続税の総額は320万円となります・・・実に約1180万円の相続税が軽減できます・・・

ここからが、ご本人の考えで決めて頂く事項となるのですが・・・

この小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例が受けられる要件は、配偶者以外の親族の場合は、大まかにいうと・・・この適用を受ける住宅に被相続人と同居していること、同居していない場合は相続発生前3年以内にこの適用を受ける相続人が自分の持ち家に住んでいないこと（その相続人の配偶者が有している住宅でも不可）等があります等々・・・細かい規定は他にありますがこの主な規定を伝えます・・・

ここで、つくば市で自分の住宅を取得するか否か・・・を考えてみたらいかがでしょうかとお話します・・・

3700万円のマンション購入と10万円～12万円の賃貸住宅で暮らした場合の資金収支のシミュレーションもお見せしながら、そのお話をします・・・

当然、お母様の相続が、いつ発生するかで事情は大きく変わってきます･･･

定年後の相続であれば、川崎での同居も考えられるでしょう・・・

その時には賃貸が無難なようですが、必ずしも、賃貸がいいかというとそうも限らないでしょう・・・

賃貸は賃料を払って終わり・・・残るものは何もありません・・・

このような場合、私は、土地の値下がりリスクの低い立地の優れた中古の戸建て住宅をお奨めしたりします。

築10年を少し超えた中古住宅は、これが大手ハウスメーカが建てたものでも土地の時価に1000万円程度のプラスで買える物件も珍しくありません。

25年後に土地が買った値段で売れれば、1000万円で25年間住める計算となります。

単純計算で年間40万円、月3.33万円、もっとも固定資産税等の支出がプラスされることとなりますが・・・

また、これが一番いい条件というわけでもないでしょう・・・

新築でなければイヤという奥様もいらっしゃいます・・・

一度、このような条件で定年後は静岡に戻りますという方の住宅取得の相談で中古戸建てのお話をしたら、奥様の顔が暗くなってきましたので中古は不可ですか・・・と聞きましたら、不可といいました・・・その中で気になっていたのは将来の売れる金額でした・・・

こればかりは、神のみぞ知る世界ですので・・・下落リスクは少ないことを伝えて、あとはライフプランのキャッシュフロー表をきちんと作成して検討していただくこととしました・・・

いずれにしても、ライフイベントを考えて老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、消費増税の家計への負担、等を整理して住宅にかけられる月々の金額を求めてみましょう・・・

そこから、住宅ローンの借入額、金利、返済期間を決めていく・・・変動か固定か、ミックスか・・・

そして、ライフプランのライフイベントで親御さんの相続も含めて考えてみましょう・・・

相続税がかかるのか・・・、小規模宅地等の特例を使うのと使えないのとでいくら相続税の負担が変わってくるのか・・・

その方向性によって、住宅の取得の仕方について考えていく必要があるでしょう・・・

さらには、他の兄弟との円滑な遺産分割のために遺言書を準備しておくのか・・・これは親御さんが準備するものですから、親御さんと自宅の継承についてのお話合いが、まず必要となるでしょう・・・

二世帯住宅で同居していたのにも関わらず、遺言書の準備がなかったために、二世帯住宅を売却して遺産分割を行ったケースもあります。

先程来、申し上げている小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限（相続の開始があったことを知った日から10月以内）までに遺産分割がまとまっていないとその適用を受けることができません・・・

相続は、何といっても遺産分割の準備が重要です・・・

今回の相続税の改正のポイントは、何といっても小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例の規定を受けるか否かでしょう・・・

ご実家が・・・路線価の高い地域にあるかた、住宅以外の不動産も所有しているかた・・・

ライフプランに相続を含めて考えるようにしてみてください・・・



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