『One Stop Eye Consulting』の㈱ＡＲＫ財産承継コンサルタンツです。

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昨年来より、資産防衛の難しい時期になってきたと感じます・・・

景気は、よくなってきたようですが、なかなかその実感が湧いてこない・・・

大手の輸出関連事業は、ここのところの円安で大幅な業績回復が図られているようです・・・

また、その業績回復は夏の賞与等にも反映されてきそうです・・・

また、東京五輪の開催を2020年に控え国立競技場周辺の再開発や湾岸エリアの新規開発等のインフラも含めた大がかりなプロジェクトが目白押しです・・・

東北の復興事業もあいまって、建設業界は需要過多の状況となってきました・・・

その効果で、建設費は高騰を続け、土地代が0円だったとしても、マンションの売却金額は坪200万円とも言われているような状況のようです・・・

そして、都心の商業ビル等の不動産の取引きも活発化してきているようです。

海外の投資家によるファンドバブルの再来と思わせるような近況をうかがわせます。

東京五輪までは、バブルになるであろうといわれています・・・

そして、東京五輪前のいずれかの時点で終了するとも・・・

アベノミクス効果や日銀の大胆な金融緩和で、円安と株高効果が産まれ、さらに東京五輪の開催が決定され、大きな経済効果が産まれることとなってきました。

そして、バブルとなってきました・・・

このバブルは東京五輪前に終焉するとも予想されている意見も耳にします。

この機に・・・不動産投資、株式や投信への投資、さらには相続税対策の貸家建築や不動産購入、生命保険の加入等々・・・に積極的に取り掛かりたくなります・・・

また、将来の年金への不安をあおって、不動産投資や金融資産運用の販売も活発化しているようです・・・


問題は、バブルの終焉後でしょう・・・

その後遺症がいかほどのものかは予想がつきません。

バブルの後遺症が致命的になっているケースは、景気上昇の波に乗り過ぎた過剰な投資や運用にあったと思います。

いつかは、バブルの終焉がおきることを念頭に、身の丈にあった適度な投資や運用に抑えておくことが無難かもしれません・・・

とはいうものの・・・もしかしたら・・・強気な投資や運用で大当たりするかもしれません・・・

こればかりは・・・

神のみぞ知る・・・

バブルに消費増税に相続増税・・・

資産防衛が本当に難しい局面となってきたような感じがします・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

  

先日、某社団法人さん主催の家族信託のセミナーに参加させていただきました。

実際に、家族信託をご提案し、ご活用されている先生のお話でしたので、とても参考になりました。

冒頭に、おっしゃられたのが・・・

信託とは、信じて託す・・・

信頼関係のもとに成り立つということを教えていただきました。

信託は、財産を所有している者が、その財産を信頼のおける機関（個人）に活用や運営管理を委託し、その財産の活用や運営管理のなかから指定された者にその利益や財産を渡していくといったものです。

財産を所有し委託する人を委託者、委託者から財産の活用や運営管理を委託されその業務を受け入れたものを受託者。そして受託者から財産等の利益を受けるものを受益者といいます。

表現がいま一つかもしれませんが・・・おおかた、こんなイメージでしょう・・・

信じて託す・・・委託者と受託者の信頼関係・・・信頼のおける受託者の選定がとても重要なキーポイントとなってきます。

いま、所有している五千万円を投資信託等で運用しながら、毎年、障害のある子供に二百万円を渡していく・・等々、

きちんとした運営管理のできる会社等でなければ、とても、とても、大切な財産を託すことはできないでしょう・・・


さて、家族信託のいいところは・・・

遺言であれば、財産を所有しているものが亡くならなければ、その財産を次の世代が受け継ぐことはできない・・・

生前贈与であれば、贈与した段階でその財産は、受贈者のものとなってしまう。

いずれ、財産を引き継ぐにしても、早いうちに渡してしまうと安心して使ってしまうかもしれない。

信託であれば、いつでも、その財産を渡してあげたい人に、渡したいだけ定期的に継続的に渡してあげられる・・・

といったような、自由度の高いところが魅力のあるところでしょう・・・


このような家族信託の特徴を簡単にまとめてみると・・・

①財産の運用（活用）や承継を一定の目的のなかで安定して行える。

②財産の管理は受託者が安心して行ってくれる。

③手持ちの財産を、受益者に渡すことによって、流動性がうまれる。

④受益者を連続して定めることができる（受益者連続型信託）ことによって、最初の受益者の突然の不幸があっても次の受
益者が決まっているので、相続の心配が一つ少なくなってきます。

といったようなところでしょうか・・・


また、信託は、他益信託（委託者とん受益者が異なる信託）の場合、みなし贈与、遺贈として、課税されることとなります
が、毎年、毎年、定期的に受益者に与えられる利益は、当然に暦年贈与の110万円の贈与税の非課税の対象となってきます。


遺言と生前贈与の両方の機能のそれぞれのいいところが兼ね備わっているともいえると思います。


ただ、問題は、信託は契約に基づいて効力を発生させるものですが、まだまだ、普及されていないこともあって、その契約書の内容が一般的に知らしめられていないことでしょう・・・

公証役場でも作成いただけるようですが、信託の契約書を熟知している公証人の数も不足しているようです・・・

いずれにしても、今後の、有効な財産承継の手立ての方法として必要不可欠なものとなってくるでしょう・・・

家族信託・・・将来の財産承継、事業承継・・・のために・・・

ぜひ、意識してみてください・・・


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東京五輪に向けて、インフラ工事が活況を呈してきました・・・

いよいよ、国立競技場の建て替え工事も着手の運びとなってきました。

まずは、解体工事・・・そして新しい競技場工事が着工されます。

国立競技場周辺は、新しい街並みに生まれ変わっていくことでしょう。

この東京五輪景気に湧く中、投資ファンドの動きも活発化しているようです・・・

東京五輪景気、さらには大胆な金融緩和、円安による輸出業界の業績の回復、都心部の不動産相場は持ち直しの兆しをみせています。

そして、海外の投資家は東京都心部の不動産を投資の対象としてくるでしょう・・・

リーマンショック前のファンドのミニバブルの再来を予感します。

不動産の相場は、まさに重要と供給・・・

買いたいという需要が大きくなればなるほど・・・価格は跳ね上がってきます・・・

ファンドのミニバブルの時も、面白いようにファンド同士の競い合いあいで、不動産相場は跳ね上がってきたものです・・・

東京五輪までの一定の時期までは、上昇を続けるであろうといわれています。

そして、東京五輪前のいずれかの時点で、このバブルはまたもや泡となって消え去るのではという声も耳にします。


海外投資家のお金の流れでも左右されるでしょう・・・

儲けるだけ、儲けて・・・

日本の不動産市場からさようなら・・・するやもしれません。

もはや、土地神話のごとく、不動産至上主義ではなくなり、不動産の相場も上下する時代となってきたようです・・・


国家的イベントを控えてその期待感で土地の値が上がる・・・そして値が下がってくる・・・

この繰り返しとなってくるでしょう・・・


このように考えていくと・・・

これからの資産防衛は、土地も株式等と同様に相場は上下していくものと考えられることから、土地神話的な土地保有に拘った財産形成には限界で来ているのかもしれません・・・

冷静に、財産のポートフォリオを考えて、土地を遺すのではなく財産を遺すといった考えで、資産形成を図っていくべきなのでしょう・・・


そして、財産の資産形成を変えていくのには、都度都度、税金がからんできます・・・

税金・・・それも、子供、孫の代までを含めた税金の負担を考慮しながら考えていきたいものです・・・

税金もわかって、不動産や保険の知識や実務経験をもっている・・・

そんな、トータルでアドバイスできそうな専門家を探して相談していくことが賢明でしょう・・・


あなたは、土地を遺しますか・・・?　　　財産を遺しますか・・・？


頭の痛いテーマですが、数字的根拠を示しながら、考えていくと妙案が浮かんでくるかもしれません・・・

大事なのは、財産の現状把握から分析が第一であり、そして分割や納税、節税を考えていく・・・。


当たり前のことを当たり前に考えていくことこそが、一番、重要なことでしょう・・・



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相続・事業承継の対策を考えることの難しさとは何でしょうか・・・？

相続・事業承継を考えた場合、まず、第一に、誰に何を引き継がせるかを決めなければなりません・・・

会社の経営権を誰に引き継がせるか・・・

これが、兄弟がその会社に役員として在籍していた場合、どちらの子供に代表権を譲るか・・・

さらには、後々のことまで考えて、会社の株を誰に対してどのように分割していくか・・・も考えなければなりません。

社長である父親や母親が存命中のときは、まだ、兄弟間の代表権等の争いは何とか抑えは効くかもしれません。

両親がいなくなった時点で、代表権がはっきりと明確化されていないときは、もめてしまう要因となってくるでしょう。

後継者選びが、事業承継の最初にクリアすべき関門でしょう。

そして後継者が決まった・・・

あとは、いかに後継者に引き継いでいくかです・・・

これが、また、一筋縄ではいかないこともでてきます・・・

経験を積んでいくこと、取引先や金融機関との人間関係や信用の構築・・・等々

後継者への事業引継ぎ・・・これが、第一の基本となってくるでしょう・・・

なお、万が一の社長の死亡に備えた生命保険、とりあえず事業が軌道に乗るまでの機関の運転資金や社員の給与等に見合う保証は用意しておきたいところです。


そして相続を考える・・・

第一に来るのは、遺産分割です・・・

例えば、会社の経営権は長男・・・

その他に子供が3人いる・・・

長男以外の子供に何を遺してあげるか・・・を考えておく必要があります。

父親の財産のほとんどが会社の株式で占めているような場合・・・その分割をどのうようにして行っていくのか・・・

ある程度の財産は、長男以外の子供にも遺してあげたい・・・

このような思いのもと・・・どうしようか・・・悩みが生じてきます。

この悩みの解決には、とにもかくにも、会社の価値を推し量る必要がありあます・・・

今の自分の会社の価値・・・いくら・・・？

たとえば、M＆Aでいくらで買ってくれるのか・・・

特別な営業ノウハウをもっている・・・特殊な技術を持っている・・・

企業価値を、推し量るのは、相応に、無ずかしいものです・・・

売るわけではないのですが、自分の会社の価値を知っておくことも重要でしょう・・・

そして、税金・・・相続税の評価額はどの程度であろうか・・・

このように、売るとしたらいくら・・・相続が発生した時の評価額はいくら・・・等の会社の価値を精査してみることが重要でしょう。

そのうえで、会社の株式を始めとした個人の財産の全体の棚卸と分析を行います。

そして、子供間の遺産分割を考えて、それなりに公平間のある遺産分割案を考えていく・・・

円滑にことが進むように、きちんとした遺言書も遺しておくことが賢明でしょう。


続いて、相続税・・・そもそも・・・税金がかかるほどなのか・・・

税金がかかってくるとしたら、いくらくらいか・・・その納税はどうやって対処するか・・・等も考えていく必要があります。

ここでも、万が一のための納税資金用の生命保険等の加入は有効かもしれません・・・

この税金・・・少しは下げられる余地はないのか・・・

そして、節税の方法を模索していく・・・

事業承継の場合、相続税、贈与税とも株式の納税猶予の制度がありますので、適用要件をよく確認したうえで検討してみることをお勧めします。

この節税でいえば、会社経営の場合は、相続税というよりは、当面の法人税に目が向いていきます。

損金計上できる生命保険に加入して、満期や解約返戻金を取得する段階で、退職金として損金計上する・・・

といった、生命保険活用の提案が大きく支持されてきた時代がありました。

度重なる税制の改正で、掛け捨て以外の保険料は、その半額か一定の金額までしか損金が認められないこととなって、節税を第一に生命保険というわけにもいかなくなってきました。

会社経営の場合は節税も重要ですが、とにかく、経営の安定化、黒字体質をしっかりと築き上げることが、まずは先決問題でしょう。

そして、資金等に余裕ができてきたら、先ほどのような生命保険をつかった退職金の準備等も考えてみるといいと思います。

ただし、法人税だけを考えての対策はNGです・・・

退職金をもらったあとの相続税や所得税をも考えておきたいところです・・・

老後資金として退職金をもらったものの、相当数を残したまま相続をむかえてしまった。

この退職金が現預金として遺されていた場合、その丸々が相続税の課税対象です。

生命保険金の非課税枠に余裕があるようでしたら万が一のために、告知不要の一時払いの終身保険に加入しておくのもいいかもしれません。

必要な時には解約返戻金を受け取ることもできます。

このように、法人税や所得税でメリットを享受しても、最後に相続税が口を開けて待っているかもしれません。

これが、会社の株のほかにも、個人で賃貸マンションやアパート、貸店舗、などを所有している場合は、もっと複雑にからみあってきます。

このあたりが、難しいところです・・・

あちらをたてれば、こちらがたたず・・・

あらゆる関連する税法やその他の法令も含めて、さらには会社の経営計画などもふまえた・・・全体的な視野で相続・事業承継の対策は考えていくべきでしょう。



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もうじき、ワールドカップが開催されます・・・

先日、日本代表の23名が発表されました。

川崎Fの大久保選手が、サプライズ的に選ばれました。

その代わりに、守備的MFの磯貝選手が外れました。

ザックジャパン・・・攻撃的布陣です・・・

攻撃は、最大の防御なり・・・といよりも、取られたら取り返す・・・といったコンセプトでしょうか・・・

いずれにしても、サッカー王国のブラジルでの開催・・・

大いに盛り上がる大会となるでしょう・・・

今から、開催が、とても楽しみです・・・

今回は、最低でもベスト8には入ってほしいなと思います。


そして、6年後には五輪が東京で開催されます・・・

ものすごい盛り上がるになるでしょう・・・

東京五輪に向けて道路、宿泊施設、競技場、等々の大きなインフラ工事が始まっています。

国立競技場周辺の再開発や、湾岸エリアの開発等々・・・その規模たるや莫大な経済効果をもたらすものでしょう・・・

ここにきて、東京都心部の土地の公示価格等は上昇基調です・・・

オフィス需要も堅調のようです。

ただし、都心部といっても道路が狭いとか駅までのアクセスが悪いとかいったような物件を除いてのようです。

まさに、勝ち組、負け組、がはっきりとした2極化状況にあります。

いずれにしても、この超低金利の状況ですから、東京都心部への不動産投資が過熱して、再びバブル・・・到来という状況が到来しそうな感じがします・・・

リーマンショック前のファンドバブルの時は、不動産購入の重要の多さから、18億円で見込んでいた商業ビルが最後は25億円の買い付けが入るなどといったことも珍しくありませんでした。

ファンドバブル以降の不動産取引は、非常に厳密化されておりデューデリジェンスと呼ばれる細かい土地や建物の調査を行って調査会社の指摘のあった建築基準法等に適合していない等の是正事項は全て直さなければならないとか、隣地との境界の確定、隣地からの越境物、等についても事細かにその対応を求められるようになりました。

そのようにして、売却する時は法令的に問題のないものとして、次々に投資をしていきました。

そして、リーマンショックがおき、ファンドバブルはその名の通り・・・泡となりました。

ここにきてのアベノミクスによる円安、株高、超低金利、さらには東京五輪開催という背景のもと、お金は株や不動産に流れていくのでしょう・・・

そして、バブル・・・

そのバブルも消え去る時がくるのでしょうか・・・

五輪のインフラ投資が落ち着いた時・・・

そのとき、どのような状況となっているのでしょうか・・・

兵どもが夢のあと・・・というようなこととなるでしょか・・・



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今年に入ってあっという間にGWが過ぎてしまいました・・・

各企業の3月末決算の数字も纏まってきたようです。

トヨタをはじめとした自動車産業、ソフトバンク、住宅業界等々、過去最高益を更新している模様です。

アベノミクスの円安、株高効果が表れてきているようです。

もっとも、3月末の消費増税の駆け込み需要の影響もあったようですから、4月以降の景気の落ち込みは気になるところではありますが・・・

さてさて、今後の景気の状況を検証しての消費税10％への消費増税の第2段ロケットは発射されるのでしょうか・・・？

今年も、消費増税にはその実施云々も含めて大きく振りまわれそうな予感がします。

そして、来年には、相続税の大きな改正が施行されます・・・

基礎控除額の60％の減額と超過累進税率の最高税率の引き上げです。

この改正で都心部の相続税の課税対象となる人が大きく増えてくると予想されています。

現状では、毎年、亡くなる人のおおよそ4％の人が課税対象者となっています。

この4％が6％にも倍の8％にもなると予想されています。

都心部のように土地の路線価の高いところは、全国平均では4％であったとしてもその割合は10％を超す地域も出てくるでしょう・・・あくまでも、全国平均で4％です。

この相続税の基礎控除額の改正に向けて、その対策のセミナー等が目立ってきています。

相続対策のために土地に30年一括借り上げのアパートやマンションを建てましょう・・・

生前贈与で子供や孫に現預金を移管しましょう、そして生命保険でリスクヘッジと運用をしておきましょう・・・等々

このような対策は、確かに相続対策として税金圧縮には有効ですが。くれぐれも、相続人間の遺産分割や納税方法を組み立ててから進めてほしいなと思います。

そして、具体的な相続対策を考える上では、相続税のシミュレーションで、いくらくらいの相続税がかかってくるものであろうかを確認しておくべきでしょう・・・

そもそも論として、相続対策といってもどの程度の税金がかかってくるのか、どの程度の税金を下げていくのか、その根本的なところをきちんと見ておかないと・・・結果的にあまりいい相続対策とはならないことが多くなってくるようです。

その相続税のシミュレーションもいろいろな見方で見る必要があるでしょう・・・

これは、相続対策を先行して考えることにもなるかもしれませんが、相続税法上の使えそうな特例の適用を受ける場合と受けない場合の税額の違いやその特例の適用を受けるためにはどういった要件を満たす必要があるかも一つずつ確認しながら見ていくのがいいと思います。

例えば、住宅や住宅取得資金を配偶者に贈与した場合の贈与税の配偶者控除や住宅取得資金や教育資金の贈与税の非課税、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例（居住用、事業用、貸付用等々）や広大地の特例、等々・・・

とにかく、ある要件を満たせば、黙っていても相続税が下がる特典ともいえる規定がありますので、その適用云々を検討してみるとよろしいでしょう。

また、相続税のシミュレーションをしながら、土地の評価の計算上、税額を下げられる可能性も検討してみます・・・

広い敷地の一部分の利用者の区分を変えることによって不整形地を作りだし評価を下げることはできないか・・・

例えば、広い自宅の一部を貸駐車場として、土地の評価単位をわけることによって形の悪い土地の評価として評価額を下げてみる等の方法です・・・

このように、とりたてて、借入金をするとか自己資金を何かに使うとか、動かすとかをする前に、現状での税額の予想額と借入金等のリスクを取らずにできる節税額の可能性を検証してみるべきでしょう・・・

そのうえでそれぞれの特例を使うごとの税額を見ながら、本格的に相続の対策に取り掛かったほうがよろしいでしょう。

まず、検証しておくべきことを検証してみる・・・

そして、その次の段階から、さらなる階段を上がっていくというようなイメージで進めていったらいかがでしょうか・・・

私は、長い間、住宅の営業に携わって起案した。

地震に強い家として売り込みをしていました。

その地震に強い家も地盤の弱い敷地の上に何の対策も施さずに建ててしまっては、元も子もありません・・・

大事なのは、きちんとした地盤調査です。

弱い地盤のときに、どのような補強工事が必要なのかを見極めることが、とても重要です・・・

相続対策も同様に、まずは、足元の税金は実際、いくらくらいかかるのか、お金をかけずに税額はいくらくらい下げられるのか・・・

そんな事前調査がとても、重要なことと思います。

相続税のシミュレーションでお聞きになりたい方は、お気軽にご連絡ください。



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なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

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先日、某生命保険会社の法人のための生命保険についての講習会に参加してきました。

2日間におよんで、法人に適した生命保険の商品や考え方についてのお話を聞いてきました。

法人の生命保険とはいうと・・・

少し前までは、保険料の全てを損金計上し法人税を圧縮し、契約を途中解約し会社に入金された解約返戻金で社長に生前退職金を支給するといったスキームが主流でした。

解約返戻金が付く商品でも保険料の全額が損金扱いできるというところがポイントでした。

今は、解約返戻金が付く商品は、保険料の半分等の一部分が損金算入され、残りの保険料は保険積立金として資産計上されることとなります。

保険積立金が多いほど、保険金が支払われた時の法人の益金は少ないこととなってきますので、毎年、少しずつの節税を図るのか、保険金が支払われた段階での税金を少なくするのか、要は・・・課税を繰り延べするのか否かということになってきます。

毎年、損金に算入していくと、当然、保険金が支払われた時に多くの益金が計上されますが、その益金に退職金という損金を充てることによって生命保険金による納税のキャッシュアウトを防いできました。

保険料を少しでも多く損金計上できるように逆ハーフタックスと呼ばれる契約の加入も数多く利用されてきました。

税務上は、多分にグレー・・・グレーというよりは生命保険の節税出来る特典は税法の改正でいとも簡単に吹き飛んでしまいます。

課税庁側は金融商品のなかでは生命保険が特別に節税効果が高いので、見直していきたい意向は持っているようです。

常に、税制の改正には注目しておきたいところです。

こうやって考えてくると、法人の生命保険の利用価値はと・・・思ってしまいますが・・・

やはり事業リスクをヘッジするうえでの生命保険の活用は不可欠でしょう・・・

万が一の社長の死亡時の手当・・・

後継者への引き継ぎの状況にもよるでしょうが・・・

銀行や取引先の信用不安感からくる取引停滞に備えた運転資金の準備は万全に備えたいものです。

借入金残債、運転資金に社員の給与、等々・・・はトップ経営者の万が一に備えて、生命保険で準備しておきたいところでしょう・・・

何とか新しい経営者が経営を波に乗せるまでの時間を稼げるようにしたいものです・・・

この保障を定期にするか終身にするかは、損金処理によるメリットやデメリット、保険料金額や解約返戻金のバランスを見て検討していきたいところです。

キャッシュフローで、保険料をどうやって払い続けていくか・・・財務バランスの重点的な検証はとても大事です。


そして、退職金や相続・事業承継での生命保険の利用・・・

退職金に関しては、老後の生活資金や夢の実現、そして『事業承継』などからも必要といわれています。

この退職金は上段でお話したように、生命保険金を一時金（解約返戻金や死亡保険金）で法人が受けとったときに損金計上できます（退職金規定の範囲は損金）ので、法人の納税を回避することもできます・・・

よくよく、考えてみると、オーナー企業の場合、オーナーにとっては、その財布は個人も会社も大きく考えれば一つのものでしょう・・・

会社が業績不振に陥れば、オーナーは保証しなければなりません・・・

会社の借金は・・・オーナーの借金です・・・

このように考えると・・・役員報酬や退職金は、オーナーの大きな財布のなかで法人の財布から個人の財布へ移し替えるだけのものかもしれません・・・

この小さな財布を行ったりきたりさせることで、節税の恩恵を受けているということでしょう・・・

こうやって、考えてくると退職金は・・・会社の状況のみならず、個人のライフプラン、すなわち老後の生活や家族の生活、そして相続のことまでをも考えて判断した方がいいかも知れません。

老後の生活費に関していえば、オーナーの社長が設立時から個人の財布から会社に拠出してきた貸付金が残っているかもしれません・・・

オーナー社長引退後の老後の生活資金は、その貸付金を毎年、毎年、利息を付けて返済していくことで賄えるかもしれません。

もっとも、会社のキャッシュフローが潤沢である場合ですが・・・

いずれにしても、会社への貸付金はいずれかのタイミングで消しておきたいところです。

会社への貸付金をそのままで、いざ、万が一が起きた場合、そのすべては原則は相続税の対象となってしまいます。

大きな財布のなかで、小さく分けた財布のいったりきたりの結果、相続税が課税される・・・

担税力なんてあるわけがありません・・・そもそも、一つの大きな財布のものです・・・注意しておきたいところです。

同様に、やみくもに生前退職金として会社で生命保険を中途解約した解約返戻金で支給した場合、それはそれで、その時点では会社は退職金で損金計上、個人は退職所得として退職控除や2分の一の評価を享受できることとなります。

ただ、その退職金も、相続時点で現金で残っていれば、相続税の対象です・・・

法人税や所得税はメリットがありますよ・・・と考えていたら・・・最後に相続税が待っているという・・・日本の税制の巧みさがうかがえます・・・

このように考えていくと、社長の引退後の生活費や夢の実現、社長の相続税のシミュレーションで相続税がいくらかかってくるのか、会社を引き継ぐ子供には会社の株式を集中させて相続させるとしてそしてその他の子供には何を相続させるのか、その遺産分割の考え方で遺留分の問題はないか、相続税はどうやって納税するか、非上場株式等の納税猶予は使うべきであるのか、さらに株価を下げるいい手はないか、等々、社長の遺産分割、納税、等を、よくよく考えた上で生命保険の加入方法も考えなければならなさそうです・・・

たとえば・・・引退後の生活等の資金が会社への貸付金で賄えるのであれば、退職金は死亡退職金として準備し退職手当金等の非課税（500万円×法定相続人の数）枠をつかって相続税の課税価格を圧縮し、その死亡退職金を相続税の納税に充てるといったような方法も考えられるでしょう。

もちろん、生前退職金として引退後の生活資金を準備し、納税や遺産分割のための生命保険を別途、加入する方法もあるでしょう・・・

また、生前退職金も気持ち良く使えててしまうかというと・・・どうでしょう・・・

オーナー企業にとって会社の財布は自分の財布・・・たとえ、子供に事業を譲ったとしてもその思いは変わらないでしょう・・・

この時代、いつ、不景気の波に襲われるかもしれません・・・個人に支給された退職金もストックする傾向が多くなるかもしれません・・・

個人でストックしたまま、突然の相続が開始するとそのストック金額が相続税の対象となってきます。

もしかしたら、会社にストックしておいた方が、税金は低く納まるかもしれない・・・

これは、自分の会社の株価の算定をしてみて、シミュレーションしてみるほか、結論の出ない話でしょう・・・

また、この株価も、毎年の業績で大きく変動することもあれば・・・ほとんど変動しないときもあります。


ここまで、思いつくままお話しましたが・・・

オーナー社長の相続のシミュレーションには株価が大きな比重を占めます・・・

個人の相続も会社の事業承継も株価が大きく影響してきます。

こうなってくると、相続・事業承継にとっても、重要なのは、当たり前の話で・・・『会社の事業計画』をきちんとした計画書として毎年、毎年、作成していくことでしょう。

前期の業績の分析、今期の目標、来期以降の長期計画、事業方針、会社の理念、等々・・・

これから、会社をどのようにしていきたいのか・・・極論、上場を目指すのか等々・・・

このように事業計画を練りながら株価の推移も考えてみるべきでしょう・・・

株価の推移を考えたら、遺産分割を遺留分も考慮しながら考えてみる（必ずしも遺留分を守らなければならないというわけではありませんが、本人がそれでいいといえばいい話です。）、相続税のシミュレーションをして納税を考える、そして節税できるものは節税を考えていく・・・とうことを行っていくべきでしょう・・・

そして、大事なのは、会社と個人の財産のデューデリジェンス（細かな調査かつ分析）を行っておくことでしょう・・・

会社でいえば、資産、負債を洗い出すことによって、特に資産のうちに劣化しているものがあれば、損金算入も可能となってきます。

不良在庫や減価償却の未償却等々・・・

このように、資産のなかから損金算入の可能性を探っておけば、例えば、オーナー社長の貸付金を消去るための債権放棄の時に劣化資産の損金を計上して法人税を圧縮するなどの対策も行えることとなります。

個人でいえば、相続時に課税対象となる相続財産を洗い出し、株価の算定や土地の評価をおこなって個人の相続税をシミュレーションしてみることが必要でしょう。

そして、何といっても、後継者を定めての事業の引き継ぎや遺産分割の方法を考えていく・・・納税の方法も考えながら・・・


このようにして、間違いのない生命保険の活用を考えていくべきと考えます・・・

また、節税に関していえば、個人と法人のお金の流れによって、法人税、所得税、相続税、贈与税が絡み合ってきます。

全ての税法に目を配りながら、考えていかなければなりませんので、事業保障を除いた生命保険の活用の答えは、とても難しい問題かもしれません・・・

いずれにしても、まずは、法人の財務状況、個人の財産の調査と分析を行ってみることでしょう・・・

最後に、個人、法人の所有している不動産の対策が、また重要なポイントなりますので財務や財産の確認には不動産のきちんとした調査・分析は不可欠なものとなってくるでしょう・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

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先週の土曜日に参加したセミナーのお話です。

セミナーの内容は、相続に備えた不動産の資産防衛と活用に関するお話でした。

どちらかというと、土地を相当数、所有されている地主さん層向けのお話でした。

冒頭から約半分は、海外不動産の情報のお話でした。

シンガポールの不動産市場のお話が多く、相続対策の話であったはずなのに面食らって聞いていました。

海外不動産の情報は、それなりに楽しめて聞けました。

それにしてもシンガポール・・・いろいろと耳にしてはいましたが、活気ある開発が目白押しの感じがしました。

人口も増加（移民）しており、不動産相場も上昇中とのことでた。

昔から、海上通運の貿易の要衝の地であったことから、金融業やサービス業には強みがあるような感じがしました。

日本の湾岸エリアも、もっと活発な開発があってもいいかもしれないと改めて思ってしまいます。

カジノの建設等々・・・いずれにしても、東京五輪の開発後の湾岸エリアが楽しみではあると思っていいますが・・・

シンガポールにドバイ・・・勢いがあります・・・が、バブルの崩壊のリスクもあるような気もしますが・・・


話は、もとにもどって、やっと、相続対策のお話となったわけですが・・・

将来の相続に備えた不動産対策として、まず、何をやっているか・・・

当たり前の事ですが、全ての不動産を現地で確認して調査することです。

それから、いわゆる現状分析と呼ばれる調査内容をこと細かに分析していく作業を行っているようでした。

かなり、詳細の資料をつくられることもあるようです。

調査報告書として、1冊の製本として提出されているそうです。

見本を見せてくれました（中身は見せてくれませんでしたが・・・）が、厚さは4ｃｍ弱はあろうというものでした。

（私の場合は、製本ではなく、ファイルとして提出しますが、厚さは8ｃｍというときもあります。）

この調査や分析の内容は、プロジェクタ―で写し出されたもので見せて頂きましたが、見事なまでに詳細に調査されていました。

この講師の先生は、もと、ハウスメーカーで住宅の営業経験がある方でしたので、建築に絡んでくる調査はお手のもののような感じでした。

土地の調査は、住宅地図、公図、測量図、インフラ資料、道路図、始めとした関連資料の全てを取得し、道路の区分や制限、建築制限、等々、こと細かにレポートして纏めている感じです。

一つの事例として、自宅の奥にある生産緑地の土地（道路に接道していません）があったそうです。

自宅の奥にあるので、接道していない・・・

接道してないと隣家の方が購入することくらいしか望めませんので、相場はおおよそ坪5万円・・・

これが、道路に接道できて住宅用地として売却できるようになれば、坪40万円・・・

200坪はあろうという広さ・・・その差は7000万円強・・・

道路からその生産緑地には水路と赤道が続いている・・・

この水路と赤道を市役所や財務省の立会のもとに何度も調整を図って、道路としての許可を取得できたそうです。

道路の許可というか、その生産緑地には建物が建築可能となったそうです。

この交渉や手間は、かなりの難度のたかいものであったろうと想像できます。

さらに、この対策は、その他の不動産もすべて調査したうえでの導き出されたものでした。

その他の不動産には、古いアパートなどの貸家が、3つの地域に散在していました。

そのほか比較的、新しいアパートが、2つの地域に散在・・・

問題は、古いアパートの処遇、建て替えるか、更地にして売却か、リニューアルしてもう少し稼いでもらうか・・・

結論は、リニューアルにしたそうです。

その答えは、全ての不動産の調査や分析を行ったうえで、将来の相続税の納税資金や節税、そして現在の貸家の収支状況を分析しての答えだったそうです。

比較的、新しいアパートが老朽化するまでは、リニューアルで稼いでもらって、時がきたら順次、建て替えていきながら競争力を高めていく方策をとったようです。

老朽化しているとはいえ、そのリニューアルは外観デザインや外構のデザインまでを見直す大がかりなものでした。

当然に、工事代金は、相当額かかったようですが、全ての賃貸物件の収支を将来にわたってシビアに予想しながらの計画でしたので、オーナーさんも安心して任せられたようです。

何のといっても、無道路の生産緑地の土地が、建物が建てられるようになっています。

いきなりの相続が発生しても、納税用にいつでも売却できる土地が新たに産まれたのは、心強いばかりでしょう。


相続の対策を立案する上では、全ての土地を見せて頂くこと、全ての活用物件の状況を教えてもらうこと、ある程度の精度の相続税シミュレーションが可能な情報（現預金、株式等の金融商品や生命保険等）がいただけることが、前提となるでしょう・・・

そして、調査、分析の報告をしたら、対策の提案です。

この提案で、土地活用の提案をするときに重要なのは、土地の価額もあわせての利回りを確認すべしのお話もありました。

私の場合も、建物の建築価格に土地の公示価格等の金額を加算しての利回りで確認するようにしています。

これは、土地を売却した金額に建物の工事代金を加算した同等の金額で、売りに出ている他の不動産の利回りと比較するためです。

あまりに低い利回りの場合、土地を売却して、貸家を建築した気になって、その分の借入金額をたして、優良な投資不動産を購入する方が得策ともいえます。

いわゆる、組替えの提案です。

これも、やはり全体の不動産、さらには金融資産等を含めた、全体の財産のバランスを見ながら考えていくべきでしょう。

5年後のキャッシュフロー、10年後、20年後、30年後のキャッシュフロー、そして相続対策、分割、納税、節税・・・

この全体像を、描きながら、自分の希望を満たせるような対策を練り上げていけば、よろしいかと思います。

やはり、入り口での、調査、分析が・・・相続対策のキーポイントとなるようです・・・



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昨日は、某出版社の出版記念セミナーに参加してきました。

2冊の本のセミナーでしたが、両方とも相続対策についてのセミナーでした。

一つのセミナーは、資産税専門の税理士の方のセミナーでした・・・

この先生は、同業の税理士の方に営業をしているそうです・・・

法人や個人の申告業務をメインにしている税理士の殆どのかたは、相続税は苦手と言われています・

全国で7万人近い税理士のかたがいるなかで、相続税の申告は、年間約5万2千件（平成24年）です。

年間に税理士一人に対し相続税の申告業務は1件にも及びません。

そして、相続税の税務調査の比率は、約23.5％で、そのうち、申告漏れの割合は81.6％にものぽるようです。

これは、慣れない税理士のかたの申告漏れが多いそうです。

その申告漏れとなってしまう原因は土地の評価というよりは、預貯金がそのほとんどの原因のようです。

相続税の申告に不慣れなことに拠る預貯金の把握のあいまいさによるもののようです。

全ての預貯金の通帳を過去7年間にさかのぼって、その入出金を確認しているか・・・

子供や孫の名義の預貯金が名義預金と認定されないか・・・

等々、その原因はさざまでしょう・・・

この講師の先生は、そんな相続税を得意としない税理士のかたが抱えているお客様の相続問題を一緒に解決していきましょうと営業活動をかけているそうです。

ある意味、セカンドオピニオンとして、相続対策を実践していくそうです。

会計事務所は、一定期間の業績の結果を適正に集計して財務諸表を作成し申告書を提出することを、その業務としています。

その経営の考え方は、職員にたいして、一つの申告書を何時間で処理したかを、大きな指標としています。

私も、1年半近くを会計事務所で勤務しましたが、毎日、お客様毎の仕事に費やした時間を記録することとなっていました。

月次の訪問で何時間、伝票入力で何時間、申告書作成で何時間、といったようにです。

相続対策というのは、相続が始まる前に、資産防衛のためのいろいろな策を施すものです・・・

会計事務所の体質は、毎月通って試算表をつくったりとか、申告書を作成して提出したりとか、等の役務の提供には胸をはって請求書を出せるのですが、将来の対策のために遺言書の作成や相続税のシミュレーション等のいわゆるコンサルタント業務的なものはサービス業務となってしまう場合が多いようです。

こうなってくると、目の前の売り上げに直結する申告業務等に傾注するほかなく、なかなか、相続対策等の生前のコンサルテイングは、その実行は厳しいものとなってきます。

もっとも、生命保険の代理店業務等を、業務にとりいれて成功報酬的な売り上げを定期的に上げられるようにすれば、コンサルティング業務もこなしていけるようになるやもしれませんが・・・

私が、以前、勤めていた会計事務所でけっこうな不動産を所有しているお客様を引き継いだことがあります。

賃貸アパートが4棟、賃貸マンションが1棟、駐車場が2カ所、クリニックモールが1棟、等々、賃料収入で年間4～5000万円程度の収入があります。

この収入から、水道光熱費や固定資産税、修繕費、ローンの元金と金利等をしはらっていかなければなりません。

賃貸物件のうち、深刻な問題がありました。

クリニックモール、全6室のうち、2室が空室でした・・・クリニックモールの空室は、本当に経営に響いてきます。

賃料が、月30～40万円・・・この空室は非常に痛いものとなってきます。

このお客様は、所得税対策として、不動産管理法人を設立して、家族を社員として給料を支払い所得分散し、各人の給与所得控除と超過累進税率の税率を下げるといった対策を行っていました。

そして、個人の所得税の申告書4人分（同族会社の社員）と不動産管理法人の申告書の引き継ぎを受けました。

その数値をみると・・・気になるのは手許にいくら残っているかです・・・

赤字ではないのは確実も、ローン（住宅と事業用）の支払いが大きく、決算書では元金の弁済は盛り込まれませんので、どうしても気になるので、仕方ない簡易なキャッシュフローの計算をしてみました。

何で気になったか…所得分散をすることによって、本来はお祖父ちゃんの大きな財布一つで管理されていたのが、色々な財布をつくって分散させたことにより、お金が実施にいくら残っているかの把握が難しくなっていました。

せめて年に１回は所得分散した金額を一つに集計して、実際にいくら手許にキャシュが残っているかを検証しないと、今後の賃貸物件の空室リスクの限界の見極めがつかないからです。

ただ、この業務は所長の指示は何もありません・・・業務時間中は、毎日の業務ごとの時間の報告義務があるためごまかすこともできません・・・

本当のことをいって作業をすれば、やらなくていいと言われかねません・・・

そうなると、自宅でのサービス業務・・・それでも気になって集計しました。

結果、手許の残金は、おおよそ400万円・・・といっても、申告書から導き出した数値ですから、社会保障料やある程度の保険料は負担済みの金額です。

その400万円で、生活に必要な食費や水道光熱費（自宅分）等を、賄えれば生活には困窮しません。

ただ、すこしでも、空室が増えてくると生活そのものが苦しくなりかねません・・・

手許残、400万円・・・これは心もとないです・・・

なにしろ・・・借金は2億円（自宅＋事業）を超えているわけですから・・・

そして、前任者に質問をします・・・たとえば、住宅ローンが6000万円、さいたま市が本拠であるにもかかわらず、成田のお祖母ちゃんの実家の近くに建築している・・・そして定期的にさいたま市の本拠に通ってきている・・・前任者は？です・・・

建てた家は100坪で大手のハウスメーカー・・・？6000万円で建つわけがない・・・前任者は？です・・・

そうです・・・申告以外は興味がないのです・・・最も申告以外は評価対象外です。

そして、お客様に聞きました・・・なぜ、別宅を建てましたか？・・・お祖母ちゃんが高齢になって故郷の近くで住みたいということとさいたま市の自宅は老朽化しており、ここは建て替えるよりは、将来の事業用の資産として活用したいとの意向でした・・・なるほどと思いながら、自宅はいくらかかりましたか、お話を聞く限り6000万円＋αでは立たないと思いますが・・・1億円は優に超えています・・・なぜ、6000万円の借入金にしたのですか・・・手許に残るお金から支払える限度が6000万円でした・・・

結果、お客様本人は、当然に手許にに残るお金は、身をもって知っているわけですから、残り400万円を残して借りれるローンが6000万円だっということです。

やっと、いろいろなことが分かってきました・・・

自己資金4000万円は、われわれが管理していない別の口座から出している・・・ということは、まだ、別の大きな口座があるらしい・・・等々、

そして、何より、お客様本人は、空室のリスクをとても憂慮していることなど・・・

何も考えずにいたのは、会計顧問の担当者のみだったということ・・・もっとも、お客様は会計事務所に空室等の対策は期待しておりませんでしたので、会計指導だけしてくれればいいという感じでした。

これでは、そもそも論として・・・相続の対策には入っていけないでしょう・・・


昨日のセミナーの講師の先生は、相続増税に備えた対策として、基本的なものは次の3つをあげていました。

①生前贈与・・・②小規模宅地等の特例・・・③生命保険の活用・・・

よく耳にする基本的なものばかりです・・・

ただ、お話をきいていて、なるほどなと思ったのは、対策を考える際には、すべての財産を教えてもらうこと、相続税のシミュレーションを出してみること、そのうえで各対策を行ったうえでのメリット・デメリットを検証してすすめていくそうです。

相続税がさほどかからないのに、登記料や不動産取得税等を負担してまでも、贈与税の配偶者控除を利用するものか否か等・・・

当たり前のお話のなかに、当たり前でないものを感じたのは、その判断基準となるべき調査や分析の内容とそれから導き出される提案は、非常に有効な質の高いものであろうなと感じました。

おそらく、本人もいっていた経験値からくるものでしょう・・・

全体を総括してみてからでないと、その人その人で、対策の有効性は異なってくるので、何がいいかは全体の財産や状況を把握してからと、おっしゃっていました。

昨日のセミナーは、レジメは基本的なものばかり書かれていて、また、同じ内容と思っていましたが、当たり前のことを当たり前に相続対策しても、その判断基準の違いで大きな結果の差となって表れてくることが分かりました。

出口の対策よりも、まずは、入口の調査、分析がとても重要なことのようです・・・

もう一つのセミナーは、不動産コンサルタントのかたのお話でしたが、やはり、事前の調査が、いかに重要かのお話がありりました。

詳細は、次の機会で紹介させていただきます。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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来年の相続増税の影響もあるのでしょうか・・・

住宅取得資金や教育資金の贈与税の非課税を利用される方が思いのほか・・・多いようです・・・

生前に贈与をしてあげたい・・・それも贈与税は非課税・・・そして贈与をすることによって相続財産が減る＝相続税の負担が減少と・・・なってきます。

これは、来年からの相続税の基礎控除額の減額も追い風となっての利用のされかたでしょう・・・

これから、学生となっていくお孫さんやこれから住宅の購入を考えているお孫さんをお持ちのお祖父ちゃんやお祖母ちゃんにとっては、魅力ある制度でしょう・・・

相続税の基礎控除額の減額を控えていますので、使える特例は使って、将来の相続税の負担は減らしておきたいところです。

気をつけるべきは、生前に贈与であげた財産は相続時に特別受益として持ち戻しされて遺産分割を計算しますので、後々の相続の遺産分割まで考えての贈与としたいところです。

住宅取得金や教育資金の贈与の非課税は、当然ながら生前贈与の加算の心配はありませんから、85歳すぎても、極論として90歳でも、安心してりようできます。

お子さんやお孫さんで住宅取得の予定が無い場合、お孫さんで教育資金の贈与に該当するものがいない場合、暦年贈与で、毎年、毎年、こつこつと生前贈与していくという方法もありますが、85歳もすぎてくると生前贈与加算のことも考えて贈与の計画を考えなければならないでしょう・・・

85歳もすぎると、相続税の対策は、正直、難しくなってきます・・・

そんなとき、85歳すぎてもつかえる相続税対策として、一つの生命保険の商品があります。

90歳（満91歳）まで告知なし（入院していると不可）で入れる終身保険です。

告知が必要ありませんので、病歴や現状の体調の如何に拘わらず加入できます・・・入院しているとだめのようですが・・・

この保健は、保険料を一時金で支払って加入する保険です。

イメージとしては、1000万円の保険料で1000万円の終身保険に加入するものです。

80歳で加入（女性）した場合でも、死亡保険金は、多少は保険料を上回るようになっています。

お祖父ちゃんやお祖母ちゃんが、被保険者となれるわけです。

お祖父ちゃん、お祖母ちゃんが被保険者、契約者、保険料負担者となれば、生命保険金の非課税が適用となります。

500万円×法定相続人の数まで、相続税の非課税となるわけです。

例えば、お祖父ちゃんの場合、配偶者と子供3人の場合は、500万円×4人＝2000万円までが非課税です。

もっとも、既に、加入している生命保険の保険金額が生命保険金の非課税枠を超えている場合には、相続税の対策とはなりませんが・・・この場合の生命保険金は保険金受取人の固有の財産となりますので、遺産分割の相続財産の対象外となりますので、円滑な遺産分割としては有効に使えそうです。

70歳位までですと、暦年の生前贈与が有効ですが、80歳もすぎて何かいい方法はとお考えの方で、健康上の理由で生命保険に加入していない場合、若しくは、生命保険金の非課税枠に余裕のある方は、検討してみたらいかがでしょうか・・・

相続税法の非課税枠を使い切ることは、とても有効な相続税対策となります。

税法の非課税や特例を上手に使いきることが、なによりの税金対策となるでしょう・・・

詳しいことをお知りになりたいかたは、下記の連絡先まで、お気軽にお問い合わせください。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

先月は、某証券会社の相続のセミナーに参加しました。

今月は、三菱ＵＦＪ信託銀行の相続セミナーに参加しました。

そして、もう一回、幻冬舎の相続セミナーに参加してきます。

よくも、飽きずに何回も聴きに行くなと我ながら感心というか呆れかえります・・・

来年からの相続税の改正に向けて、各社、どんなお話で惹きつけるのかを確認したくて、ついつい足を運んでしまいます。

話す内容は、大体お決まりのパターン・・・

相続のスケジュール、遺産分割、争続対策、遺言、簡単な相続税シミュレーション方法、等々・・・

とても、参考になったのは、相続手続きの一覧と財産の棚卸のフォーマットでした。

これらのものを参考にして、今後の自分のお客様用ツールを作成したいと考えています。

いかに、簡単に、分かりやすく、間違えずに・・・伝えるには、どのように話をしたらいいのか、どのような資料がいいのか、・・・

いつもの悩みで、もはや・・・永遠の課題の様な感じがします。


そんな相続セミナー三昧の中で・・・気になる全く異なったセミナーがあります。

何かいいセミナーはないか、とパソコンで探していると興味深いセミナーがありました。

今年初めにも、予約をいれて聴きに行く予定だったのですが、仕事の関係でキャンセルしました。

そのセミナーは賃貸マンションのリノベーションのセミナーです。

都内で数多くのリノベーションを成功させている会社が、そのノウハウを教えてくれるものです。

築年数が10年も超えてくると、賃貸マンションンの競争力は一気に低下してきます。

それでも、20年、30年位までは、傷んだところを補修しながら、何とか持ちこたえていくでしょう。


リノベーションとは、大がかりなリフォームを施して、新しい価値観を創出する・・・そんなイメージをもっています。

斬新なデザインや間取りで、新たな顧客層を獲得する等々・・・

そんな例をいくつも成功させている会社です。

築20～30年位の賃貸マンションを所有している80歳代のオーナーの場合なんかですと、大規模なリフォームをすれば、相続税対策にも繋がりそうです。

現金やローンで、リノベーションをする・・・建物の評価は固定資産税評価額・・・いくらかは、建物の評価減となるでしょう・・・

相続税も下がる ・・・資産価値も上がる・・・空室リスクも減少する・・・

といった結果が理想でしょうが・・・はたして、そんなにうまくいくものなのか・・・

リノベーションの工事費に見合った資産価値のＵＰに繋がるものなのか・・・

賃料収入、売却価格に反映してくれるものなのか・・・

そんなところを、聞いてみたいと思っています。

老朽化した賃貸マンションは、本当に悩ましいものと思います。

ある程度のリフォームを施して賃料を下げて貸し続けるか・・・

大がかりなリノベーションを施して、賃料を高い水準で貸し続けるのか・・・

建て替えるか・・・売却するか・・・

等々、相続税が気になる方は、なおさらに、気になるところでしよう・・・

そのセミナーを開催している会社のＨＰに掲載されているリノベーション物件の賃貸情報を見ると、ガラス張りの浴室が良く現れてきます・・・丸見え状態・・・

これが・・・デザイナーズ・・・？というものか・・・と思いつつ・・・思わずブラインドの代金を頭で計算してしまいます。

私には、ガラス張りの浴室のマンションに住むことは・・・ちょっときついかもしれません・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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桜の花は満開・・・見ごろになりましたと言った途端に、雨模様の天気・・・

桜の花は、いつまで、見頃でいてくれるでしょうか・・・

桜の花は満開・・・消費増税の報道も満開の4月の3日間でした。

消費増税後の景気の落ち込みが心配になってきます。

株価に影響がでなければいいのですが・・・


ブログを書こう・・何を書こうと思い悩んでいる時に、昔、相談を受けた土地活用が思い浮かびました。


旧職の財産コンサルタントのサラリーマン時代に受けた相談です。

浜松町や横浜、吉祥寺の方に、マンション、貸家、貸地、駐車場等を所有している方からの相談でした。

一部上場企業にお勤めのかたで、住居は練馬区の方にマンションを購入して住んでいました。

浜松町の不動産は、親御さんからの相続で、兄弟3人で分割して取得したものです。

そのなかで、一部は、共有所有となっていました。

浜松町のマンションが兄弟3人で共有、これは、まだ軽傷・・・

吉祥寺の方にある貸地は、祖父の代からの共有ですから、共有者の数は実に20人程度、こうなると、何ともはや、どう処分しようかという感じです・・・このまま共有者を増やし続けていくものやら・・・考えることすら疲れているような状況でした。

この時の、ご相談内容は、この貸地の問題ではなく、浜松町の駐車場の土地活用の相談でした。

某ハウスメーカーから、1階にコンビニ、その上の4層を賃貸マンションにする5階建ての活用です。

1階のコンビニは、建設協力金方式で確か15年の契約期間であったような記憶です。

途中退去の場合、建設協力金の残金は返金するとなっていた記憶です。

相談内容の第一は、この立地でコンビ二を経営して大丈夫か・・・

コンビニを建てて、途中退去されると、その後のテナント付けに苦心しキャッシュフローが心配・・・といったものです。

コンビニを建てても大丈夫かと・・・色々と立地のリサーチをしてみました。

結論、大丈夫でしょうと答えを出し、かつ、コンビニ会社もその場所の出店を熱望しているとのことでしたのでＯＫでしょうと話しました。

かなり、慎重な方で、今度は・・・本当に大丈夫かと、怒りながら詰め寄ってくる始末・・・

なんで、大丈夫なんだ・・・といわれても、立地上はＯＫでしょう・・・と回答。

それでも、本当に大丈夫か、万が一があったら責任はとれるのか・・・的な感じの詰め寄り方でした。

こうなってくると、本当に大丈夫とは言えなくなってきます。

本当に大丈夫かは・・・分かりませんと答えました。

その理由として、そのコンビニの店長となる方、経営される方を、私は知らないし・・・会ったこともないと・・・お話し、必ずしも立地の条件だけでコンビニは成功しているわけではないし、立地が劣る場所でも、店内はいつもきれいで店員さんの態度も申し分なく、そしてトイレがいつもきれいな、ものすごく流行っているコンビニもあれば、立地がよくても、その真逆で流行っていないコンビニもあると、なかば、怒った口調で答えました。

そして、そんなに、リスクが心配あれば、建設協力金の契約途中での退去の場合の返還義務を無くす交渉をすればいいですよとアドバイスしました。（もともと、説明する予定でしたが、売り文句に買い文句のようになってしまいました）

これには、いい話しを聴いたとばかりに、多少は態度は和らいできました・・・

けっこう、当たり前の話なのですが・・・ありがたいアドバイスになったようです。

ただ、その時の私の言葉使いが、多少は苛立っていましたので、返す刀でとばかり・・・

コンビニだけとその上に賃貸マンションがあるパターンとどっちがいいんだと・・・詰め寄ってきました。

その回答次第では、けちょんけちょんにやっつけてやろうと、思っている節が、見え隠れしています。

人のアドバイスにケチをつけては、俺は頭がいいんだと言いたいばかりに見えてきます・・・

ここは、きちんとした、なぜ、この選択がいいのかを理路整然と説明する必要がありそうです・・・

とはいうものの・・・

私が発した第一声は、まず、自分がどうしたいのか・・・すなわち、将来、どうしたいのか、どういう生き方をしたいのかを、話してくださいと言いました。

それが、分からないと答えようがないと・・・

実は、このご夫妻には、お子様がいらっしゃらなかったのです・・・

単純に、事業収支で30年先、40年先に、いくら残りますよが重要ではなくて、どういう老後の暮らしかたをしたいのですかと、聞きました・・・

また、土地活用、土地活用、いくら残せる、といった考え方についても、具体的に誰にいくらづつ、残してあげたいのかを教えてくださいと言いました・・・

結局、本人がなくなったあと、誰に財産がいくんですか・・・甥や姪子さんですよ・・・考えたことがありますか・・・？

と聞きました。

その時、ご主人は、はっとした顔になりました・・・肝心なことを忘れていたという感じです・・・

5階建てのマンション付コンビニの方が、甥子さんや姪子さんは、とても喜ぶでしょう・・・

でも、定年後に莫大な借金を抱えて、その残債分が貯まるまでのおおよそ17年間は、空室リスク等を考えて家賃収入には手を出さない方がいいので、結局、80歳位までは倹約した老後の生活を送らざるを得ないと話しました。

それでも、残してあげたい・・・と強く思える人がいれば、それでいいですよと、結論として、子供がいればマンション付コンビニをお奨めします。

子供がいなければ、コンビニのみをお奨めしますと回答しました。

最悪、契約期間内に退去をしたとしても建設協力金の残金は払わなくて済みますから、賃料収入は使ってしまっても怖くないでしょうから、健康で丈夫な80歳前に贅沢な老後の生活がおくれますよと話しました。

いずれにしても税金もかかりますし、ご主人が亡くなったあと、奥様が不自由なく暮らせる金額をのこして、かつ、甥子さん姪子さんに遺してあげたいものは残して、それ以外は、元気なうちに海外旅行や豪華客船の船旅等で使ってしまうのも相続対策かもしれませんとお話しました。

本当は、ご主人がなくなった後の相続についてのお話・・・つまり、ご主人が亡くなったときは、遺言書が無ければその相続財産の4分の3は奥様、4分の1はご主人の身内の親族が取得、その後奥様が亡くなった場合、その相続財産は、誰のものになりますか・・・をお話したかったのですが、、奥様が常に同席されてまししたので、流石に言えませんでした・・・

もともと、ご主人の親から引き継いできた財産ですから、ご主人の身内の親族により多く引き継がせたいのであれば、遺言書を遺しましょうまでのアドバイスがしたかったのですが、なかなか、切り出すタイミングがありませんでした。

いずれにしても、最後は、すっきりした表情で帰られて、その後、ハウスメーカーと相談して建設協力金の返還義務なしでコンビニの建設をされました。

定年後は、機会があるたびに、海外旅行等を楽しまれているようです。

どうしても、当事者は、土地活用というとその活用の効率的なものばかり見てしまいがちですが、どういう目的があるのか、どうしたいのか、どう生きていきたいのか、を改めて見直してみることも重要かも知れません・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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今日は、めっきり、暖かく春らしい日となりました・・・

1週間ほどすると、桜の花も咲き誇ってくるでしょう・・・

4月からは、いよいよ・・・消費税が8％となります。

駆込みでの生活必需品の購入が盛んなようです。

消費税後の景気の落ち込みが、やや、心配となってきます。

来年からは、いよいよ、相続税の基礎控除額が減額されます。

現行は、5000万円＋1000万円×法定相続人の数（その被相続人に養子がある場合の法定相続人の数に算入する養子の数は次の区分に応じそれぞれの養子の数に限るものとし、相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合における相続人の数。以下同じ）ですが、来年からは、3000万円＋600万円×法定相続人の数となります。

法定相続人への養子の数の算入制限

①その被相続人に実子がある場合、または実子がなく養子の数が1人である場合・・・1人

②その被相続人に実子がなく養子の養子の数が2人以上である場合・・・2人

また、上記の実子には、民法に規定する特別養子縁組による養子となった者、その被相続人の配偶者の実子でその被相続人と養子となった者、他、代襲相続人となった者が含まれることとなります。

この基礎控除額の減額により、法定相続人が妻と子ども2人の3人である場合で、実に3200万円もの基礎控除額が減額することとなります。

仮に、超過累進税率で30％（基礎控除額減額後の課税価格が5千万円超～1億円以下）に該当する場合で、3200万円×30％＝960万円、黙っていても・・・実に960万円もの税金が多くなってしまうこととなります。

まさに、相続増税時代と言われる所以です。

先々の相続に備えて、まず、すべきことは、財産の診断でしょう・・・

健康診断のように、今の、財産の状況を細かく確認してみる・・・そして、何か悪いところはないか、改善すべき点はないか、等を調査し分析すべきでしょう・・・

まずは、財産の棚卸をし、具体的に財産を列挙していく・・・

そして、財産の評価をする・・・換金したらいくらになるかの時価評価額、相続税の計算のための相続税評価額・・・土地の評価では、時価評価額は公示価格をベースに、相続税評価額は路線価がベースとなってきます。

この評価額をもとに、大体の相続税の予想を立てる・・・いくら位が税金としてキャッシュアウトするのかイメージをもとましょう・・・

財産の評価とともに、それぞれの財産を分析していく・・・

金融資産は預貯金に偏っていないか、生命保険金の非課税枠に余裕はないか、リスクの高い株式等はどれくらいあるのか等々

土地については、キャッシュフローや今後の相場観などを考慮して、残すべき土地、納税用の土地、売却や組替したい土地、等に分類してみましょう。

土地は更地でもっていても固定資産税がかかってくるからだけですから、何かしらの活用の可能性がない場合は売却して、生命保険や不動産の組替等の手当てをしてもよろしいでしょう・・・

財産の分析等が、できたら・・・出口戦略です・・・

遺産分割をどうするか・・・遺言書は残しておくべきか・・・そもそも、誰に何をのこしてあげるか・・・生命保険を使った円滑な分割・・・等々

納税はどうするか・・・ある時期に不動産を売却して準備しておくか、賃貸収入で生命保険を使って積み立てておくか、延納か、物納か・・・等々

節税できる方法はないか・・・まずは、税法の特例を余すことなく利用すべきでしょう・・・広大地の特例、小規模宅地等の特例、住宅取得資金や教育資金の贈与の非課税、暦年贈与や相続時精算課税、生命保険金や退職手当金等の非課税、農地や非上場株式の納税猶予等々・・・のチエックをします。

そして、土地の評価を検証する・・・利用区分を分ける、全ての土地に不整形補正率を適用させてみる、セットバックは見逃さない、等々

併せて、建物の建築による評価減の効果を探る・・・自宅でいくら下がる、貸家でいくら探る等々・・・貸家建築については、その事業計画に注意が必要です。

無理した貸家計画で事業収支が破たんしたら元も子もありません・・・


そして、何といっても、現時点での対策が大事です・・・

たとえば、金利の高いアパートローンの借換えを進めてみる・・・もしかしたら、かなりのリフォーム工事代金のローン支払額が捻出できるほど、返済額が下がってくれることも考えられます・・・

ローンの見直しでリフォームをすれば・・・建物の競争力はあがる、所得税の確定申告では修繕部分の税金が安くできる

等々のメリットがあります。

同族会社をつくっての節税の可能性を探ったり・・・もあるでしょう・・・

先々の相続も考えながら、修繕計画や所得税の節税も考えなければなりません・・・

個人の所得税を考えるときは、併せて、消費税や法人税も考える必要があります。


とにかく、出口戦略の各対策の成功率は、入口の財産の分析の出来次第で変わってくるでしょう・・・

まずは、しかっりとした財産分析を実施することをお奨めします・・・



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先日（20日）日本ＦＰ学会の講習会に初参加してきました。

知らない人ばかりで、最初は、どぎまぎしましたが、数人の知人も参加しており、ほっとしました・・・

その受付で、実学としてのパーソナルファイナンスという本を頂戴しました。

全320ページにも及ぶ立派な本です・・・

私は、ＣＦＰと一級ＦＰ技能士という資格を取得しています・・・

それなりに、資格取得のための勉強を必死にやって合格したものです・・・

ただ、その勉強は過去問題を何度も何度も解き直すというものでした・・・

来る日も・・・来る日も・・・一日の問題量のノルマを決めて解いては解説で確認し・・・また、問題を解く・・・

といったものです・・・

最後のころには・・・４択１の問題ですので答えを覚えてしまっていて、理解するというより、問題と解答を暗記していたような感じでした・・・

あらためて・・・パーソナルファイナンスという・・・ＦＰの基本的な単語とその本の内容を垣間見ると・・・

見覚えのある文章や計算式が並んでいます・・・

しかし、その意味するところは忘れてしまっているものが多くありました・・・

というよりも・・・過去問題を解きまくっての合格でしたので、その場はなんとなく理解したような感じで、記憶が薄れるのが極端に早いせいかも知れません・・・

そして、見覚えのないものも書き記されています・・・

ざっと見た感じでは・・・ＦＰとして必要なものがよく、纏められているなと感心させられる本でした・・・

ＦＰの参考書が一冊に纏まっているような感じの本です・・・

本の帯の表には、個人が独立の気力をもって生計を律し国難に立ち向かう。そのために必要なのが、『パーソナルファイナンス』であると書かれています・・・

いまの日本は、まさに国難・・・

この本を読みとおして、パーソナルファイナンスとは・・・何？・・・

であるかを・・・確認してみたいと思います・・・



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一昨日の18日に公示地価が発表されました。

東京をはじめとした三大都市圏の平均は、住宅地及び商業地とも6年振りに上昇に転じたようです・・・

これは、景気回復や日本銀行の大規模な金融緩和でお金が不動産投資にむかったことや、20年の東京五輪・パラリンピック開催決定が、地価上昇の後押しとなったようです・・・

東京五輪の選手村が建設される予定の晴海地区の分譲マンションの売行きが想定を上回る好調さで売れているようです・・・

マイホームとしてはもとより・・・賃貸収入目的での人気も高いようです・・・

東京五輪の開催が関連する場所は公共交通機関整備の期待も高く、勝どき付近の公示地価は、対前年10.9％近く上昇した模様です・・・

また、景気回復の恩恵で、オフィス需要も堅調のようです・・・

都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均空室率は8ヵ月連続で改善されたようです・・・

名古屋地区では、住宅地が2年連続で上昇したようです・・・


これは、紛れもなく円安効果のトヨタの好業績によるものでしょう・・・


大阪圏では、『あべのハルカス』や、『グランフロント大阪』の集客力が周辺の地価を押し上げたようです・・・

この背景にはアベノミクスによる金融緩和の資金が金融機関を通じ、不動産市場に流れ込んでいるからのようです・・・

ちなみに13年にリート法人が購入した土地や建物は約2兆3千億円にもなるそうです。

これは、過去最高（平成6年）の2兆2千億円を超えた模様です・・・

08年のリーマンショック後に鎮静化していた海外のファンドやリートによる取引も、この円安で増加傾向にあるようです・・・

地方の主要都市でも、地価上昇の傾向は出始めているようです・・・

とはいうものの・・・地方圏の実に4分の3は下落している状況となっています・・・

少子高齢化で人口が減り続けていくなかで、都市部に人口が集中し、地方の人口が極端に少なくなっていくという現象を危惧する声も良く耳にします・・・

バブルが崩壊して、地価が総崩れし、都心の地価が下がったことに拠り、都心部に住めるようになった人が増えて都心部のマンション等が人気を博し、都心回帰現象が生じ、あわせて、商業ビルも地価の下落にといもなった価格の正常化に拠り、活発な取引きがされることとなりました。

ファンドといわれる投資会社が、都心の不動産を買いあさるようになり、ファンドバブルがおきましたが、リーマンショックで沈静化しました・・・

ここにきて、アベノミクスによる景気回復と東京五輪による影響で都心部の不動市況は回復の兆しが現れたたようです・・・

消費増税後の駆込需要の反動や東京五輪開催後は・・・どんな状況となっていくでしょうか・・・

上がっては下げ、下がったらまた上げる・・・といったような上げ下げを繰り返すような気がします・・・

その繰り返しのなかで、最終的に上がっていくのか、下がっていくのか・・・

立地によって・・・かわっていくでしょう・・・

地方は、下落が続いています・・・

地方の再生がなくては、結局は、アベノミクスの意味もなさないかもしれません・・・

一部の海外投資家が・・・喜ぶ結果となるだけかもしれません・・・

アベノミクスに期待です・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）







  

明日は、某証券会社のセミナーに参加してきます。

テーマは『相続発生後に起きること』を知って、事前に行う相続対策　～遺産分割・相続手続き・相続税申告と納税～　となっています。

都内の大手某税理士法人の税理士のかたが講師を務められるようです・・・

このセミナーに参加してみたいと思ったのは、『相続発生後に起きること』を知って・・・という入り口がとても気になりました。

相続対策には、その対策を練る本人が、相続発生後のことをまず知ることが大事ではと、常々、思っていました・・・

そして、相続発生後に起きることや、やるべきこととは・・・

まず、相続発生後にやるべき手続・・・市役所等の行政や銀行や保険会社等の金融機関に対してやるべことはたくさんあります、戸籍も取得しなければなりません・・・その他土地や建物の謄本等々・・・手続だけで目一杯の状態となりそうです・・・

そして・・・民法の知識が必要となる遺産分割、一言で遺産分割と言っても、その範囲は非常に広く、相続人の確定から法定相続分、相続財産の洗い出し、相続財産の評価、承認・放棄、そして分割協議（持ち戻し、寄与分、分割方法）と・・・ざっといってもこんなた具合でしょう・・・

さらには、遺言や家族信託のお話も入ってくるでしょう・・・

さらに、税金のお話・・・やはり、相続税の課税体系のお話からでしょうか・・・

相続税の計算は、どんな手順で計算していくのか・・・

相続や遺贈でもらった財産に生命保険金や信託などの固有の財産をみなしで加算する・・・この時点で何のこと・・・となりかねません・・・そもそも・・固有の財産って・・・何？

そして、その中から非課税の財産（墓所、公益事業に供した財産、国等に贈与した財産等）はマイナスし、そこに相続時精算課税財産を加算し、債務を控除する・・・最後に。相続前3年以内の贈与財産を加算して相続税の課税価格が算出されるわけですが・・・

さらに、基礎控除額をマイナスして・・・ここから、また面倒な相続税の総額の計算の考え方と総額を出してから各相続人に按分計算するまでを、お話すると・・・もはや聞くことが疲れてくるやもしれません・・・

手続、遺産分割、税金、まで網羅すると・・・とんでもない範囲となりそうです・・・

私自身、相続に関するセミナー講師を何度か、行ったことがあります。

今回のセミナーと同様に、相続発生後に起きること、やるべきことを知った上で、相続対策を考えていきましょうというテーマで取り組みました・・・

そして、毎回、毎回、悩んでしまうのが・・・レジメの多さです・・・90分弱で40頁を用意したこともあります・・・

そのような時は、全体の概略と大きな項目をお話して、詳細はレジメで確認してくださいとお願いしています・・・

明日のセミナーに参加して、このテーマを全体的にどのようにお話するのか、レジメをどのように纏められているのか・・・を参考にしたいと思っています。

また、一般的には、相続対策の順位は、分割、納税、節税・・・と言われていますが・・

個人的には、出来得る限りの節税の方法を考えたあげることは、とても大事であると思っています。

結局、税金で財産が目減りしていくことは、相続人全員にとって、大きなキャッシュアウトとなってきます・・・

とはいえ、分割や納税のことも考えないで、節税のみを考えて対策を講じると・・・分割や納税が円滑に行えない結果となるやもしれません・・・

やはり、全体を総括して考えながら、相続対策は講じていくもではと・・・思います・・・

極端に分割や納税ばかりで節税は無いというのも、宜しくないかもしれません・・・

いかに、全体でバランスをとっていくかが重要でしょう・・・

私も、久々の相続のセミナー参加ですので、楽しみにいってきます・・・


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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いよいよ・・・確定申告の期限も大詰めを迎えてきました・・・

今日は、朝からつくばで打合せ・・・

明日は、夕方から虎ノ門でFPの無料相談、あさっては税務署が混みあう・・と予想し、今日の夕方に申告することと決め、昨日の深夜から今日の早朝にかけて申告書を纏め上げました・・・

昨年の申告書の作成では・・・子どもの扶養控除が対象外ということをすっかり忘れていて愕然とした記憶があります。

昨年は、上の子供が中3、下の子供が小4・・・どちらも16歳未満・・・なんてことだ・・・と思わず、頭を抱え込みました。

2人で76万円・・・これは大きい数字です・・・

サラリーマン時代には感じなかった扶養控除のありがたさが身にしみるようでした・・・

そして、朝方、申告書を入力しながら、上の子が16歳になっているにもかかわらず・・・子どもの扶養控除はないものと思っていた私は・・・思わず・・・娘の扶養控除38万円がパソコンで映し出され・・・思わず、そうだったとガッツポーズ・・・

青色申告10万円控除の適用を受けていますが・・・今年は65万円控除か・・・と悩んでいたときの扶養控除・・・

とりあえず、今年はも10万円控除で行こうと決心がつきました・・・

65万円控除の書類の整備が面倒で・・・悩んでいましたから・・・思わず・・・安堵のため息・・・

たかが・・・38万円、されど38万円・・・

子ども手当ては、聞いたことはありますが、観たことも、触れたことも、使ったこともありません・・・

そのうえ、当時の民主党の打ち出していた子ども手当ての金額とは・・・かけ離れた金額です・・・

子ども手当ては・・・ある意味公約違反・・・なぜか、扶養控除の一部廃止は公約を果たしてくれました・・・

皮肉なものです・・・こんな時、頭に思い浮かぶのが鳩山元総理・・・国民のために何をしたんだろう・・・絶句・・・

そして、消費増税が、いよいよ・・・カウントダウンに入ります・・・

生活必需品を買いそろえておこうかなと思い始めてきました・・・

ペットボトルの水などは、長持ちしますし、災害にも必需ですから、本気で考えています・・・

そして、少し前の話ですが、税務署に消費税の対象となる家賃について問い合わせしました・・・

4月分の賃料を3月に受け取った時の消費税は何％ですか・・・

当たり前のように・・8％です・・・と回答・・・

同じ額を何年も同じ日に継続して支払っていても、3月に受領した4月分の家賃は8％ですかと再確認・・・

そうです、3月支払いでも4月分の家賃であれば8％です・・・との回答・・・

確かにそうか・・・と思いつつ・・・電話の気楽さゆえ・・・いらない一言を言ってしまいました・・・

『そこまでするんですか・・・何も、そこまでしなくても・・・』と言っても無駄なことを、言われた方も困ってしまうでしょう・・・

この増税路線・・・何か、嫌みの一つでも言いたい気分になってきます・・・

扶養控除・・・元に戻してほしいなと切に感じた今日の早朝の憂鬱でした・・・



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仕事柄、相続に関する勉強をそれなりにしていますが・・・

そのなかで・・・附に落ちない・・・何か納得いかないと思うことがでてきます・・・

その一つが、『生命保険契約に関する権利』の相続税の課税についてです・・・

生命保険契約に関する権利とは・・・私の知りうる限りで申し上げますと・・・

生命保険（掛捨保険は除きます、解約返戻金がある生命保険が対象、）の保険料を負担したのがAさん、被保険者はAさんの息子B、そしてAさんが亡くなって相続が開始・・・

この場合、その生命保険の契約者がAさんの場合は、Aさんが相続開始時点の解約返戻金を取得する権利をもったまま相続が発生しましたので、その解約返戻金を取得することができる権利相当額（解約返戻金の額）が相続財産となり相続税が課税されることとなります。

この場合は、Aさんの相続財産ですから、その権利を相続人の誰が引き継ぐかは相続人間での話し合い、いわゆる遺産分割協議で決めることとなります。もっとも、遺言書に指定しておけばその指定された人となります。

そして、その生命保険契約の契約者がAさん以外の場合は、その契約者が解約返戻金を取得する権利を有することとなりますので、その権利はその契約者の固有の財産となり、Aさんの相続財産とはなりません。

すなわち、遺産分割の協議の財産とはならないわけです。

が・・・しかし、税務上はその契約者は何らの負担も無くその解約返戻金を取得できる権利を有することとなることから、みなし相続財産という名の下に、その契約者に解約返戻金相当額を相続税として課すこととしています。

ここで・・・まず・・・疑問点・・・確かに解約返戻金を取得できる権利を取得するという解釈は分かりますが・・・実質的にその課税対象者に・・・現金が手に入っているわけでは無い・・・

相続税の課税根拠は・・・何・・・？

所得税、法人税は・・・働いて得た収入に対して課税されるもの

消費税は・・・物を購入（消費）した場合に課税されるもの

相続税や贈与税は・・・何らの負担も無く財産が増える・・・財産が増えることに課税されるもの

所得税の課税根拠も・・・結局は財産が増えることに課税、これは働いて収入を得れば資本が増える・・・つまりは利益は最後に資本に転嫁されるわけですから・・・所得税や相続税は財産の増加に対して課税されるという根拠に成り立っていると聞いたことがあります。

確かに、解約返戻金という現金をいつでも取得できる権利を有することとなったわけですから・・・いたしかたない・・・とはいうものの・・・その解約返戻金を取得するとは限らない・・なのに課税される・・・

ここで、この課税に納得できるケース、例えば・・・その契約者がAさんの孫C、保険金受取人もAさんの孫Cといった場合（かなり強引な仮定の設定ですが・・・）

保険料負担者Aさんが亡くなると、その生命保険契約に関する権利は孫Cさんが取得されたものとみなされて孫Cさんに解約返戻金額が相続税の課税対象となります。

そして、被保険者の息子Bさんがなくなって生命保険金を孫Cさんが取得した場合、Aさんの支払った保険料は孫Cさんが支払ったものとみなされて、Aさん死亡後も契約者として孫Cさんが保険料を負担していれば、この生命保険金の課税は所得税の一時所得として課税されるはずです・・・

この場合、一時所得であれば、支払保険料は差し引かれますので、Aさんが亡くなった時に解約返戻金相当額に相続税が課税されたとしても、一時所得は支払った保険料を控除した金額に課税されるわけですから、納得感はあります・・・

ただし、この契約者が息子Bであった場合、そして保険金受取人が孫Cであった場合、被保険者息子Bが死亡して生命保険金を孫Cが取得した場合、孫Cに、この生命保険金が相続税として課税されることとなります・・・

Aさんが負担した保険料は、被相続人でありこの契約者である息子Bさんが負担したものとみなされ、また、Aさんの死亡後も契約者である息子Bさんが保険料を負担していれば、その生命保険金の全額が相続税の課税対象となるでしょう。

この場合、Aさんが死亡している時に・・・その時点の解約返戻金相当額が、契約者である息子Bに課税されていますので・・・

本来であれば、孫Cが取得した生命保険金から息子Bに課せられた解約返戻金を控除して孫Cに対して課税しなければ、解約返戻金相当額部分が二重課税となるような気がします。

これが、問題にならないのは、孫Cには生命保険金の非課税が適用されるからでしょうか・・・

多くの場合、生命保険金が支払われる場合は、生命保険金の非課税対象となることでしょう・・・

そう考えると・・・この長々としたブログは何の意味も亡くなってしまいますが・・・

ただ、最後に生命保険金を取得するのが、例えば、息子Bの孫Dであり代襲相続人となっていない場合は、相続人以外として非課税の適用対象外になります・・・

この場合は・・・二重課税では・・・と思いつつ・・・このようなパターンに該当するケースはいかほどかと思うと・・・まあ・・・いいかという気もしてきます・・・

つい最近、年金の相続税と所得税の二重課税の訴訟があり、結果、二重課税となった判例がありました。

気になることは、追求した方がいいかもしれないという気もしますが・・・

まだ、よく、理解できていないところもあり、正直、自信のない箇所がありますので、FPのひとり言として、一つの意見として・・・軽く受け流してください。


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自宅から事務所までの道すがら、造成工事をしている広い土地がありました。

毎回、毎回、通りながら・・・何のために造成しているのだろうと気になっていました・・・

周辺は、お世辞にも便利なところとは言えない環境です・・・

商店街も見当たらない・・・コンビニも近くにはない・・・あるのは、田や畑、そして宅急便会社の大きな倉庫・・・

何ができるんだろう・・・ならしのブルが動くたびに気になっていました・・・

昨日、通りすがりに、つい分かりました・・・

それは・・・太陽光発電のパネルの設置工事でした・・・

かなりの規模です・・・地面に直接、設置するタイプで、そのパネルの取り付けには充分に頑丈そうなアングルが組まれていました。

これなら、台風がきてもびくともしないだろうなと思いつつ・・・

買取価格制度のおかげで流行っているからな・・・と・・・太陽光発電の設置の現場を見かけたことに、妙に納得しました。

この土地活用のいいところは、人の少ない寂しい場所でＯＫということでしょう・・・

メンテナンスも業者さんがやってくれます・・・

極論、面倒な草刈りも必要なくなります・・・

そして、何といっても・・・国の買取制度で、20年間は決められた単価の収入が見込めることでしょう・・・

なんて、思いながら・・・今日の日経ＷＥＢの記事で・・・家計や企業、電気代の負担増す・・・といった記事を見かけました。

再生エネルギーは、原発や火力に比べて発電効力が悪く・・・家計や企業への負担が増大することを懸念する記事でした。
　
その記事によると、再生エネの買い取り制度に伴う13年度の電気料金への上乗せ幅は、月の電気料金が7000円の標準家庭の場合で月額120円（1.7％）となったようです。

発電量に占める再生エネの比率を13.5％まで増やした場合には、この額は276円（約４％）まで増えると経産省は試算しているそうです。

例えば、再生エネ先進国のドイツの場合、負担増への批判から再生エネ設備の新規導入が減っているそうです。

日本でも利用者がどこまで値上げを許容できるかもカギとなるとこの記事では締めくくらていました・・・

ちなみに、私も土地活用としての太陽光発電を調べてみたことがあります・・・

太陽光発電を販売している会社さんとお話しました。

この会社は、まじめな会社で、いま、問題となっているとにかく買取制度の枠を確保するといったような提案は一切しない会社さんでした。

むしろ、そんな話をすると咎めてくるような感じでしたので、安心していろいろと教えて頂きました・・・

そして、一番気になる国の買取制度・・・20年間の買取価格固定の件について、本当に20年間変わらないのかと質問しました。

これに対する解答は・・・買取価格の制度の規定のなかに、著しい経済情勢の変動等があった場合は見直しが出来るとなっている・・・と教えていただきました・・・

その見直しができる要件は、どうせ・・・著しい経済情勢の変動や変化等の抽象的な表現・・・となっているのでしょう・・

一般的には、国がやっている制度ですから20年間は安心ですよといったお話をよく耳にしますが・・・そのお話を聞いた業者さんは、場合によっては変動する可能性はなきにしもあらずといった感じでした。

今日の日経ＷＥＢの記事などを目にすると・・・結局は、買取価格の負担は消費者ですから、消費増税や今後の年金システムの在り方に拠って、消費者の不満がつもりにつもった時に、どうなってしまのかと感じてしまいました。

太陽光発電の買取価格制度の恩恵を受けるのは、企業か多くの土地を持っている方達です・・・

国としても・・・選挙の対策を考えたとしても・・・買取価格制度を見直すといったことは・・・

何とも言えませんが・・・あるかもしれないと・・・それくらいの気持ちで取り組んだ方が、無難なような気がしてきました・・・

おいしい話は・・・多少は、万が一のことを想定して取り組んだ方がいいかもしれません・・・

買取価格が見直された場合、工事価格のうち何％か業者さんから返金してもらえないかの条件を付けてみるとか・・・（実質は値引交渉ですが、強気のときはこんな交渉もありかもと思います）

だめもとの交渉があっても・・・いいかもしれないと思います・・・

原発再稼働やＴＰＰ問題・・・これから、どうなっていくことでしょうか・・・


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最近になって・・・家族信託という単語を見かけるようになってきました・・・

信託といえば・・・信託を引き受けできるのは・・・信託業法上は免許が必要・・・つまりは信託銀行や信託会社が手掛けるものばかりと思っていました。

しかしながら、平成19年（ずいぶん前の話で恐縮です）の信託法の改正によって、「利益を得る目的で反復継続」して信託を受託しなければ、受託者に信託業の免許は不要となったようです。

これにより可能となったのが「家族信託」ということのようです

家族信託って・・・何・・・？

具体的な例としては、父親所有の家を、長男に信託し、長男は父親の自宅を管理する・・・

そして父親をその自宅に住み続ける・・・

これが、信託を活用した新しい相続の対策方法として注目しはじめらえているようです・・・

ここで、信託の仕組みを確認してみると・・・・

信託とは・・・信託した財産の所有者は受託者のものとなります。いわゆる・・・所有権が移転されることとなります・・


ただし、信託財産にかかる経済的な価値は受益者のものということになります。

税務上も、原則としては受託者でなくて、受益者が信託財産という権利というか価値を有しているとみなされるそうです・・・

結果、「相続税」や「贈与税」は、原則としては・・・受益者のその利益を受ける権利というか価値の移転が有った場合に課せられることとなるようです・・・

そんな信託を利用して、どんな相続対策が可能なのでしょか・・・


一つには、高齢になった親の財産管理が容易に行えるということでしょうか・・・

例えば、父親が元気な間に、財産の名義を長男に移しておきたいという場合で、その財産を親自身が自分のために使って欲しいといったような時は・・・父親が委託者・受益者、長男が受託者、といった家族信託をりようすれば・・・

老後の資産管理は・・・安心して長男に任せられることとなります・・・

これによるメリットは何でしょうか・・・？

①.万が一父親の意思能力が衰えてしまった場合、財産管理に必要な手続等について、その都度、その都度・・・成年後見人の同意を取る必要は無く、信託の定めに従って、財産管理が継続されることとなるそうです・・・


②.贈与税がかからずに、長男に財産管理の権利を移転することができることとなります・・・

③その時、その時の事情に合わせた契約のメンテナンスが可能なこととなってきます・・・

④.高齢化した親が詐欺の被害者にてっしまうというリスクヘッジができることとなります・・・

⑤.信託契約の締結と同時に効力が発生しますから、財産管理を始めるまでの空白期間は極めて少なく済みますので、迅速な対応が可能なこととなるようです・・・

二つ目は、遺言の代わりとして使える効力を併せもっていることでしょうか・・・

遺言書を遺す場合・・・

遺言書作成の厳格な方式に従う必要があります・・・このことが遺言書作成の面倒くささにつながってします・・・

かえって、信託であれば・・・委託者と受託者との契約で行うこととなりますので厳格な方式に従うわけではありません・・・

そして、信託契約にに信託財産の帰属を定めることによって、遺言と同じ効果を発揮させることができることとなります・・・

また、信託契約は、契約の締結と同時に効力を発揮させることができるｋととなります・・・

遺言は、死後の財産の帰属についてしか定められないこととなりますから、信託契約は、より広範に利用することができることとなってきます・・・

また、遺言はいつでも取り消すことが可能といえば可能となります・・・

信託契約は契約の性質上、解除等の理由が必要となります・・・よって、一部の相続人による遺言内容の操作等は出来ないこととなってきます・・・

三つ目は、相続における財産承継の順番づけが可能になるということでしょうか・・・

一般的な相続対策の場合、生前贈与や遺言を利用してある程度の承継者の指定は出来ます。

ただし、贈与や遺贈した財産の次の承継者を指定することはできないこととなります。

ただし、家族信託を利用すると・・・事実上においての相続の順番を決めることができることとなってきます・・・

例えば、「長男」が亡くなった後の受益者を「次男」にするということができることとなります・・・

この特性は・・・事業承継の対策にとっても・・・とても有効な方策となるでしょう・・・

ここまで・・・家族信託の特徴というか・・・特性について・・・述べさせていただきました・・・

個人的には・・・詳細の疑義となる点があり・・・これから勉強してその疑義なる点を確認して安全な提案が出来るようになりたいと思っています・・・

この疑義なる点は・・・まずは・・・税務上のことでしょうか・・・

信託は・・・みなし遺贈・贈与として・・・相続税や贈与税が課税されるようですが・・・

受益の権利の移転の時期等での・・・相続税と贈与税の明確な区分けの要件をはっきりさせる・・・

みなし遺贈でも、小規模宅地等の特例や広大地の特例の適用は可能であるのか・・・

実は・・・この点を電話で東京国税局に質問させていただきましたが・・・・

なにぶん・・・信託そのもののスキームも目新しく・・・即答はありませんでした・・・

確認いただいてから・・・返答をいただける予定となっています・・・

国税局のご担当の方には、お手間をかけて恐縮していますが・・・確認しておきたい事項でしたのでお願いしました・・・

家族信託・・・これから・・・研究していこうと思っています・・・


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく住宅ローンのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）