『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

本広告は、一定期間更新の無いブログにのみ表示されます。
ブログ更新が行われると本広告は非表示となります。

  

いま、終活という言葉をＴＶや雑誌その他メデイアを通して浸透してきます。

終活という言葉は、いつ頃から使われ始めたのでしょうか？

自分の人生の幕引きのために、何を備えてどのように過ごしていくかを考えるべきものなのでしょう。

エンディングノートというものも、ほんの数年前からもてはやされるようになりました。

法的に自分の財産を誰にいくら継承していくか、自分の希望を遂げるためには法的効果をもつ遺言書を遺しておくしかありません。

あくまでも、誰に、何を、幾ら、といったようないかにも事務的なもので、その本人の心にある思いが伝わるものとは、到底、思えません。

もっとも、付言事項といって自分の思いも一緒に遺しておく事はできますが、一から考えて書き記しておくのはとても、面倒であり、かつ、難しそうです。

その点、エンディングノートなるものは、書いておきたいことや書いておくべきことが、項目ごとに整理されています。

その項目ごとに、自分の思うまま自分の思いを書き記しておけばいいのです。

よく、自分の死んだことを考えて、何かを書いておくのは、気が進まないというお話を、良く耳にします。

誰もが、自分の死は想定したくないもの

自分の死を前提とすることを考えて何かを書き残すには早すぎる等々

それでも、最近は、自分の葬儀等に関する希望などを書き遺しておく方が増えているようです。

祭壇に使う写真から祭壇のお花や作り方、弔問にお呼びするかたなど

自分の人生の最後の締めくくりは自分の思うまま、好きなように行いたいということでしょう。

また、終末医療に関しては、延命治療はして欲しくない、いたずらに機械の手を借りて何の意識も無くただ、息をしているだけの最後の時間は迎えたくないといったことでしょう。

この終活を考えるうえでのポイントは、健康寿命といわれる五体満足で頭の意識もしっかりしている健康でいられるときから最期を迎えるまでの時間でしょう。

セカンドライフといわれる定年を迎えてから健康でいられる健康寿命の期間は、現役時代には多忙を極め手をつけられなかった趣味やボランティア活動、そして孫の世話、等々、充実した時間を過ぎせることと思います。

問題は、体が弱って、歩くのもままならない、認知も始まってきた、その果てに介護が必要になってきた、というような場面でしょう。

この問題は、その個人、個人、の置かれている状況で全く、その対処の仕方は変わってきます。

独身の一人身なのか、子どものいないご夫妻なのか、子どもは仕事で遠方に暮らしており年に1～2回会えればいい方というご夫妻なのか、子どもと2世帯住宅で同居しているご夫妻なのか・・・

子どもと同居していないご夫妻や単身者の場合、終の棲家をどうするか、真剣に考えておく必要がありそうです。

いま住んでいる子育て期間中に購入した戸建住宅は坂の多い丘陵地帯で道路から玄関まで何段もの階段を上り下りする必要があるといった場合、健康寿命を過ぎたあたりからは、とても住めたもんではなさそうです。

また、子育て中は、利便性よりも環境優選で郊外の住宅を選ぶ傾向もあります。もっとも、子どもの教育資金もあって予算の関係で郊外型を選んでいるケースも多いでしょう。

とにかく、日々の買い物も車、病院に行くのも車、市役所に行くのにも車、図書館に行くのにも車、このような当たり前の生活が、健康寿命をすぎると、とてつもない負担となってきます。

要介護になった場合、行政の福祉である程度の手助けは期待できるものの、どこまで辛抱して暮していけるでしょうか。

このような将来の健康リスクに備えた終の棲家を、真剣に考えておく必要があるでしょう。

坂道の少ないフラットな街、病院やスーパー、公園に近い環境、老人介護施設の充実している地域、等々

老後の暮らしやすい街、

そしてその住居の形態はどうするか、分譲マンションかサービス付き高齢者住宅か、有料老人ホームか、等々、また介護の状況がひどくなってきたら特養を申し込むか、等々

そして、大事なのは、終の棲家のための準備資金です。

どのように工面するか、

いまの住居を売却するか、賃貸にだしてその賃料で終の棲家の入居費用とするか、リバースモーゲージを利用するか、等々

終の棲家入居計画には、周到な準備が必要そうです。

今の家はいくらで売れるのか、貸したらいくらで貸せるのか、バリヤフリーのリフォ―ムで体が不自由になっても暮せるものか、子どもは定期的に様子を見に来てくれるのか、

そもそも論として、自分の健康状態が、最も気になるところです。

若いころ、丈夫だったといっても安心できません。

かえって、油断して体を酷使してしまっているやもしれません。

体のケアや定期健診をしっかりおこなって、健康寿命を少しでも延ばしたいところです。

とにもかくにも、将来の健康でなくなった時をかんがえて、終の棲家を改めて探す必要がありそうかどうかを考えてみましょう。

そして、新たな終の棲家を求める時には、その実現のための一番、理想と思われる手段を考えてみてください。

そして、一つ、一つ、健康に気を使いながら準備していく。

備えあれば、憂いなしです。

早目、早目、で準備をはじめていってください。


株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。

先ずは、お気軽にご連絡ください。

  

前回のブログで広大地評価についての適用要件についてお話させていただきました。

ブログでの文章によるお話ですので、当然ながら、原則的なことに終始せざるを得ず、グレーな部分につきましては、文章でに説明は、甚だ、困難を極め、ご容赦頂けますよう、お願いいたします。

さて、今日は、広大地評価というよりは、そもそも論としての相続税の土地の財産評価を計算する上での根本的な決まりについてのお話がメインとなります。

相続税を計算する上での土地の評価は、その土地の利用者毎に評価するものとされています。

広大地評価に該当するような広くて大きな土地の場たて合、自宅の隣をにアパートや駐車場として活用している場合があります。

このアパートや駐車場を利用する人は自宅の所有者と異なりますので、この広大な土地は、自宅部分とアパートさらには駐車場部分を分けて評価することとなります。

たとえば、この広大な土地が、三大都市圏内の500平米の土地であり、かつ、その他の広大地の適用要件を満たしていた場合で考えてみると、３つの利用者毎に分けて評価すると、それぞれの土地の面積は当然ならが、500㎡未満となってしまいます。

広大地評価はこの相続税の財産評価の評価区分ごとに面積の要件を考えることとしていますので、全体としては広大地評価の適用要件をクリア―しているものの、評価を区分して行うことにより、折角の広大地評価の適用が受けられないということとなってしまうわけです。

広大地評価の減額効果が非常に高いことを考えると簡単に適用が受けられないと諦めるのは勿体ないような気もしてきます。

上記のような場合で、広大地評価の適用を受けられるようにすることはできるのでしょうか？

その答えはＹＥＳです。

次の様な対処をすれば、広大地評価の適用要件を満たせることとなります。

まず第一には、アパートについてですが、アパートの建物の名義を、土地の所有者である父から、例えば長男に贈与や売買で移転する。

そして、父と長男との間でアパートのための土地の利用は使用貸借関係とする。

長男の変わりに不動産管理法人という方法もあるでしょう。

いずれにしても、アパートの建物の名義を土地の所有者以外の者の名義に移し、かつ、その利用関係は使用貸借とすることがポイントです。

こうすることで、アパート部分の敷地は使用貸借として供出している土地ですから、他人の権利の及ばない自用地扱いの評価となり、自宅部分と一体の評価となるわけです。

また、貸駐車場部分は、使用貸借関係などというものは存在しえませんので、とにかく他人が利用しているという状況をなくすほかは無く、相続の開始の前に駐車場としての貸し出しを一旦、止めるほかはなさそうです。

こうすることにより、この500㎡の広くて大きな土地は、一体の土地として評価されることとなり、広大地評価の適用要件である500㎡以上の要件を満たせることとなります。

この、名義を変える効果は、相続対策や所得税対策として良く使われる所得分散にも繋がってくる事となります。

また、アパートの所有者が高齢となり認知症となったような場合、その賃料を家族が自由に使えなくなる、または法定後見人の着服などの問題等、高齢になったときのリスクをヘッジするために、若い世代に名義を移していくことは意義の高い対処かと思います。

さらに、広い大きな土地で広大地の適用要件を満たしている土地にアパートが数棟、建っている時は、どうするか？

この場合、やはりアパート１棟ごとに分割して土地の評価を行う事となりますので、1棟ごとの土地の面積では広大地の適用要件を満たせない場合には、アパートの全てを長男や不動産管理法人に移転して使用貸借関係とする方法をとることによって、広大評価の適用が受けられることとなってきます。

こうすることによってアパート全体を一つの敷地として一体評価できることとなり広大地の適用面積要件がクリア―されることとなります。

相続対策で貸家を建築して建築資金の債務と建物評価の時価との乖離部分ならびに土地の貸家建付地としての約20％の評価減を狙うとした対策を、やみくもに実施することは御法度です。

ご自身の所有している土地の数や金額、そして毎年の所得金額、さらには将来の遺産分割や納税金額の確保等までをも考えて、誰の名義にするのが得策か、今すぐではなくても、10年後、20年後にどうじていくか、その戦略を考えながら相続対策を実践して行って欲しいなと思います。

備え有れば憂いなしですが、その備えには、現状の分析から導き出す戦略が、とても重要です。

早い段階で、戦略にのった備えを行って欲しいなと思います。



株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。

先ずは、お気軽にご連絡ください。

  

今年に入って、相続税の基礎控除額の減額が施行されました。

昨年までの5000万円＋1000万円×法定相続人の数の実に40％もの基礎控除額が減額されることとなりました。

相続人が母と子ども3人の場合では、9000万円の基礎控除額が、5400万円となり、実に3600万円もの減額となります。

もともと、相続税の超過累進税率が30％の方は、約1000万円の増税となります。

ただし、増税、増税と言われてはいますが、その裏では、減税できる生前贈与の特例が、租税特別措置法で時限立法化されています。

教育資金の非課税や結婚子育て資金の非課税などです。

この相続増税を乗り切るためには、このような生前の贈与の非課税や小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例など、特典ともいうべき相続税法上の特例規定を、あますことなく上手に使いきることが重要かもしれません。

そして、相続税の減税を考える上で忘れてならないのは、土地の評価方法のうち、広大地の評価でしょう。

平成16年に改正のあった広大地の評価は、改正以後は改正前に要求されていた開発想定図の提出が不要になったりとか、計算式がごくシンプルにかつ減税効果の高いものとなりました。

この広大地の評価は、評価額の軽減効果の高さからも、細かな適用要件があることから、適用なるかならないか、を巡っての税務訴訟となっているケースは、かいま、見られます。

原則的な広大地評価の対象となる土地は、ある一定の広さの土地が対象となります。

その一定の広さとは、都市計画法で定めた開発行為の申請を要する面積以上の広さです。

例えば、三大都市圏では500㎡（500㎡未満としている市町村もあります）、三大都市圏以外では1000㎡、無指定区域では3000㎡（用地地域の定めのある区域では1000㎡）など。

そして、広さの要件だけでは無く、その広い土地は、戸建住宅用の分譲用地として開発され、これらの戸建住宅の敷地として使用するのが、最有効利用であると認められる土地となります。

さらに、戸建住宅分譲として開発する際に、道路等の潰れ地が生じざるを得ない土地が対象となってきます。

ということは、大規模な工場や分譲マンション、さらにはロードサイド型の大規模店舗に適した土地は、そもそもとして、広大地評価の適用対象外となってきます。

一つには、潰れ地が生じなくても、一体で有効に利用すｔることができるからです。

ちなみに、マンション適地であるか否かは、原則、容積率が300％以上は、マンション適地と見なされることとなっています。

原則、容積率200％までが、広大地の対象とされているというのが一般的です。

上記の要件だけでは、広大地であるか否かの判定をするのは難しいケースも多々あります。

例えば、潰れ地が必要な開発であるか否か・・・

道路に広く間口の接している土地は、開発行為の許可を受けて道路を作るまでもなく、戸建分譲は容易にできます。

また、角地の敷地等は敷地延長で分譲住宅用地として上手に分割することができることがあります。

そして、マンション適地であるか否か、容積率200％の地域でも、分譲マンションの人気の地域はあります。

反して、容積率300％の地域でも、前面道路の広さによっては、使える容積率が300％を下回ってしまうこともあります。

このように、広大地評価には、グレーゾーンともいうべき適用が受けられるのか否かについて、悩ましいものが、数多く存在します。

このような判定するのに悩ましい条件の土地は、税理士の方にとっては、安全策をとって、広大地の評価を諦めてしまうケースがあります。

もちろん、それぞれの税理士のかたによって、その対応は大きく異なってきますが、何といっても不動産の専門家ではありませんから、潰れ地が必要であるか否か、そして、マンション適地で得あるか否かの理論武装については、どちらかというと不得手な方が大半でしょう。

相続増税時代を迎えたいま、広大地評価については、税理士のかたの判断のみに委ねるのではなく、不動産産鑑定士や相続対策に積極的に取り組んでいる不動産コンサルタントに相談はしてみるべきでしょう。

多少のコストは、かかっても広大地評価の適用を受けることによる恩恵には換え難いものがものがあると思います。

まずは、ご自身の所有している土地の中で、原則的な広大地の要件に該当するか否かを判定しながら、専門家の方に相談しておく事をお奨めします。

また、相続税の評価には、評価単位というものがあります。

要は、利用者毎に、一つの単位で評価するものというものです。

広大地の面積要件も、この利用者単位ごとで、原則的には、考えることとなります。

この利用者単位ごとで評価するという評価方法により、有効活用している建物の名義を誰にしておくかで、広大地の評価が適用できるか否かの問題が生じてくる時があります。

この件につきましては、次回のブログで詳しく、お話させていただきます。

まずは、広大地評価の摘要が受けられる要件を確認してみてください。


株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。

先ずは、お気軽にご連絡ください。
  

今、ちまたに空き家の問題が勃発しています。

東京をはじめ、地方の各地域でその問題は深刻化しています。

その原因としては、子どもが親の家を継承して住まなくなった核家族化をはじめ、もちろん人口の減少もその空き家問題に拍車をかけています。

さらには、空き家の問題の原因としては相続が発生しその遺産分割を共有持分で分割してしまったこともあげられるでしょう。

空き家問題の解決策として、一番、難しいのは、どうあっても「売れない」、「貸せない」、物件でしょう。

この場合、自分で住むという用途がなければ、にっちもさっちもいかなくなるでしょう。

あげくには、固定資産税の軽減のため、崩れんばかりになった家を放置しているといった状態も見受けられるようになります。

反面、立地に恵まれていて「売ること」も「貸すこと」も容易な住宅なのに荒れ果てた「空き家」となっているものも見受けられます。

何とでもできる条件の恵まれた物件なのに、何故・・・

このようなケースでその物件の不動産情報を調べてみると、権利者甲区に所有者が30人で共有しているといったことがあります。

そして、取得原因をさかのぼっていくと、ひいおじいちゃんの相続、おじいちゃんの相続、等々・・何度かの相続を繰り返すたびに、相続人の共有持分で分割を行った結果、所有者が何十名といったケースが出てくるわけです。

こうなると、もう大変なことになってきます。

貸すことも、売ることも、更には、壊すことさえ、共有者全員の合意がなければ、前に進みません。

ただ、たんに、立地に恵まれずに、「貸すこと」も「売ること」も出来なかったケースとは違うのです。

ただたんに、立地に恵まれていないケースの場合は、最低、壊して更地にすることはできます。

一応の空き家の対策とはなるわけです。

ただし、共有持分の場合、壊すだけでも、相当の手間と苦労がかかりそうです。

相続が発生したときには、とりあえず、共有で分割しておけば、全ての手続がスムーズに進みますので、つい、共有持分で分割しがちになってしまうかもしれませんが、のちのちの手間とリスクを考えた場合、共有での分割は御法度のようです。

やはり、相続には、事前の準備が大切なようです。

できることであれば、遺言書、それも公正証書遺言を遺しておきたいところです。

20年先、30年先も円滑にものごとがすすめられるように・・・

備えあれば憂いなし・・・です。



株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。

先ずは、お気軽にご連絡ください。




  

昨年一年間の贈与税の申告による納税額は、その前年対比60％を超える増加だったようです。

今年からの相続税の基礎控除額の減額に備えての傾向が顕著にあらわれたといって過言ではないでしょう。

何といっても、毎年、110万円が非課税となります。

上手に利用して、将来の相続税対策に活用していきたいところです。

贈与税の納税額が、対前年比60％増ということは、非課税枠を超える贈与が多かったということです。

贈与も、その目的に応じて贈与する金額や贈与する時期をいろいろと考慮しなければなりませんが、あえて、非課税枠を超えた贈与を選択していることも考えられるなと感じています。

110万円を少し超える贈与をして、あえて、少額の贈与税を払って贈与の証拠を残しておく目的等等が考えられます。

税務上の贈与は、何かと相続が発生し相続税の調査等で何かと物議を醸し出すものです。

税金を徴収する側は、租税法律主義（法律で定められた事項（条文等）以外で税金を課すことはできない規定）は、もちろん大前提で対応はしているものの、反面、課税公平の主義から強く税金の徴収を意識しています。

要は、何でもかんでも贈与、贈与で預貯金等の名義を移して、いざ相続が発生といったときに、多額の預貯金が相続人に生前に相当額移転していた。

この事実に対して、税金を課税する側は、相続税の負担を下げさせる目的で行った贈与なのか、本当に必要として行った贈与なのかを見極めようとします。

本当に必要な贈与などという定義はあるわけもなく、その判断となる具体的な根拠を示すのは難しく、それであるならば、子どもや孫に黙って作った子どもや孫の預金通帳にお金を移していくとか、その預金通帳等をその贈与した人が保管しているなどといった行為は、貰った側も知らない行為であることから、それは贈与でないといったことで、その贈与した人の財産という解釈で相続税が課されることがあります。

まさに、必要として行った贈与という以前の問題として、そもそも、もらった側が知らない、もしくはもらった側が自由に管理できない状況では、贈与ではないという解釈のようです。

贈与も一つの契約行為である限り、あげる人、もらう人の合意があって、成り立つものであるとするのがその根拠となっています。

とはいうものの、親が子どもに黙って子どもの預金通帳にお金を積んでいってあげるのは、子どもに知られてしまえば、安心して散財しかねないことから、黙って貯めているのが多いことかとは思いますが。税務上はその行為は税金を下げるための租税回避行為というような解釈となってしまます。

子どもを思う親の心は、あまり、関係ないということでしょうか・・・

もっとも、そんなことを気にしていると租税回避行為をやったものの勝ちのやらない正直者が損をするといった課税の不公平が生じてしまうこととなるでしょう。

やったもの勝ちを防ぐ考えが、課税公平の主義です。

相続税法の条文には、黙って贈与したら課税などという表記は無いはずですが、ただ、暦年贈与の場合は年間110万円は非課税ということが規定されているくらいです。

このように考えると、黙って贈与した預金等は、『名義預金』などと呼称されていますが、黙って贈与した人は、子どもに黙って贈与して何が悪いと思っているかもしれません。

ただ、課税の公平性を考えるとやむなき処置であるやもしれません。

ここで、生前贈与の注意点ですが、単に贈与税を申告して贈与税を払ったから安心と、たかをくくるのではなく、預金通帳の保管や相互の合意があったことを証する贈与契約書を取り交わしておくことが賢明です。


税務上は租税回避行為の防止のため、民法とは別に独自の規定を設けることがあります。
りす
その代表例は、法定相続人の数に算入する養子の数の制限です。

民法上は、何人、養子がいても、それは当然養子として子どもの権利がありますから、もれなく相続権は有していることとなります。

相続税の計算上、養子の数を制限しているというだけなのです。

長々と、なってしまいましたが、生前贈与を行うときには、後々の相続のときも想定してその手続を奨めてみてください。

そして、税法のことのみならず、民法の考え方としての特別受益や遺留分なども考慮して行ってみてください。

さらに、安全のためには、専門家に財産の状況を現状分析してもらい、土地の評価もきちんと算出し、相続税の評価額も確認したうえで、将来起こるであろう相続の時の遺産分割までをも見すえた生前贈与の計画をたてて欲しいなと思います。

そして、公正証書遺言等で、相続のときの手続は、円滑さらには円満に行えるように準備しておくことが理想だと思います。

そのためには、税金のことばかりではなく、遺産分割のための民法の知識や、さらには不動産の本当の意味での価値が理解できる不動産の知識を有しているかたの協力は欠かせません。

相続対策は、部分的な判断で実践すると失敗するリスクが高いです。

総合的な判断で行うようにしてみてください。


株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

相続増税、消費増税、株高、円安、等々、次の世代への財産承継が難しい時代になってきました。

先ずは、お気軽にご連絡ください。

  

今年に入っての相続税の基礎控除額の減額に伴って相続税の計算のための土地の財産評価に注目が集まっているようです。

相続税の計算のための土地の財産評価は、路線価方式と倍率方式の二つの方法があります。

路線価方式は、主に市街化区域の道路に相続税の計算のための価額が設定されており、その価額に一定の加減調整を行ったうえでその土地の地積を乗じて評価額を計算するものです。

倍率方式は、市街化区域調整区域等の市街化区域外で主に用いられる方法で固定資産税評額に一定の倍率を乗じて計算するものです。

この相続税の計算のための評価額は、あくまで、相続税という税金をかすための評価方法ですので、実際の時価を表しきれるものではありません。

例えば、間口狭小敷地の補正率・・・いわゆる間口の狭い敷地は使い勝手が悪いことから相続税の評価でも、決まった一定の率で減額出来ることとなっております。

ただ、その補正率の最少の長さは４ｍ未満となっています。

４ｍ未満の敷地は使い勝手の悪い敷地として一率、同じ補正率となっています。

これが、一般の市場価格ともいうべき時価という観点で見てみると、例えば間口が２ｍ未満の土地は道路の接道要件を満たさずに建物の建てられる敷地の要件を満たせないこととなってしまいます。

要は、建物が建てられない敷地なのですが、相続税の財産評価の計算では２ｍ未満の建物の建てられない敷地も４ｍ未満の補正率というカテゴリーの中で一緒くたになって評価されてしまます。

これが不動産の売買の現場では、間口2ｍの敷地と1.8ｍ間口とではその価額には大きな差額が生じてくることとなってきます。

黙っていても建物が建てられる敷地か、少し買い足さなければ建てられない敷地かの大きな違いがあるからです。

このように、相続税の計算のための土地の評価の計算方法は、所詮は税金の計算のために考えられたものであり、とてもその土地の適正な時価を表しきれないことも多々、出てくることとなってきます。

この他にも、無道路地や、近くに墓地がある等々、相続税の財産評価の考え片には限界が生じてくるときがあります。

このようなときには,不動産鑑定士の鑑定評価書で相続税の申告書を提出することもあります。

そうすることで、時価に近い評価額で相続税の申告を行えることとなります。

相続税の申告は、それとしても、何より適正な時価に気を配りたいのが遺産分割の協議です。

きちんと土地の調査をして、土地の活用をしている土地については、10年後、20年後、30年後のインカムゲインとその土地そのものの価値としてのキャピタルゲインをきちんと評価してその土地ごとの適正な価値を割り出しておきたいところです。

このようにして考えると税理士のかたは相続税の計算のための財産評価には精通していますが、本来の時価ともいうべき土地の価値の算定にはどちらかというと不得手のようです。

そうなると遺産分割での土地の評価をどうするか・・・

相続の相談は圧倒的に税理士のかたに集中します。

相続税のかからないかたは、そうでもないかもしれませんが、相続税に不安を感じている方は、圧倒的に税理士のかたへのご相談となるでしょう。

全ての事に精通することは、非常に困難なことです。

こうなってくると、色々な場面で、使い分けが必要となってきます。

税金の計算や申告、遺産分割の取り纏め、相続対策としての土地の売却や活用、相続対策としての生命保険の活用、等々・・・

それぞれの専門性の高い人にそれぞれ、使い分けをして業務を依頼することとなります。

ここで、問題が生じてくるのが、全ての状況や条件等を把握して全体を見すえて、それぞれの業務を適正に依頼をしたりとか指示したりとかが出来るかです。

原則、当事者である自分の手で行わなければなりません。

ですから、相続に関するセミナーや勉強会は大流行りの状況となっています。

相続は、あらゆることが絡んできますので、税理士や司法書士、弁護士、不動産業者、保険会社などあらゆる業者のかたとの連携が必要です。

相続は、広くて、かつ、やや深い知識は欠かせそうにありません。

将来の相続の対策を考えて行くには、充分な下調べや勉強が必要です。

まずは、無料のセミナーやFPの無料相談などを利用されてみてはいかがでしょうか・・・


株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

  

相続税の基礎控除額が減額されるという税制改正が公表されたのちに、様々な相続税の節税商品が世に出されてきたような感があります・

一つには、生命保険、まさに目からうろこ・・・という訳ではありませんが、今までの常識を覆す逆転の発想の商品がでました。

生命保険商品のうち死亡保障や医療保障の商品は病気等にかかってしまうと入れないものです。

心臓疾患しかり糖尿病しかり高血圧しかり喘息しかり、病状によっては加入できなことはないでしょうが、条件が付されたり保険料が高かったり等の処遇を受けることとなります。

最近、新しくでてきた終身保険ともいうべき商品・・・会社に依っては９０歳でも病歴があっても入院していなければ加入できる商品です。

この保険は、ほとんど死亡保障というメリットはありません。

何かあったときに、多額の保険金がもらえて救われたというものではなく、殆ど保険金に相当する額の保険料を一時で払込み、死亡した時には、ほんの少しの上乗せ部分と一緒に保険金として受領する商品です。

この商品のメリットは何か、それはずばり、相続税法の生命保険金の非課税の活用です。

８０歳をすぎ、８０歳までの定期保険が満了してしまったお年寄りのかたは数多くいらっしゃるものと想像します。

８０歳過ぎると、常識的には新規の生命保険には加入できないものでした。

そうすると、折角の生命保険の非課税枠を使わずにその分の相続税を納めることとなってしまいます。

そこで常識破りの終身保険・・・９０歳でも入院していなければ生命保険の非課税の適用ができる終身保険に加入できる、といった商品がでてきたわけです。

この商品は、よく売れているようです。

支払保険料が、ほとんど、そのまま生命保険金ですから普通預金に預けているようなもののわけですが、何といっても相続税の非課税がついてきます。

相続税の超過累進税率２０％代の財産をお持ちの方が、手持ちの現金で法定相続人が５人いることから５００万円×５人=2500万円の同生命保険に加入しておくと、2500万円相当分の相続税がかからないこととなってきますので、おおよそ、2500万円×20％=500万円の相続税が圧縮できることとなってきます。

2500万円の元手で500万円を稼ぎ出すことは至難の技ですから、この商品のメリットは相当数高いものと個人的には感じています。

わかってはいましたが、健康上の理由でもはや生命保険には加入できなかったお年寄りにはもってこいの商品です。

売れるわけです。

最近は、いろいろな保険会社でも、同様の商品を取り扱うようになってきたみたいです。

そして、不動産に目を向けてみると・・・ありました・・・一説には80％を超える相続税の評価額が圧縮できるといわれているものが・・・

それは、タワーマンションの最上階に近い物件です。

タワーマンションは上の階に行けば行くほど、相続税の圧縮効果が高いと言われています。

そんなことが、なぜ、起きてしまうのか・・・

相続税を課税する時には、相続財産をいくらの価値があるものであるかを評価しなければなりません。

相続税法22条では、相続財産の評価、死亡した時の時価によるものとされています。

では、この時価とはどうやって求めるのか・・・

皆が皆、勝手に時価を求めていては、三者三様の財産評価となってしまいます。

そこで、相続税の計算をするための財産評価のルールが作られました。

それが、財産評価基本通達というものです。

この財産評価基本通達では、預貯金をはじめとしてあらゆる金融商品や不動産などの評価の計算方法が記されています。

そのなかで、土地の評価は路線価方式または倍率方式によるものとされています。

路線価方式は主に市街化区域の道路に設定されている路線価と呼ばれている評価額に一定の補正率で増減額の調整をしてその調整後の価額に土地の面積を乗じて相続税の税額計算のための土地の評価額を計算するとしたものです。

この路線価は土地の時価相場のおおよそ80％を目安に設定されています。

ちなみに毎年1月1日時点での評価額を算出し、大体7月頃に発表されることとなります。

そして、もう一つの倍率方式は主に郊外の市街化区域以外が対象となり、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。

そして、建物の相続税評価額は固定資産税評価額で計算することとされています。

タワーマンションの上部階の相続税評価額が、なぜ、購入した価額の▲80％超となり得てしまうのかは、この相続税の財産評価方式によってもたされています。

まず、土地に付いてですが、タワーマンションが建っている立地は、まず、路線価方式しかありえません。

路線価がベースとなりますから、黙っていても時価の80％相当額となってきます。

そして、分譲マンションは区分所有となりますので、タワーマンションのような高層マンションでは各お部屋の区分所有している土地の権利は、ごく僅かなものとなってきます。

購入価額に占める土地の価額相当の割合は、通常の分譲マンションよりは低減できることとなってきます。

更には、建物の固定資産税価額は、時価のおおよそ50～60％程度で評価されるといわれています。

そして、マンションの場合、マンション全体で評価された固定資産税評価額は各お部屋毎の面積按分で各お部屋の評価額が求められているといわれています。

要は、同じ広さというかタイプのお部屋でしたら１階も最上階も、固定資産税評価額は、さほど変わらないものとなってきます。

マンションの場合、上の階にいけばいくほど販売価格は高く設定されています。

タワーマンションの最上階となれば、１階のものと比べ、非常に高い価額設定となってきます。

ここで、最上階のタワーマンションを購入すると、購入価格と相続税評価額に大きな乖離が生ずることとなるわけです。

相続税評価額は、各階とも、同じ評価額、販売価格は上の階に行けばいくほど高く売れる、さらには相続税対策にも有効なことから、最上階やそれに近い階数の物件は、中古も含めて人気の物件のようです。

人気が高いということは、後々の売却を考えても有利なことから、キャピタルゲインの不安も少なく、更なる人気を博すこととなってきます。

ここで、あくまでも個人的な見解として申し上げたいのが、

相続税の財産評価額は、相続税法では時価によるものとされていることから、無道路地のような土地としての商品価値が望めないようなものは、財産評価基本通達のルール通りで計算してしまうとそこそこの評価額が計算されてしまうことから、不動産鑑定士の鑑定評価額で相続税の申告を提出し、それが認められることもあります。

要は、時価に沿った評価が財産評価基本通達のルールでは無理なこともあり、士業の不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて認めてもらおうというものです。

これは、きちんとした論拠だった鑑定評価書であれば認めてもらえているようです。

そうなると、タワーマンションの最上階の場合、逆もまた真理なり・・・

財産評価基本通達のルールで計算された相続税の財産評価額は時価と比べ低い方に乖離しているといえるでしょう。

この乖離について、国税側が、このまま、何ら改正を行わないかが疑問に感じています。

過去の例で見れば、生命保険の税務上のルールはいくつもの改正が行われてきています。

ハーフタックスに相続税法２４条の定期金の改正、生命保険に関する権利の評価の改正等々・・・

金融商品のなかで、税務上、特に優遇されていた生命保険にメスが入ったということｄしょうか。

生命保険の非課税規定も、その対象者に未成年や障害者であること等の制限が加えられそうになったこともありました。

この非課税については、何等の改正も無く、今に至っていますが、今後の動向はどうなってくるでしょうか。

あまりにも節税効果の高いものは、何かしらの改正が行われるリスクは多少なりと含んでいるという前提で考えていた方がいいかもしれません。

もしかしたら、何年後かに、タワーマンションの財産評価上、階数ごとの係数が与えられそれを乗じること、といったような改正が行われるかもしれません。

不満があれば、鑑定評価でいった場合、鑑定評価でも高い評価額が算出されることでしょう。

あくまでも、個人的な見解としてのお話ですが、今までの節税効果の高い金融商品等の処遇を考えてみると、あながち、あり得ないことではないとも思えます。

その他にも、パススルーや任意組合等々・・・

税務の改正リスクが考えられる節税スキームはありそうです。

もっとも、タワ―マンションの場合、資産価値は高いものですから、仮に税務改正があったとしても、タワーマンションそのもの資産価値が下がる訳ではなく、いい買い物であることに違いはないと思います。

以上、長々となりましたが、最近、思っていることを書き記してみました。

節税スキームを考えるときには、税務の改正リスク含みで考えてみるのもよろしいのではないでしょうか・・・


株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

  

今年に入って、相続税の基礎控除額の減額による増税が騒がれていますが、反面、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例は面積要件等は緩和され、この特例規定を適用できるかたは減税となってきます。

これは、基礎控除額減額分を、一定の要件を満たす方には補えるように配慮したものと思えなくもないように感じます。

この小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例は、もともとは事業承継対策としてできたものらしいです。

個人が商売等の事業の用に供している土地はその家族にとっては最低限、必要な財産・・・それではその財産を引き継いだ者が継続して事業を続けて行くのならばその土地の課税価格を低くしてあげますよ、という目的であったようです。

そして、その必要な財産は、居住用に供しているのも対象となり、さらには事業のうち貸家経営のような不動産所得に分類されるいわゆる準事業といわれるものに供している土地は一般の事業とは区分されることとなっていきました。

そして、現状は、事業用の小規模宅地は400㎡まで80％の評価減、居住用は330㎡まで80％の評価減、貸家用は200㎡まで50％評価減、そして事業用と居住用はそれぞれの限度面積まで併用が可能となりました。

要は、事業用で400㎡＋居住用で330㎡、合計730㎡までＭＡＸ80％の評価減の恩恵が受けられることとなりました。

ただし、貸付用の特例の適用を受けようとすると、旧来の全体として400㎡（居住用と貸付用はぞれぞれ×400/330、×400/200、を乗じた地積で判定）の面積要件が生じてきますので、土地をたくさん所有されているかたは、この貸付用の特例の適用をうけることは少なくなってくるものと感じています。


この小規模宅地等の課税価格計算の特例は相続税の基礎控除額が減額されてしまったなか、非常に有効な見逃せない相続税の特例規定になってきたように思います。

都心部の不動産は住居用しかないといったかたも基礎控除額の減額で相続税の課税を心配せざるをえなくなった状況では、この小規模宅地等の特例が受けられるか否かで相続税の課税を免れるかいなかの分かれ道となってきます。

充分にその適用要件とその適用を受けたことによる効果については充分に検証しておきたいところです。


たとえば、住んでいる家を建て替える場合に敷地が100坪（330㎡）と広めであることから、自宅の他に貸家も併用して建て替える場合を考えてみます。

ハウスメーカーの営業のかたから、どうせ建て替えるのなら自宅以外にも将来の年金の足しに貸家を併用して建てましょうと奨められることがあるでしょう。

住宅地としての環境も良く、交通のアクセスや学校、スーパーの立地も申し分ないといったような市場性の高い地域であれば悪くない話です。

そして、長男は転勤族で定年までは日本全国を回って歩く、長女は嫁いでいて、同居するあてもないので2世帯住居を建てる必要もない。

老夫婦2人で住む家に対しては敷地が広いし、もったいない・・・

であるならば、貸家を併用して、賃料を年金の足しにしてという考えはもっともな話です。

そして、敷地のうち、貸家部分は貸家建付地として、相続税の評価額の計算上、一定の減額できる計算方法が採れることとなってきます。

しかし、小規模宅地等の特例に違いがでてくることとなってきます。

大まかな条件設定として、敷地100坪（330㎡）、路線価坪100万円（借地権割合60％）、建物100坪（住居部分50坪、貸家部分50坪）としてみます。

住宅のみ建て替えた場合の相続税評価額は次の計算となります。

路線価100万円☓100坪＝１００００万円（1億円）－１００００万円☓330㎡/330㎡☓80％（小規模宅地等の特例の減額）＝2000万円となります。

そして、上記の条件設定の貸家併用で建て替えると次の様な計算となります。

①敷地のうち住居部分

路線価100万円☓（100坪☓50坪/100坪）＝5000万円ー5000万円☓165㎡/165㎡☓80％（小規模宅地等の特例の減額）＝1000万円となります。

②敷地のうち貸家部分

路線価100万円☓（100坪☓50坪/100坪）☓（1－0.6☓0,3）＝4100万円ー4100万円☓100㎡/165㎡☓50％（小規模宅地等の特例の減額）＝2857万円となります。

①＋②＝3857万円となります。

このケースの場合、住居のみで建てた場合と貸家併用とで建てた場合の差は1857万円となり、おおよそ2倍近くの差となってきます。

仮に、株を初めとした金融資産や多額の生命保険金に加入しており生命保険金の非課税控除後で1億円程度の金融資産があった場合で、基礎控除額控除後の課税価格が5000万円超1億円以下の場合とすると相続税の税率が30％となりますので、おおよそ557万円程度の相続税の差となって表れてきます。

こうなってくると、貸家で稼いでくれる収入から貸家のローン（ローンを組んでいたとして）を差し引いた実収入と比較して、どの程度のメリットが生じるのかの検証は、是非とも、しておきたいところです。

このようなケースでは、この家を建てたお父さんが高齢となり相続を意識せざるを得なくなった頃に長男家族が貸家に住んで、小規模宅地等の特例の恩恵をより多く使えるようにするといったことは考えられるでしょう。

その方法にしても、細かな適用要件を確認する必要はありそうです。

もっとも、この小規模宅地等の特例は租税特別措置法の規定ですので、いつなくなってしまうか分からない規定ではありますので、遠い将来にわたってこの規定をどこまで意識するのかを考える必要はありそうです。

ただ、相続は、いつ起こるかは分からないものですから、ある程度は現行法令に基づいて考えざるを得ないこととは思います。

さらなる消費増税も控えていますので、あらゆる営業の提案が考えられます。

そんな時には、是非、いろいろな角度から考えてみて将来のキャッシュフローを検証しながら判断していってみてください。



株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツ（旧荒木不動産コンサルティングＦＰ事務所）は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

4月から、更なる業務充実のために、株式会社ＡＲＫ財産承継コンサルタンツを設立しました。

事務所は従来のつくば市の事務所の他に、東京にも新事務所を開設しました。

東京事務所 ：東京都港区虎ノ門4-1-21　葺手第二ビル３Ｆ　電話：03-6869-5759
つくば事務所：茨城県つくば市千現2-1-6　つくば研究支援センタ―　A17-3　電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　
HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）株式会社ARK財産承継コンサルタンツHPは作成中

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として出向しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

  

今年に入って、相続税の基礎控除額の減額の税制改正にあいまって相続対策についての話題でもちきりです。

銀行や生命保険会社、証券会社等の金融機関もさることながら不動産関連業者も相続対策のコンサルティング業務を前面に打ち出してきています。

目の前の利益よりも長い目でじっくりとその人、その人なりの人生によりそってその人にとってベストとまでいかなくてもよりモアベターな結果となるべくお手伝いをさせていただく。

そして、その過程でお役に立ちながら相続対策の実行支援のなかで売り上げをあげていく。

とにもかくにも、争相続対策といっては、相続税対策といっては、生命保険やアパートをやみくもに売ってしまおうといった風潮からは少しばかりの変化の風をささやかに感じるようになってきました。

相続対策や事業承継対策といったものが人が亡くなった時の財産の移転の際に起こり得る問題に事前に対処しておきたいものの総称と言えるでしょう。

具体的には、円滑さらには円満に各相続人に財産を承継できるように準備しておきたい遺産分割対策、この対策が優先順位一番とも言われています。

遺産分割が決まらなければ相続財産は相続人の共有財産とみなされ、この相続財産で何をするにしても相続人全員の合意が必要となり、実質的には、その相続財産は塩漬け状態のものとなってしまいます。

また、税務的には相続税の計算上、遺産分割協議がまとまっていない未分割である相続財産には相続税法の特例措置が使えないこととなっています。

配偶者の相続税額の軽減や小規模宅地等の課税価格計算の特例、農地や非上場株式等の納税猶予などがその代表的なものです。

続いては財産の承継にあたって発生する税金を納付するために準備しておきたい納税対策があります。

どの程度の税金が発生するものかを想定しあらかじめその負担相当額をどのように工面しておくべきか考えておきたいところです。

毎年、こつこつと貯金をしておく・・・ただ単に自分名言で貯金だけしただけでは、その貯金にさらに税金がかけられてしまいます。

名義預金や定期贈与にならないように注意して、こつこつと毎年すこしずつ各相続人に贈与税の非課税枠を利用して贈与していく方法はよく採られている方法です。

そして、その財産承継にあたって発生する税金を少しでも和らげておきたいための節税対策があります。

これは、読んで字のごとく、税金をいかに低く抑えて行くことができるかを練っていく対策です。

この対策の優先順位は遺産分割、納税対策の次になるといわれています。

税金を低くすることだけを考えて遺産分割や納税を考えていないと本末転倒な結果となりかねないからです。

いかに、効率よく理想的なかたちで次世代に財産を承継できるか・・・

この方法を考えることはとても難しいことです。

この難しくしている要因は相続財産の過半を占めると言われている不動産でしょう。

分割しにくい、換金しにくい、権利が複雑、都市計画法や建築基準法などの制限等々、その取り扱いには前門的知識は欠かせません。

そして何といっても価額が分かりにくい。

価額が分かりにくいという事は、将来の財産承継に備えた対策を考えるうえでは致命的に悩ましい問題となってきます。

何といっても、相続財産の過半は不動産が占めています。

この過半という数値は全国平均、それも路線価ベースでの数値です。

大都市圏内においては、過半は70％や80％という数値となって表れてくるでしょう。

この価額が分かりにくい不動産は、近年、さらに分かりにくくなってきています。

いまは、東京圏をはじめとする大都市圏の不動産や株式はバブル化しているようです。

東京圏の不動産は東京五輪を控えたインフラ整備とその後の利便性の期待感もありバブル化していると言われています。

このバブルは東京五輪前に弾けるとも言われています。

平成初めのバブル崩壊までは不動産の価格は上がりこそすれ下がることは考えも及びませんでした。

そのバブル崩壊では多くの人が大きな衝撃を受けました。

このバブル崩壊を機に、不動産の証券化が始まりファンドという名の投資機関が日本の不動産を安値で買い叩いていきました。

その分、日本の金融機関は多くの不良債権をかかえ公的資金を注入しその場を何とか切り抜けてきました。

そして、生き残れなかった金融機関のいくつかは時代の犠牲となりました。

そして、バブルの崩壊は都心部の住宅市場に大幅な価格の下落をもたらし、一般のサラリーマンでも都心に住居が購入できることとなりました。

いわゆる、都心回帰の始まりです。

都心部のマンションが売れ行き好調となりマンションデベロッパーは息を吹き返すことができるようになりました。

一方で商業地は不動産の証券化にともなってファンドがＳＰＣを組成しては商業用の不動産を信託受益権化して買いあさるようになりました。

ここで、またもやファンドのミニバブルが形成されてきました。

その後に、リーマンショックがおきてバブルは崩壊し日本経済は沈静し、さらには東日本大地震の発生により更なる打撃を被りました。

そして、ここにきてのアベノミクスの効果なのか再度、バブル傾向となってきています。

前回のファンドバブルのときは、不動産の価格上昇の理由がとても明白で分かりやすかったのですが、今回のバブルは東京五輪を控えているという要因はあるものの、原油安やイスラム圏の政情不安、ウクライナ問題、ギリシャ問題を抱えたＥＵ、等々・・・様々な問題を抱えての時代背景のもとにあります。

これらの問題の行く末によって、このバブルの行く末も大きく左右される様な気がします。

さらに、人口減少による空き家問題に見られるように、そもそも住宅用の不動産は過剰気味となってきています。

このように考えると不動産の将来の価値はどうなるか・・・？

個人的には立地条件の優れたシンプルに優良な不動産に価値がのこり、その他の不動産は処分にも困るといったものになっていくような気がしています。

財産承継という観点で考えて行くと、いまある不動産という財産をそのまま次世代に上手に承継していくのか、先々のことを考えて将来の価値に多少の不安のある不動産は処分できるうちに処分して変わりの優良な財産に組み替えて優良なポートフォリオを形成していくのか、といった選択を考えていく必要があります。

一部の投資顧問を業としている人の意見では、グローバルなポートフォリオを考えた方がいいという意見もあります。

米国その他の不動産や金融商品に組み替える等・・・日本の財政リスクにも備えておくべきとの意見です。

不動産の価格も時代に応じて変動していくようになってきたような気がしています。

これからの財産承継では、ただ単に先代からの不動産を次世代に継承していくという発想だけではなく、よりよい財産に組み替えてよりよいポートフォリオを形成していくといった発想の転換が必要な時期になってきたなと実感しています。

時代の流れに応じて、不動産も売っては買ってといったような投資商品的な見方も必要になってきたのではないでしょうか・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

生前贈与を利用して相続対策を万全に準備していたと思っていたのに、相続になって申告と納税を済ませ落ち着いていたころ・・・突然に税務署の調査が入り、これは定期贈与に該当しますから伝えられ更正処分を受けることがあります。

定期贈与・・・？、何で、税金がかかってくるのか？・・・

毎年、一定の時期に一定の金額を継続して贈与していると、『定期贈与』とみなされて贈与税を課税されることがあります。

贈与税は年間１１０万円以内なら非課税となることから、たとえば１０００万円というまとまった金額を１０年間という長い期間をかけて贈与すればいいと考える人は多く、このように、まとまったお金を数年間に分けて贈与をすると、１０００万円相当を将来にわたってもらえる権利の贈与があったとみなされてしまうことがあります。

このようにみなされてしまう贈与が、『定期贈与』と呼称されています。

このようにみなされてしまいますと、
、上記の例でいえば、１０００万円を１０年分割で贈与したものと認定されて１０００万円相当に贈与税が課されてしまう場合があります。

すなわち、複数年にわたって贈与をおこなう際に、最初にいくら贈与するという合計額で約束することは定期贈与とみなされてしまうことになりかねないということです。

例えば、１０年払込みの終身保険の保険料を、毎年、親から一定の時期に一定の金額を贈与で貰って支払うような行為は充分な注意が必要です。

１０年分の保険料が贈与税の対象ということになりかねません。

やはり、１年毎に贈与者と受贈者の合意のもとに、念のために贈与契約書を交わしておくことが無難でしょう。

さらに、１１０万円を超える贈与をして、毎年、贈与税の申告をしておくという方法もあるでしょう。

暦年贈与は毎年の贈与毎に１１０万円は非課税と相続税法に定められているので、この定期贈与という課税者側の解釈は個人的には、やや強引な印象は歪められないのですが、そのように認定されてしまうリスクがあるのであれば、そのようなリスクは回避できる贈与をしておくべきでしょう。

毎年の贈与する日を変えておくとか、金額を変えてておくとかの配慮があってもいいかもしれません。

最後に定期贈与と認定されないポイントを整理してみます。

①毎年の贈与するごとに贈与契約書を交わす。

②贈与の金額と時期を毎年変える。

③贈与は銀行振り込みとし、贈与の履歴を残しておく。

④贈与でもらｔｔお金はもらった人が管理し使用する。

⑤年間で１１０万円を超える贈与のときは、その都度、贈与税の申告と納税をしておくこと。

ちょっとしたことを知っているか知らないかで、相続税の申告のときに思わぬ結果となってしまうことがあります。

いま、あちこちで、相続対策のセミナーや相続対策用の商品の売り込み攻勢が始まっています。

相続対策で生前贈与等を利用するとき、特に権利の移転が生じるような対策を行うときには、くれぐれも慎重に注意して行ってください。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

今回も引き続き生前贈与の注意すべきことに簡単にお話させていただきます。

まず、贈与税が課される場合とはどんな場合となるでしょうか・・・簡単に確認してみます。

例えば、親から子どもや孫に生活に必要なものやこずかいを渡したりしても贈与税はかかりません。

学校や塾などの教育資金として必要なお金も同様に贈与税はかからないこととなります。

また、一人暮らしのための生活資金、例えばアパートの敷金や礼金、家具や生活用品の費用なども贈与税の対象外となります。

これは、扶養義務者相互間での生活や教育に充てるたにした贈与で、通常必要と認められる範囲のものは贈与税の非課税とした規定に依るものです。

当然、扶養義務者相互間ですから家族であることが前提となってきます。

また、日常的な付き合いのなかでの入学や卒業、結婚、出産などのお祝い金や香典なども、常識の範囲内であれば贈与税はかからないこととなります。

離婚に伴う財産分与も、一定の常識の範囲内であれば贈与税はかかりません。

このような、生活や教育に必要な資金で通常、必要と認められるものや、慣例的なお祝い金で常識の範囲内であれば贈与税はかからないこととなります。

また、墓地や仏壇などの仏具等についても贈与税の対象外となります。

上記のようなものや障害者等にたいして配慮した一定の贈与以外のものについては、贈与税の課税対象となってきます。

そして、気をつけたいのが、みなし贈与財産と呼ばれる贈与財産が存在することです。

一般的には贈与でないような気がしても贈与税の対象となるので注意が必要です。

例えば、1000万円の時価の価値があるマンションを100万円で息子等に売却した場合はその差額は贈与されたとみなされることとなります。

また、借金を親が肩代わりするとその分は親からの贈与とみなされます。

その他、個人からの借金で、無利子や超低金利による金利負担の場合のときなども、その利子相当額や一般的な利子でによる負担額との差額分は、贈与とみなされることとなります、

他、生命保険等の契約で親が掛金や保険料を支払っている時で子どもが満期保険金や個人年金を受け取る時には注意が必要です。

親からの贈与とみなされてその子どもに贈与税が課されるリスクがあります。

生前贈与は、細心の注意をもって対応して欲しいなと思います。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）  

今年からの税制改正で相続税が増税となりました。

反して、贈与税は非課税の特例が拡充されるなど、生前に次世代に財産が継承されることによる景気対策がとられました。

相続税の基礎控除額の減額にともなった相続税対策として生前贈与をいかに上手に活用できるかがポイントとなってきました。

そんな生前贈与の注意したい点をいくつか紹介していきたいと思います。

今回は、贈与そのものの行為についてご紹介したいと思います。

贈与とは、財産の一部や全部を誰かにあげる行為を言います。

この誰かとは、一般的には配偶者や子ども、孫などの家族が多いのですが、全くの第三者にもあげることもできます。

また、その対象となる財産は、現預金にかぎらず、家や土地などの不動産、株式、保険金の権利、車、ゴルフ会員権等、財産となるものはその全てが対象となります。

この贈与には、税法上、2種類の贈与があります。

あくまでも、税金の計算上の分類ですので税金の計算上のお話とご理解下さいｊ。

一つには、暦年贈与といわれるもので、毎年１１０万円までの贈与には税金が課されないこととなっています。

この１１０万円は、その１年の内に贈与でもらった財産の全てが対象となりますので、例えば父から１００万円、母から１００万円を贈与で財産をもらった場合、合計の２００万円のうち１１０万円が課税の対象外となり残りの９０万円が課税対象となります。

もう一つは、相続時精算課税というもので、贈与をした人毎に2500万円までがその贈与をした人の相続発生までは贈与税はかからにこととなります。

これは、贈与税が非課税となるのではなく、相続時精算課税制度を選択した後の贈与は、その贈与をした人の相続税の計算の時に、その贈与で取得した財産の贈与時における評価額を相続税の課税価格に加算することとなっており、その加算後の課税価格とみなされた金額で相続税を計算することとなります。

読んで字のごとく、まさに相続時において精算の計算をするということです。

暦年贈与課税と相続時精算課税のどちらの贈与の方法がいいかは、その人、その人の状況や目的によって、千差万別、異なってきますので、一概にどちらがいいとは言えないこととなります。

この贈与という行為は、あげる人ともらう人の両者の合意があって成立する契約の一種といわれています。

このことから、税務上は、例えば、父親が子どもに内緒で子ども名義の口座に預金を積んでいた場合、贈与があったとはみなされずに父親の祖属財産として相続税が課されることがあります。

また、税務上、贈与と認められるのには、贈与で財産をもらった人がその財産を自分で所有、管理しながら自由に使える状態であることも大きなポイントとなってきます。

たとえ、あげた人ともらった人の間で、贈与の合意があったとしても、例えば、もらった人名義の預金の通帳を渡していなかったというような場合には、贈与として認められないということになりかねません。

さらに、安全をみれば、贈与契約書なるものを、都度、両者で交わしておくべきというお話も良く耳にします。

税務上は、名義預金という名称で、相続税の調査の時には、厳しくチェツクされるところとなります。

生前の預貯金のお金の流れは、税務署は銀行等に情報開示を求めることができますので、徹底的に調べられますので、注意が必要です。

これは、善意、悪意にかかわらず、その事実があれば、その事実通りに課税されることとなってきます。

知らずにやったことでも、税務上は、知らないことが悪いということになってきます。

そうであれば、もっと、分かり易い税金計算にして欲しいとも思いますが、それを言ってみても仕方ないことです。

現実的には、親の気持ちとしては、生前に贈与でお金を渡してしまうと、子どもは安心して貯金しなくなるとか、散在してしまうとかで、内緒で贈与してしまうケースが多いと思います。

税務上は、それは、名義預金といってきますから、子どもに自由に使われないように、贈与したお金で生命保険やＮＩＳＡを利用した金融商品等に加入させればよいかもしれません。

税務上は、贈与の契約の成立云々を取りざたしますが、遺産分割上（民法）は、贈与した人がこの人にあげるとはっきりと意思表示したものですから、贈与としての契約が成立していないから、その財産は贈与された人のものではないといったことにはならないでしょう。

そういった意味では、名義預金は、税務上は問題はありそうですが、遺産分割上の有効な方法とはなりえそうです。

ただ、特別受益の持ち戻しの対象となりますので、持ち戻しの計算までして考える必要はでてきます。

税務上、名義預金に目を光らせるのは、親から子どもに黙って子どもの預金に積み立てて行くわけですから、当然、贈与税の申告がなされずに時効期間である7年間が過ぎて、結局、贈与税も相続税も課税できなかったということが、多くあったからでしょう。

親の気持ちとして、子どもに財産を遺してあげてることを知らせたくない、使われたくない、結局、名義預金となってしまう。

いっそのこと、あげた者から贈与税の申告ができるようにすればいのではと思ってしまいます。

とはいうものの、現実的なお話ではないでしょう。

相続税の基礎控除減額にともなって、生前贈与を考え始めているかたは多いと思います。

名義預金にせずに、子どもにきちんと大事に遺していって欲しいという場合には、やはり、贈与であげた資金を元手に生命保険に加入するのが、いい方法と思います。

終身保険で、なるべく、利率のいい商品か、ドル建ての積立もいいかもしれません。

ただ、単に、贈与をせずに、贈与した後の使い道を、きちんと示唆してあげた方がいいかもしれません。

気持ちが大きくなって、いきなり新車の高級車で里帰りということにならないように、自分と子どものライフプランを考えながら贈与計画を練られることをお勧めします。

たかが贈与、されど贈与、しっかりと贈与計画を練ってみて下さい。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

今年からの相続増税によってTVや週刊誌等で生前贈与という単語を良く見かけるようになりました。

相続税の基礎控除減額分の相続税の課税価格を下げるべく手段として生前に贈与で次世代に承継しようというものです。

暦年贈与の基礎控除額110万円を活用するのと贈与税と相続税の超過累進税率の違いを見据えての対策です。

例えば年間200万円を一人の子供に贈与すると200万円ー110万円×10％＝9万円の贈与税が発生します。

この贈与を10年間実施すると合計90万円の贈与税の負担となってきます。

そして相続税ではこの効果はどうなるかというと10年間で2000万円の相続財産が減ったことになりますので、この2000万円が減ったあとの相続税の超過累進税率が10％超の対象となる場合は、それだけで節税効果が表れることとなってきます。

また生前贈与の贈与税の特例として、住宅取得資金、教育資金、結婚資金等、の特例があります。

ここで、注意したいのは、やはり、ブームともいうべき流れでしょうか・・・

相続増税時代の到来といった流れで、地主さんの間では相続税対策としての貸家建築がブームとなっているようです。

建築業者の貸家建築＝相続税対策といった営業攻勢でその気になってしまうようです。

建築業者が相続財産の全体を把握して遺産分割や納税方法まで包括しての貸家建築の提案で有ればよろしいのですが、どちらというと、その建築地単体での節税効果や資金収支上の建築計画であることがほとんどでしょう。

相続税がいくら軽減できる効果が得られますとはいうものの、そもそも論として相続税がいくらかかってくるかは把握していない状況であったりしますので、具体的にいくら下がってくるのか、又、全体的に見た資金収支上のメリットがどの程度得られるのかは不明瞭なケースが殆どでしょう。

この全体としてのメリットとリスクの許容の判断は、いずれにしても自己責任となる訳ですが、それでもメリットばかりの話が多く借入リスクなどのデメリットの話は少ないような気がしています。

このことと似ていることは相続対策と言っては生前贈与を謳い文句に生前贈与を利用した生命保険や教育資金の信託等の加入をすすめてくるケースが思い当ります。

確かに、遺産分割対策や相続税の節税対策にも有効な手段となり得るものではあります。

ここで、注意したいのは、やはりリスクやデメリットのお話をせずに奨められるケースが多いことです。

生前贈与のリスクやデメリットにもいろいろありますが、むしろ税務上のリスクである名義預金などについては、実に慎重に対応されています。

贈与契約書は締結してくださいとか、お子様が通常使用されている預金通帳に振り込んで下さいとか、毎年、同じ日付けは避けて下さいとか、毎年同じ金額で振り込まないでくださいとか、この辺りの対応はきちんと説明されています。

注意したいのは、むしろ老後の生活設計について、きちんとお話をしているかです。

老後の介護の問題、住居の問題（2世帯の同居を前提に考えていたものの、結局別々に暮らす等）、趣味や趣向（旅行やロングステイの夢等）など、これからの暮し方によってのお金の使い方を確認しているかです。

この辺りは、余計なお世話的の面もありますので、触れればよいという訳ではないでしょうが、生前贈与で子や孫にいくらずつ渡しておきたいと相談されたときに、老後の暮らし方とお金の話はさせていただくべきと考えています。

相続財産を多く遺してしまうと相続税での税負担が多くなってしまうとうことはありますが、老後の生活資金はそれとなく多めに残しておきたいところです。

いろいろなパターンで相続税と贈与税の税金負担のシミュレーションを重ねて、どの程度の生前贈与額としておくべきかは、ご自身で良く考えてみるべきと思います。

くれぐれも、保険や信託確保を目的としたセールストークで判断しないでください。

そして、流行りの教育資金の一括贈与の非課税の特例・・・

一昨年の４月に税制改正で導入されたわけですが、聞いた話では教育資金の贈与というと何でもこの非課税の申請をする方が多かったようです。

この非課税制度は、あくまでも、将来に向けた教育資金を今のうちに一括贈与するものが対象です。

例えば、5歳の孫にこれからの小学校、中学校、高等学校、大学、大学院の資金としてMAX1500万円が非課税してもらえるものです。そして、教育資金を学校に支払った都度、その領収書を教育資金管理契約を締結した取扱金融機関に提出することとなります。これで適正に教育資金として使われているかが確認できるようになっているわけです。

学校の入学の都度におじいちゃんかんから、入学資金や学資の贈与を受けた場合には、上記の非課税申請ではなく、もともとの贈与税の非課税
の規定でことたりることとなります。

今回の教育資金の一括贈与の非課税は、あくまでも一括贈与した場合で、その都度の贈与の場合は従来の贈与の非課税が適用されます。

いま、生前贈与を検討されているかたは多いものと思います。

生前贈与の場合は、以上の点を気にかけてみてください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

今年1月からの相続税基礎控除額減額改正に伴って相続増税・・・相続増税・・・とTVや週刊誌等、各種メディアにとりたてられています。

相続増税に備えての相続税対策としての生前贈与を特集している専門誌も発刊されました。

一言で相続対策といっても、将来の相続税を軽減する節税対策ばかりでなく、むしろ、重要なのは遺産分割であり、そして納税を考えた対策でなければなりません。

以前のブログでも申し上げましたが、相続税には一定の要件もとに相続税の負担を下げられる特例規定が設けられています。

配偶者の税額権限や小規模宅地等の特例、農地や非上場株式等の納税猶予、等々・・・

この合法的に相続税を下げられる特例は、相続税の申告期限までにその特例を受ける相続財産が相続人間で分割協議がまとまっていないと適用できません。

結局、遺産分割でもめてしまうと、そもそも論としていかにして相続税対策を練っていたとしても相続税は軽減出来ないということになりかねません。

このように、相続対策は遺産分割の方法を考えながら相続税の税額をシミュレーションしてその相続税をいかにして納税するかを考え、そして少しでも相続税を下げらる方法も考えなければなりません。

ただし、相続税だけを考えてばかりでもいけません。

相続の開始があるまでのあいだ、土地活用等の収入をだれが享受し所得税はだれが負担するのか、不動産管理法人をつくったり貸家の建物の一部を家族に生前贈与したりしながらの所得税や法人税、消費税も含めてその対策は練っておきたいところです。

このように、いろいろなことを考えて行かなければ、よりよい財産承継はできないでしょう。

では、この相続対策を考えて行く上で、一番大事なことは何でしょうか？

それは、ずばり、財産の現状分析と考えています。

日本の資産家の特徴ともいえる相続財産に占める割合の内、最も高いのは不動産と言われています。

日本全国の平均値で、その割合は50％を超えるといわれています。

路線価の高い地域では、その比重は自ずと上がってきます。

この不動産と言うのが、相続対策では実に厄介な存在となります。

例えば、ポートフォリオの基本である｢財産三分法｣（財産を｢預貯金｣「有価証券」「不動産」に適正配分する考え方）の投資・資産運用の基本となるのは「収益性」「安全性」「流動性」の３つの要素といわれていますがが、不動産の投資・運用（有効活用）についてその特性は次のようにいわれています。

①収益性

不動産の収益はインカム・ゲイン（賃料収入）とキャピタル・ゲイン（値上がり益）によって成り立ってきます。

不動産価格の下落によって投資額が少なくなれば、インカム・ゲインの割合が大きくなりますので、投資のタイミングが収益性を大きく左右することになる。

②安全性

実物資産である不動産はそれ自体の利用価値があること、登記による公示制度が整備されていることなどから、比較的安全性の高い資産といえます。

③流動性

不動産はすぐに換金できるわけではありません。

不動産業者に仲介を依頼してから実際に代金を受け取るまで数カ月かかることも珍しくありません。

したがって、不動産は流動性に乏しい資産といえます。

このような三分法で見た場合、まず、収益性についてのインカムゲインについては、土地活用等の賃料収入を得る場合、大きく住宅用と事業用に分かれてきます。

住宅用はアパートや賃貸マンション、駅近くの新規の区画整理地などでは、地主還元地にあっという間にアパートや賃貸マンションが林立してきます。

これは、住宅メーカーや建築業者、不動産会社、銀行等が相続税対策とうたっての猛烈な売り込みがあるからにほかなりません。

まだ、駅から歩10分以内のエリアであれば将来のリスクは少ないものの中には、駅から車で10分以上の区画整理地の端の方の立地に建築されたものもあります。

新しいうちは競争力もあり、そこそこ空室も少なく貸せるでしょうが、10年もすると競争力が落ちて稼働率の低下に悩まされそうです。

まして、これから日本の人口は減少していきますので、建築資金の元を取るのに15～20年もかかる貸家の建築は慎重に進めたいところです。

賃貸経営のリスクの高い住宅地は住宅を欲している方に売却してあげて、そのお金で別の事業用資産に組み替えるといった方法もあるでしょう。

事業用は、例えばロードサイドの店舗や倉庫、駅前の事業用ビル、そしてクリニックモールなどです。

この事業用の土地活用は、一件、一件の賃料が高く、何といっても１件でも空室が出てしまったら、年間に何百万もの収入減となってしまうことでしょう。

私の昔のお客様でもクリニックモールで全6室のうち、2室が空室で入居が決まらず、その建築資金の借入金返済に窮している方がいらっしゃいました。

年間四千万を超える賃料収入があっても、一つの物件でこのような空室が出てしまうと、生活に回せるお金は微々たるものになってしまいます。

資産の時価は２０億円あろうとも、一つの土地活用でつまずいてしまうと、一般のサラリーマンの手取り収入に、とても及ばなくなってしまうこともありますので、注意が必要です。

結局、手持ちの不動産を切り売りしながら、何とかやりくりしていくといった話も、よく耳にします。

続いて、キャピタルゲイン、要は、将来売却したら幾らのお話ですが、バブルの崩壊後、ファンドのミニバブルの時期を除いては、不動産をキャピタルゲインを目的として投資してその効果を挙げられた人は、ごく僅かであろうと想像します。

いまは、東京五輪に向けて都心の一等地を初めとして不動産市況は活発化しているようです。

ミニバブルの再来か？と思わせるようです。

タワーマンションも好調な売れ行きであるようです。

ただ、東京五輪の手前のある時点で、このミニバブルの終焉があるのではというお話をされる方もいます。

キャピタルゲイン狙いは、それこそ、東京都心に一等地を除いては、あまり、期待の持てるものではないものと予想します。

まして、郊外となると将来の人口減もあいまって、投資としての不動産という概念は持てないでしょう。

続いて、安全性については、権利関係は不動産は登記という公示制度がありますから安全性は高いものといえます。

利用価値という面で見ると、昔よりは、かなり落ち込んでいると思われますが、それでも駐車場にするとかの無投資での利用価値はあるでしょう。

むしろ、利用価値での問題は借地として貸し出している土地でしょう。

借地のうえに建物が建っている限り、その権利は如何ともしがたいものとなります。

何十年もの間の借地人と地主の関係であると地代もあげるにあげられずに、安い地代の水準のまま貸し続けているケースはよくある話です。

この借地関係の解消、例えば、底地を購入してもらうとか、借地権を購入するとか、何かしらの手立ては組んでいきたいところです。

貸地＝仮死地ともいわれています。

いつかは、対応しなければならないものでしょう。

つづいて、流動性については、まさに、流動性は低い財産です。

すぐ、売ろうと思っても、すぐ買ってもらえるものでもなく、もちろん、条件のいいものは、すぐ売れるでしょうが、条件良く売却するためには、ある程度の時間は見ておく必要はあるでしょう。

相続が発生して、遺産分割協議をして、納税額が出て、さあ、納税用に土地を売却しようといった感じでは、申告期限（相続開始の翌日から１０ヶ月後）までに売却して納税資金を準備するのには間に合わないといったことにもなりかねません。

こと、相続に準備するといったことでは、売却すべき土地を絞っておいて、即、売却できるようにしておくことが望ましいでしょう。

もしくは、事前に売却しておいて、納税用に生命保険を加入しておくとか（生前贈与を利用するとかいろいろな方法は考えられます）

こうして、考えていくと、不動産は個別性が高く、それぞれの不動産はそれぞれの特性があり、また、いくらで売れるかも実際に売り出してみないと幾らで売れるかは確証はできません。

相続に備えての対策にはこの不動産の現状分析をきちんと行っておく必要があります。

一つ、一つの不動産の資料（公図、測量図、謄本、インフラ資料等）を揃える・・・

一つ、一つの不動産を現地で確認する（立地、日当たり、交通の便、生活利便施設、学校、道路状況等々）・・・

一つ、一つの不動産の価値を調べる（相続税評価額、売却時価等）・・・

一つ、一つの不動産の活用の可能性を探る（住居用、事業用等）・・・

ここまできて、全体を整理して、誰に何を遺してあげていこうか考えてみるべきです。

土地の評価は高くても建物が老朽化して賃料の稼げない物件もあれは、土地の評価は低くてもロードサイドで成功した賃料の稼げる物件もあるでしょう。

単に、土地の価値だけでは、判断できない問題もでてきます。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方で考えることも必要でしょう。

こうして、遺産分割をかんがえて、実際の相続税は幾らくらいかかるのか検証して、どうやって納税するのか対策を考えていく。

そして、小規模宅地等の特例や納税猶予の特例の適用可否を確認しながら少しでも節税できる方法を考えて行く。

このような準備が必要でしょう。

よりよい相続対策には、まずは、不動産の現状分析をきっちりと行ってみてください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

いよいよ、相続税の基礎控除額が60％となり相続増税時代の幕があけました。

基礎控除額が減額になること＝相続税の課税価格が増えることから、相続税の課税価格を下げられる商品の販売が盛んになってきています。

生命保険の商品でいえば、会社によっては90歳まで無告知で加入できる終身保険も用意されています。

ほとんど、預けたお金が死亡時に支給されるものでしかないのいですが、それでも、生命保険金等の非課税枠（500万円×法定相続人の数）に満たない死亡保障しか加入していない方にとっては、この生命保険の商品に加入するだけで節税効果は得られることから人気の商品となっているようです。

相続税法の非課税の規定を余すことなく利用できますので、確かにメリットはあるでしょう。

その他、最近の目立った動向では、2世帯住宅の建築告や貸家建築広告、さらにはタワーマンションの公告等が目立ってきている感じがします。

2世帯住宅建築と相続税の関係は、小規模宅地等の居住用宅地等の特例の適用を見据えてのことでしょう。

完全分離型の2世帯住居でも上記の特例が使えるように改正になってからは、その売り込み公告が目立ってきています。

最も、2世帯住居で同居はあいてみたものの税制改正で小規模宅地等の特例そのものの見直しがないともいえませんので節税目的だけで2世帯住居の建築を決めるのにはリスクは伴いそうです。

同居はしてみたものの嫁、姑の関係が上手くいかずに結局は同居を解消するといったこともあるやもしれません。

さらには、2世帯住居で暮らしていたものの遺産分割のことを何も気にせずにいて遺言書の準備もしていなかった場合、いざ、相続が発生し、遺言書が遺されていなかったことから遺産分割協議の話に入ったところ、相続財産に占める2世帯住居の敷地の割合がものすごく高く、結局は遺産分割のために2世帯住居を売却して遺産分割を行わざるを得なかったということも考えられるでしょう。

そして、相続税法においては、申告期限までに遺産分割協議が纏まっていないと相続税の負担を軽減できる特例が使えないものがあります。

それは、配偶者の相続税の減額、小規模宅地等の特例、特定計画山林の特例、農地・非上場株式等の納税猶予等などです。

申告期限までに相続人間で分割協議が纏まらなかった相続財産については、上記の特例は適用の対象外となってしまいます。

このように考えてみると、相続税の軽減ばかり考えて相続対策を練っても、本末転倒な結果となりかねません。

まずは、遺産分割・・・相続人間の遺産分割をどのように着地させるか・・・

相続人全員全てが、満足のいく円満な遺産分割といかずとも、少なくとも手続上は円滑に済ませられるような円滑な遺産分割の準備はしておきたいところです。

そして、いかに、円満な遺産分割にできるか・・・

円滑、円満な遺産分割が相続税の節税には不可欠です。

節税できるか否かによって、相続税の納税の準備の方法もかわってきます。

遺産分割が思うに任せず、本来は売却しなくとも何とかやりくりできたものを、相続税の納税のために虎の子の土地を売却せざるを得ないということも起こるかもしれません。

先ずは、遺産分割に考えの重きをおいてみる・・・

そして、節税方法の王道と言うべき土地活用・・・

更地の上に貸家を建築する、建物部分は固定資産税評価額に借家権を差し引いた70％を乗じた金額が相続税の評価額となります。

一般的に建物の固定資産税評価額は建築価格の5～6割程度といわれています。

そして固定資産税評価額に70％を乗じますから、相続税の評価額は建築価格の約40％程度となってきます。

更地に関しては更地のままを１の評価額とした場合、更地に貸家を建築すると【１－１☓借地権割合☓借家権割合】の評価額となります。

つまり、借家権は30％と決まっています借地権が60％か70％のときには、おおよそ、約20％の評価減が得られることとなってきます。

これが、貸家を建築した場合の節税の仕組みです。

ケースによっては、小規模宅地等の貸付事業用の特例が受けられることもあります。

以上の様な節税効果を求めるあまり、時には事業性のリスクの高い立地であるにもかかわらず建築業者の奨めるままに貸家建築に踏みきってしまうと、結局は、築10年を過ぎたあたりから空室が目立つようになり、結果、建築資金の借入金を返済できずに、任意売却や競売で、その貸家と土地を安く処分してしまうということもありますので注意が必要です。

相続対策は節税という税金対策ばかりに目をとらわれず、円滑・円満な遺産分割や事業としての土地活用を大前提として考えて行かなければなりません。

本末転倒な相続対策とならぬよう・・・

くれぐれもご注意ください。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

今日のニュ－ス番組で昨年の株価の動向について触れていました。

いまの株高は、円安によって海外投資家が日本の株を買っているのが要因といっていました。

日本国内で、日本の株を購入しているのは、ごく、わずかであるとのお話でした。

確かに、ここにきての円安は日本の株や不動産への投資には絶好のチャンスでしょう・・・

そして、続いて、税制改正大綱のニュースにも触れていました。

贈与税の改正では新たに結婚や子育てのための贈与には1000万円の非課税が施行されます。

少子高齢化問題を少しでも解消できる起爆剤となることに期待したいところです。

そして、法人税の減税についても触れていました。

世界的にみて、日本の法人税率は高いといわれています。

海外企業の誘致を考えても、法人税の減税は必要なことと思います。

その必要性を認めながらもその減税による分配の恩恵は誰が受けるかといった意見がでてきました。

日本の法人の株の購入者の大半は海外投資家です。

そして、日本の一部の資金に余裕のある人が株を購入しています。

法人税減税によって企業の税負担が減少する、そして配当原資に余裕がでてくる・・・

その恩恵は海外投資家と日本の一部の富裕層が享受することとなるでしょう。

その番組のコメンテーターは法人税減税は確かに必要ではあるがその減税による効果によって誰が分配を受けられるのか・・・

そこまで考えた政策を考えてほしいといったようなことを言っていました。

どうような方策で分配の公正性を実現できるか、私には思いもつきませんが、確かにその通りと妙に納得して聞いていました。

いまのところのアベノミクスは経済の活性化は遂げつつあるものの、格差は広がりつづけているような感じがします。

こののちに・・・

格差を解消する有効な矢は放たれるのでしょうか・・・？


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

昨年12月30日に平成27年税制改正大綱が発表されました。

その大綱のなかに空き家に関する改正が盛り込まれていました。

それは、固定資産税の改正です。

従来は、空き家であろうとも家が建っている宅地の固定資産税は6分の1等の軽減措置を受けることができるようになっていました。

それが、今年の改正で一定の要件を満たす特定の空き家となっている宅地については、固定資産税の軽減措置はうけられないこととなりました。

これは、増え続ける空き家を抑制するための空き家対策といえる改正でしょう。

空き家となっている老朽化した貸家があるもののあまりにも老朽化しているため新たに借り手が見つからないといった場合、とりあえずは固定資産税があがることを避けるために貸家を空き家のまま放置しておくという話はよく耳にします。

火災に見舞われるというリスクはあるものの、固定資産税の増額を考えるとそのままにしておこうという気持ちもよく理解できます。

そのようなケース以外の場合でも、親の相続後、住まなくなった親の家を固定資産税もあがってしまうからといって、其のままにしておいている等々・・・

また、親の相続で遺産分割の話がまとまらずに、そのままに放置されているケースもあるでしょう。

とにかく、この空き家は、年々、増え続け大きな社会問題となってきています。

日本の人口は減少し続けているわけですから、何も対策を講じなければ空き家は、年々、増え続けていくだけでしょう。

そういった意味では、この改正によって固定資産税の負担が増えてくれば、空き家を解体して更地を売却してしまおうとか、思い切ったリノベーションをして老朽化した空き家を再生して再利用しようといった流れが産まれてくるかも知れません。

何かいい手もなく何気に空き家になっている状態でいるところに背中をおしてくれる、そんな効果が見込めるのではないでしょうか？

この空き家問題に直面している方に、その方達にとっての一番の希望に沿う解決策は何か、そんな相談業務にもこれからは積極的にのっていきたいなと思っています。

とりあえずは、駐車場にして細々でもキャッシュバリューをあげていこうとか、空き家を売却してワンルームマンションに組み換えしてキャッシュバリューをあげていこうとか・・・


固定資産税の軽減効果が期待できなくなったこれからは、空き家にしておくメリットは、何もないでしょう・・・

何かしらの対策は施していきたいところです。

まずは、残していくべきものか、処分していいものか、の考えを整理してみたらいかがでしょうか・・・


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

2014年も残り一日となりました・・・

一年はあっという間に過ぎていきます。

今年一年を振り返ると、何といっても4月からの消費増税でしょう・・・

3月末には住宅の駆け込み需要があり、4月を過ぎるとハウスメーカーが悲鳴を上げるほどの住宅建築需要の落ち込みが始まりました。

その影響はいろいろな業態にも及んできたようです。

4月からの景気落ち込み等を考慮してか、来年の消費増税は延期とされました。

それでも、国内景気は円安にいる株高に湧いていました。

ただ、円安は思いのほかの安値をつけはじめ、株は高値をつけているものの国民の暮らしぶりは、豊かになっている実感は到底、感じることはできません。

原油価格は年末になって下がりはじめ、ガソリンや灯油代の値下げにつながり、多少はほっとした感じです。

とはいうものの・・・その影響でロシアやエクアドル等の産油国は経済危機に陥らんとしています。

そんな一年もすぎ、来年はどんな一年となるでしょうか・・・

来年は、何といっても相続税の改正があります。

相続税の基礎控除額が、実に40％の減額がされることとなります。

例えば、法定相続人が母と子供2人の合計3人の場合、今年までの基礎控除額は8000万円、来年からの基礎控除額は4800万円
、実に3200万円もの基礎控除額が減額されることとなります。

これは、超過累進税率が例えば、20％とすると、実に640万円もの税額の差となって表れてきます。

いままでと比べて相続税に差が出てくる・・・

それも増税となってきそう・・・

となってくると・・・

今まで考えていた遺産分割の内容や納税の対策の方法は、少し改めて考えたほうがいいかもしれません。

そこで、重要となってくるのは不動産の再調査です。

この景気の変動・・・特に東京五輪までのミニバブルとミニバブルの終焉ともいうべき時期のタイミングを見極めて売却すべき不動産の売却のタイミングの見極めとか、納税資金確保のための遺産分割内容の見直しの必要があるのや否やとか、

景気は不透明、相続増税という今後の資産継承のリスクを極力、効率よく最低限の負担で切り抜けるためには、何といっても不動産の再調査と分析を行っておくべきです。

道路に接していない使い勝手の無い無道路地で相続税の評価額がそこそこ出てきてしまいそうなものは売却して換価しておくとか、アパートに適している立地の駐車場にはアパートを建築しておくとか、事業に適していない土地を買いたい人が現れたら売却して駅近の事業用不動産に組み替えておくとか、相続税の財産評価を下げるため利用区分の工夫をしておくとか、不動産の対策はその不動産ごとに千差万別の方法が考えられます。

早めに、不動産の調査と分析をおこなって、適切な不動産対策を、極力、早く手を打っておきたいところです。

相続の対策には、とにかく、不動産をよく知るということを心がけてください。



  

いよいよ、来年1月1日から相続税の基礎控除減額による相続増税時代の幕開けです・・・

東京や大阪などの大都市圏内においては、不動産は戸建住宅のみといった方達も相続税がかかってくると予想されています。

たまたま、何代にもわたって都心部に住んでいた・・・

その不動産は、住むためのものですから、何も利益を得るものでも、儲けを期待するものでもない・・・

それでも、路線価が高ければ、相続税はかかってくるわけです。

高い財産価値のあるものを親から継承し財産が増えたという事実に対して相続税は課税されます。

収入を得ない財産を相続で取得したことに対して税金が課されると、当然ながら、その納税には苦慮することとなります。

毎年、毎年、一定の収入を得られる財産に対して税金が課されるのであれば、まだしもですが・・・

そこで、国は、住むための不動産を相続で取得した場合に、相続税を軽減できる小規模宅地等の課税価格計算の特例の規程を設けています。

最大330㎡までの居住用の建物の敷地に供されている宅地は、最大限80％まで、軽減できます。

そして、この時用が受けられることの出来る要件が、いくつか定められています。

基本は、親と同居している子供が適用の対象となります。（それ以外の要件もありますが・・）

こうなってくると、ハウスメーカーは2世帯同居住宅の売り込みに攻勢をかけてくることになります。

相互の世帯に快適な独立空間を保ちながら、何かあった時には相互協力できる住み方ができる、そして税金を軽減できるメリットもある。

まさに、いたれりつくせり・・・

というような単純な話の訳にもいかず・・・

そこには、いろいろな問題が潜んでいます。

姑と嫁の関係・・・2世帯同居にして離婚にでもいたったら、それこそ本末転倒なこととなってしまいます。

そして、何といっても気をつけなければいけないのが、遺産分割の方法を考えておくことでしょう。

長男と二男、長女の3人の子供がいて、長男が2世帯住居で同居していた場合で、遺言等の何の準備もなく2次相続が発生した場合、父親の相続の時には母親が間にはいって問題は表面化せずとも、母親の相続のときに遺言書等の準備がなされていないと、兄弟間の遺産分割協議の話合いで、2世帯住居の敷地となっている母親の名義の土地に相当する金額までをも均等に分けろと求めらることも考えられます。

そうなってくると、遺産分割協議をまとめるためには、その土地を含んだ相続財産を均等に分けないとならないでしょう。

そのときに、他の兄弟に代償して支払える金融資産があれば2世帯住宅は維持できますが、それがないと売却して区分するといった事態になりかねません。

2世帯住居を建てれば節税につながるといったこと時勢の流れにのって、親と同居するのだから問題は起きないだろうとの希望的観測でことをすすめるのはご法度でしょう。

遺産分割までも考えて、遺言書を遺しておくとか、他の子供にも配慮した分割を考えるとか、そういった準備が必要です。

もしかしたら、税金を払うことになっても、嫁や姑の関係を考えた場合に無理して2世帯住居に住まないほうが幸せな暮らしができるかもしれません。

相続への備えは、子供への分割を考える、何の軽減もない場合の相続税の予想を立ててみる、そして納税は可能か検証してみる、そして節税対策が幸せにつながるものかいなか考えてみる。

もしかしたら、同居よりも、老後は自分の故郷でのんびり温泉三昧の人生というのもありかもしれません。

相続にむけての老いじたくには、分割、納税、節税の三位一体で考えてみてください。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

いま、空き家の増加が問題となっています。

平成25年の全国の空家件数は820万戸ともいわれ、その空家率は13.5％となり過去最高となりました。

この空き家となった理由には、当然ながら、いろいろな原因があります。

売却に出しているもののなかなか希望価格での売却ができない、賃貸物件の空き家、別荘等の二次的な住宅、そしてそれ以外のその他の原因、が考えられます。

その他以外の空き家の原因の一つには、親の死亡後、そのまま放置されているケースがあります。

相続が発生する前に相続後の親の住居をどうしようか考えていなかった・・・というよりも相続人の立場で親の生前にどうしようかは決めにくいものです。

やはり、親が死亡前に相続財産をどう残していこうかを考えておかなければ、よりよい財産の承継は難しいものかもしれません。

ここで、考えなければいけないのは、このような将来の相続に備えての適切なアドバイスをしてくれる相談先です。

ちなみに、相続に関する相談先の一番は税理士だそうです。

他には、弁護士等、やはり、士業の職業のかたが信用も信頼性も高く、頼られれいるようです。

その他では、信託銀行といったところでしょうか・・・

弁護士は、遺産分割でトラブルが起きた時のまとめ役、税理士は相続税の税金の計算と申告が主業務となります。

こればかりではなく、円滑、円満な相続となるべくアドバイスや節税方法などのアドバイスもいただけるでしょう。

ただ、やはり、相続では相続財産の大半が不動産であることから、相続絡みの不動産対策のアドバイスには限界があるでしょう・・・

空室だらけのアパートをどうしたらいいか、道路に接していない空き地はどうしたらいいか、相続税の評価減につながらない駐車場の有効活用の可能性は・・・等々･･･相続絡みの不動産対策はよりよい対策を行えたか否かでその後の資産承継に大きな差となって表れてきます。

また、空き家もいい例です。

生前にお住いになっている住居をどのように継承していくかを、きちんとアドバイスしてあげられていれば、かなりの空き家は減っていたかもしれません。

子供が他に持ち家があり不要なものであるならば、相続後はリフォームで貸家として成り立つものであるのか、その場合、子供のだれに遺してあげるのか、はたまた、信託でその賃料を子供に等分に分けられるようにしておくのか・・・

何にせよ、売るにしても、貸すにしても、遺産分割でもめてしまっては、手が出せない状況となりますし、仕方なく共有で分割した場合、後々、どうにもならなくて、結局、空き家で放置せざるを得ない状況ともなってきます。

相続財産は、その大半が不動産ですから不動産の専門家が相続の相談にのれればベターでしょう。

相続は、その処理には、民法、税法、の知識が欠かせませんので、民法、税法、不動産、そして相続対策に有効な生命保険の知識は必須といえるでしょう。

理想をいえば、この4つの知識をまんべんなく知っていて、実務もそれとなくこなせる人が相続の相談には最適でしょう。

相続を総合的にコンサルティングしてもらえるのか否か・・・

そんな尺度で相談相手を選ばれてみてはいかがでしょうか・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）